ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ: ยุคแห่งการปรับตัวและการปรากฏตัวของมหาเศรษฐีในศักราชใหม่ 2569
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ มาหลายยุคหลายสมัย และสำหรับปี 2569 นี้ เป็นอีกปีที่น่าจับตาอย่างยิ่ง ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ กำลังเผชิญกับ “ภาวะชะลอตัว” ที่ไม่ใช่เรื่องใหม่ แต่มีนัยยะสำคัญที่แตกต่างออกไป แนวโน้มกำลังซื้อปี 2569 บ่งชี้ถึงการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การที่กลุ่มผู้มีกำลังซื้อสูง หรือ “มหาเศรษฐี” กำลังจะก้าวเข้ามามีบทบาทสำคัญในการขับเคลื่อนตลาด
ภาพรวมตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2568: ตัวเลขสะท้อนภาวะอุปทานที่หดตัว
จากการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากแหล่งต่างๆ รวมถึงการวิเคราะห์ของบริษัทชั้นนำอย่าง Colliers Thailand โดยคุณภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร ได้เผยตัวเลขที่น่าสนใจเกี่ยวกับตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ สำหรับปี 2568 ที่ผ่านมา
เราเห็นการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่เพียง 40 โครงการ จำนวน 17,110 ยูนิต ซึ่งถือเป็นสถิติที่ต่ำที่สุดในรอบ 17 ปี หรือที่เรียกว่า “Low Supply Cycle” ตัวเลขนี้ลดลงถึง 21.84% เมื่อเทียบกับปี 2567 มูลค่ารวมของโครงการที่เปิดตัวใหม่ก็ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ เหลือเพียง 70,368 ล้านบาท จากค่าเฉลี่ยที่เคยสูงถึงราว 1 แสนล้านบาท คิดเป็นการลดลงถึง 38.53%
ผู้พัฒนาหลักในตลาดนี้ยังคงเป็นผู้เล่นรายใหญ่ หรือ “บิ๊กแบรนด์” ในวงการอสังหาริมทรัพย์ ที่มีสัดส่วนถึง 83.71% ของจำนวนยูนิตทั้งหมด (14,323 ยูนิต) และมีมูลค่ารวม 63,947 ล้านบาท ส่วนผู้พัฒนาที่เป็นบริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ มีสัดส่วนที่น้อยกว่า โดยมี 2,787 ยูนิต คิดเป็น 16.29% ของจำนวนยูนิต และมีมูลค่ารวม 6,416 ล้านบาท
เมื่อพิจารณาภาพรวม 10 ปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ มีการเปิดขายใหม่เฉลี่ยปีละประมาณ 34,700 หน่วย ดังนั้น การเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2568 ที่มีเพียง 17,110 ยูนิต จึงสะท้อนให้เห็นว่าตลาดได้หดตัวลงไปเกือบครึ่งหนึ่ง ซึ่งเป็นสัญญาณที่ชัดเจนว่าอุปทาน (Supply) กำลังถูกควบคุมอย่างเข้มงวด
แนวโน้มตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569: การปรับสมดุลและการมุ่งเน้นตลาดบน
สำหรับปี 2569 คาดการณ์ว่าแนวโน้มการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่จะยังคงทรงตัวในระดับต่ำ โดยคาดการณ์ว่าจะมีการเปิดขายใหม่เพียงประมาณ 15,000 ยูนิต ซึ่งเป็นการลดลงต่อเนื่องอีก 12.33% เมื่อเทียบกับปี 2568 มูลค่ารวมคาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 60,000 ล้านบาท
ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายรายกำลังปรับกลยุทธ์การลงทุน โดยลดจำนวนโครงการใหม่ที่จะเปิดตัว และเลื่อนการเปิดตัวบางโครงการออกไป การเลือกทำเลก็มีความสำคัญมากขึ้น โดยจะเน้นไปที่โครงการขนาดกลางถึงเล็ก ที่ตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพสูงอย่างชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่งบริเวณแนวรถไฟฟ้าสายหลัก และย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) นอกจากนี้ ยังมีแนวโน้มที่จะขยายการลงทุนไปยังโครงการบ้านและคอนโดมิเนียมในเมืองท่องเที่ยวที่มีศักยภาพสูง เช่น พื้นที่พัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) และภูเก็ต
