ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569: เมื่อกำลังซื้อระดับสูงจะเป็นตัวขับเคลื่อนหลัก
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ดิฉันได้เห็นวัฏจักรของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครมาอย่างต่อเนื่อง ปี 2568 ที่ผ่านมา ถือเป็นปีแห่งการปรับฐานครั้งสำคัญของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ จากข้อมูลเชิงลึกของ Colliers Thailand พบว่ามีโครงการคอนโดมิเนียมใหม่เปิดตัวเพียง 40 โครงการ คิดเป็น 17,110 ยูนิต ซึ่งถือเป็นสถิติที่ต่ำที่สุดในรอบ 17 ปี หรือเรียกว่าเป็น Low Supply Cycle อย่างแท้จริง เมื่อเทียบกับปี 2567 ตัวเลขนี้ลดลงถึง 21.84% และมูลค่าการลงทุนรวมอยู่ที่ 70,368 ล้านบาท ลดลงจากค่าเฉลี่ยราว 1 แสนล้านบาท หรือกว่า 38.53% โดยผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ ยังคงเป็นผู้เล่นหลัก โดยมีสัดส่วนการเปิดตัวถึง 83.71% ของยูนิตทั้งหมด
เมื่อมองย้อนกลับไปในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ มีการเปิดตัวใหม่เฉลี่ยปีละประมาณ 34,700 หน่วย ดังนั้น การเปิดตัวในปี 2568 ที่มีเพียง 17,110 ยูนิต จึงสะท้อนให้เห็นถึงการหดตัวของอุปทานที่รุนแรงเกือบครึ่งหนึ่ง
แนวโน้มปี 2569: การฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไปภายใต้การแข่งขันที่เข้มข้น
สำหรับปี 2569 นี้ คาดการณ์ว่าตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ จะยังคงเผชิญกับสภาวะอุปทานที่จำกัด โดยคาดว่าจะมีโครงการใหม่เปิดตัวประมาณ 15,000 ยูนิต ลดลงต่อเนื่องอีก 12.33% คิดเป็นมูลค่ารวมประมาณ 60,000 ล้านบาท กลยุทธ์ของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะเน้นการปรับลดจำนวนโครงการและการเลื่อนการเปิดตัวออกไป พิจารณาถึงทำเลแล้ว คาดว่าจะกระจุกตัวอยู่ในโครงการขนาดกลางถึงเล็ก โดยจะเฟ้นหาทำเลที่มีศักยภาพชัดเจน อาทิ บริเวณแนวรถไฟฟ้า และย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) นอกจากนี้ ยังมีแนวโน้มที่จะเห็นการลงทุนในตลาดคอนโดมิเนียมและบ้านในเมืองท่องเที่ยวสำคัญอย่าง EEC (Eastern Economic Corridor) และ ภูเก็ต
สถานการณ์ปัจจุบันยังไม่ถือเป็นช่วงเวลาที่เหมาะสมนักสำหรับการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ๆ เนื่องจากกำลังซื้อทั้งจากชาวต่างชาติและคนไทยยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว สำหรับตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ปี 2569 คาดว่าจะเข้าสู่ช่วงของการปรับสมดุลอย่างค่อยเป็นค่อยไป ภาพรวมตลาดจึงไม่น่าจะเป็นการฟื้นตัวแบบก้าวกระโดด แต่จะเป็นการฟื้นตัวในลักษณะประคองตัว ทว่า มีสัญญาณบวกบางประการเริ่มปรากฏชัดขึ้นในเชิงโครงสร้าง ซึ่งสะท้อนถึงโอกาสของ คอนโดมิเนียมหรูในกรุงเทพฯ
อย่างไรก็ตาม การแข่งขันจะมีความเข้มข้นอย่างยิ่งในเซ็กเมนต์ระดับไฮเอนด์และลักเซอรี่ในทำเลใจกลางเมือง แม้จำนวนโครงการเปิดขายใหม่จะมีจำกัด แต่ผู้พัฒนารายใหญ่จะเร่งเปิดตัวโครงการระดับเรือธง (Flagship Projects) ในทำเลที่มีมูลค่าสูงและหายาก เช่น สุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร, และราชดำริ-ลุมพินี รวมถึงบริเวณริมแม่น้ำเจ้าพระยา เพื่อช่วงชิงกำลังซื้อของกลุ่ม High Net Worth (HNW) และ Ultra High Net Worth (UHNW) ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีอำนาจซื้อสูงอย่างแท้จริง
