ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพมหานคร: การปรับตัวสู่ยุคใหม่ของกำลังซื้อระดับสูงในปี 2569
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ดิฉันได้เห็นวัฏจักรของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ ผ่านร้อนผ่านหนาวมานับไม่ถ้วน ปี 2568 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นปีแห่งการหดตัวอย่างมีนัยสำคัญของตลาดคอนโดมิเนียม จากข้อมูลเชิงลึกของ “ภัทรชัย ทวีวงศ์” ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด การเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในปี 2568 มีจำนวนเพียง 40 โครงการ รวม 17,110 ยูนิต ซึ่งถือเป็นระดับต่ำสุดในรอบ 17 ปี ลดลงถึง 21.84% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า มูลค่าการเปิดตัวรวมอยู่ที่ 70,368 ล้านบาท ลดลงกว่า 38.53% จากค่าเฉลี่ยแสนล้านบาทต่อปี สะท้อนให้เห็นถึงภาวะ “Low Supply Cycle” ที่ชัดเจน
ผู้เล่นหลักในตลาดปีที่ผ่านมา ยังคงเป็นแบรนด์อสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ ซึ่งมีสัดส่วนสูงถึง 83.71% ของจำนวนยูนิตและ 90.87% ของมูลค่าโครงการ ขณะที่ผู้ประกอบการนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ มีบทบาทน้อยลงอย่างเห็นได้ชัด เมื่อพิจารณาภาพรวม 10 ปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ เปิดตัวใหม่เฉลี่ยปีละ 34,700 ยูนิต การเปิดตัวในปี 2568 จึงเท่ากับว่าตลาดหดตัวลงถึงครึ่งหนึ่ง
แนวโน้มปี 2569: การปรับสมดุลและการมุ่งเน้นตลาดเฉพาะกลุ่ม
สำหรับปี 2569 คาดการณ์ว่าตลาดคอนโดมิเนียมจะยังคงอยู่ในภาวะทรงตัว โดยคาดการณ์การเปิดตัวโครงการใหม่จะอยู่ที่ประมาณ 15,000 ยูนิต ลดลงอีก 12.33% คิดเป็นมูลค่ารวมประมาณ 60,000 ล้านบาท กลยุทธ์ของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะเน้นการปรับลดจำนวนโครงการและการเลื่อนการเปิดตัวออกไปก่อน โครงการใหม่ที่จะเกิดขึ้นจะมีแนวโน้มกระจุกตัวอยู่ในทำเลศักยภาพสูง โดยเฉพาะพื้นที่ใกล้แนวรถไฟฟ้า และย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ขณะเดียวกัน การลงทุนในตลาดต่างจังหวัด โดยเฉพาะเมืองท่องเที่ยวสำคัญ เช่น ระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) และภูเก็ต ก็ยังคงเป็นที่น่าจับตามอง
“สถานการณ์ปัจจุบันยังคงไม่ใช่ช่วงเวลาที่เหมาะสมสำหรับการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่จำนวนมาก เนื่องจากกำลังซื้อทั้งจากกลุ่มลูกค้าต่างชาติและคนไทยยังคงชะลอตัว” ภัทรชัย ทวีวงศ์ กล่าว “ปี 2569 ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ มีแนวโน้มจะเข้าสู่ช่วงของการปรับสมดุลอย่างค่อยเป็นค่อยไป ภาพรวมตลาดอาจไม่ใช่การฟื้นตัวแบบก้าวกระโดด แต่เป็นการฟื้นตัวในลักษณะประคองตัว โดยมีสัญญาณบวกบางประการเริ่มปรากฏให้เห็นในเชิงโครงสร้าง”
อย่างไรก็ตาม ในเซ็กเมนต์ระดับไฮเอนด์และลักเซอรี่ ใจกลางเมือง ย่านสุขุมวิทตอนต้น เพลินจิต-วิทยุ สีลม-สาทร และราชดำริ-ลุมพินี รวมถึงริมแม่น้ำเจ้าพระยา จะมีการแข่งขันที่ดุเดือด ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่จะเร่งเปิดตัวโครงการระดับ “Flagship” ในทำเลที่มีอยู่อย่างจำกัด เพื่อช่วงชิงกำลังซื้อของกลุ่ม High Net Worth (HNW) และ Ultra High Net Worth (UHNW) ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีอำนาจซื้อสูงอย่างแท้จริง
