ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ: ยุคทองของมหาเศรษฐีกับกลยุทธ์ใหม่ในปี 2569
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าสังเกตการณ์ความเคลื่อนไหวของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครมาอย่างต่อเนื่อง ล่าสุด ข้อมูลบิ๊กดาต้าจากต้นปี 2569 ได้เผยภาพรวมที่น่าสนใจยิ่ง ทำให้เราต้องปรับมุมมองและกลยุทธ์การลงทุนให้เข้ากับบริบทที่เปลี่ยนไป โดยเฉพาะอย่างยิ่งการปรากฏตัวของกำลังซื้อกลุ่มใหม่ที่มีนัยสำคัญ
ภาพรวมตลาดคอนโดกรุงเทพฯ: เมื่อซัพพลายลดลงแต่ความท้าทายยังคงอยู่
จากข้อมูลสถิติของปี 2568 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป บ่งชี้ถึงวัฏจักรซัพพลายคอนโดมิเนียมใหม่ที่ต่ำสุดในรอบ 17 ปี โดยมีการเปิดตัวโครงการใหม่เพียง 40 โครงการ คิดเป็น 17,110 ยูนิต ลดลงถึง 21.84% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า มูลค่าการเปิดตัวโดยรวมอยู่ที่ประมาณ 70,368 ล้านบาท ซึ่งต่ำกว่าค่าเฉลี่ยในอดีตที่มักจะสูงถึง 1 แสนล้านบาทถึง 38.53% กลุ่มผู้ประกอบการหลักยังคงเป็นแบรนด์อสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ที่ครองส่วนแบ่งตลาดถึง 83.71% ของยูนิตทั้งหมด
หากมองย้อนกลับไปในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ มีการเปิดตัวเฉลี่ยปีละประมาณ 34,700 ยูนิต ดังนั้น การเปิดตัวในปี 2568 ที่ลดลงเหลือเพียงครึ่งหนึ่ง สะท้อนให้เห็นถึงภาวะตลาดที่หดตัวอย่างชัดเจน
สำหรับแนวโน้มในปี 2569 คาดการณ์ว่าตลาดคอนโดมิเนียมใหม่จะยังคงทรงตัว โดยคาดว่าจะมีการเปิดตัวเพียงประมาณ 15,000 ยูนิต ลดลงอีก 12.33% คิดเป็นมูลค่ารวมประมาณ 60,000 ล้านบาท กลยุทธ์ของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลักจะมุ่งเน้นไปที่การปรับลดจำนวนโครงการ เลื่อนการเปิดตัวบางส่วน และเฟ้นหาทำเลที่มีศักยภาพชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่งตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า และย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) รวมถึงการมองหาโอกาสในการลงทุนในเมืองท่องเที่ยวที่มีศักยภาพ เช่น ระเบียงเขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) และภูเก็ต
อย่างไรก็ตาม สภาวะตลาดปัจจุบันยังไม่ถือเป็นช่วงเวลาที่เหมาะสมที่สุดสำหรับการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ เนื่องจากกำลังซื้อทั้งจากลูกค้าชาวไทยและชาวต่างชาติยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ มีแนวโน้มที่จะเข้าสู่ช่วงของการปรับสมดุลอย่างค่อยเป็นค่อยไป ไม่ใช่การฟื้นตัวแบบก้าวกระโดด แต่จะเป็นลักษณะของการประคองตัว และเริ่มมีสัญญาณบวกบางประการที่ปรากฏชัดขึ้นในเชิงโครงสร้าง
การแข่งขันในเซ็กเมนต์ระดับบน: โอกาสทองของมหาเศรษฐี
ท่ามกลางภาพรวมตลาดที่ค่อนข้างทรงตัว แต่ในปี 2569 เราจะได้เห็นการแข่งขันที่ดุเดือดอย่างยิ่งในเซ็กเมนต์ระดับไฮเอนด์และลักเซอรี่ โดยเฉพาะในทำเลใจกลางเมือง แม้จำนวนโครงการใหม่จะมีจำกัด แต่ผู้พัฒนารายใหญ่จะเร่งเปิดตัวโครงการระดับเรือธง (Flagship Projects) ในทำเลทองที่หาได้ยากยิ่ง เช่น สุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร, ราชดำริ-ลุมพินี และริมแม่น้ำเจ้าพระยา เพื่อช่วงชิงกำลังซื้อจากกลุ่ม High Net Worth (HNW) และ Ultra High Net Worth (UHNW) ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีอำนาจซื้อสูงอย่างมหาศาล
