ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569: พลิกวิกฤตสู่โอกาส สร้างมาตรฐานใหม่ด้วยกลุ่มกำลังซื้อระดับบน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ข้าพเจ้าได้เห็นการเปลี่ยนแปลงมากมายของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร แต่สำหรับภาพรวมในปี 2569 นี้ มีสัญญาณที่ชัดเจนว่าเรากำลังก้าวเข้าสู่ยุคสมัยใหม่ที่แตกต่างออกไปอย่างสิ้นเชิง ข้อมูลล่าสุดจาก “ภัทรชัย ทวีวงศ์” ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด ชี้ให้เห็นถึงภาวะ “Low Supply Cycle” ที่เกิดขึ้นในปี 2568 ซึ่งเป็นการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่เพียง 40 โครงการ รวม 17,110 ยูนิต ลดลงถึง 21.84% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า มูลค่ารวมอยู่ที่ 70,368 ล้านบาท ซึ่งต่ำกว่าค่าเฉลี่ยในรอบ 10 ปีอย่างเห็นได้ชัด
บทเรียนจากปี 2568: การหดตัวของอุปทานและความท้าทายของกำลังซื้อ
ย้อนกลับไปในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ มีการเปิดขายใหม่เฉลี่ยราว 34,700 หน่วยต่อปี ซึ่งหมายความว่าในปี 2568 ตลาดได้หดตัวลงกว่าครึ่งหนึ่งเมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยนี้ ปัจจัยหลักมาจากความลังเลในการลงทุนของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ประกอบกับกำลังซื้อที่ยังคงชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง ทั้งจากนักลงทุนชาวไทยและชาวต่างชาติ สภาวะเช่นนี้สะท้อนให้เห็นถึงความเปราะบางของตลาดในกลุ่มระดับกลางถึงล่าง ซึ่งยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายทางเศรษฐกิจ การพิจารณาสินเชื่อที่เข้มงวด และระยะเวลาในการตัดสินใจซื้อที่นานขึ้น
แนวโน้มปี 2569: การทรงตัวของอุปทานและการมุ่งเน้นตลาดบน
สำหรับปี 2569 คาดการณ์ว่าจำนวนโครงการคอนโดมิเนียมใหม่จะทรงตัวอยู่ที่ประมาณ 15,000 ยูนิต ลดลงต่อเนื่องอีก 12.33% มูลค่ารวมประมาณ 60,000 ล้านบาท กลยุทธ์ของผู้พัฒนาจะเน้นการปรับลดจำนวนโครงการ การเลื่อนการเปิดตัวออกไป และการเลือกทำเลที่มีศักยภาพชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่งบริเวณแนวรถไฟฟ้าและศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) รวมถึงการมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์เมืองท่องเที่ยวชั้นนำ เช่น EEC และภูเก็ต
อย่างไรก็ตาม สถานการณ์นี้ไม่ได้หมายความว่าตลาดจะซบเซาไปเสียทั้งหมด ตรงกันข้าม เราจะได้เห็นการแข่งขันที่ดุเดือดในเซ็กเมนต์ระดับไฮเอนด์และลักเซอรี่ โดยเฉพาะในทำเลใจกลางเมืองที่หายาก ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่จะเร่งเปิดตัวโครงการระดับ “เรือธง” ในย่านสุขุมวิทตอนต้น เพลินจิต-วิทยุ สีลม-สาทร และราชดำริ-ลุมพินี ริมแม่น้ำเจ้าพระยา เพื่อดึงดูดกลุ่มลูกค้าที่มีความมั่งคั่งสูง (High Net Worth – HNW) และมหาเศรษฐี (Ultra High Net Worth – UHNW) ซึ่งมีอำนาจในการซื้อที่แข็งแกร่ง
การสร้าง “New Price Benchmark” ของคอนโดกรุงเทพฯ: ราคา 1 ล้านบาทต่อตารางเมตรไม่ใช่เรื่องไกลตัว
