กรุงเทพฯ อสังหาฯ คอนโดปี 2569: ยุคทองของผู้มีกำลังซื้อสูง ศักยภาพแห่งการลงทุนที่กำลังจะเบ่งบาน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองการเปลี่ยนแปลงของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครมาอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงเวลาหัวเลี้ยวหัวต่อเช่นนี้ที่ตัวเลขและแนวโน้มของปี 2568 บ่งชี้ถึงการปรับฐานครั้งสำคัญ และส่งสัญญาณถึงการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ที่กำลังจะเกิดขึ้นในปี 2569 ครับ
วิเคราะห์ภาพรวมปี 2568: ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ กับสถิติที่น่าสนใจ
จากข้อมูลเชิงลึกของ Colliers ประเทศไทย ณ วันที่ 1 มกราคม 2569 ที่ได้สรุปผลการดำเนินงานในปี 2568 ที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ได้เผชิญกับปรากฏการณ์ “Low Supply Cycle” ที่น่าจับตาเป็นอย่างยิ่ง การเปิดตัวโครงการใหม่มีจำนวนเพียง 40 โครงการ คิดเป็น 17,110 ยูนิต ซึ่งถือเป็นการลดลงอย่างมีนัยสำคัญถึง -21.84% เมื่อเทียบกับปี 2567 มูลค่ารวมของโครงการที่เปิดตัวก็ลดลงมาอยู่ที่ 70,368 ล้านบาท จากค่าเฉลี่ยในอดีตที่เคยสูงถึงระดับแสนล้านบาท ลดลงถึง -38.53%
กลุ่มผู้เล่นหลักในตลาดปี 2568 ยังคงเป็นแบรนด์อสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ ซึ่งมีสัดส่วนการเปิดตัวถึง 83.71% ของจำนวนยูนิตทั้งหมด หรือ 14,323 ยูนิต ด้วยมูลค่ารวม 63,947 ล้านบาท ในขณะที่บริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ มีบทบาทน้อยลง โดยมีส่วนแบ่ง 16.29% หรือ 2,787 ยูนิต มูลค่า 6,416 ล้านบาท
เมื่อพิจารณาจากภาพรวม 10 ปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดในกรุงเทพฯ มีการเปิดขายเฉลี่ยปีละประมาณ 34,700 ยูนิต การเปิดตัวในปี 2568 ที่มีเพียง 17,110 ยูนิต จึงสะท้อนให้เห็นถึงการหดตัวของซัพพลายคอนโดกรุงเทพฯ อย่างชัดเจนถึงครึ่งหนึ่ง ซึ่งเป็นสัญญาณบ่งชี้ถึงภาวะตลาดที่กำลังเข้าสู่ช่วงของการปรับตัว
แนวโน้มปี 2569: ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ กับการปรับฐานและการฟื้นตัวอย่างมีกลยุทธ์
สำหรับแนวโน้มในปี 2569 คาดการณ์ว่าตลาดจะยังคงเผชิญกับการปรับฐานอย่างต่อเนื่อง โดยคาดการณ์ว่าจะมีซัพพลายคอนโดใหม่เปิดขายเพียง 15,000 ยูนิต ลดลงอีก -12.33% มูลค่ารวมประมาณ 60,000 ล้านบาท กลยุทธ์ของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะเน้นการลดจำนวนโครงการ เลื่อนการเปิดตัวออกไป และกระจายการพัฒนาไปยังทำเลที่มีศักยภาพชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่งบริเวณแนวรถไฟฟ้าและย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) นอกจากนี้ ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ยังจะมองไปยังโอกาสในเมืองท่องเที่ยวชั้นนำอย่าง EEC-ภูเก็ต เพื่อตอบสนองความต้องการของตลาดที่หลากหลาย
อย่างไรก็ตาม สภาวะตลาดปัจจุบันยังไม่ใช่ช่วงเวลาที่เหมาะสมนักสำหรับการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ เนื่องจากกำลังซื้อทั้งจากลูกค้าต่างชาติและคนไทยยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว ปี 2569 ตลาดห้องชุดในกรุงเทพฯ มีแนวโน้มที่จะเข้าสู่ช่วงของการ “ปรับสมดุล” อย่างค่อยเป็นค่อยไป ภาพรวมของตลาดจึงไม่น่าจะเห็นการฟื้นตัวแบบก้าวกระโดด แต่จะเป็นการฟื้นตัวในลักษณะของการประคองตัว อย่างไรก็ตาม มีสัญญาณบวกบางประการเริ่มปรากฏขึ้นในเชิงโครงสร้าง ซึ่งเป็นเรื่องที่น่าจับตา
โอกาสทองของกลุ่มเศรษฐี: การแข่งขันระดับไฮเอนด์และลักเซอรี่