เทรนด์สำคัญที่คาดว่าจะได้เห็นคือ การเปิดพรีเซลโครงการที่มีการกำหนดราคาขายเป็นทางการสูงถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร โดยเฉพาะอย่างยิ่งในโครงการที่เป็น “Rare Item” ซึ่งมีจำนวนยูนิตจำกัด และตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพระดับ Prime CBD ซึ่งเป็นที่ต้องการของนักลงทุนที่มองหาทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุนในสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูง
5 กลยุทธ์เด็ดสำหรับผู้ประกอบการ: ปลดล็อกศักยภาพตลาดระดับบน
ในสถานการณ์เช่นนี้ ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ควรพิจารณากลยุทธ์ 5 ประการเพื่อรับมือและคว้าโอกาสในตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ปี 2569:
มองหาโอกาสในคอนโดหรูใจกลางเมือง: จากซัพพลายใหม่ที่มีจำกัดในทำเลซูเปอร์ไพรม์ ถือเป็นโอกาสทองสำหรับผู้ที่มีที่ดินรอการพัฒนา (Landbank) อยู่แล้ว หรือสามารถจัดหา Landbank ที่มีศักยภาพสูง การพัฒนาโครงการระดับแฟลกชิปในทำเลเหล่านี้ไม่เพียงแต่สร้างมูลค่าเพิ่ม แต่ยังช่วยเสริมสร้างภาพลักษณ์ระยะยาวให้กับแบรนด์
เจาะกลุ่มกำลังซื้อ HNW และ UHNW: กลุ่มลูกค้าเหล่านี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูง และมองหา สินทรัพย์เพื่อรักษามูลค่า (Store of Value) พวกเขามีความพร้อมในการลงทุนในคอนโดมิเนียมที่มีราคาระดับ 8 แสนบาทถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร การทำความเข้าใจความต้องการที่แท้จริงของกลุ่มนี้ เช่น ความเป็นส่วนตัว, บริการพิเศษ, การออกแบบที่หรูหรา และทำเลที่สะดวกสบาย จะเป็นกุญแจสำคัญ
สร้าง New Price Benchmark: ต้นทุนที่ดินและต้นทุนการพัฒนาในย่าน CBD ที่อยู่ในระดับสูง เป็นปัจจัยสนับสนุนการตั้งราคาสูงสำหรับโครงการ การนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่เป็น Rare Item, Low Density (โครงการที่มีจำนวนยูนิตน้อยต่อพื้นที่) และ Branded Residence (โครงการที่ร่วมกับแบรนด์หรู) จะสามารถสร้าง New Price Benchmark ในตลาดได้
เน้นคุณภาพเหนือปริมาณ: การแข่งขันที่เข้มข้นในตลาดระดับบน บีบให้ผู้ประกอบการต้องหันมาให้ความสำคัญกับการแข่งขันด้านคุณภาพมากกว่าปริมาณ การออกแบบที่โดดเด่น, การบริการหลังการขายที่เป็นเลิศ, และการสร้างประสบการณ์การอยู่อาศัยที่น่าประทับใจ จะช่วยลดแรงกดดันจากการแข่งขันด้านราคา และสร้างความแตกต่างที่ชัดเจน
ไขว่คว้าโอกาสจากตลาดเช่า: กลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ, ผู้บริหารระดับสูง, และ Expatriates (Expats) ในเมือง ยังคงเป็นกลุ่มเป้าหมายที่มีความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยในทำเลใกล้ CBD และแนวรถไฟฟ้าหลักอย่างต่อเนื่อง โครงการที่สามารถรองรับทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุน (Rentability) จะช่วยกระจายความเสี่ยงและสร้างผลตอบแทนที่สม่ำเสมอ
ความท้าทายที่ต้องเผชิญ: เศรษฐกิจที่ไม่ทั่วถึงและต้นทุนที่สูง
แม้จะมีโอกาสที่น่าสนใจในตลาดระดับบน แต่ผู้ประกอบการก็ยังต้องเผชิญกับความท้าทายสำคัญหลายประการในปี 2569:
