ปี 2569: การปรับสมดุลของตลาดคอนโดกรุงเทพฯ และโอกาสสำหรับกำลังซื้อระดับสูง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครมาหลายครั้ง แต่ปี 2569 นี้ เป็นปีที่น่าจับตามองเป็นพิเศษ จากข้อมูลเชิงลึกของ Colliers ประเทศไทย เผยให้เห็นถึงภาพรวมของตลาดที่กำลังเผชิญกับการปรับฐานครั้งสำคัญ ท่ามกลางความท้าทายทางเศรษฐกิจและความคาดหวังถึงการฟื้นตัวที่ค่อยเป็นค่อยไป
ภาพรวมตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2568: สัญญาณแห่งการหดตัว
เริ่มต้นปี 2569 ด้วยข้อมูลอันน่าสนใจเกี่ยวกับตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ที่สะท้อนผลการดำเนินงานในปี 2568 ที่ผ่านมา โดยคุณภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด ได้นำเสนอข้อมูลที่บ่งชี้ถึงภาวะ “Low Supply Cycle” ในรอบ 17 ปี จากการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่เพียง 40 โครงการ หรือ 17,110 ยูนิต ซึ่งลดลงถึง 21.84% เมื่อเทียบกับปี 2567 มูลค่ารวมของโครงการที่เปิดตัวในปี 2568 อยู่ที่ประมาณ 70,368 ล้านบาท ลดลงถึง 38.53% จากค่าเฉลี่ยที่เคยสูงถึง 1 แสนล้านบาท
ผู้เล่นหลักในตลาดปี 2568 ยังคงเป็นแบรนด์อสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ ซึ่งคิดเป็น 83.71% ของยูนิตที่เปิดตัว (14,323 ยูนิต) มูลค่ารวม 63,947 ล้านบาท ขณะที่บริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ มีส่วนแบ่งการตลาดน้อยกว่าที่ 16.29% (2,787 ยูนิต) มูลค่ารวม 6,416 ล้านบาท หากมองย้อนกลับไปในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ มีการเปิดขายใหม่เฉลี่ยปีละประมาณ 34,700 หน่วย การที่ยอดเปิดใหม่ในปี 2568 ลดลงถึงครึ่งหนึ่ง จึงเป็นเครื่องยืนยันถึงภาวะตลาดที่หดตัวอย่างชัดเจน
แนวโน้มตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569: ทรงตัวและปรับกลยุทธ์
สำหรับแนวโน้มในปี 2569 คาดการณ์ว่าจะมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ประมาณ 15,000 ยูนิต ซึ่งเป็นการลดลงอย่างต่อเนื่องอีก 12.33% มูลค่ารวมประมาณ 60,000 ล้านบาท กลยุทธ์หลักของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้จะมุ่งเน้นไปที่การปรับลดจำนวนโครงการ การเลื่อนการเปิดตัวออกไป และการเฟ้นหาทำเลที่มีศักยภาพสูงอย่างชัดเจน โดยเฉพาะตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า และย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) นอกจากนี้ ยังมีแนวโน้มที่จะเห็นการลงทุนในบ้านและคอนโดมิเนียมในเมืองท่องเที่ยวสำคัญ เช่น เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) และภูเก็ต
สถานการณ์ปัจจุบันยังไม่ถือเป็นช่วงเวลาที่เหมาะสมที่สุดในการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ เนื่องจากกำลังซื้อทั้งจากชาวต่างชาติและคนไทยยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว ปี 2569 ตลาดห้องชุดในกรุงเทพฯ มีแนวโน้มที่จะเข้าสู่ช่วงของการปรับสมดุลอย่างค่อยเป็นค่อยไป การฟื้นตัวของตลาดจึงไม่น่าจะเป็นไปในลักษณะก้าวกระโดด แต่จะเป็นการประคองตัวไปพร้อมๆ กับการปรากฏสัญญาณบวกบางประการที่เริ่มชัดเจนขึ้นในเชิงโครงสร้าง
การแข่งขันที่ดุเดือดในตลาดระดับบน: “เศรษฐีแผลงฤทธิ์”