แม้ว่าจำนวนโครงการเปิดขายใหม่จะมีจำกัด แต่ปี 2569 จะเป็นปีแห่งการแข่งขันที่ดุเดือดในเซ็กเมนต์ คอนโดหรูใจกลางเมือง โดยเฉพาะในทำเลศักยภาพสูง ผู้พัฒนารายใหญ่จะเร่งเปิดตัวโครงการระดับ “เรือธง” ในทำเลหายาก อาทิ สุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร, ราชดำริ-ลุมพินี และริมแม่น้ำเจ้าพระยา เพื่อช่วงชิงกำลังซื้อของกลุ่ม High Net Worth (HNW) และ Ultra High Net Worth (UHNW) ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีอำนาจซื้อสูงมาก และยังคงมีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูง รวมถึงสินทรัพย์เพื่อรักษามูลค่า
เทรนด์สำคัญที่น่าจับตาคือการเปิดตัวโครงการด้วยการกำหนดราคาขายอย่างเป็นทางการที่ 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร โดยเฉพาะอย่างยิ่งในโครงการที่เป็น “Rare Item” มีจำนวนยูนิตจำกัด และตั้งอยู่ในทำเล Prime CBD ของกรุงเทพฯ นี่คือการสร้าง New Price Benchmark ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ซึ่งเป็นผลมาจากต้นทุนที่ดินและการพัฒนาที่สูงในย่าน CBD รวมถึงความต้องการของกลุ่มผู้ซื้อที่มองหาความพิเศษและความเป็นส่วนตัว
5 โอกาสทองสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมองเห็นโอกาสสำคัญ 5 ประการสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 ดังนี้ครับ:
โอกาสจากตลาดคอนโดหรูใจกลางเมือง: การที่ซัพพลายใหม่ในทำเล Super Prime มีจำกัด เป็นโอกาสทองสำหรับผู้ที่มีแลนด์แบงก์เก่าในมือ หรือสามารถจัดหาแลนด์แบงก์ศักยภาพสูง เพื่อพัฒนาโครงการระดับ Flagship ที่สามารถสร้างมูลค่าและภาพลักษณ์ในระยะยาว การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยระดับลักเซอรี่ Branded Residence ในทำเลชั้นนำ จะเป็นการตอบโจทย์ความต้องการของตลาดบนที่มองหาความเหนือระดับ
กำลังซื้อของกลุ่ม High Net Worth และ Ultra High Net Worth: กลุ่มนี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูง และมองหา สินทรัพย์เพื่อรักษามูลค่า พวกเขามีศักยภาพในการซื้อห้องชุดในราคา 8 แสน – 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร ได้อย่างสบาย การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการด้านดีไซน์ ฟังก์ชัน และบริการระดับพรีเมียม จึงเป็นกุญแจสำคัญ
การสร้าง New Price Benchmark: ต้นทุนที่ดินและการพัฒนาในย่าน CBD สนับสนุนการตั้งราคาสูง โปรดักต์ที่นำเสนอควรเน้นความเป็น “Rare Item”, Low Density และ Branded Residence เพื่อสร้างจุดเด่นและมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการ
การแข่งขันด้านคุณภาพ มากกว่าปริมาณ: ในสภาวะที่ซัพพลายมีจำกัด การแข่งขันจะมุ่งเน้นไปที่ คุณภาพของการออกแบบ, บริการหลังการขาย และ ประสบการณ์การอยู่อาศัย แทนที่จะเป็นการแข่งขันด้านปริมาณ การสร้างสรรค์โครงการที่มอบประสบการณ์การอยู่อาศัยที่เหนือกว่า จะช่วยลดแรงกดดันจากการแข่งขันด้านราคาได้เป็นอย่างดี
โอกาสจากตลาดเช่าในเมือง: กลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ, ผู้บริหารระดับสูง และ Expats ยังคงมีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงในทำเลใกล้ CBD และแนวรถไฟฟ้าหลัก โครงการที่สามารถรองรับทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุน (Buy to Rent) จะช่วยกระจายความเสี่ยงและสร้างผลตอบแทนที่สม่ำเสมอ
ความท้าทายที่ต้องเผชิญ: การฟื้นตัวที่ไม่ทั่วถึงและปัจจัยภายนอก
แม้จะมีโอกาสที่น่าสนใจ แต่ในปี 2569 ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ยังคงเผชิญกับความท้าทายสำคัญ 5 ประการ ที่ผู้ประกอบการต้องบริหารจัดการอย่างรอบคอบ:
