ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ: กลยุทธ์เอาตัวรอดและโอกาสทองสำหรับเศรษฐีไทยในศักราชใหม่ 2569
ในฐานะนักวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์ที่คลุกคลีอยู่ในวงการมาเป็นทศวรรษ ผมได้สังเกตเห็นพลวัตของตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ที่กำลังเผชิญกับความท้าทายครั้งใหญ่ ทว่า ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสซ่อนอยู่เสมอ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับผู้ที่มีกำลังซื้อสูงและมองการณ์ไกล ศักราชใหม่ 2569 นี้ กำลังจะพิสูจน์ให้เห็นถึง “การแผลงฤทธิ์” ของกลุ่มเศรษฐีไทย ในการขับเคลื่อนตลาดคอนโดระดับไฮเอนด์และลักเซอรี่
ภาพรวมตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2568: สถิติที่น่ากังวล
จากการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ โดยผู้เชี่ยวชาญจาก Colliers ประเทศไทย เมื่อต้นปี 2569 เผยให้เห็นภาพที่น่าสนใจ ในปี 2568 ที่ผ่านมา จำนวนโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ที่เปิดตัวในกรุงเทพฯ อยู่ที่ประมาณ 40 โครงการ คิดเป็น 17,110 ยูนิต ซึ่งถือเป็นระดับอุปทานที่ต่ำที่สุดในรอบ 17 ปี หรือที่เรียกว่า “Low Supply Cycle” เมื่อเทียบกับปี 2567 สถิติดังกล่าวลดลงถึง 21.84% มูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2568 อยู่ที่ประมาณ 70,368 ล้านบาท ลดลงจากค่าเฉลี่ยของทศวรรษที่ผ่านมาซึ่งอยู่ที่ราว 100,000 ล้านบาท ถึง 38.53%
ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ หรือ “บิ๊กแบรนด์” ยังคงเป็นผู้เล่นหลักในตลาด โดยคิดเป็นสัดส่วน 83.71% ของยูนิตที่เปิดตัว คิดเป็นมูลค่ากว่า 63,947 ล้านบาท ในขณะที่บริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ มีสัดส่วนที่น้อยกว่า โดยเปิดตัว 2,787 ยูนิต คิดเป็นมูลค่า 6,416 ล้านบาท การวิเคราะห์ข้อมูลย้อนหลัง 10 ปี พบว่าจำนวนยูนิตคอนโดมิเนียมใหม่ที่เปิดขายเฉลี่ยต่อปีอยู่ที่ประมาณ 34,700 หน่วย ดังนั้น การเปิดตัวในปี 2568 จึงเท่ากับว่าตลาดหดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ เกือบครึ่งหนึ่งจากค่าเฉลี่ย
แนวโน้มตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569: การทรงตัวและการปรับสมดุล
สำหรับปี 2569 คาดการณ์ว่าแนวโน้มการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่จะยังคงทรงตัวในระดับต่ำ โดยคาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 15,000 ยูนิต ซึ่งลดลงอีก 12.33% จากปี 2568 มูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่คาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 60,000 ล้านบาท กลยุทธ์หลักของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะมุ่งเน้นไปที่การปรับลดจำนวนโครงการ เลื่อนการเปิดตัว และเน้นโครงการขนาดกลางถึงเล็กในทำเลที่มีศักยภาพชัดเจน โดยเฉพาะตามแนวรถไฟฟ้า และย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) นอกจากนี้ ยังมีแนวโน้มที่จะขยายการลงทุนไปยังตลาดคอนโดมิเนียมในเมืองท่องเที่ยวหลัก เช่น เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) และภูเก็ต
อย่างไรก็ตาม สภาพการณ์ปัจจุบันยังไม่เอื้ออำนวยต่อการเปิดตัวโครงการใหม่จำนวนมาก เนื่องจากกำลังซื้อทั้งจากชาวไทยและชาวต่างชาติยังคงชะลอตัว คาดว่าในปี 2569 ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ จะเข้าสู่ช่วงของการ “ปรับสมดุล” อย่างค่อยเป็นค่อยไป ไม่ใช่การฟื้นตัวแบบก้าวกระโดด แต่จะเป็นการฟื้นตัวในลักษณะของการ “ประคองตัว” พร้อมกันนั้น ก็มีสัญญาณบวกบางประการเริ่มปรากฏขึ้นในเชิงโครงสร้าง