แม้ภาพรวมตลาดจะเผชิญกับความท้าทาย แต่ปี 2569 คาดว่าจะมีการแข่งขันที่ดุเดือดอย่างยิ่งในกลุ่มตลาดบน (High-end) และตลาดหรู (Luxury) ในทำเลใจกลางเมือง แม้จำนวนโครงการเปิดขายใหม่จะมีจำกัด แต่ผู้พัฒนารายใหญ่จะเร่งเปิดตัวโครงการระดับ “เรือธง” ในทำเลศักยภาพสูงและหายาก อาทิ สุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร, ราชดำริ-ลุมพินี รวมถึงโครงการริมแม่น้ำเจ้าพระยา เพื่อช่วงชิงกำลังซื้อจากกลุ่มผู้ที่มีความมั่งคั่งสูง (High Net Worth Individuals – HNWIs) และผู้ที่มีความมั่งคั่งสูงมาก (Ultra High Net Worth Individuals – UHNWIs) ซึ่งมีอำนาจการซื้อที่แข็งแกร่ง
เทรนด์สำคัญที่น่าจับตาคือ การเปิดพรีเซล (Pre-sale) โครงการที่อาจมีการกำหนดราคาขายอย่างเป็นทางการถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร โดยเฉพาะในโครงการที่เป็น “Rare Item” หรือโครงการที่มีจำนวนยูนิตจำกัด และตั้งอยู่ในทำเล Prime CBD ซึ่งเป็นที่ต้องการของกลุ่มนักลงทุนและผู้ซื้อที่มองหาการลงทุนในสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงและมีศักยภาพในการเติบโตในระยะยาว
โอกาสที่ซ่อนเร้น: การมองหา “อัญมณี” ในตลาดคอนโดกรุงเทพฯ
ในฐานะผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ การรับมือกับความท้าทายนี้ จำเป็นต้องอาศัยวิสัยทัศน์และกลยุทธ์ที่เฉียบคม ผมมองเห็นโอกาสที่น่าสนใจ 5 ประการ ดังนี้:
โอกาสในคอนโดหรูใจกลางเมือง: การที่ซัพพลายใหม่ในทำเล “ซูเปอร์ไพรม์” มีจำกัด เป็นโอกาสทองสำหรับผู้ประกอบการที่มีที่ดินรอการพัฒนาอยู่เดิม หรือสามารถจัดหาที่ดินศักยภาพสูงได้ การพัฒนาโครงการระดับ “แฟลกชิป” (Flagship Project) ในทำเลเหล่านี้ จะสามารถสร้างมูลค่าและยกระดับภาพลักษณ์ของแบรนด์ได้อย่างยั่งยืน
กำลังซื้อของกลุ่ม HNWIs และ UHNWIs: กลุ่มลูกค้าเหล่านี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์และความต้องการเฉพาะตัว รวมถึงมองหา “สินทรัพย์เพื่อรักษามูลค่า” (Store of Value) ซึ่งพวกเขามีความพร้อมที่จะจ่ายในราคา 8 แสนถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร สำหรับคอนโดมิเนียมที่ตรงตามความต้องการ
การสร้าง “New Price Benchmark”: ต้นทุนที่ดินที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในย่าน CBD และต้นทุนการพัฒนาโครงการ เป็นปัจจัยที่สนับสนุนการตั้งราคาสูงขึ้นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ผลิตภัณฑ์ที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดนี้ ได้แก่ โครงการ “Rare Item,” โครงการที่มีความหนาแน่นต่ำ (Low Density), และ “Branded Residence” ซึ่งเน้นความพิเศษและความเป็นเอกลักษณ์
การแข่งขันด้านคุณภาพ แทนที่ปริมาณ: ในภาวะที่ตลาดโดยรวมชะลอตัว การแข่งขันด้านราคาอาจไม่ใช่กลยุทธ์ที่ดีที่สุด ผู้ประกอบการควรหันมาเน้นการแข่งขันด้านคุณภาพเป็นหลัก ไม่ว่าจะเป็นการออกแบบที่โดดเด่น, บริการหลังการขายที่เหนือระดับ, หรือประสบการณ์การอยู่อาศัยที่น่าประทับใจ สิ่งเหล่านี้จะช่วยลดแรงกดดันจากการแข่งขันด้านราคาและสร้างความแตกต่างให้กับโครงการ
โอกาสจากตลาดเช่าในเมือง: ความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยในเมืองยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะจากกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ, ผู้บริหารระดับสูง, และชาวต่างชาติที่มาทำงาน (Expats) โครงการที่สามารถตอบโจทย์ทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุน (Rental Yield) จะช่วยกระจายความเสี่ยงและสร้างผลตอบแทนที่สม่ำเสมอ ทำเลที่ตั้งใกล้ CBD และแนวรถไฟฟ้าหลัก ยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อความต้องการเช่า