เศรษฐกิจฟื้นตัวไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในตลาดระดับกลางและล่างยังคงเปราะบาง การตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคใช้เวลานานขึ้น ส่งผลกระทบต่อ อัตราการขาย (Absorption Rate) และความเร็วในการดูดซับซัพพลายในตลาด
การพิจารณาสินเชื่อที่เข้มงวด: ภาคการเงินยังคงมีนโยบายการพิจารณาสินเชื่อที่เข้มงวด ทำให้ผู้ซื้อบางกลุ่มเข้าถึงสินเชื่อได้ยาก ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อยอดโอนกรรมสิทธิ์และกระแสเงินสดของโครงการ
ต้นทุนการพัฒนาที่สูง: ราคาที่ดินในทำเลใจกลางเมืองยังคงทรงตัวในระดับสูง ประกอบกับต้นทุนการก่อสร้าง, วัสดุ, และค่าแรงที่ยังไม่ลดลง เป็นปัจจัยกดดันอัตรากำไรของโครงการ
ความไม่แน่นอนทางการเมือง: การเปลี่ยนแปลงทางการเมืองหลังการเลือกตั้ง อาจส่งผลให้ นโยบายเศรษฐกิจ ยังไม่ชัดเจนในระยะสั้น การติดตามมาตรการด้านอสังหาริมทรัพย์, ภาษี, และสินเชื่อ จะมีความสำคัญอย่างยิ่ง และอาจส่งผลให้เกิดการชะลอการตัดสินใจลงทุนของผู้ซื้อและนักลงทุนบางกลุ่ม
ความเสี่ยงในการกำหนดจังหวะการเปิดโครงการ: การเปิดตัวโครงการเร็วเกินไปอาจทำให้เผชิญกับตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัว ขณะที่การเปิดตัวช้าเกินไปก็อาจพลาดโอกาสในทำเลหายาก การบริหาร Timing ในการเปิดตัวโครงการจึงเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง
กลยุทธ์เชิงรุกสู่ความสำเร็จในตลาดคอนโดมิเนียม
จากมุมมองของผู้เชี่ยวชาญและแนวโน้มตลาด คอนโดกรุงเทพ 2569 คอลลิเออร์ส ประเทศไทย ขอเสนอแนะกลยุทธ์เชิงรุกเพื่อขับเคลื่อนความสำเร็จของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ดังนี้:
เลือกทำเลและกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน: มุ่งเน้นการลงทุนในโครงการที่มีทำเลที่ตั้งโดดเด่นและกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่แน่นอน
เจาะตลาดบนและลักเซอรี่: ให้ความสำคัญกับตลาดบนและตลาดลักเซอรี่ ซึ่งยังมี ดีมานด์ซื้อแท้จริง (Genuine Demand) อย่างต่อเนื่อง
ควบคุมขนาดโครงการและอัตราการลงทุน: บริหารจัดการขนาดของโครงการและอัตราการลงทุนอย่างรอบคอบ เพื่อให้สอดคล้องกับสภาวะตลาด
บริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสด: ถือเป็นหัวใจหลักในการดำเนินธุรกิจ ควรให้ความสำคัญกับการบริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสดอย่างมีประสิทธิภาพ
ติดตามนโยบายรัฐบาลและปรับกลยุทธ์: เฝ้าระวังและติดตามนโยบายของรัฐบาลใหม่อย่างใกล้ชิด และเตรียมพร้อมปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ทางธุรกิจให้มีความยืดหยุ่น เพื่อตอบสนองต่อการเปลี่ยนแปลงของตลาดได้อย่างทันท่วงที
ในปี 2569 นี้ ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ อาจจะดูท้าทาย แต่สำหรับนักลงทุนที่มีวิสัยทัศน์และสามารถปรับตัวให้เข้ากับเทรนด์ใหม่ๆ โดยเฉพาะการตอบสนองความต้องการของกลุ่มมหาเศรษฐี คอนโดหรูใจกลางเมือง คือโอกาสในการสร้างผลตอบแทนที่น่าพึงพอใจ หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ที่พร้อมให้คำแนะนำอย่างมืออาชีพ อย่าลังเลที่จะติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมกันสร้างสรรค์อนาคตแห่งการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ของคุณ
