พาดหัวข่าว: ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ปี 2569: การปรับตัวสู่ยุคใหม่แห่งศักยภาพของผู้มีกำลังซื้อสูง
บทความ:
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้สังเกตเห็นการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญในตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ อย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเราก้าวเข้าสู่ปี 2569 การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกจากตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ในช่วงปลายปี 2568 และการคาดการณ์สำหรับปี 2569 เผยให้เห็นภาพที่ชัดเจนของตลาดที่กำลังเผชิญกับการปรับฐานครั้งใหญ่ แต่ขณะเดียวกันก็มีสัญญาณของการฟื้นตัวที่น่าจับตา โดยเฉพาะในกลุ่มผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อสูง
ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ปี 2568: สัญญาณแห่งการหดตัว
จากข้อมูลของ “ภัทรชัย ทวีวงศ์” ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด สรุปภาพรวมการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในปี 2568 พบว่ามีจำนวนเพียง 40 โครงการ หรือประมาณ 17,110 ยูนิตเท่านั้น ซึ่งถือเป็นสถิติที่ต่ำที่สุดในรอบ 17 ปี คิดเป็นการลดลงถึง 21.84% เมื่อเทียบกับปี 2567 มูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งหมดอยู่ที่ 70,368 ล้านบาท ลดลงอย่างมีนัยสำคัญถึง 38.53% เมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ย 1 แสนล้านบาทในช่วงหลายปีที่ผ่านมา
ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ หรือ “บิ๊กแบรนด์” ยังคงเป็นผู้เล่นหลักในตลาด โดยคิดเป็นสัดส่วน 83.71% ของจำนวนยูนิตทั้งหมด หรือ 14,323 ยูนิต มูลค่ารวม 63,947 ล้านบาท ส่วนบริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ มีสัดส่วน 16.29% หรือ 2,787 ยูนิต มูลค่ารวม 6,416 ล้านบาท
เมื่อมองย้อนกลับไปในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ มีการเปิดตัวโครงการใหม่เฉลี่ยปีละประมาณ 34,700 ยูนิต แต่ยอดการเปิดตัวในปี 2568 กลับลดลงเกือบครึ่งหนึ่ง สะท้อนให้เห็นถึงภาวะตลาดที่ชะลอตัวอย่างชัดเจน
แนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ปี 2569: การทรงตัวและการมุ่งเน้นกลุ่มเฉพาะ
สำหรับการคาดการณ์ในปี 2569 คาดว่าตลาดคอนโดมิเนียมจะยังคงอยู่ในสภาวะทรงตัว โดยมีจำนวนโครงการเปิดขายใหม่ประมาณ 15,000 ยูนิต ลดลงต่อเนื่องอีก 12.33% มูลค่ารวมประมาณ 60,000 ล้านบาท กลยุทธ์ของผู้พัฒนาโครงการส่วนใหญ่จะเน้นการปรับลดจำนวนโครงการ การเลื่อนการเปิดตัวออกไป และการคัดเลือกทำเลที่มีศักยภาพชัดเจน โดยเฉพาะพื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้าและย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD)
นอกจากนี้ ตลาดคอนโดมิเนียมในเมืองท่องเที่ยวอย่าง “EEC” และ “ภูเก็ต” ก็จะได้รับความสนใจเพิ่มขึ้นเช่นกัน เนื่องจากมีศักยภาพในการเติบโตจากกำลังซื้อทั้งในประเทศและต่างประเทศ
อย่างไรก็ตาม แม้ภาพรวมตลาดจะยังไม่ฟื้นตัวแบบก้าวกระโดด แต่ก็มีสัญญาณบวกบางประการที่น่าจับตา โดยเฉพาะการมุ่งเน้นการพัฒนาโครงการในเซ็กเมนต์ระดับไฮเอนด์และลักเซอรี่ในทำเลใจกลางเมือง ผู้พัฒนาโครงการรายใหญ่จะเร่งเปิดตัวโครงการระดับ “เรือธง” (Flagship Projects) ในทำเลหายาก เช่น สุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร, ราชดำริ-ลุมพินี และริมแม่น้ำเจ้าพระยา เพื่อช่วงชิงกำลังซื้อของกลุ่ม “High Net Worth Individuals” (HNWI) และ “Ultra High Net Worth Individuals” (UHNWI) ที่มีอำนาจซื้อสูงอย่างแท้จริง
