อนาคตตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569: เมื่อผู้มีกำลังซื้อสูงก้าวเข้ามาเป็นตัวขับเคลื่อนหลัก
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและความผันผวนของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ มาอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเราก้าวเข้าสู่ปี 2569 นี้ ข้อมูลเชิงลึกที่ได้จากการวิเคราะห์ข้อมูลล่าสุดเผยให้เห็นภาพที่น่าสนใจและท้าทายสำหรับผู้พัฒนาโครงการและนักลงทุน
ภาพรวมตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2568: ย้อนรอยสถิติที่ต่ำที่สุดในรอบ 17 ปี
การเริ่มต้นปี 2569 ด้วยข้อมูลการวิเคราะห์ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ของ “ภัทรชัย ทวีวงศ์” ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด ได้ชี้ให้เห็นถึงสภาวะที่น่าจับตาเป็นพิเศษ โดยเมื่อประเมินจากสถิติการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในปี 2568 พบว่ามีเพียง 40 โครงการ คิดเป็น 17,110 ยูนิตเท่านั้น ซึ่งถือเป็นระดับต่ำสุด (Low Supply Cycle) ในรอบ 17 ปีที่ผ่านมา ตัวเลขนี้ลดลงถึง 21.84% เมื่อเทียบกับปี 2567 ส่งผลให้มูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่รวมอยู่ที่ 70,368 ล้านบาท ลดลงถึง 38.53% เมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยในอดีตที่อยู่ที่ราว 1 แสนล้านบาท
น่าสังเกตว่า ผู้เล่นหลักในตลาดในปีที่ผ่านมายังคงเป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ (บิ๊กแบรนด์) ซึ่งครองส่วนแบ่งถึง 83.71% ของจำนวนยูนิตที่เปิดขายใหม่ คิดเป็นมูลค่า 63,947 ล้านบาท ขณะที่บริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ มีสัดส่วนเพียง 16.29% ของจำนวนยูนิต คิดเป็นมูลค่า 6,416 ล้านบาท หากมองย้อนกลับไปในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา เราเห็นการเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่เฉลี่ยประมาณ 34,700 ยูนิตต่อปี ดังนั้น การเปิดตัวในปี 2568 จึงสะท้อนถึงการหดตัวของตลาดในระดับที่น่าพิจารณา
แนวโน้มตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569: การปรับตัวสู่สมดุลและความท้าทายที่ต้องเผชิญ
สำหรับปี 2569 คาดการณ์ว่าปริมาณซัพพลายใหม่จะยังคงทรงตัวในระดับต่ำ โดยคาดการณ์ว่าจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่เพียงประมาณ 15,000 ยูนิต ลดลงต่อเนื่องอีก 12.33% เมื่อเทียบกับปี 2568 และมีมูลค่ารวมอยู่ที่ประมาณ 60,000 ล้านบาท ผู้พัฒนาหลายรายมีแนวโน้มที่จะปรับลดจำนวนโครงการ เลื่อนการเปิดตัวออกไป และให้ความสำคัญกับการเฟ้นหาทำเลศักยภาพสูง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในทำเลที่ติดแนวรถไฟฟ้า และย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) นอกจากนี้ ยังมีแนวโน้มที่จะเน้นการลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเมืองท่องเที่ยว เช่น เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) และภูเก็ต
