แนวโน้มตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569: สัญญาณการฟื้นตัวที่ต้องจับตา ท่ามกลางความท้าทายและโอกาสสำหรับผู้มองการณ์ไกล
โดย ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ ประสบการณ์ 10 ปี
ศักราชใหม่ปี 2569 เปิดฉากขึ้นพร้อมกับการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับ ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ที่สะท้อนภาพรวมอันน่าสนใจ หลังจากที่ปี 2568 ได้เห็นสถิติการเปิดตัวโครงการใหม่ที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ สู่ระดับต่ำสุดในรอบ 17 ปี สะท้อนถึงภาวะ “Low Supply Cycle” ที่เกิดขึ้นจริง โดยข้อมูลจาก “ภัทรชัย ทวีวงศ์” ผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด ชี้ชัดว่า ในปี 2568 มีการเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่เพียง 40 โครงการ รวม 17,110 ยูนิต ลดลงถึง 21.84% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า มูลค่าการเปิดตัวรวมอยู่ที่ 70,368 ล้านบาท ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยที่เคยสูงถึง 1 แสนล้านบาทถึง 38.53%
กลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ หรือ “บิ๊กแบรนด์อสังหาริมทรัพย์” ยังคงเป็นกำลังหลักในการขับเคลื่อนตลาด โดยมีสัดส่วนการเปิดตัวถึง 83.71% ของยูนิตทั้งหมด หรือ 14,323 ยูนิต คิดเป็นมูลค่า 63,947 ล้านบาท ขณะที่บริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ มีสัดส่วน 16.29% หรือ 2,787 ยูนิต มูลค่า 6,416 ล้านบาท หากพิจารณาตลอดทศวรรษที่ผ่านมา ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ เคยเฉลี่ยเปิดขายใหม่ปีละกว่า 34,700 หน่วย การเปิดตัวในปี 2568 จึงถือว่าตลาดหดตัวลงกว่าครึ่งหนึ่ง
ทิศทางตลาดคอนโดปี 2569: การปรับตัวสู่สมดุลและการแข่งขันที่เข้มข้นในกลุ่มบน
สำหรับปี 2569 คาดการณ์ว่า ซัพพลายคอนโดใหม่ในกรุงเทพฯ จะยังคงทรงตัวในระดับต่ำ โดยคาดว่าจะมีการเปิดตัวใหม่ประมาณ 15,000 ยูนิต ลดลงอีก 12.33% จากปี 2568 มูลค่ารวมประมาณ 60,000 ล้านบาท กลยุทธ์หลักของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ จะมุ่งเน้นการปรับลดจำนวนโครงการและเลื่อนการเปิดตัวออกไป โดยจะเฟ้นหาทำเลที่มีศักยภาพชัดเจน โดยเฉพาะโครงการขนาดกลางถึงเล็กที่ตั้งอยู่ใกล้แนวรถไฟฟ้า และในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) นอกจากนี้ การลงทุนใน คอนโดกรุงเทพฯ ในเมืองท่องเที่ยว เช่น คอนโด EEC และ คอนโดภูเก็ต ก็เป็นอีกหนึ่งจุดที่น่าจับตา
“สถานการณ์ปัจจุบันยังคงไม่ใช่ช่วงเวลาที่เหมาะสมที่สุดในการเร่งเปิดตัวโครงการคอนโดใหม่ เนื่องจากกำลังซื้อทั้งจากลูกค้าต่างชาติและคนไทยยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว” ภัทรชัย ทวีวงศ์ กล่าวเสริม “ปี 2569 ตลาดห้องชุดกรุงเทพฯ มีแนวโน้มที่จะเข้าสู่ช่วงของการปรับสมดุลอย่างค่อยเป็นค่อยไป ภาพรวมตลาดจึงไม่น่าจะเป็นการฟื้นตัวแบบก้าวกระโดด หากแต่เป็นการฟื้นตัวในลักษณะประคองตัว โดยมีสัญญาณบวกบางประการเริ่มปรากฏชัดขึ้นในเชิงโครงสร้าง”
อย่างไรก็ตาม แม้ภาพรวมตลาดจะยังคงประคองตัว แต่การแข่งขันจะทวีความรุนแรงอย่างมากในเซ็กเมนต์ระดับไฮเอนด์และลักเซอรี่ โดยเฉพาะโครงการที่ตั้งอยู่ในทำเลใจกลางเมือง แม้จำนวนโครงการเปิดขายใหม่จะมีจำกัด แต่ผู้พัฒนารายใหญ่จะเร่งเปิดตัวโครงการระดับ “เรือธง” (Flagship Projects) ในทำเลทองหายาก อาทิ คอนโดสุขุมวิทตอนต้น, คอนโดเพลินจิต วิทยุ, คอนโดสีลม สาทร และ คอนโดราชดำริ ลุมพินี รวมถึงโครงการริมแม่น้ำเจ้าพระยา เพื่อช่วงชิงกำลังซื้อของกลุ่ม High Net Worth และ Ultra High Net Worth ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีอำนาจซื้อสูง และยังคงมีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพระดับพรีเมียม
