ปี 2569: มิติใหม่ของตลาดคอนโดกรุงเทพฯ – สัญญาณฟื้นตัวสู่กลุ่มกำลังซื้อระดับสูง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ดิฉันมองเห็นการเปลี่ยนแปลงที่ชัดเจนของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครในช่วงปลายปี 2568 และแนวโน้มที่น่าสนใจในปี 2569 ข้อมูลเชิงลึกที่รวบรวมได้ บ่งชี้ถึงการปรับตัวครั้งใหญ่ในอุตสาหกรรม ที่กำลังจะเปิดศักราชใหม่แห่งโอกาส โดยเฉพาะสำหรับกลุ่มผู้มีกำลังซื้อสูง
บทสรุปปี 2568: สัญญาณเตือนจากตลาดที่หดตัว
หากย้อนกลับไปดูสถิติการเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่ในกรุงเทพฯ ปี 2568 พบว่ามีโครงการใหม่เปิดตัวเพียง 40 โครงการ รวม 17,110 ยูนิต ซึ่งถือเป็นระดับต่ำสุดในรอบ 17 ปี โดยลดลงถึง 21.84% เมื่อเทียบกับปี 2567 มูลค่าการลงทุนรวมอยู่ที่ประมาณ 70,368 ล้านบาท ลดลงถึง 38.53% เมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยในอดีตที่ราว 1 แสนล้านบาท ผู้เล่นหลักในตลาดส่วนใหญ่ยังคงเป็นแบรนด์อสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ซึ่งครองส่วนแบ่งตลาดถึง 83.71% ของจำนวนยูนิตที่เปิดตัว
ตลอดช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดฯ กรุงเทพฯ มีการเปิดตัวใหม่เฉลี่ยปีละประมาณ 34,700 หน่วย ดังนั้น ตัวเลขในปี 2568 จึงสะท้อนให้เห็นถึงภาวะตลาดที่หดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ หรือเกือบครึ่งหนึ่งของปริมาณการเปิดตัวเฉลี่ยในอดีต
แนวโน้มปี 2569: การปรับสมดุลและการมุ่งเน้นกลุ่มเป้าหมาย
สำหรับปี 2569 คาดการณ์ว่าจำนวนยูนิตคอนโดมิเนียมใหม่ที่จะเปิดตัวจะทรงตัวอยู่ในระดับใกล้เคียงกับปีที่ผ่านมา โดยมีแนวโน้มลดลงอีกประมาณ 12.33% หรือประมาณ 15,000 ยูนิต ด้วยมูลค่าการลงทุนรวมราว 60,000 ล้านบาท กลยุทธ์ของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะมุ่งเน้นการลดจำนวนโครงการที่เปิดตัว เลื่อนการเปิดตัวบางส่วนออกไป และให้ความสำคัญกับทำเลที่มีศักยภาพชัดเจน โดยเฉพาะบริเวณแนวรถไฟฟ้า สายหลัก และย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD)
นอกจากนี้ ยังมีแนวโน้มที่จะเห็นการกระจุกตัวของการลงทุนในโครงการขนาดกลางถึงเล็ก รวมถึงการขยายการลงทุนไปยังเมืองท่องเที่ยวที่มีศักยภาพ เช่น เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) และภูเก็ต ซึ่งเป็นที่ต้องการของทั้งนักลงทุนไทยและชาวต่างชาติ
จากข้อมูลเชิงลึก พบว่าสถานการณ์ปัจจุบันยังไม่เหมาะสำหรับการเปิดตัวโครงการใหม่จำนวนมากนัก เนื่องจากกำลังซื้อทั้งจากตลาดในประเทศและตลาดต่างชาติยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว อย่างไรก็ตาม ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ในปี 2569 มีแนวโน้มที่จะเข้าสู่ช่วงของการปรับสมดุลอย่างค่อยเป็นค่อยไป ไม่ใช่การฟื้นตัวแบบก้าวกระโดด แต่เป็นการเติบโตอย่างมั่นคง โดยมีสัญญาณบวกเชิงโครงสร้างเริ่มปรากฏชัดเจน
การแข่งขันที่ร้อนแรงในเซ็กเมนต์ระดับสูง