ความท้าทายที่ต้องเผชิญ: เศรษฐกิจที่ไม่ทั่วถึงและการเงินที่เข้มงวด
แม้จะมีโอกาสที่น่าสนใจ แต่ก็ปฏิเสธไม่ได้ว่าปี 2569 ยังคงมีความท้าทายสำคัญที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญอยู่ 5 ประการ ดังนี้:
การฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่ไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในกลุ่มตลาดกลางและตลาดล่างยังคงเปราะบาง การตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคใช้เวลานานขึ้น ส่งผลกระทบโดยตรงต่ออัตราการขายและการดูดซับซัพพลายในตลาด
นโยบายการเงินที่เข้มงวด: สถาบันการเงินยังคงพิจารณาอนุมัติสินเชื่ออย่างรัดกุม ทำให้ผู้ซื้อบางกลุ่มเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ยาก ซึ่งส่งผลกระทบต่อยอดโอนและกระแสเงินสดของโครงการ
ต้นทุนการพัฒนาที่สูง: ราคาที่ดินใจกลางเมืองยังคงอยู่ในระดับสูงอย่างต่อเนื่อง ประกอบกับต้นทุนการก่อสร้าง, วัสดุ, และค่าแรงที่ยังไม่ปรับลดลง เป็นปัจจัยกดดันอัตรากำไรของโครงการ
ความไม่แน่นอนทางการเมือง: การเปลี่ยนแปลงทางการเมืองที่อาจเกิดขึ้นในปี 2569 อาจส่งผลให้แนวนโยบายเศรษฐกิจยังไม่มีความชัดเจนในระยะสั้น ผู้ประกอบการจำเป็นต้องติดตามมาตรการด้านอสังหาริมทรัพย์, ภาษี, และสินเชื่ออย่างใกล้ชิด ซึ่งอาจส่งผลให้การตัดสินใจลงทุนของผู้ซื้อและนักลงทุนบางกลุ่มชะลอตัวลง
การบริหารจังหวะการเปิดโครงการ: การเปิดตัวโครงการในช่วงเวลาที่เหมาะสมเป็นสิ่งสำคัญยิ่ง หากเปิดเร็วเกินไปอาจเผชิญกับตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัว แต่หากเปิดช้าเกินไปก็อาจพลาดโอกาสในทำเลหายาก การบริหาร “Timing” จึงมีความแม่นยำเป็นหัวใจหลัก
กลยุทธ์เชิงรุกสำหรับอนาคต
จากข้อมูลและการวิเคราะห์ข้างต้น Colliers ประเทศไทย ได้เสนอแนะกลยุทธ์เชิงรุกสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ดังนี้:
เลือกทำเลและกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน: มุ่งเน้นการลงทุนในโครงการที่มีทำเลโดดเด่นและมีกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน เพื่อลดความเสี่ยงและเพิ่มโอกาสในการขาย
เจาะตลาดบนและลักเซอรี่: เน้นการพัฒนาโครงการสำหรับตลาดบนและตลาดหรู ซึ่งยังมีดีมานด์ซื้อที่แท้จริงและกำลังซื้อที่แข็งแกร่ง
ควบคุมขนาดโครงการและอัตราการลงทุน: บริหารจัดการขนาดของโครงการและอัตราการลงทุนอย่างรอบคอบ เพื่อให้สอดคล้องกับสภาพตลาดและความต้องการที่แท้จริง
บริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสด: การบริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสดให้แข็งแกร่ง คือหัวใจสำคัญในการรับมือกับความผันผวนของตลาด
ติดตามนโยบายภาครัฐและปรับกลยุทธ์: ติดตามนโยบายของรัฐบาลใหม่อย่างใกล้ชิด และพร้อมที่จะปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ให้มีความยืดหยุ่นและสอดคล้องกับสถานการณ์ที่เปลี่ยนแปลงไป
ปี 2569 เป็นปีแห่งการปรับสมดุลและการปรับตัวสำหรับตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ผู้ประกอบการที่สามารถมองเห็นโอกาสที่ซ่อนอยู่ภายใต้ความท้าทาย และปรับกลยุทธ์ให้เท่าทัน จะสามารถก้าวผ่านช่วงเวลาแห่งการเปลี่ยนแปลงนี้ไปได้อย่างแข็งแกร่ง พร้อมสำหรับการเติบโตในอนาคต
หากท่านเป็นผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับแนวโน้มตลาดและการลงทุนที่เหมาะสมกับสภาวะปัจจุบัน ขอเชิญติดต่อทีมผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมวางแผนกลยุทธ์การลงทุนที่ดีที่สุดสำหรับท่าน.