การแข่งขันที่ดุเดือดในตลาดบน: เมื่อเศรษฐีมีบทบาทสำคัญ
ถึงแม้ว่าจำนวนโครงการใหม่จะจำกัด แต่เราจะได้เห็นการแข่งขันที่ดุเดือดอย่างยิ่งในเซ็กเมนต์ระดับ “ไฮเอนด์” และ “ลักเซอรี่” ในทำเลใจกลางเมือง ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่จะเร่งเปิดตัวโครงการระดับ “เรือธง” ในทำเลหายาก อาทิ สุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร, ราชดำริ-ลุมพินี และริมแม่น้ำเจ้าพระยา โดยมีเป้าหมายในการช่วงชิงกำลังซื้อจากกลุ่ม “High Net Worth” และ “Ultra High Net Worth” ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีอำนาจซื้อสูงและไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจเท่าใดนัก
เทรนด์สำคัญที่น่าจับตาคือการเปิดตัวพรีเซลโครงการด้วยการกำหนดราคาขายอย่างเป็นทางการที่ 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับโครงการที่เป็น “Rare Item” มีจำนวนยูนิตจำกัด และตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพระดับ “Prime CBD” การตั้งราคา “New Price Benchmark” นี้ สะท้อนถึงความเชื่อมั่นในมูลค่าของสินทรัพย์ในทำเลทอง และความต้องการที่แท้จริงของผู้ซื้อกลุ่มนี้
โอกาสทองสำหรับผู้ประกอบการ: กลยุทธ์สู่ความสำเร็จในตลาดบน
สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ การปรับกลยุทธ์เพื่อรับมือกับสถานการณ์ตลาดเป็นสิ่งสำคัญยิ่ง ผมขอเสนอ 5 แนวทางสำคัญ ดังนี้:
คว้าโอกาสคอนโดหรูใจกลางเมือง: จากอุปทานใหม่ที่จำกัดในทำเล “ซูเปอร์ไพรม์” ถือเป็นโอกาสอันดีสำหรับผู้ที่มีที่ดินเดิมในมือ หรือสามารถหาที่ดินศักยภาพสูงมาพัฒนาโครงการระดับ “แฟลกชิป” เพื่อสร้างมูลค่าและภาพลักษณ์ในระยะยาว การพัฒนาโครงการที่เน้นคุณภาพ การออกแบบที่โดดเด่น และบริการที่เป็นเลิศ จะเป็นปัจจัยสำคัญที่สร้างความแตกต่าง
เจาะกลุ่มกำลังซื้อ High Net Worth และ Ultra High Net Worth: กลุ่มผู้ซื้อนี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูง และมองหา “สินทรัพย์เพื่อรักษามูลค่า” (Store of Value) พวกเขามีความพร้อมที่จะจ่ายในราคา 8 แสนถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตรสำหรับคอนโดมิเนียมที่ตอบโจทย์ความต้องการด้านทำเล คุณภาพ และเอกลักษณ์เฉพาะตัว การทำความเข้าใจพฤติกรรมและความต้องการของกลุ่มนี้อย่างลึกซึ้ง คือกุญแจสู่ความสำเร็จ
สร้าง New Price Benchmark ด้วยโครงการพิเศษ: ต้นทุนที่ดินและการพัฒนาในย่าน CBD ที่สูง สนับสนุนการตั้งราคาสูงขึ้นสำหรับโครงการที่มีความพิเศษ การนำเสนอ “Rare Item,” โครงการ “Low Density” (มีความหนาแน่นต่ำ) และ “Branded Residence” (โครงการที่ร่วมกับแบรนด์หรู) จะช่วยสร้างมูลค่าเพิ่มและดึงดูดผู้ซื้อที่มองหาความพิเศษและเอกสิทธิ์
เน้นคุณภาพเหนือปริมาณ: ในภาวะที่การแข่งขันด้านราคาเริ่มมีความเข้มข้น การมุ่งเน้นที่ “คุณภาพ” จะมีความสำคัญมากกว่า “ปริมาณ” การออกแบบที่พิถีพิถัน, วัสดุเกรดพรีเมียม, การบริการหลังการขายที่ยอดเยี่ยม และการสร้าง “ประสบการณ์การอยู่อาศัย” ที่น่าประทับใจ จะช่วยลดแรงกดดันจากการแข่งขันด้านราคา และสร้างความภักดีของลูกค้าในระยะยาว
ใช้ประโยชน์จากตลาดเช่าในเมือง: กลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ, ผู้บริหารระดับสูง และ “Expats” ที่เข้ามาทำงานในกรุงเทพฯ ยังคงมีความต้องการที่พักอาศัยคุณภาพสูง โดยเฉพาะในทำเลที่เดินทางสะดวก ใกล้ CBD และแนวรถไฟฟ้า โครงการที่สามารถรองรับทั้งการอยู่อาศัยและ “การลงทุน” (Investment Property) จะช่วยกระจายความเสี่ยง และสร้างผลตอบแทนที่มั่นคง
ความท้าทายที่ต้องเผชิญในปี 2569: มองให้รอบด้าน
แม้จะมีโอกาสในตลาดบน แต่ผู้ประกอบการยังต้องเผชิญกับความท้าทายสำคัญหลายประการในปี 2569 ซึ่งต้องบริหารจัดการอย่างชาญฉลาด:
การฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่ไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในตลาดระดับกลางถึงล่างยังคงมีความเปราะบาง การตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคกลุ่มนี้ใช้เวลานานขึ้น ส่งผลต่ออัตราการขายและการดูดซับอุปทานในตลาดโดยรวม
มาตรการเข้มงวดภาคการเงิน: การพิจารณาสินเชื่อยังคงมีความเข้มงวด ผู้ซื้อบางกลุ่มอาจเข้าถึงสินเชื่อได้ยาก ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อยอดโอนและกระแสเงินสดของโครงการ
ต้นทุนการพัฒนาที่อยู่ในระดับสูง: ราคาที่ดินในย่าน CBD ยังคงอยู่ในระดับสูง ขณะที่ต้นทุนการก่อสร้าง วัสดุ และค่าแรง ยังมีแนวโน้มทรงตัวหรือปรับตัวสูงขึ้น เป็นปัจจัยกดดันอัตรากำไรของโครงการ
ความไม่แน่นอนจากการเปลี่ยนแปลงทางการเมือง: การเลือกตั้งที่อาจเกิดขึ้นในช่วงต้นปี 2569 อาจส่งผลให้ภาพรวมนโยบายเศรษฐกิจยังไม่ชัดเจนในระยะสั้น โดยเฉพาะมาตรการด้านอสังหาริมทรัพย์ ภาษี และสินเชื่อ ซึ่งอาจทำให้นักลงทุนบางส่วนชะลอการตัดสินใจ
การบริหารจังหวะการเปิดโครงการ: การกำหนดจังหวะในการเปิดตัวโครงการมีความสำคัญอย่างยิ่ง การเปิดโครงการเร็วเกินไปอาจเผชิญกับตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัว ในขณะที่การเปิดช้าเกินไปอาจพลาดโอกาสในทำเลหายาก การบริหาร “Timing” จึงต้องแม่นยำและรอบคอบ
กลยุทธ์เชิงรุกจากมุมมองผู้เชี่ยวชาญ
จากประสบการณ์และความเข้าใจในตลาด ผมขอเสนอแนะกลยุทธ์เชิงรุกสำหรับผู้ประกอบการ เพื่อให้สามารถนำพาธุรกิจให้ผ่านพ้นความท้าทายและคว้าโอกาสในตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ในปี 2569 ดังนี้:
เลือกทำเลและกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน: ลงทุนในโครงการที่มีศักยภาพโดดเด่นในทำเลที่ได้เปรียบ และกำหนดกลุ่มเป้าหมายได้อย่างแม่นยำ ไม่ใช่การทำตลาดแบบกว้างๆ
โฟกัสที่ตลาดบนและลักเซอรี่: มุ่งเน้นไปที่กลุ่มที่มีกำลังซื้อแท้จริง และมีความต้องการที่ชัดเจน การรักษาฐานลูกค้าและการสร้างความพึงพอใจสูงสุดคือหัวใจสำคัญ
ควบคุมขนาดโครงการและอัตราการลงทุน: บริหารจัดการขนาดโครงการให้เหมาะสมกับกำลังซื้อและความสามารถในการดูดซับของตลาด ควบคู่ไปกับการควบคุมอัตราการลงทุนอย่างรอบคอบ เพื่อลดความเสี่ยง
บริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสด: ในภาวะที่ตลาดมีความผันผวน การบริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสดให้แข็งแกร่ง คือเครื่องมือสำคัญในการประคองธุรกิจ และพร้อมรับมือกับสถานการณ์ที่ไม่คาดฝัน
ติดตามนโยบายรัฐบาลและปรับกลยุทธ์: จับตาดูนโยบายของรัฐบาลใหม่ที่อาจส่งผลกระทบต่อภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างใกล้ชิด และเตรียมพร้อมที่จะปรับกลยุทธ์การตลาด การขาย และการพัฒนาโครงการให้มีความยืดหยุ่นและตอบสนองต่อการเปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ
ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ กำลังเข้าสู่ช่วงแห่งการพิสูจน์ความสามารถของผู้พัฒนาและศักยภาพของกำลังซื้อระดับบน แม้จะมีอุปสรรค แต่โอกาสในการสร้างผลตอบแทนที่น่าพอใจก็ยังมีอยู่เสมอ หากมองเห็นทิศทางที่ถูกต้อง และพร้อมที่จะปรับตัวอย่างชาญฉลาด
หากคุณคือนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์ หรือผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการกลยุทธ์ที่แข็งแกร่งสำหรับตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาเชิงลึกและร่วมวางแผนการลงทุนที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบัน เพราะนี่คือช่วงเวลาที่เหมาะสมที่สุดในการคว้าโอกาสทองที่กำลังจะมาถึง.