เทรนด์ที่น่าจับตามองในปีนี้คือการเปิดพรีเซล (Pre-sale) โครงการที่กำหนดราคาขายอย่างเป็นทางการที่ 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการที่เป็น Rare Item ที่มีจำนวนยูนิตจำกัด และตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพระดับ Prime CBD ซึ่งเป็นโอกาสสำหรับ การลงทุนคอนโดมิเนียมราคาแพง
ได้เวลาของเศรษฐี: เมื่อกำลังซื้อระดับสูงเข้ามามีบทบาทสำคัญ
จากสถานการณ์ที่เกิดขึ้น ผู้ประกอบการควรพิจารณา 5 ประเด็นสำคัญในการปรับกลยุทธ์:
โอกาสในคอนโดมิเนียมหรูใจกลางเมือง: ด้วยอุปทานใหม่ในทำเลซูเปอร์ไพรม์ที่จำกัด ทำให้โครงการคอนโดหรูในทำเลเหล่านี้เหมาะสำหรับผู้ที่มีที่ดินเดิมในมือ หรือสามารถจัดหาที่ดินที่มีศักยภาพสูง เพื่อพัฒนาโครงการระดับแฟลกชิปที่สามารถสร้างมูลค่าและภาพลักษณ์ในระยะยาว ถือเป็น อสังหาริมทรัพย์มูลค่าสูง ที่น่าสนใจ
กำลังซื้อกลุ่ม HNW และ UHNW: กลุ่มบุคคลเหล่านี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพสูงและมองหา สินทรัพย์เพื่อรักษามูลค่า พวกเขามีกำลังซื้อที่สามารถจ่ายได้สำหรับห้องชุดในราคา 8 แสนบาทถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร สะท้อนถึงโอกาสของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับบน
การสร้าง New Price Benchmark: ต้นทุนที่ดินและการพัฒนาในย่าน CBD ที่อยู่ในระดับสูง สนับสนุนการตั้งราคาสูงขึ้น โปรดักต์ที่นำเสนอควรเน้นโครงการ Rare Item, Low Density, และ Branded Residence ซึ่งเป็นการสร้างมาตรฐานราคาใหม่ให้กับตลาด
การแข่งขันด้านคุณภาพมากกว่าปริมาณ: ผู้พัฒนาควรเน้นการออกแบบที่เหนือระดับ, บริการหลังการขายที่เป็นเลิศ, และประสบการณ์การอยู่อาศัยที่น่าประทับใจ แทนที่จะมุ่งเน้นปริมาณของยูนิต การยกระดับคุณภาพจะช่วยลดแรงกดดันจากการแข่งขันด้านราคา และสร้างความแตกต่างให้กับ โครงการคอนโดระดับลักเซอรี่
โอกาสจากตลาดเช่าในเมือง: กลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ, ผู้บริหารระดับสูง, และ Expatriates ยังคงมีความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยในเมืองอย่างต่อเนื่อง โครงการที่รองรับทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุนสามารถช่วยกระจายความเสี่ยงได้ ทำเลใกล้ CBD และแนวรถไฟฟ้าหลักยังคงเป็นที่ต้องการสูง ซึ่งเป็นโอกาสสำหรับ การลงทุนปล่อยเช่าคอนโด
ความท้าทายที่ต้องเผชิญในปี 2569
นอกจากโอกาสที่กล่าวมาแล้ว เศรษฐกิจไทยยังคงเผชิญกับความท้าทายสำคัญ 5 ประการในปี 2569:
การฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่ไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในตลาดระดับกลางถึงล่างยังคงเปราะบาง การตัดสินใจซื้อใช้เวลานานขึ้น ส่งผลกระทบต่ออัตราการขายและความเร็วในการดูดซับอุปทานในตลาด ตลาดอสังหาริมทรัพย์ราคาปานกลาง จึงยังคงเผชิญแรงกดดัน