ภาพรวมเศรษฐกิจฟื้นตัวไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในตลาดกลางและล่างยังคงเปราะบาง การตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคจะใช้เวลานานขึ้น ส่งผลต่อ อัตราการขาย และ ความเร็วในการดูดซับซัพพลาย ในตลาด
ภาคการเงินและการเข้าถึงสินเชื่อ: สถาบันการเงินยังคงพิจารณาสินเชื่ออย่างเข้มงวด ผู้ซื้อบางกลุ่มอาจเข้าถึงสินเชื่อได้ยาก ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อ ยอดโอน และ กระแสเงินสด ของโครงการ
ต้นทุนการพัฒนาที่อยู่ในระดับสูง: ราคาที่ดินในใจกลางเมืองยังคงทรงตัวในระดับสูง ต้นทุนการก่อสร้าง วัสดุ และค่าแรง ยังไม่มีแนวโน้มลดลง ซึ่งเป็นปัจจัยกดดัน อัตรากำไร ของโครงการ
ความไม่แน่นอนจากการเปลี่ยนแปลงทางการเมือง: การเลือกตั้งที่อาจเกิดขึ้นในช่วงต้นปี 2569 อาจทำให้ นโยบายเศรษฐกิจ ยังไม่ชัดเจนในระยะสั้น โดยเฉพาะมาตรการด้านอสังหาริมทรัพย์, ภาษี และสินเชื่อ ซึ่งอาจส่งผลให้เกิดการชะลอการตัดสินใจลงทุนของผู้ซื้อและนักลงทุนบางกลุ่ม
ความเสี่ยงจากการกำหนดจังหวะเปิดโครงการ: การเปิดตัวโครงการเร็วเกินไปอาจเผชิญกับตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัว ในขณะที่การเปิดตัวช้าเกินไปอาจพลาดโอกาสในทำเลหายาก การบริหาร Timing ในการเปิดตัวโครงการอย่างแม่นยำ จึงเป็นหัวใจสำคัญ
กลยุทธ์เชิงรุกเพื่อความสำเร็จในตลาดปี 2569
จากสถานการณ์และแนวโน้มที่กล่าวมา Colliers ประเทศไทย ขอเสนอข้อเสนอเชิงกลยุทธ์ที่ผู้ประกอบการควรมองหา เพื่อนำไปสู่ความสำเร็จในการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 ดังนี้ครับ:
เลือกสรรโครงการที่มีทำเลและกลุ่มเป้าหมายชัดเจน: การลงทุนที่รอบคอบ ควรเน้นที่ตั้งโครงการที่มีศักยภาพสูง และสามารถระบุกลุ่มลูกค้าเป้าหมายได้อย่างแม่นยำ
มุ่งเน้นตลาดบนและลักเซอรี่: ตลาดกลุ่มนี้มี ดีมานด์ซื้อแท้จริง และมีความสามารถในการจ่ายสูง การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการเฉพาะของกลุ่มนี้จึงมีโอกาสประสบความสำเร็จสูง
ควบคุมขนาดโครงการและอัตราการลงทุนอย่างรอบคอบ: การบริหารจัดการขนาดของโครงการและอัตราการลงทุนที่เหมาะสม จะช่วยลดความเสี่ยง และเพิ่มประสิทธิภาพในการบริหารจัดการ
บริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสดเป็นหัวใจหลัก: ในสภาวะตลาดที่มีความไม่แน่นอน การบริหารจัดการ สภาพคล่อง และ กระแสเงินสด ให้แข็งแกร่ง คือกุญแจสำคัญในการประคับประคองธุรกิจ
ติดตามนโยบายรัฐบาลใหม่อย่างใกล้ชิด และพร้อมปรับกลยุทธ์อย่างยืดหยุ่น: การปรับตัวตามการเปลี่ยนแปลงของนโยบายภาครัฐ และความสามารถในการ ปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ ให้เข้ากับสถานการณ์ จะเป็นปัจจัยสำคัญที่สร้างความแตกต่าง
ปี 2569 อาจไม่ใช่ปีที่ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ จะกลับมาคึกคักเหมือนเดิมในทุกเซ็กเมนต์ แต่สำหรับผู้ประกอบการที่มีวิสัยทัศน์ มีความเข้าใจในตลาดอย่างลึกซึ้ง และสามารถวางกลยุทธ์ได้อย่างชาญฉลาด นี่คือโอกาสครั้งสำคัญที่จะได้พิสูจน์ศักยภาพในการสร้างสรรค์โครงการคุณภาพสูง และตอบสนองความต้องการของกลุ่มทุนและผู้บริโภคระดับบนได้อย่างแท้จริง
หากท่านคือผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังมองหาโอกาสและความเป็นไปได้ในตลาดคอนโดมิเนียมปี 2569 หรือกำลังมองหา ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ ที่มีประสบการณ์และข้อมูลเชิงลึก โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อทีมผู้เชี่ยวชาญของเรา เราพร้อมที่จะร่วมแบ่งปันข้อมูลเชิงลึก และวางแผนกลยุทธ์เพื่อขับเคลื่อนธุรกิจของท่านให้เติบโตอย่างยั่งยืน.