แม้ว่าภาพรวมของซัพพลายใหม่จะลดลง แต่สิ่งที่น่าจับตาเป็นพิเศษในปี 2569 คือการแข่งขันที่ดุเดือดในกลุ่มคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์และลักเซอรี่ในทำเลใจกลางเมือง ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่จะเร่งเปิดตัวโครงการระดับ “เรือธง” ในทำเลทองที่หาได้ยาก เช่น สุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร, ราชดำริ-ลุมพินี และริมแม่น้ำเจ้าพระยา เพื่อช่วงชิงกลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูง (High Net Worth Individuals – HNWIs) และกลุ่มมหาเศรษฐี (Ultra High Net Worth Individuals – UHNWIs) ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีอำนาจซื้อสูงมาก
เทรนด์สำคัญที่จะได้เห็นคือการกำหนดราคาขายอย่างเป็นทางการสำหรับโครงการระดับซูเปอร์ลักเซอรี่ที่อาจสูงถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับโครงการที่เป็น “Rare Item” มีจำนวนยูนิตจำกัด และตั้งอยู่ในทำเล Prime CBD ที่มีความต้องการสูง
โอกาสทองสำหรับ “เศรษฐี” ผู้มองการณ์ไกล
ในสถานการณ์เช่นนี้ ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ควรพิจารณา 5 กลยุทธ์สำคัญ ดังนี้:
โอกาสในคอนโดหรูใจกลางเมือง: การพัฒนาโครงการระดับ “แฟลกชิป” ในทำเลซูเปอร์ไพรม์ที่มีซัพพลายจำกัด เหมาะสำหรับผู้ที่มีที่ดินเดิมในมือ หรือสามารถเข้าถึงแลนด์แบงก์ศักยภาพสูง เพื่อสร้างมูลค่าและภาพลักษณ์ของแบรนด์ในระยะยาว
ตอบโจทย์กำลังซื้อกลุ่ม High Net Worth และ Ultra High Net Worth: กลุ่มนี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงและสินทรัพย์ที่สามารถรักษามูลค่าได้อย่างดีเยี่ยม พวกเขามีศักยภาพในการซื้อคอนโดมิเนียมในราคาตั้งแต่ 8 แสนบาท ถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร
สร้าง New Price Benchmark: ต้นทุนที่ดินและการพัฒนาใน CBD สนับสนุนการตั้งราคาขายที่สูงขึ้น การนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่เป็น “Rare Item”, โครงการที่มีความหนาแน่นต่ำ (Low Density) และ “Branded Residence” จะช่วยสร้างมาตรฐานราคาใหม่ให้กับตลาด
เน้นคุณภาพเหนือปริมาณ: การแข่งขันจะเปลี่ยนจากการเพิ่มจำนวนยูนิต มาเป็นการแข่งขันด้านคุณภาพ การออกแบบที่โดดเด่น การให้บริการหลังการขายที่เป็นเลิศ และประสบการณ์การอยู่อาศัยที่เหนือระดับ เพื่อลดแรงกดดันจากการแข่งขันด้านราคา
เจาะตลาดเช่าในเมือง: ตลาดเช่าในเมืองยังคงมีความต้องการสูง จากกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ ผู้บริหารระดับสูง และชาวต่างชาติที่มาทำงาน (Expats) โครงการที่รองรับทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุนจะช่วยกระจายความเสี่ยงได้ดี โดยเฉพาะโครงการที่ตั้งอยู่ใกล้ CBD และแนวรถไฟฟ้าหลัก
ความท้าทายที่ต้องเผชิญในปี 2569
แม้จะมีสัญญาณบวกในบางกลุ่มตลาด แต่ความท้าทายในปี 2569 ก็ยังมีอยู่หลายประการที่ผู้ประกอบการต้องเตรียมพร้อมรับมือ:
การฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่ไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในกลุ่มตลาดกลางและล่างยังคงเปราะบาง การตัดสินใจซื้อจะใช้เวลานานขึ้น ส่งผลกระทบต่อยอดขายและความสามารถในการดูดซับซัพพลายในตลาด
ภาคการเงินและการพิจารณาสินเชื่อ: การเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อยังคงเป็นอุปสรรคสำคัญสำหรับผู้ซื้อบางกลุ่ม ทำให้การเข้าถึงสินเชื่อเป็นไปได้ยาก ซึ่งส่งผลกระทบต่อยอดโอนและกระแสเงินสดของโครงการ
ต้นทุนการพัฒนาที่ยังคงสูง: ราคาที่ดินในทำเลใจกลางเมืองยังคงทรงตัวอยู่ในระดับสูง ประกอบกับต้นทุนการก่อสร้าง วัสดุ และค่าแรงที่ยังไม่ลดลง เป็นปัจจัยกดดันอัตรากำไรของโครงการ
ความไม่แน่นอนทางการเมือง: การเปลี่ยนแปลงทางการเมืองและนโยบายเศรษฐกิจที่อาจยังไม่ชัดเจนในระยะสั้น อาจส่งผลต่อการตัดสินใจลงทุนของผู้ซื้อและนักลงทุนบางกลุ่ม การติดตามมาตรการด้านอสังหาริมทรัพย์ ภาษี และสินเชื่อจากภาครัฐจึงเป็นสิ่งจำเป็น
ความเสี่ยงในการกำหนดจังหวะการเปิดโครงการ: การเปิดตัวโครงการเร็วเกินไปอาจเผชิญกับตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัว ในขณะที่การเปิดตัวช้าเกินไปอาจพลาดโอกาสในทำเลหายาก การบริหารจัดการ “Timing” ในการเปิดตัวโครงการจึงเป็นกุญแจสำคัญ
กลยุทธ์เชิงรุกเพื่อการเติบโตอย่างยั่งยืน
จากข้อมูลและการวิเคราะห์ทั้งหมด Colliers ประเทศไทย ขอเสนอแนวทางเชิงกลยุทธ์สำหรับผู้ประกอบการเพื่อรับมือกับสภาวะตลาดในปี 2569 ดังนี้:
เลือกการลงทุนที่ชัดเจน: มุ่งเน้นโครงการที่มีทำเลที่ตั้งและกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจนเท่านั้น
เจาะตลาดบนและลักเซอรี่: ให้ความสำคัญกับตลาดบนและกลุ่มลักเซอรี่ซึ่งมีความต้องการซื้อที่แท้จริง (Genuine Demand)
ควบคุมขนาดโครงการและอัตราการลงทุน: บริหารจัดการขนาดโครงการและอัตราการลงทุนอย่างรอบคอบ เพื่อลดความเสี่ยง
บริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสด: ถือเป็นหัวใจหลักในการดำเนินธุรกิจให้รอดพ้นจากความผันผวนของตลาด
ติดตามนโยบายรัฐบาลอย่างใกล้ชิด: พร้อมปรับกลยุทธ์การดำเนินงานให้มีความยืดหยุ่นและสอดคล้องกับนโยบายใหม่ๆ ที่จะเกิดขึ้น
ปี 2569 จะเป็นปีแห่งการเปลี่ยนแปลงที่น่าจับตาในตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ การปรับตัวเพื่อตอบสนองต่อกำลังซื้อที่เปลี่ยนไป และการมุ่งเน้นที่คุณภาพของผลิตภัณฑ์และบริการ คือกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ หากคุณเป็นนักลงทุนที่มองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียม การทำความเข้าใจแนวโน้มเหล่านี้ จะช่วยให้คุณสามารถตัดสินใจลงทุนได้อย่างชาญฉลาดและคว้าโอกาสในการสร้างผลตอบแทนที่น่าพึงพอใจ
หากคุณกำลังมองหาโอกาสการลงทุนในคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ ในปี 2569 ที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมให้คำแนะนำ เพื่อช่วยให้คุณวางแผนการลงทุนได้อย่างมั่นใจและประสบความสำเร็จ.
