ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ: เมื่อศักราชใหม่ 2569 ชี้ชัด “เศรษฐี” คือผู้กำหนดทิศทาง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นความผันผวนของตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ มานับครั้งไม่ถ้วน และเมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2569 ด้วยข้อมูลเชิงลึกอันน่าสนใจเกี่ยวกับ ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ผมมองเห็นสัญญาณที่ชัดเจนว่าถึงเวลาแล้วที่กลุ่มผู้ซื้อกำลังซื้อสูง หรือที่เรียกกันติดปากว่า “เศรษฐี” จะเข้ามามีบทบาทสำคัญในการกำหนดทิศทางและขับเคลื่อนตลาด
ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ปี 2568: วงจรซัพพลายต่ำสุดในรอบ 17 ปี
ข้อมูลจาก “ภัทรชัย ทวีวงศ์” ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด ได้สรุปผลประกอบการตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ สำหรับปี 2568 ที่ผ่านมา ซึ่งสะท้อนภาพตลาดที่น่าประหลาดใจอย่างยิ่ง โดยมีการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่เพียง 40 โครงการ จำนวน 17,110 ยูนิต ซึ่งถือเป็นสถิติ Low Supply Cycle ในรอบ 17 ปี การลดลงอย่างมีนัยสำคัญถึง -21.84% เมื่อเทียบกับปี 2567 ส่งผลให้มูลค่ารวมของตลาดลดลงเหลือ 70,368 ล้านบาท ซึ่งต่ำกว่าค่าเฉลี่ยที่เคยสูงถึง 1 แสนล้านบาท หรือลดลงถึง -38.53%
กลุ่มผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ (บิ๊กแบรนด์) ยังคงเป็นผู้เล่นหลักในตลาด โดยคิดเป็นสัดส่วน 83.71% ของจำนวนยูนิตที่เปิดตัว หรือ 14,323 ยูนิต มูลค่ารวม 63,947 ล้านบาท ขณะที่บริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ มีสัดส่วนที่น้อยกว่า โดยมีโครงการเปิดใหม่ 2,787 ยูนิต คิดเป็น 16.29% ของจำนวนยูนิต และมูลค่ารวม 6,416 ล้านบาท
เมื่อมองย้อนกลับไปในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ มีการเปิดขายใหม่เฉลี่ยปีละประมาณ 34,700 หน่วย รวมทั้งสิ้น 347,650 ยูนิต ดังนั้น ตัวเลขการเปิดตัวใหม่ในปี 2568 ที่ลดลงครึ่งหนึ่ง จึงบ่งชี้ถึงภาวะตลาดที่หดตัวอย่างรุนแรง
แนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ปี 2569: ทรงตัว สู่การปรับสมดุล
สำหรับแนวโน้มในปี 2569 ที่กำลังจะมาถึง ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ คาดการณ์ว่าจะยังคงเห็นการเปิดตัวซัพพลายใหม่ในปริมาณที่ทรงตัว หรือลดลงเล็กน้อย โดยคาดการณ์อยู่ที่ประมาณ 15,000 ยูนิต คิดเป็นการลดลงอีก -12.33% มูลค่ารวมประมาณ 60,000 ล้านบาท กลยุทธ์หลักของผู้พัฒนาจะเน้นการปรับลดจำนวนโครงการ เลื่อนการเปิดตัว และมุ่งเน้นโครงการขนาดกลางถึงเล็กในทำเลที่มีศักยภาพชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่งตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า และย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) นอกจากนี้ ยังมีแนวโน้มที่จะขยายการลงทุนไปยังตลาดคอนโดและบ้านในเมืองท่องเที่ยวที่มีศักยภาพ เช่น EEC และ ภูเก็ต
“สถานการณ์ปัจจุบันยังคงไม่ใช่ช่วงเวลาที่เหมาะสมนักสำหรับการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ เนื่องจากกำลังซื้อทั้งจากลูกค้าต่างชาติและคนไทยยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว” ภัทรชัย ทวีวงศ์ กล่าวทิ้งท้าย “ในปี 2569 ตลาดห้องชุดในกรุงเทพฯ มีแนวโน้มที่จะเข้าสู่ช่วงของการปรับสมดุลอย่างค่อยเป็นค่อยไป ภาพรวมตลาดจึงไม่น่าจะเป็นการฟื้นตัวแบบก้าวกระโดด แต่จะเป็นการฟื้นตัวในลักษณะประคองตัว โดยมีสัญญาณบวกบางประการที่เริ่มปรากฏให้เห็นอย่างชัดเจนในเชิงโครงสร้าง”