เราอาจจะได้เห็นการเปิดพรีเซลโครงการที่ตั้งราคาขายเป็นทางการในระดับ 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร โดยเฉพาะโครงการที่เป็น “Rare Item” ซึ่งมีจำนวนยูนิตจำกัด และตั้งอยู่ในทำเล Prime CBD ที่มีมูลค่าสูง
“เวลาของเศรษฐี” กับโอกาสทองในตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ
ปี 2569 อาจถือเป็น “เวลาของเศรษฐี” หรือช่วงเวลาที่ผู้มีกำลังซื้อสูงจะเข้ามามีบทบาทสำคัญในตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ซึ่งผู้ประกอบการควรพิจารณาโอกาสต่างๆ ดังนี้:
โอกาสในคอนโดมิเนียมหรูใจกลางเมือง: จากซัพพลายใหม่ในทำเล “ซูเปอร์ไพรม์” (Super Prime Locations) ที่มีจำกัด โครงการเหล่านี้เหมาะสำหรับผู้ประกอบการที่มีที่ดินเดิมในมือ หรือสามารถจัดหาที่ดินศักยภาพสูงมาพัฒนาโครงการระดับ “แฟลกชิป” (Flagship) เพื่อสร้างมูลค่าและภาพลักษณ์ในระยะยาว การพัฒนาคอนโดมิเนียมหรูในใจกลางเมืองถือเป็นกลยุทธ์ที่น่าสนใจอย่างยิ่ง โดยเฉพาะในทำเลศักยภาพสูงที่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่ากลุ่มอื่น
กำลังซื้อที่แข็งแกร่งของกลุ่ม HNWI และ UHNWI: กลุ่มผู้มีกำลังซื้อสูงเหล่านี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูง และมองหา “สินทรัพย์เพื่อรักษามูลค่า” (Store of Value Assets) พวกเขามีความพร้อมที่จะจับจ่ายสำหรับคอนโดมิเนียมที่มีราคาตั้งแต่ 8 แสนบาท ถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าเป้าหมายสำคัญที่ผู้พัฒนาควรให้ความสนใจเป็นพิเศษ การเข้าใจความต้องการเฉพาะตัวของกลุ่มนี้เป็นหัวใจสำคัญ
การสร้าง “New Price Benchmark”: ต้นทุนที่ดินและการพัฒนาโครงการในย่าน CBD ที่สูงขึ้น สนับสนุนการตั้งราคาขายคอนโดมิเนียมในระดับสูง การนำเสนอ “Rare Item” โครงการที่มีความหนาแน่นต่ำ (Low Density) และ “Branded Residence” ที่มีเอกลักษณ์เฉพาะตัว จะช่วยสร้าง “ราคามาตรฐานใหม่” (New Price Benchmark) ให้กับตลาด ซึ่งสอดคล้องกับแนวโน้มการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ของกลุ่มมหาเศรษฐีที่มองหาความพิเศษและความเป็นส่วนตัว
การแข่งขันด้านคุณภาพ แทนที่จะเป็นปริมาณ: ในสภาวะที่ซัพพลายใหม่มีจำกัด ผู้พัฒนาควรเน้นการแข่งขันด้านคุณภาพ แทนที่จะเน้นปริมาณ การออกแบบที่โดดเด่น การบริการหลังการขายที่เป็นเลิศ และประสบการณ์การอยู่อาศัยที่เหนือระดับ จะช่วยสร้างความแตกต่างและลดแรงกดดันจากการแข่งขันด้านราคา โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อมุ่งเป้าไปที่กลุ่มผู้ซื้อที่มีความคาดหวังสูง
โอกาสจากตลาดเช่าในเมือง: ลูกค้าชาวต่างชาติ ผู้บริหารระดับสูง และ “Expats” ยังคงมีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงในทำเลใกล้ CBD และแนวรถไฟฟ้า โครงการที่สามารถรองรับทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุน (Buy-to-Let) จะช่วยกระจายความเสี่ยงและสร้างผลตอบแทนที่สม่ำเสมอ การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ทั้งสองมิติ จึงเป็นกลยุทธ์ที่น่าสนใจ
ความท้าทายที่ต้องเผชิญในปี 2569
แม้จะมีโอกาสสำหรับกลุ่มผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อสูง แต่ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ โดยรวมยังคงเผชิญกับความท้าทายหลายประการในปี 2569 ซึ่งผู้ประกอบการต้องเตรียมพร้อมรับมือ:
การฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่ไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในตลาดระดับกลางและล่างยังคงเปราะบาง การตัดสินใจซื้อของกลุ่มนี้จะใช้เวลานานขึ้น ซึ่งส่งผลต่ออัตราการขายและความเร็วในการดูดซับซัพพลายในตลาด
ภาคการเงินที่เข้มงวด: สถาบันการเงินยังคงพิจารณาการให้สินเชื่ออย่างเข้มงวด ทำให้ผู้ซื้อบางกลุ่มเข้าถึงสินเชื่อได้ยาก ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อยอดโอนกรรมสิทธิ์และกระแสเงินสดของโครงการ
ต้นทุนการพัฒนาที่สูง: ราคาที่ดินในใจกลางเมืองยังคงอยู่ในระดับสูง ประกอบกับต้นทุนการก่อสร้าง วัสดุ และค่าแรงที่ยังไม่ลดลง เป็นแรงกดดันสำคัญต่ออัตรากำไรของโครงการ
ความไม่แน่นอนทางการเมือง: การเปลี่ยนแปลงทางการเมืองที่อาจเกิดขึ้นจากการเลือกตั้งในช่วงต้นปี 2569 อาจส่งผลต่อนโยบายเศรษฐกิจที่ยังไม่ชัดเจนในระยะสั้น ต้องติดตามมาตรการด้านอสังหาริมทรัพย์ ภาษี และสินเชื่ออย่างใกล้ชิด ซึ่งอาจชะลอการตัดสินใจลงทุนของนักลงทุนบางกลุ่ม
ความเสี่ยงในการกำหนดจังหวะเปิดโครงการ: การเปิดตัวโครงการเร็วเกินไปอาจเผชิญกับตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัว ในขณะที่การเปิดตัวช้าเกินไปอาจพลาดโอกาสในทำเลหายาก การบริหาร “จังหวะเวลา” (Timing) จึงเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง
กลยุทธ์เชิงรุกเพื่อความสำเร็จในปี 2569
เพื่อรับมือกับความท้าทายและคว้าโอกาสในปี 2569 คอลลิเออร์ส ประเทศไทย ขอเสนอแนวทางเชิงกลยุทธ์ดังนี้:
การเลือกสรรโครงการที่มีจุดยืนชัดเจน: มุ่งเน้นการลงทุนในโครงการที่มีทำเลศักยภาพสูงและกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน เพื่อลดความเสี่ยงและเพิ่มโอกาสในการประสบความสำเร็จ
การเจาะตลาดบนและลักเซอรี่: ให้ความสำคัญกับกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่มีกำลังซื้อแท้จริง (Genuine Demand) ซึ่งเป็นกลุ่มที่จะขับเคลื่อนตลาดในสภาวะเช่นนี้
การบริหารจัดการขนาดโครงการและเงินลงทุน: ควบคุมขนาดของโครงการและอัตราการลงทุนอย่างรอบคอบ เพื่อให้สอดคล้องกับสภาวะตลาดและศักยภาพในการขาย
การบริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสด: ถือเป็นหัวใจสำคัญของการดำเนินธุรกิจในภาวะปัจจุบัน การบริหารจัดการเงินทุนหมุนเวียนให้มีประสิทธิภาพเป็นสิ่งจำเป็น
การติดตามนโยบายรัฐบาลอย่างใกล้ชิด: พร้อมที่จะปรับกลยุทธ์อย่างยืดหยุ่นและทันท่วงทีเมื่อมีนโยบายใหม่ๆ ออกมา เพื่อคว้าโอกาสและหลีกเลี่ยงความเสี่ยง
ในปี 2569 ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ กำลังอยู่ในช่วงของการปรับตัวเพื่อก้าวสู่ยุคใหม่ แม้จะมีแรงกดดันจากปัจจัยภายนอก แต่โอกาสสำหรับผู้ที่มีวิสัยทัศน์และกลยุทธ์ที่เหมาะสม โดยเฉพาะผู้ประกอบการที่มุ่งเน้นการพัฒนาโครงการคุณภาพสูงเพื่อตอบสนองความต้องการของกลุ่มผู้มีกำลังซื้อสูง ยังคงมีอยู่เสมอ
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนหรือพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดในปี 2569 นี้ การศึกษาข้อมูลเชิงลึก การวางแผนกลยุทธ์ที่รอบคอบ และการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญในวงการ จะเป็นกุญแจสำคัญที่จะนำพาท่านไปสู่ความสำเร็จได้อย่างแน่นอน อย่าพลาดโอกาสในการสร้างสรรค์และเติบโตไปพร้อมกับตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ที่กำลังจะก้าวข้ามผ่านความท้าทายนี้ไปสู่ศักยภาพใหม่.