อย่างไรก็ตาม ผมมองว่าปี 2569 นี้ยังไม่ใช่ช่วงเวลาที่เหมาะสมอย่างยิ่งในการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ ด้วยปัจจัยด้านกำลังซื้อที่ยังคงชะลอตัว ทั้งจากลูกค้าชาวต่างชาติและคนไทย ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ มีแนวโน้มที่จะเข้าสู่ช่วงของการปรับสมดุลอย่างค่อยเป็นค่อยไป การฟื้นตัวอาจไม่ได้เกิดขึ้นอย่างก้าวกระโดด แต่เป็นการประคองตัวไปพร้อมกับสัญญาณบวกบางประการที่เริ่มปรากฏขึ้นในเชิงโครงสร้าง
โอกาสทองของผู้มีกำลังซื้อสูง: คอนโดระดับไฮเอนด์และลักเซอรี่สู่การสร้างมาตรฐานราคาใหม่
แม้ภาพรวมตลาดจะยังคงเผชิญความท้าทาย แต่ปี 2569 จะเป็นปีที่การแข่งขันในเซ็กเมนต์ระดับไฮเอนด์และลักเซอรี่จะดุเดือดอย่างยิ่ง ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่จะเร่งเปิดตัวโครงการระดับเรือธงในทำเลหายากใจกลางเมือง อาทิ สุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร, ราชดำริ-ลุมพินี และริมแม่น้ำเจ้าพระยา เพื่อช่วงชิงกำลังซื้อจากกลุ่ม High Net Worth (HNW) และ Ultra High Net Worth (UHNW) ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีอำนาจซื้อสูงและไม่ได้รับผลกระทบจากสภาวะเศรษฐกิจมากนัก
เราจะได้เห็นปรากฏการณ์การกำหนดราคาขายในระดับ “1 ล้านบาทต่อตารางเมตร” สำหรับโครงการพิเศษ (Rare Item) ที่มีจำนวนยูนิตจำกัด และตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพระดับ Prime CBD ซึ่งเป็นเทรนด์สำคัญที่จะเข้ามาสร้าง New Price Benchmark ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับบน
กลยุทธ์ที่ผู้ประกอบการควรพิจารณาในปี 2569:
จากแนวโน้มดังกล่าว ผู้ประกอบการควรพิจารณากลยุทธ์ที่ตอบรับกับสภาวะตลาด ดังนี้:
โอกาสจากคอนโดหรูใจกลางเมือง: การพัฒนาโครงการระดับแฟลกชิปในทำเลซูเปอร์ไพรม์ที่หาได้ยาก เหมาะสำหรับผู้ที่มีที่ดินเดิมอยู่ในมือ หรือสามารถจัดหาที่ดินศักยภาพสูงได้ เพื่อสร้างมูลค่าและภาพลักษณ์ของแบรนด์ในระยะยาว
เจาะกลุ่มกำลังซื้อ High Net Worth และ Ultra High Net Worth: กลุ่มนี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูง และมองหาอสังหาริมทรัพย์เป็นสินทรัพย์เพื่อรักษามูลค่า พวกเขามีกำลังซื้อสูงเพียงพอที่จะลงทุนในคอนโดมิเนียมมูลค่า 8 แสนบาท ถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร
สร้าง New Price Benchmark: ต้นทุนที่ดินและการพัฒนาในย่าน CBD สนับสนุนการตั้งราคาสูง ผลิตภัณฑ์ที่เหมาะสำหรับกลุ่มนี้ ได้แก่ โครงการ Rare Item, Low Density (โครงการที่มีความหนาแน่นต่ำ) และ Branded Residence (โครงการที่ร่วมกับแบรนด์หรู)
เน้นการแข่งขันด้านคุณภาพ: การแข่งขันจะไม่ได้อยู่ที่ปริมาณ แต่จะอยู่ที่คุณภาพของการออกแบบ, บริการหลังการขาย, และประสบการณ์การอยู่อาศัยที่ดี เพื่อลดแรงกดดันจากการแข่งขันด้านราคา
ใช้ประโยชน์จากตลาดเช่า: ตลาดเช่าในเมืองยังคงมีความต้องการสูงจากลูกค้าชาวต่างชาติ, ผู้บริหารระดับสูง, และกลุ่ม Expatriates การพัฒนาโครงการที่รองรับทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุน สามารถช่วยกระจายความเสี่ยงได้ โดยเฉพาะโครงการที่ตั้งอยู่ใกล้ CBD และแนวรถไฟฟ้าหลัก