การแข่งขันระดับไฮเอนด์: สนามประลองของ “เศรษฐี”
อย่างไรก็ตาม แม้ภาพรวมตลาดจะยังคงทรงตัว แต่ในเซ็กเมนต์ระดับ ไฮเอนด์คอนโดกรุงเทพฯ และ ลักเซอรี่คอนโดกรุงเทพฯ ที่ตั้งอยู่ในทำเลใจกลางเมือง คาดว่าจะมีการแข่งขันที่ดุเดือดอย่างยิ่ง ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่จะเร่งเปิดตัวโครงการระดับ “เรือธง” (Flagship Projects) ในทำเลศักยภาพสูงที่หาได้ยากยิ่ง เช่น คอนโดสุขุมวิทตอนต้น, คอนโดเพลินจิตวิทยุ, คอนโดสีลมสาทร และ คอนโดราชดำริลุมพินี รวมถึงโครงการริมแม่น้ำเจ้าพระยา เพื่อช่วงชิงกำลังซื้อของกลุ่ม High Net Worth และ Ultra High Net Worth ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีอำนาจในการซื้อสูงมาก และไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจมากเท่ากลุ่มอื่น
เทรนด์ที่น่าจับตามองคือการเปิดพรีเซลโครงการที่อาจมีการกำหนดราคาขายเป็นทางการที่ 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับโครงการที่เป็น “Rare Item” คือมีจำนวนยูนิตจำกัด และตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพระดับ Prime CBD ซึ่งเป็นที่ต้องการของนักลงทุนและผู้ซื้อที่มองหาการลงทุนในสินทรัพย์ที่มีมูลค่าเพิ่มอย่างยั่งยืน
กลยุทธ์สู่ความสำเร็จ: เจาะกลุ่มเศรษฐี คอนโดหรู และการบริหารความเสี่ยง
ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ ผมมองว่าผู้ประกอบการควรให้ความสำคัญกับ 5 ข้อต่อไปนี้ เพื่อรับมือกับสถานการณ์ตลาดในปี 2569:
โอกาสจากคอนโดหรูใจกลางเมือง: ด้วยซัพพลายใหม่ในทำเลซูเปอร์ไพรม์ที่มีอยู่อย่างจำกัด โครงการคอนโดมิเนียมระดับหรูที่ตั้งอยู่ในทำเลทองเหล่านี้จึงเป็นโอกาสที่น่าสนใจอย่างยิ่งสำหรับนักลงทุนที่มีที่ดินเดิมในมือ หรือสามารถหาที่ดินที่มีศักยภาพสูงมาพัฒนาโครงการระดับแฟลกชิป เพื่อสร้างมูลค่าและภาพลักษณ์ของแบรนด์ในระยะยาว
กำลังซื้อกลุ่ม High Net Worth และ Ultra High Net Worth: กลุ่มนี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูง และมองหา “สินทรัพย์เพื่อรักษามูลค่า” (Store of Value) ซึ่งคอนโดมิเนียมระดับ Super Luxury หรือ Ultra Luxury ในทำเลศักยภาพสูงสามารถตอบโจทย์ความต้องการนี้ได้อย่างลงตัว พวกเขามีความสามารถในการซื้อ คอนโดราคา 1 ล้านต่อตรม. ได้อย่างสบาย
การสร้าง New Price Benchmark: ด้วยต้นทุนที่ดินที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในย่าน CBD และต้นทุนการพัฒนาโครงการที่เพิ่มสูง การตั้งราคาสูงสำหรับโครงการพิเศษจึงเป็นสิ่งที่ทำได้ และเป็นการสร้าง “ราคาประเมินใหม่” (New Price Benchmark) สำหรับตลาดคอนโดระดับบน โปรดักต์ที่นำเสนอควรเน้นความเป็นเอกลักษณ์ (Rare Item), ความเป็นส่วนตัว (Low Density) และ คอนโดแบรนด์เนม (Branded Residence) ที่มีบริการระดับโรงแรม
การแข่งขันด้านคุณภาพ แทนปริมาณ: ในภาวะที่ซัพพลายใหม่มีจำกัด การแข่งขันจะเปลี่ยนจากการเพิ่มปริมาณโครงการ มาเป็นการแข่งขันด้านคุณภาพที่เหนือกว่า ทั้งในด้านการออกแบบที่โดดเด่น, บริการหลังการขายที่ประทับใจ, และประสบการณ์การอยู่อาศัยที่น่าพึงพอใจ สิ่งเหล่านี้จะช่วยลดแรงกดดันจากการแข่งขันด้านราคา และสร้างความแตกต่างให้กับโครงการ
โอกาสจากตลาดเช่าในเมือง: กลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ, ผู้บริหารระดับสูง, และกลุ่ม Expatriates ยังคงมีความต้องการเช่าที่พักอาศัยคุณภาพสูงในทำเลใกล้ CBD และแนวรถไฟฟ้าหลัก โครงการที่สามารถรองรับทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุน (Investment Property) จะช่วยกระจายความเสี่ยง และสร้างผลตอบแทนจากการเช่าที่ดี
