บทวิเคราะห์ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ปี 2569: โอกาสสำหรับผู้มีกำลังซื้อสูงท่ามกลางภาวะตลาดที่ปรับตัว
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าติดตามพลวัตของตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ อย่างใกล้ชิด และปี 2569 นี้ ถือเป็นปีที่น่าสนใจเป็นพิเศษ แม้ภาพรวมตลาดอาจดูท้าทาย แต่สัญญาณที่ปรากฏกำลังบ่งชี้ถึงโอกาสที่กำลังจะเกิดขึ้นสำหรับผู้เล่นกลุ่มหนึ่งโดยเฉพาะ
ภาพรวมตลาดคอนโดกรุงเทพฯ: สถิติที่สะท้อนการเปลี่ยนแปลง (ปี 2568)
หากย้อนกลับไปดูข้อมูล ณ ต้นปี 2569 ที่สะท้อนผลประกอบการในปี 2568 ตัวเลขเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในกรุงเทพฯ อยู่ที่ประมาณ 40 โครงการ รวม 17,110 ยูนิต ซึ่งนับเป็นระดับต่ำสุดในรอบ 17 ปีที่ผ่านมา คิดเป็นการลดลงถึง 21.84% เมื่อเทียบกับปี 2567 มูลค่ารวมของโครงการใหม่ที่เปิดตัวอยู่ที่ประมาณ 70,368 ล้านบาท ลดลงอย่างมีนัยสำคัญถึง 38.53% จากค่าเฉลี่ยในอดีตที่มักจะแตะระดับแสนล้านบาท
ผู้เล่นหลักในตลาดปี 2568 ยังคงเป็นแบรนด์อสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ ซึ่งมีสัดส่วนการเปิดตัวถึง 83.71% ของจำนวนยูนิตทั้งหมด หรือกว่า 14,323 ยูนิต คิดเป็นมูลค่า 63,947 ล้านบาท ขณะที่บริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ มีส่วนแบ่งการตลาดอยู่ที่ 16.29% หรือ 2,787 ยูนิต มูลค่า 6,416 ล้านบาท
หากพิจารณาในภาพระยะยาว ตลอด 10 ปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ มีการเปิดตัวโครงการใหม่เฉลี่ยปีละประมาณ 34,700 ยูนิต ดังนั้น ตัวเลขของปี 2568 จึงสะท้อนถึงภาวะตลาดที่หดตัวลงอย่างชัดเจน โดยมีปริมาณซัพพลายใหม่เข้าสู่ตลาดน้อยกว่าครึ่งหนึ่งของค่าเฉลี่ย
แนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ปี 2569: การปรับตัวและความคาดหวัง
สำหรับแนวโน้มในปี 2569 นี้ คาดการณ์ว่าจะมีซัพพลายใหม่เปิดตัวในตลาดประมาณ 15,000 ยูนิต ซึ่งเป็นการลดลงต่อเนื่องอีก 12.33% มูลค่ารวมคาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 60,000 ล้านบาท กลยุทธ์หลักของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะมุ่งเน้นไปที่การปรับลดจำนวนโครงการ เลื่อนการเปิดตัว และเลือกเฟ้นทำเลที่มีศักยภาพสูงอย่างรอบคอบมากขึ้น
เราจะเห็นการกระจุกตัวของโครงการใหม่ในทำเลที่มีข้อได้เปรียบชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่งบริเวณแนวรถไฟฟ้า และย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) นอกจากนี้ โครงการในเมืองท่องเที่ยวที่เป็นที่นิยม เช่น ระเบียงเขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) และภูเก็ต ก็ยังคงเป็นจุดที่น่าจับตา