สถานการณ์ปัจจุบันยังไม่ใช่ช่วงเวลาที่เหมาะสมสำหรับการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่จำนวนมากนัก เนื่องจากกำลังซื้อทั้งจากลูกค้าชาวไทยและชาวต่างชาติยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว โดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มกำลังซื้อระดับกลางถึงล่าง การตัดสินใจซื้อใช้เวลานานขึ้น ส่งผลกระทบต่ออัตราการขายและความเร็วในการดูดซับอุปทานในตลาด
อย่างไรก็ตาม ปี 2569 นี้ ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ มีแนวโน้มที่จะเข้าสู่ช่วงของการ “ปรับสมดุล” อย่างค่อยเป็นค่อยไป ภาพรวมตลาดจึงไม่น่าจะเป็นการฟื้นตัวแบบก้าวกระโดด แต่จะเป็นการฟื้นตัวในลักษณะของการประคองตัว ซึ่งก็มีสัญญาณบวกบางประการที่เริ่มปรากฏชัดขึ้นในเชิงโครงสร้าง
สิ่งที่น่าจับตาเป็นพิเศษในปี 2569 คือ การแข่งขันที่ดุเดือดในเซ็กเมนต์ระดับ “ไฮเอนด์” และ “ลักเซอรี่” ในทำเลใจกลางเมือง แม้จำนวนโครงการเปิดขายใหม่จะมีจำกัด แต่ผู้พัฒนารายใหญ่จะเร่งเปิดตัวโครงการระดับ “เรือธง” (Flagship Projects) ในทำเลหายาก เช่น สุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร, ราชดำริ-ลุมพินี และบริเวณริมแม่น้ำเจ้าพระยา เพื่อช่วงชิงกำลังซื้อจากกลุ่ม “High Net Worth” (HNW) และ “Ultra High Net Worth” (UHNW) ที่มีอำนาจซื้อสูงอย่างแท้จริง
เราอาจจะได้เห็นเทรนด์ใหม่ๆ เกิดขึ้น เช่น การเปิดพรีเซลล์โครงการที่กำหนดราคาขายอย่างเป็นทางการสูงถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับโครงการที่เป็น “Rare Item” มีจำนวนยูนิตจำกัด และตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพระดับ Prime CBD (Central Business District)
เมื่อมหาเศรษฐีรุกตลาด: โอกาสและการปรับตัวของผู้ประกอบการ
สถานการณ์เช่นนี้ เป็นสัญญาณที่ชัดเจนว่า “ได้เวลาของมหาเศรษฐีแผลงฤทธิ์” ในตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ควรพิจารณาแนวทางเหล่านี้เพื่อปรับกลยุทธ์:
โอกาสในคอนโดหรูใจกลางเมือง (Luxury City-Center Condos): การที่อุปทานใหม่ในทำเล “ซูเปอร์ไพรม์” (Super Prime) มีจำกัด ถือเป็นโอกาสทองสำหรับผู้ที่มีที่ดินรอการพัฒนา (Landbank) ในมือ หรือสามารถจัดหาที่ดินศักยภาพสูงได้ การพัฒนาโครงการระดับ “แฟลกชิป” (Flagship Projects) ที่มีเอกลักษณ์ จะสามารถสร้างมูลค่าและภาพลักษณ์ที่ดีในระยะยาวได้
กำลังซื้อกลุ่ม HNW และ UHNW: กลุ่มคนเหล่านี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูง และมองหา “สินทรัพย์เพื่อรักษามูลค่า” (Store of Value Assets) พวกเขามีความสามารถในการซื้อคอนโดมิเนียมในราคา 8 แสนบาท ถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นกลุ่มเป้าหมายที่สำคัญในยุคนี้
การสร้าง “New Price Benchmark”: ต้นทุนที่ดินและการพัฒนาใน CBD ที่อยู่ในระดับสูง สนับสนุนการตั้งราคาสูงขึ้น การนำเสนอ “โปรดักต์” ที่โดดเด่น เหมาะสำหรับโครงการ “Rare Item,” “Low Density” (โครงการที่มีจำนวนยูนิตต่อพื้นที่น้อย) และ “Branded Residences” (คอนโดมิเนียมที่บริหารจัดการโดยแบรนด์โรงแรมชื่อดัง) จะช่วยสร้าง “New Price Benchmark” ใหม่ให้กับตลาด
การแข่งขันด้านคุณภาพเหนือปริมาณ (Quality over Quantity): ในยุคที่ปริมาณโครงการใหม่ลดลง การแข่งขันจะเน้นไปที่ “คุณภาพ” มากกว่า “ปริมาณ” ผู้พัฒนาควรมุ่งเน้นการออกแบบที่ประณีต, บริการหลังการขายที่เป็นเลิศ, และการสร้างประสบการณ์การอยู่อาศัยที่น่าประทับใจ เพื่อลดแรงกดดันจากการแข่งขันด้านราคา
โอกาสจากตลาดเช่าในเมือง (Urban Rental Market): ยังคงมีความต้องการที่อยู่อาศัยในเมืองจากกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ, ผู้บริหารระดับสูง, และ “Expats” โครงการที่สามารถตอบโจทย์ได้ทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุน (Investment-Grade Properties) จะช่วยกระจายความเสี่ยง และทำเลใกล้ CBD กับแนวรถไฟฟ้าหลักยังคงมีความต้องการเช่าอย่างต่อเนื่อง