เทรนด์ที่น่าสนใจในปีนี้คือการเกิดขึ้นของ ราคาขายคอนโดมิเนียมระดับ 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร ซึ่งจะเห็นได้จากการเปิดตัวโครงการพิเศษ (Exclusive Projects) ที่มีจำนวนยูนิตจำกัด ตั้งอยู่ในทำเล Prime CBD และมีความเป็น Rare Item สูง
“ได้เวลาเศรษฐีแผลงฤทธิ์”: โอกาสทองสำหรับตลาดคอนโดหรูและกำลังซื้อระดับสูง
ในสภาวะตลาดที่ท้าทายนี้ ดิฉันมองเห็นโอกาสทองสำหรับผู้ประกอบการที่ปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ปัจจุบัน โดยมี 5 ประเด็นสำคัญที่ควรพิจารณา:
โอกาสจากตลาดคอนโดหรูใจกลางเมือง: ด้วยอุปทานคอนโดมิเนียมใหม่ในทำเลซูเปอร์ไพรม์ที่จำกัด ผู้ประกอบการที่มีที่ดินสะสมอยู่เดิม หรือสามารถจัดหาที่ดินศักยภาพสูงในย่าน CBD ได้ จะมีโอกาสในการพัฒนาโครงการระดับ “Flagship” ซึ่งไม่เพียงแต่สร้างมูลค่าทางเศรษฐกิจ แต่ยังยกระดับภาพลักษณ์ของแบรนด์ในระยะยาว คอนโดระดับนี้ตอบโจทย์ความต้องการของกลุ่ม HNW และ UHNW ที่มองหาที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพสูง และเป็นสินทรัพย์ที่สามารถรักษามูลค่าได้
กำลังซื้อที่แข็งแกร่งของกลุ่ม HNW และ UHNW: กลุ่มลูกค้าที่มีความมั่งคั่งสูง ยังคงมีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพเยี่ยม และมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อรักษามูลค่า พวกเขามีความพร้อมที่จะจ่ายสำหรับ คอนโดมิเนียมราคา 800,000 – 1,000,000 บาทต่อตารางเมตร โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อโครงการนั้นๆ ตอบสนองความต้องการด้านทำเลที่ตั้ง คุณภาพการออกแบบ และการบริการได้อย่างครบถ้วน
การสร้าง New Price Benchmark: ต้นทุนที่ดินที่สูงในย่าน CBD ประกอบกับการพัฒนาโครงการที่มีความซับซ้อนและใช้วัสดุระดับพรีเมียม เป็นปัจจัยสนับสนุนการตั้งราคาขายที่สูงขึ้น ผู้พัฒนาสามารถสร้าง New Price Benchmark ด้วยการนำเสนอ โครงการ Rare Item, Low Density Projects ที่ให้ความเป็นส่วนตัวสูง และ Branded Residences ที่ร่วมมือกับแบรนด์หรูระดับโลก เพื่อเพิ่มมูลค่าและความน่าสนใจ
การแข่งขันด้านคุณภาพ ไม่ใช่ปริมาณ: ในยุคที่อุปทานใหม่จำกัด การแข่งขันจะย้ายจากการแข่งขันด้านราคา มาเป็นการแข่งขันด้านคุณภาพ การออกแบบที่โดดเด่น การบริการหลังการขายที่เป็นเลิศ และประสบการณ์การอยู่อาศัยที่เหนือระดับ จะเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้โครงการประสบความสำเร็จ และลดแรงกดดันจากการแข่งขันด้านปริมาณ
โอกาสจากตลาดเช่าในเมือง: กลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ ผู้บริหารระดับสูง และ Expats ที่เข้ามาทำงานในกรุงเทพฯ ยังคงมีความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงในทำเลที่สะดวกสบาย โครงการที่สามารถรองรับทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุน (Investment Properties) จะช่วยกระจายความเสี่ยงให้กับนักลงทุน และยังคงได้รับความนิยมในทำเลใกล้ CBD และแนวรถไฟฟ้าสายหลัก
ความท้าทายที่ต้องเผชิญในปี 2569
แม้จะมีสัญญาณบวกในบางกลุ่มตลาด แต่ผู้ประกอบการยังต้องเผชิญกับความท้าทายสำคัญอีก 5 ประการในปี 2569:
การฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่ไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในตลาดระดับกลางและระดับล่างยังคงเปราะบาง ทำให้การตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคใช้เวลานานขึ้น ส่งผลกระทบต่ออัตราการขายและความสามารถในการดูดซับอุปทานของตลาดโดยรวม
ความเข้มงวดของภาคการเงิน: สถาบันการเงินยังคงพิจารณาสินเชื่ออย่างรอบคอบ ผู้ซื้อบางกลุ่มอาจเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ยาก ซึ่งจะส่งผลโดยตรงต่อยอดโอนกรรมสิทธิ์และกระแสเงินสดของโครงการ
ต้นทุนการพัฒนาที่อยู่ในระดับสูง: ราคาที่ดินในทำเล CBD ยังคงทรงตัวในระดับสูง ขณะที่ต้นทุนการก่อสร้าง วัสดุ และค่าแรง ก็ยังไม่มีแนวโน้มลดลง ปัจจัยเหล่านี้กดดันอัตรากำไรของโครงการผู้พัฒนา
ความไม่แน่นอนจากการเปลี่ยนผ่านทางการเมือง: การเลือกตั้งที่อาจเกิดขึ้นในปี 2569 อาจส่งผลให้การกำหนดนโยบายเศรษฐกิจในระยะสั้นยังไม่มีความชัดเจน จำเป็นต้องติดตามมาตรการด้านอสังหาริมทรัพย์ ภาษี และสินเชื่ออย่างใกล้ชิด ซึ่งอาจส่งผลให้ผู้ซื้อและนักลงทุนบางกลุ่มชะลอการตัดสินใจ
ความเสี่ยงด้านจังหวะเวลา (Timing): การเปิดตัวโครงการใหม่เป็นเรื่องละเอียดอ่อน การเปิดตัวเร็วเกินไปอาจเผชิญกับตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ในขณะที่การเปิดตัวช้าเกินไปอาจพลาดโอกาสในทำเลหายากที่กำลังเป็นที่ต้องการ การบริหารจัดการ Timing ของการเปิดตัวโครงการอย่างแม่นยำจึงเป็นสิ่งสำคัญยิ่ง
กลยุทธ์เชิงรุกสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์
เพื่อรับมือกับความท้าทายและคว้าโอกาสในปี 2569 คอลลิเออร์ส ประเทศไทย ขอเสนอข้อเสนอแนะเชิงกลยุทธ์ดังนี้:
เลือกสรรการลงทุนอย่างมีเป้าหมาย: มุ่งเน้นการลงทุนในโครงการที่มีทำเลศักยภาพสูงและกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจนเท่านั้น
เจาะตลาดบนและตลาดลักเซอรี่: กำหนดกลยุทธ์เพื่อเข้าถึงและตอบสนองความต้องการของกลุ่ม High Net Worth และ Ultra High Net Worth ที่มีกำลังซื้อแท้จริง
บริหารจัดการขนาดโครงการและอัตราการลงทุน: ควบคุมขนาดของโครงการให้เหมาะสมกับกำลังซื้อและสภาพตลาด พร้อมทั้งบริหารจัดการอัตราการลงทุนอย่างรอบคอบ
สภาพคล่องและกระแสเงินสดคือหัวใจสำคัญ: ให้ความสำคัญกับการบริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสดของโครงการเป็นอันดับแรก
ติดตามนโยบายรัฐบาลและปรับกลยุทธ์อย่างยืดหยุ่น: ติดตามความเคลื่อนไหวของนโยบายรัฐบาลใหม่ๆ อย่างใกล้ชิด และพร้อมปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ของธุรกิจให้สอดคล้องกับการเปลี่ยนแปลงของตลาดอย่างทันท่วงที
ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ กำลังอยู่ในช่วงของการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญ ปี 2569 จะเป็นปีที่พิสูจน์ความสามารถของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในการปรับตัว เข้าใจกำลังซื้อที่แท้จริง และนำเสนอบริการและผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดระดับสูง หากท่านเป็นนักลงทุน หรือกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ตอบโจทย์การลงทุนระยะยาวและมีศักยภาพในการเติบโต กรุณาติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ หรือ โอกาสลงทุนคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์ ที่เหมาะสมกับความต้องการของท่าน.