เทรนด์สำคัญที่คาดว่าจะได้เห็นในปี 2569 คือ การกำหนดราคาขายอย่างเป็นทางการของบางโครงการอยู่ที่ระดับ 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร โดยเฉพาะโครงการที่เป็น “Rare Item” มีจำนวนยูนิตจำกัด และตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพระดับ Prime CBD ซึ่งสะท้อนถึงมูลค่าที่ดินที่สูงขึ้นและความต้องการที่อยู่อาศัยที่เป็นเอกลักษณ์
โอกาสทองของเศรษฐี: การลงทุนในคอนโดระดับบน
สำหรับผู้ประกอบการที่มองหาโอกาสในช่วงเวลาที่ตลาดมีการปรับฐานนี้ ผู้เชี่ยวชาญได้ให้ข้อเสนอแนะเชิงกลยุทธ์ที่น่าสนใจ 5 ประการ ดังนี้:
โอกาสในคอนโดหรูใจกลางเมือง: ด้วยซัพพลายใหม่ในทำเลซูเปอร์ไพรม์ที่มีจำกัด ทำให้คอนโดระดับหรูในทำเลใจกลางเมืองเป็นที่น่าจับตาอย่างยิ่ง เหมาะสำหรับนักลงทุนที่มีที่ดินแปลงงามในมือ หรือสามารถหาแลนด์แบงก์ที่มีศักยภาพสูง เพื่อพัฒนาโครงการระดับ “แฟลกชิป” ที่สามารถสร้างมูลค่าและภาพลักษณ์ในระยะยาวได้ การลงทุนคอนโดหรู จึงเป็นกลยุทธ์ที่น่าพิจารณา
กำลังซื้อกลุ่ม High Net Worth และ Ultra High Net Worth: กลุ่มนี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูง และมองหา “สินทรัพย์เพื่อรักษามูลค่า” (Store of Value Assets) พวกเขามีความพร้อมในการจับจ่าย คอนโดราคา 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร หรือแม้กระทั่ง 8 แสนบาทต่อตารางเมตร ได้อย่างสบายๆ ทำให้เป็นตลาดที่มีศักยภาพสูง แม้ในช่วงภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว
สร้าง New Price Benchmark: ต้นทุนที่ดินที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในย่าน CBD ประกอบกับการพัฒนาโครงการที่มีความซับซ้อนและคุณภาพสูง สนับสนุนการกำหนดราคาขายที่ระดับสูง “โปรดักต์” ที่นำเสนอควรเป็นโครงการประเภท Rare Item Condo, Low Density Project, และ Branded Residence เพื่อสร้างจุดยืนที่แตกต่างและเพิ่มมูลค่า
แข่งขันด้านคุณภาพ แทนปริมาณ: ในยุคที่ซัพพลายใหม่ถูกจำกัด การแข่งขันจะเปลี่ยนจากการชิงส่วนแบ่งตลาดด้วยปริมาณ ไปสู่การแข่งขันด้านคุณภาพที่โดดเด่น เน้นการออกแบบที่ประณีต, บริการหลังการขายที่เป็นเลิศ, และประสบการณ์การอยู่อาศัยที่เหนือระดับ เพื่อลดแรงกดดันจากการแข่งขันด้านราคา และสร้างความพึงพอใจให้กับลูกค้ากลุ่มบน
โอกาสจากตลาดเช่าในเมือง: กลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ, ผู้บริหารระดับสูง, และกลุ่ม Expats ยังคงมีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงในเมืองอย่างต่อเนื่อง โครงการที่สามารถรองรับทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุน (Rent-to-Own หรือ Investment Property) จะช่วยกระจายความเสี่ยง และทำเลใกล้ CBD รวมถึงแนวรถไฟฟ้าหลัก ยังคงมีดีมานด์ที่แข็งแกร่ง การลงทุนคอนโดปล่อยเช่า จึงยังคงเป็นทางเลือกที่น่าสนใจ
ความท้าทายที่ต้องเผชิญในปี 2569
แม้จะมีสัญญาณบวกและโอกาสในบางเซ็กเมนต์ แต่ “ภัทรชัย” ได้ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายสำคัญ 5 ประการที่ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ จะต้องเผชิญในปี 2569:
การฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่ไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในตลาดระดับกลางและล่างยังคงเปราะบาง การตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคกลุ่มนี้จะใช้เวลานานขึ้น ส่งผลโดยตรงต่ออัตราการขายและความเร็วในการดูดซับซัพพลายในตลาด
ภาคการเงิน: การพิจารณาอนุมัติสินเชื่อของสถาบันการเงินยังคงมีความเข้มงวด ผู้ซื้อบางกลุ่มอาจประสบปัญหาในการเข้าถึงสินเชื่อ ซึ่งจะกระทบต่อยอดการโอนกรรมสิทธิ์และกระแสเงินสดของโครงการ
ต้นทุนการพัฒนาที่ยังคงสูง: ราคาที่ดินในย่าน CBD ยังคงทรงตัวในระดับสูง ขณะที่ต้นทุนการก่อสร้าง วัสดุ และค่าแรง ยังไม่มีแนวโน้มลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งเป็นปัจจัยกดดันอัตรากำไรของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์
ความไม่แน่นอนทางการเมือง: การเปลี่ยนแปลงทางการเมืองและการกำหนดนโยบายเศรษฐกิจในระยะสั้นหลังการเลือกตั้ง อาจสร้างความไม่แน่นอน ส่งผลให้นโยบายด้านอสังหาริมทรัพย์ ภาษี และสินเชื่อยังไม่ชัดเจน และอาจกระตุ้นให้ผู้ซื้อและนักลงทุนบางกลุ่มชะลอการตัดสินใจ
การบริหารจังหวะการเปิดโครงการ: การกำหนดจังหวะเวลาในการเปิดตัวโครงการเป็นสิ่งสำคัญ หากเปิดเร็วเกินไปอาจเผชิญกับตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ แต่หากเปิดช้าเกินไปก็อาจพลาดโอกาสในทำเลหายาก การบริหาร “Timing” อย่างแม่นยำจึงเป็นหัวใจหลัก
กลยุทธ์สู่ความสำเร็จในตลาดคอนโดปี 2569
จากข้อมูลและแนวโน้มดังกล่าว คอลลิเออร์ส ประเทศไทย ได้นำเสนอข้อเสนอเชิงกลยุทธ์ที่น่าสนใจ เพื่อช่วยให้ผู้ประกอบการสามารถนำทางตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ที่มีความซับซ้อนในปี 2569 ได้อย่างมีประสิทธิภาพ:
เลือกทำเลและกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน: เน้นการลงทุนในโครงการที่มีที่ตั้งและกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่เฉพาะเจาะจง เพื่อลดความเสี่ยงและเพิ่มโอกาสในการประสบความสำเร็จ
เจาะตลาดบนและลักเซอรี่: มุ่งเน้นไปที่กลุ่มลูกค้าตลาดบนและระดับลักเซอรี่ ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีดีมานด์การซื้อที่แท้จริง และมีความสามารถในการใช้จ่าย แม้ในภาวะเศรษฐกิจที่ท้าทาย
ควบคุมขนาดโครงการและการลงทุน: บริหารจัดการขนาดของโครงการและอัตราการลงทุนอย่างรอบคอบ เพื่อให้สอดคล้องกับกำลังซื้อและภาวะตลาด
บริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสด: การบริหารจัดการสภาพคล่องทางการเงินและกระแสเงินสดของโครงการ เป็นปัจจัยสำคัญอันดับต้นๆ ในการประคับประคองธุรกิจ
ติดตามนโยบายรัฐบาลและปรับกลยุทธ์: จับตาดูนโยบายของรัฐบาลใหม่ และเตรียมพร้อมที่จะปรับกลยุทธ์การดำเนินงานได้อย่างยืดหยุ่น เพื่อตอบสนองต่อการเปลี่ยนแปลงของตลาดและกฎระเบียบต่างๆ
ปี 2569 จึงเป็นปีที่ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ จะเต็มไปด้วยความท้าทาย แต่ก็แฝงไว้ด้วยโอกาสอันยิ่งใหญ่สำหรับผู้ประกอบการและนักลงทุนที่มีวิสัยทัศน์ไกล และสามารถปรับตัวให้เข้ากับพลวัตของตลาดได้อย่างชาญฉลาด
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการที่อยู่อาศัยในทำเลศักยภาพ ปี 2569 เป็นช่วงเวลาที่น่าสนใจในการศึกษาและพิจารณา คอนโดเพื่อการลงทุน หรือ คอนโดพร้อมอยู่ ในตลาดระดับบน ซึ่งกำลังจะเข้าสู่ยุคของการฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป การตัดสินใจอย่างมีข้อมูลและกลยุทธ์ที่เหมาะสม จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จในยุคแห่งการปรับสมดุลของตลาดคอนโดกรุงเทพฯ นี้.