ความท้าทายที่ต้องเผชิญ: เศรษฐกิจที่ฟื้นตัวไม่ทั่วถึงและปัจจัยภายนอก
แม้จะมีโอกาสที่น่าสนใจ แต่ปี 2569 ก็ยังมีความท้าทายสำคัญที่ผู้ประกอบการต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ 5 ประการ ได้แก่:
การฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่ไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในตลาดระดับกลางและล่างยังคงมีความเปราะบาง การตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคใช้เวลานานขึ้น ซึ่งส่งผลกระทบต่ออัตราการขายและความเร็วในการดูดซับซัพพลายในตลาด
ภาคการเงินและการเข้าถึงสินเชื่อ: สถาบันการเงินยังคงพิจารณาการปล่อยสินเชื่ออย่างเข้มงวด ทำให้ผู้ซื้อบางกลุ่มเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ยาก ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อยอดโอนกรรมสิทธิ์และกระแสเงินสดของโครงการ
ต้นทุนการพัฒนาที่ยังคงสูง: ราคาที่ดินใจกลางเมืองยังคงอยู่ในระดับสูง ประกอบกับต้นทุนการก่อสร้าง วัสดุ และค่าแรงที่ยังไม่ลดลง เป็นปัจจัยกดดันอัตรากำไรของโครงการ
ความไม่แน่นอนจากการเปลี่ยนแปลงนโยบาย: การเลือกตั้งในช่วงต้นปี 2569 อาจนำมาซึ่งความไม่ชัดเจนของนโยบายเศรษฐกิจในระยะสั้น ซึ่งต้องติดตามมาตรการด้านอสังหาริมทรัพย์, ภาษี, และสินเชื่ออย่างใกล้ชิด อาจส่งผลให้เกิดการชะลอการตัดสินใจลงทุนของผู้ซื้อและนักลงทุนบางกลุ่ม
การบริหารจังหวะการเปิดโครงการ: การเปิดตัวโครงการเร็วเกินไปอาจเผชิญกับตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัว แต่หากเปิดช้าเกินไป อาจพลาดโอกาสในทำเลหายากที่คู่แข่งเข้ามาจับจองไปแล้ว การบริหาร “Timing” จึงเป็นกุญแจสำคัญ
ข้อเสนอเชิงกลยุทธ์จากคอลลิเออร์ส ประเทศไทย
เพื่อก้าวข้ามความท้าทายและคว้าโอกาสในปี 2569 เราขอเสนอแนวทางกลยุทธ์ที่ชัดเจน ดังนี้:
เลือกสรรการลงทุนอย่างชาญฉลาด: มุ่งเน้นการลงทุนในโครงการที่มีทำเลที่ตั้งโดดเด่นและกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจนเท่านั้น
เจาะตลาดบนและตลาดลักเซอรี่: เน้นการพัฒนาโครงการสำหรับกลุ่มตลาดบนและตลาดลักเซอรี่ ที่มีความต้องการซื้อที่แท้จริงและมีกำลังซื้อสูง
ควบคุมขนาดโครงการและการลงทุน: บริหารจัดการขนาดของโครงการและอัตราการลงทุนอย่างรอบคอบ เพื่อให้สอดคล้องกับสภาวะตลาดและความสามารถในการดูดซับ
บริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสด: การบริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสดให้แข็งแกร่ง คือหัวใจสำคัญของการดำเนินธุรกิจในทุกสภาวะ
ติดตามนโยบายรัฐบาลและปรับตัวยืดหยุ่น: เฝ้าระดับนโยบายของรัฐบาลใหม่อย่างใกล้ชิด และพร้อมที่จะปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ได้อย่างยืดหยุ่นเพื่อรับมือกับการเปลี่ยนแปลง
ปี 2569 อาจเป็นปีแห่งความท้าทาย แต่ขณะเดียวกันก็เป็นปีแห่งโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่มีวิสัยทัศน์และกลยุทธ์ที่ชัดเจน โดยเฉพาะผู้ที่สามารถเจาะเข้าถึงกลุ่มกำลังซื้อพิเศษ หรือที่เรียกว่า “เศรษฐี” ซึ่งเป็นกลุ่มที่จะเข้ามาเป็นแรงขับเคลื่อนหลักของ ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ในศักราชใหม่นี้
หากท่านคือหนึ่งในผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ หรือนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน คอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569 นี้ คือเวลาที่เหมาะสมที่สุดในการศึกษาตลาดอย่างลึกซึ้ง และวางแผนกลยุทธ์ที่ชาญฉลาดเพื่อคว้าชัยในสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ใจกลางเมืองหลวงแห่งนี้ อย่าพลาดโอกาสในการสร้างผลตอบแทนอันงดงามจากการลงทุนที่ถูกต้อง.