ความท้าทายที่ต้องเผชิญในปี 2569
แม้จะมีโอกาส แต่ผู้ประกอบการและนักลงทุนก็ต้องเตรียมพร้อมรับมือกับความท้าทายสำคัญ 5 ประการในปี 2569:
การฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่ไม่ทั่วถึง (Uneven Economic Recovery): กำลังซื้อในตลาดระดับกลางและล่างยังคงเปราะบาง การตัดสินใจซื้อใช้เวลานานขึ้น ส่งผลกระทบโดยตรงต่ออัตราการขายและความเร็วในการดูดซับอุปทานใหม่ในตลาด
ภาคการเงิน (Financial Sector): การพิจารณาสินเชื่อยังคงมีความเข้มงวด ทำให้ผู้ซื้อบางกลุ่มเข้าถึงสินเชื่อได้ยาก ซึ่งจะกระทบต่อยอดโอนกรรมสิทธิ์และกระแสเงินสดของโครงการ
ต้นทุนการพัฒนาที่สูง (High Development Costs): ราคาที่ดินในทำเลใจกลางเมืองยังคงอยู่ในระดับสูง ประกอบกับต้นทุนการก่อสร้าง, วัสดุ, และค่าแรงที่ยังไม่ลดลง เป็นปัจจัยกดดันอัตรากำไรของโครงการ
ความไม่แน่นอนจากการเปลี่ยนผ่านทางการเมือง (Political Uncertainty): การเลือกตั้งในช่วงต้นปี 2569 อาจส่งผลให้เกิดความไม่ชัดเจนของนโยบายเศรษฐกิจในระยะสั้น ต้องติดตามมาตรการด้านอสังหาริมทรัพย์, ภาษี, และสินเชื่ออย่างใกล้ชิด นอกจากนี้ อาจเกิดการชะลอการตัดสินใจลงทุนของผู้ซื้อและนักลงทุนบางกลุ่ม
ความเสี่ยงด้านจังหวะเวลา (Timing Risks): การกำหนดจังหวะการเปิดโครงการเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง หากเปิดเร็วเกินไป อาจต้องเผชิญกับตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ แต่หากเปิดช้าเกินไป ก็อาจพลาดโอกาสในการได้ทำเลหายาก จึงจำเป็นต้องบริหารจัดการ “Timing” อย่างแม่นยำ
กลยุทธ์เชิงรุกสำหรับตลาดคอนโดกรุงเทพฯ
จากความท้าทายและโอกาสที่กล่าวมา Colliers Thailand ได้เสนอแนะกลยุทธ์เชิงรุกสำหรับผู้ประกอบการ ดังนี้:
เลือกเฉพาะโครงการที่มีทำเลและกลุ่มเป้าหมายชัดเจน: การมุ่งเน้นโครงการที่มีศักยภาพเฉพาะเจาะจง จะช่วยลดความเสี่ยงและเพิ่มโอกาสความสำเร็จ
เน้นตลาดบนและลักเซอรี่: มุ่งเจาะกลุ่มตลาดบนและลักเซอรี่ ที่มีดีมานด์ซื้อที่แท้จริงและกำลังซื้อสูง
ควบคุมขนาดโครงการและอัตราการลงทุน: การบริหารจัดการขนาดของโครงการและอัตราการลงทุนอย่างรอบคอบ จะช่วยให้สามารถบริหารจัดการสภาพคล่องได้ดียิ่งขึ้น
บริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสดเป็นหัวใจหลัก: ในภาวะตลาดที่ผันผวน การบริหารจัดการสภาพคล่องและกระแสเงินสดให้แข็งแกร่ง คือกุญแจสำคัญสู่ความอยู่รอดและความสำเร็จ
ติดตามนโยบายรัฐบาลใหม่อย่างใกล้ชิด และพร้อมปรับกลยุทธ์: ความยืดหยุ่นในการปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ตามสถานการณ์ เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง โดยเฉพาะการติดตามและทำความเข้าใจนโยบายของรัฐบาลใหม่
ปี 2569 จึงเป็นปีแห่งการปรับตัวอย่างแท้จริงสำหรับตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง สำหรับผู้ที่มองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ระดับ High-End และ Luxury การศึกษาข้อมูลเชิงลึก การเข้าใจถึงพลวัตของตลาด และการวางแผนกลยุทธ์ที่รัดกุม คือกุญแจสำคัญที่จะไขไปสู่ความสำเร็จในยุคแห่งการเปลี่ยนแปลงนี้
หากคุณคือกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่สอดคล้องกับเทรนด์ปี 2569 หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับศักยภาพของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ และเมืองท่องเที่ยวชั้นนำ เราพร้อมให้คำแนะนำและช่วยเหลือคุณในการตัดสินใจลงทุนที่ถูกต้องและสร้างผลตอบแทนที่คุ้มค่าที่สุด.