หนึ่งในเทรนด์ที่น่าจับตามองอย่างยิ่งในปี 2569 คือ การที่ตลาดคอนโดมิเนียมจะเริ่มเห็นการเปิดพรีเซลล์โครงการที่กำหนดราคาขายเป็นทางการแตะระดับ 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร โดยเฉพาะอย่างยิ่งในโครงการที่เป็น “Rare Item” ที่มีจำนวนยูนิตจำกัด ตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพระดับ Prime CBD หรือโครงการประเภท “Branded Residence” ที่ร่วมมือกับแบรนด์หรูระดับโลก
การเกิดขึ้นของ “New Price Benchmark” นี้เป็นผลมาจากปัจจัยหลายประการ ตั้งแต่ต้นทุนที่ดินในทำเลชั้นในที่ยังคงอยู่ในระดับสูงอย่างต่อเนื่อง ต้นทุนการพัฒนาโครงการที่เพิ่มขึ้น ประกอบกับการออกแบบและวัสดุที่มีคุณภาพสูงพิเศษ เพื่อตอบสนองความต้องการของกลุ่มลูกค้า HNW และ UHNW ที่มองหามากกว่าแค่ที่อยู่อาศัย แต่คือสินทรัพย์เพื่อการลงทุน การรักษามูลค่า และการสะท้อนถึงสถานะทางสังคม
โอกาสทองของ “เศรษฐี” ในตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569
คำว่า “เศรษฐีแผลงฤทธิ์” ในหัวข้อบทความนี้ มิได้หมายถึงการเก็งกำไรหวือหวา แต่เป็นการชี้ให้เห็นถึงโอกาสที่กลุ่มผู้ที่มีกำลังซื้อสูงจะเข้ามามีบทบาทสำคัญในการขับเคลื่อนตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ให้เดินหน้าต่อไป โดยมี 5 โอกาสหลักที่ผู้ประกอบการควรพิจารณา:
คอนโดหรูใจกลางเมือง: การที่อุปทานใหม่ในทำเลซูเปอร์ไพรมมีจำกัด ทำให้โครงการคอนโดหรูใน CBD กลายเป็นสินทรัพย์ที่น่าสนใจอย่างยิ่ง ผู้พัฒนาที่มีแลนด์แบงก์เก่าในมือ หรือสามารถหาที่ดินศักยภาพสูงได้ จะมีโอกาสพัฒนาโครงการระดับ “แฟลกชิป” ที่สามารถสร้างมูลค่าและภาพลักษณ์ที่ดีในระยะยาว
กำลังซื้อกลุ่ม HNW และ UHNW: กลุ่มนี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพสูง สถาปัตยกรรมที่เป็นเอกลักษณ์ บริการหลังการขายที่เหนือระดับ และเป็นสินทรัพย์เพื่อรักษามูลค่า พวกเขามีความพร้อมที่จะจ่ายในราคา 800,000 – 1,000,000 บาทต่อตารางเมตร สำหรับยูนิตที่ตรงกับความต้องการ
การสร้างมาตรฐานราคาใหม่: ต้นทุนที่ดินและการพัฒนาใน CBD สนับสนุนการตั้งราคาสูง โปรดักต์ที่นำเสนอควรเน้นความเป็น “Rare Item” จำนวนยูนิตน้อย (Low Density) และ “Branded Residence” เพื่อสร้างความพิเศษและคุ้มค่ากับการลงทุน
การแข่งขันด้านคุณภาพเหนือปริมาณ: ในเมื่ออุปทานมีจำกัด การแข่งขันจะเปลี่ยนจากการชิงส่วนแบ่งตลาดด้วยจำนวนโครงการ มาเป็นการแข่งขันด้านคุณภาพการออกแบบ บริการหลังการขาย ประสบการณ์การอยู่อาศัย และนวัตกรรมต่างๆ เพื่อสร้างความแตกต่างและลดแรงกดดันด้านราคา
ตลาดเช่าในเมือง: กลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ ผู้บริหารระดับสูง และชาวต่างชาติที่มาทำงาน (Expats) ยังคงมีความต้องการที่อยู่อาศัยในทำเลใกล้ CBD และแนวรถไฟฟ้าหลัก โครงการที่สามารถรองรับทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุน (Rent to Buy) จะช่วยกระจายความเสี่ยงและสร้างผลตอบแทนที่น่าพอใจ
ความท้าทายที่ต้องจับตามอง: การฟื้นตัวทางเศรษฐกิจที่ยังไม่ทั่วถึง
แม้จะมีสัญญาณบวกในตลาดบน แต่เราก็ยังต้องเผชิญกับความท้าทายอีก 5 ประการที่อาจส่งผลต่อภาพรวมตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569:
การฟื้นตัวทางเศรษฐกิจที่ไม่สม่ำเสมอ: กำลังซื้อในตลาดระดับกลางและล่างยังคงเปราะบาง การตัดสินใจซื้อใช้เวลานานขึ้น ส่งผลโดยตรงต่ออัตราการขายและความสามารถในการดูดซับอุปทาน