ความท้าทายที่ต้องรับมือ: สัญญาณเศรษฐกิจที่ไม่ทั่วถึงและปัจจัยภายนอก
แม้จะมีโอกาสในตลาดบน แต่ก็ยังมี 5 ความท้าทายสำคัญที่ผู้ประกอบการและนักลงทุนในตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ต้องเตรียมรับมือในปี 2569:
การฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่ไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในตลาดระดับกลางถึงล่างยังคงเปราะบาง การตัดสินใจซื้อใช้เวลานานขึ้น ส่งผลต่ออัตราการขายและความเร็วในการดูดซับซัพพลายของโครงการ
ภาคการเงินที่ยังคงเข้มงวด: การพิจารณาสินเชื่อยังคงเป็นอุปสรรคสำคัญสำหรับผู้ซื้อบางกลุ่ม ทำให้การอนุมัติสินเชื่อทำได้ยากขึ้น ส่งผลกระทบต่อยอดโอนกรรมสิทธิ์และกระแสเงินสดของโครงการ
ต้นทุนการพัฒนาที่ยังคงสูง: ราคาที่ดินใจกลางเมืองยังคงทรงตัวในระดับสูง ควบคู่ไปกับต้นทุนการก่อสร้าง, วัสดุ, และค่าแรงที่ยังไม่ลดลง เป็นปัจจัยกดดันอัตรากำไรของโครงการ
ความไม่แน่นอนทางการเมือง: การเปลี่ยนแปลงทางการเมือง, นโยบายเศรษฐกิจที่ยังไม่ชัดเจนในระยะสั้น, มาตรการด้านอสังหาริมทรัพย์, ภาษี, และสินเชื่อ อาจส่งผลต่อการตัดสินใจลงทุนของผู้ซื้อและนักลงทุนบางกลุ่ม
การบริหารจังหวะการเปิดโครงการ: ความเสี่ยงจากการเปิดโครงการเร็วเกินไปในขณะที่ตลาดกำลังฟื้นตัว หรือเปิดช้าเกินไปจนพลาดโอกาสในทำเลหายาก จำเป็นต้องมีการบริหารจัดการ Timing อย่างแม่นยำ
ข้อเสนอเชิงกลยุทธ์จากผู้เชี่ยวชาญ:
เพื่อนำทางตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ในปี 2569 ให้ประสบความสำเร็จ ผมขอเสนอแนวทางเชิงกลยุทธ์ดังนี้:
เน้นการลงทุนในโครงการที่มีทำเลและกลุ่มเป้าหมายชัดเจน: เลือกสรรเฉพาะโครงการที่มีศักยภาพโดดเด่นและตอบโจทย์ความต้องการของตลาดได้อย่างตรงจุด
ให้ความสำคัญกับตลาดบนและลักเซอรี่: มุ่งเน้นกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อแท้จริงและมีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูง
ควบคุมขนาดโครงการและอัตราการลงทุนอย่างรอบคอบ: บริหารจัดการต้นทุนและขนาดของโครงการให้เหมาะสมกับสภาวะตลาด
บริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสดเป็นหัวใจหลัก: การบริหารจัดการการเงินอย่างมีประสิทธิภาพจะช่วยให้โครงการสามารถผ่านพ้นความท้าทายต่างๆ ไปได้
ติดตามนโยบายรัฐบาลและปรับกลยุทธ์อย่างยืดหยุ่น: เตรียมพร้อมที่จะปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับการเปลี่ยนแปลงของนโยบายและสภาวะตลาดอยู่เสมอ
ปี 2569 เป็นปีแห่งโอกาสสำหรับผู้ที่เข้าใจพลวัตของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ และสามารถปรับตัวเข้ากับความเปลี่ยนแปลงได้ หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในตลาดระดับบนที่กำลังเติบโต หรือต้องการที่ปรึกษาด้านกลยุทธ์การลงทุนที่แม่นยำสำหรับ ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ หรือ คอนโดระดับลักเซอรี่ กรุงเทพฯ เพื่อให้การตัดสินใจของท่านเต็มไปด้วยข้อมูลเชิงลึกและแนวทางที่ถูกต้อง อย่ารอช้าที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญ เพื่อร่วมวางแผนอนาคตการลงทุนของท่านไปด้วยกัน