ภาคการเงินที่เข้มงวด: การพิจารณาสินเชื่อยังคงเข้มงวด ทำให้ผู้ซื้อบางกลุ่มเข้าถึงสินเชื่อได้ยาก ซึ่งส่งผลกระทบต่อยอดโอนและกระแสเงินสดของโครงการ สินเชื่อบ้าน จึงเป็นปัจจัยสำคัญที่ต้องจับตา
ต้นทุนการพัฒนาที่อยู่ในระดับสูง: ราคาที่ดินในใจกลางเมืองยังคงทรงตัวในระดับสูง ต้นทุนการก่อสร้าง, วัสดุ, และค่าแรง ยังไม่มีแนวโน้มลดลง สิ่งเหล่านี้เป็นปัจจัยกดดันอัตรากำไรของโครงการ ต้นทุนการสร้างบ้าน ที่สูงขึ้นจึงเป็นความท้าทายสำหรับผู้ประกอบการ
ความไม่แน่นอนจากการเมือง: การเปลี่ยนแปลงทางการเมืองที่อาจเกิดขึ้นในปี 2569 อาจทำให้นโยบายเศรษฐกิจยังไม่ชัดเจนในระยะสั้น จำเป็นต้องติดตามมาตรการด้านอสังหาริมทรัพย์, ภาษี, และสินเชื่ออย่างใกล้ชิด และอาจส่งผลให้เกิดการชะลอการตัดสินใจลงทุนของผู้ซื้อและนักลงทุนบางกลุ่ม
ความเสี่ยงด้านการกำหนดจังหวะเปิดโครงการ: การเปิดโครงการเร็วเกินไปอาจเผชิญกับตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัว ในขณะที่การเปิดโครงการช้าเกินไปอาจพลาดโอกาสในทำเลหายาก การบริหารจัดการ จังหวะเวลาเปิดตัวคอนโด จึงเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง
ข้อเสนอเชิงกลยุทธ์สำหรับอนาคต
จากมุมมองของผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ ดิฉันขอเสนอแนวทางเชิงกลยุทธ์ดังนี้:
เลือกลงทุนเฉพาะโครงการที่มีทำเลและกลุ่มเป้าหมายชัดเจน: เน้นการวิเคราะห์ทำเลอย่างละเอียด และกำหนดกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่ชัดเจน เพื่อให้การพัฒนาโครงการตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริง
เน้นตลาดบนและลักเซอรี่: มุ่งเน้นไปที่กลุ่มที่มีกำลังซื้อสูงและมีความต้องการซื้อที่แท้จริง ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีแนวโน้มที่จะได้รับผลกระทบน้อยกว่าจากภาวะเศรษฐกิจโดยรวม
ควบคุมขนาดโครงการและอัตราการลงทุนอย่างรอบคอบ: การบริหารจัดการขนาดโครงการให้เหมาะสมกับสภาวะตลาด และควบคุมอัตราการลงทุน จะช่วยลดความเสี่ยงและเพิ่มประสิทธิภาพในการดำเนินงาน
บริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสดเป็นหัวใจหลัก: ในภาวะตลาดที่มีความไม่แน่นอน การบริหารจัดการสภาพคล่องและกระแสเงินสดเป็นปัจจัยสำคัญที่จะช่วยให้ธุรกิจสามารถดำเนินต่อไปได้
ติดตามนโยบายรัฐบาลใหม่อย่างใกล้ชิด และพร้อมปรับกลยุทธ์อย่างยืดหยุ่น: การเปลี่ยนแปลงนโยบายมีผลกระทบโดยตรงต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ การติดตามข้อมูลอย่างใกล้ชิดและพร้อมปรับเปลี่ยนแผนธุรกิจให้เข้ากับสถานการณ์ จะเป็นกุญแจสู่ความสำเร็จ
ในปี 2569 นี้ แม้จะมีความท้าทาย แต่ก็ยังมีโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่เข้าใจพลวัตของตลาด และสามารถปรับตัวให้เข้ากับความต้องการของกลุ่มกำลังซื้อระดับสูงได้ หากท่านเป็นผู้ที่กำลังมองหา โอกาสลงทุนในอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ หรือต้องการที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่เข้าใจตลาดอย่างลึกซึ้ง การลงทุนคอนโดกรุงเทพฯ 2025 หรือ ซื้อคอนโดพร้อมอยู่ กรุงเทพฯ เพื่อการลงทุนหรือเพื่อการอยู่อาศัย ดิฉันพร้อมที่จะให้คำแนะนำและนำพาท่านไปสู่การตัดสินใจที่ดีที่สุดในสภาวะตลาดปัจจุบัน