ภาคการเงิน: การพิจารณาสินเชื่อยังคงเข้มงวด ทำให้ผู้ซื้อบางกลุ่มเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ยาก ซึ่งส่งผลกระทบต่อยอดโอนกรรมสิทธิ์ และกระแสเงินสดของผู้พัฒนา
ต้นทุนการพัฒนาที่สูง: ราคาที่ดินใน CBD ยังคงทรงตัวในระดับสูง ประกอบกับต้นทุนการก่อสร้าง วัสดุ และค่าแรงที่ยังไม่ลดลง เป็นปัจจัยกดดันอัตรากำไรของโครงการ
ความไม่แน่นอนจากนโยบายรัฐบาล: การเปลี่ยนแปลงทางการเมืองอาจส่งผลต่อความชัดเจนของนโยบายเศรษฐกิจในระยะสั้น ทำให้ผู้ซื้อและนักลงทุนบางกลุ่มอาจชะลอการตัดสินใจ
การบริหารจังหวะเวลาในการเปิดโครงการ: การเปิดตัวโครงการเร็วเกินไปอาจเผชิญกับตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ในขณะที่การเปิดตัวช้าเกินไปอาจพลาดโอกาสในทำเลทอง การบริหาร Timing จึงมีความสำคัญอย่างยิ่งยวด
กลยุทธ์เชิงรุกสำหรับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์
จากสถานการณ์และความท้าทายข้างต้น คอลลิเออร์ส ประเทศไทย ขอเสนอแนะกลยุทธ์เชิงรุกเพื่อรับมือกับตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ในปี 2569 ดังนี้:
เลือกทำเลและกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน: มุ่งเน้นการลงทุนในโครงการที่มีทำเลศักยภาพและสามารถตอบโจทย์ความต้องการของกลุ่มเป้าหมายได้อย่างตรงจุด
เจาะตลาดบนและลักเซอรี่: ให้ความสำคัญกับกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อจริง (Genuine Demand) ซึ่งจะมีความมั่นคงและพร้อมลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียม
ควบคุมขนาดโครงการและการลงทุน: บริหารจัดการขนาดของโครงการและอัตราการลงทุนให้เหมาะสมกับสภาวะตลาดและกระแสเงินสด
บริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสด: ให้ความสำคัญกับการบริหารจัดการสภาพคล่องและกระแสเงินสดเป็นหัวใจหลักของการดำเนินธุรกิจ เพื่อรองรับความผันผวนของตลาด
ติดตามนโยบายรัฐบาลและปรับกลยุทธ์: ติดตามความเคลื่อนไหวและนโยบายของรัฐบาลใหม่อย่างใกล้ชิด และพร้อมที่จะปรับเปลี่ยนกลยุทธ์การดำเนินงานให้มีความยืดหยุ่นและทันต่อสถานการณ์
บทสรุป: การเปลี่ยนผ่านสู่ยุคใหม่ของคอนโดกรุงเทพฯ
ปี 2569 ถือเป็นปีแห่งการเปลี่ยนผ่านที่สำคัญของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ การหดตัวของอุปทานในภาพรวมไม่ได้หมายถึงความสิ้นหวัง แต่คือโอกาสในการปรับสมดุลและยกระดับตลาดสู่มาตรฐานใหม่ โดยเฉพาะการมุ่งเน้นไปที่กลุ่มกำลังซื้อระดับบน ซึ่งมีศักยภาพและความต้องการที่ชัดเจน การพัฒนาโครงการที่เน้นคุณภาพ การออกแบบที่เป็นเอกลักษณ์ และการสร้างประสบการณ์การอยู่อาศัยที่เหนือระดับ จะเป็นกุญแจสำคัญในการสร้างความสำเร็จในยุคแห่ง “เศรษฐีแผลงฤทธิ์” นี้
หากท่านคือผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือกำลังวางแผนกลยุทธ์สำหรับตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569 การทำความเข้าใจถึงพลวัตของตลาด กำลังซื้อที่เปลี่ยนแปลงไป และการปรับตัวให้ทันกับเทรนด์ใหม่ๆ ถือเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง
คุณพร้อมแล้วหรือยังที่จะก้าวเข้าสู่ยุคใหม่ของตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ? ติดต่อผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ของเราเพื่อรับคำปรึกษาเชิงลึกและวางแผนการลงทุนที่เหมาะสมกับเป้าหมายของคุณ วันนี้!