สถานการณ์ปัจจุบัน บ่งชี้ว่านี่ไม่ใช่ช่วงเวลาที่เหมาะสมที่สุดในการเร่งเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ เนื่องจากกำลังซื้อทั้งจากชาวไทยและชาวต่างชาติยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว การฟื้นตัวของตลาดห้องชุดในกรุงเทพฯ ในปี 2569 คาดว่าจะเกิดขึ้นอย่างค่อยเป็นค่อยไป ไม่ใช่การก้าวกระโดด แต่จะเป็นลักษณะของการประคองตัว อย่างไรก็ตาม สัญญาณเชิงโครงสร้างบางประการเริ่มปรากฏให้เห็น ซึ่งเป็นข่าวดีในระยะยาว
โอกาสทองของตลาดบน: “เศรษฐีแผลงฤทธิ์” ในปี 2569
แม้ภาพรวมตลาดจะดูชะลอตัว แต่ในปี 2569 เราจะเห็นการแข่งขันที่ดุเดือดอย่างยิ่งในเซ็กเมนต์ระดับไฮเอนด์และลักเซอรี่ โดยเฉพาะทำเลใจกลางเมือง แม้จำนวนโครงการใหม่จะมีจำกัด แต่ผู้พัฒนารายใหญ่จะเร่งเปิดตัวโครงการระดับ “เรือธง” ในทำเลหายากและมีมูลค่าสูง เช่น สุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร, ราชดำริ-ลุมพินี และริมแม่น้ำเจ้าพระยา เพื่อช่วงชิงกำลังซื้อของกลุ่ม High Net Worth (HNW) และ Ultra High Net Worth (UHNW) ซึ่งมีอำนาจในการตัดสินใจซื้อสูงมาก
เทรนด์สำคัญอีกประการคือการสร้าง “New Price Benchmark” ในตลาดคอนโดมิเนียมระดับ Super Prime โดยอาจเห็นการตั้งราคาขายอย่างเป็นทางการสูงถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร โดยเฉพาะในโครงการที่เป็น “Rare Item” มีจำนวนยูนิตจำกัด และตั้งอยู่ในทำเลระดับ Prime CBD ที่หาได้ยาก
5 กลยุทธ์สำคัญสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569
จากมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ ผมขอเสนอ 5 ข้อแนะนำเชิงกลยุทธ์สำหรับผู้ประกอบการที่ต้องการจะประสบความสำเร็จในปี 2569 ดังนี้:
คว้าโอกาสคอนโดหรูใจกลางเมือง: การที่ซัพพลายใหม่ในทำเล “ซูเปอร์ไพรม” มีจำกัด เป็นโอกาสทองสำหรับผู้ที่มีที่ดินรอการพัฒนาในมือ หรือสามารถจัดหาที่ดินศักยภาพสูงได้ การพัฒนาโครงการระดับ “แฟลกชิป” จะสามารถสร้างมูลค่าและภาพลักษณ์ที่ดีในระยะยาวได้
ตอบโจทย์กำลังซื้อกลุ่ม HNW และ UHNW: กลุ่มลูกค้าเหล่านี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูง และมองหา “สินทรัพย์เพื่อรักษามูลค่า” (Store of Value) พวกเขามีกำลังซื้อที่พร้อมจะจ่ายสำหรับคอนโดมิเนียมในราคา 8 แสนบาท ถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร หากโครงการนั้นตอบโจทย์ทั้งในด้านทำเล คุณภาพ และความพิเศษ
สร้าง New Price Benchmark ใหม่: ต้นทุนที่ดินและการพัฒนาโครงการในย่าน CBD ที่สูง สนับสนุนการตั้งราคาสูง โปรดักต์ที่นำเสนอควรเป็นโครงการที่มีความพิเศษ เช่น “Rare Item” โครงการที่มีความหนาแน่นต่ำ (Low Density) หรือ “Branded Residence” ที่มีแบรนด์ระดับโลกมาร่วมพัฒนา การสร้างมาตรฐานราคาใหม่นี้จะช่วยสร้างความแตกต่างและดึงดูดกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย
เน้นคุณภาพเหนือปริมาณ: ในภาวะที่ตลาดหดตัว การแข่งขันด้านคุณภาพจะเป็นหัวใจสำคัญแทนที่การแข่งขันด้านราคา การออกแบบที่โดดเด่น การบริการหลังการขายที่เป็นเลิศ และประสบการณ์การอยู่อาศัยที่เหนือระดับ จะช่วยลดแรงกดดันจากการแข่งขันด้านราคา และสร้างความผูกพันกับลูกค้าได้ในระยะยาว
ใช้ประโยชน์จากตลาดเช่าในเมือง: กลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ ผู้บริหารระดับสูง และชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงาน (Expats) ยังคงเป็นกลุ่มเป้าหมายสำคัญสำหรับตลาดเช่า การพัฒนาโครงการที่รองรับทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุน (Rent & Yield Investment) จะช่วยกระจายความเสี่ยง และทำเลใกล้ CBD รวมถึงแนวรถไฟฟ้าสายหลัก ยังคงมีความต้องการเช่าที่ต่อเนื่อง
ความท้าทายที่ต้องเผชิญในปี 2569
แน่นอนว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้โรยด้วยกลีบกุหลาบ ในปี 2569 ผู้ประกอบการยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายสำคัญ 5 ประการ:
การฟื้นตัวทางเศรษฐกิจที่ไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในตลาดระดับกลางและล่างยังคงเปราะบาง การตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคจะใช้เวลานานขึ้น ซึ่งส่งผลโดยตรงต่ออัตราการขายและความเร็วในการดูดซับซัพพลายในตลาด
ภาคการเงินที่เข้มงวด: สถาบันการเงินยังคงพิจารณาสินเชื่ออย่างเข้มงวด ผู้ซื้อบางกลุ่มอาจเข้าถึงสินเชื่อได้ยาก ซึ่งส่งผลกระทบต่อยอดโอนกรรมสิทธิ์และกระแสเงินสดของโครงการ
ต้นทุนการพัฒนาที่ยังคงสูง: ราคาที่ดินใจกลางเมืองยังคงอยู่ในระดับสูง ประกอบกับต้นทุนการก่อสร้าง วัสดุ และค่าแรงที่ยังไม่ลดลง เป็นปัจจัยกดดันอัตรากำไรของโครงการ
ความไม่แน่นอนทางการเมือง: การเปลี่ยนแปลงทางการเมืองและการบริหารประเทศ อาจส่งผลต่อความไม่ชัดเจนของนโยบายเศรษฐกิจในระยะสั้น การติดตามมาตรการด้านอสังหาริมทรัพย์ ภาษี และสินเชื่อ เป็นสิ่งจำเป็น ซึ่งอาจส่งผลให้ผู้ซื้อและนักลงทุนบางกลุ่มชะลอการตัดสินใจ
ความเสี่ยงด้านจังหวะเวลาในการเปิดตัวโครงการ: การเปิดตัวเร็วเกินไปอาจเผชิญกับตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัว ขณะที่การเปิดตัวช้าเกินไป อาจพลาดโอกาสในทำเลหายาก การบริหารจัดการ “Timing” จึงเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง
ข้อเสนอเชิงกลยุทธ์จาก Colliers ประเทศไทย
เพื่อรับมือกับความท้าทายและคว้าโอกาสที่กำลังจะมาถึง Colliers ประเทศไทย ขอเสนอข้อเสนอเชิงกลยุทธ์ 5 ข้อ ดังนี้:
เลือกโฟกัสเฉพาะโครงการที่มีทำเลและกลุ่มเป้าหมายชัดเจน: การมีวิสัยทัศน์ที่ชัดเจนในการเลือกทำเลที่ตั้งและเข้าใจกลุ่มลูกค้าเป้าหมายอย่างถ่องแท้ จะช่วยให้การลงทุนมีความแม่นยำ
เน้นตลาดบนและลักเซอรี่: เจาะจงกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อแท้จริง (Genuine Demand) และมีความต้องการที่อยู่อาศัยระดับสูง
ควบคุมขนาดโครงการและอัตราการลงทุนอย่างรอบคอบ: การบริหารจัดการขนาดโครงการให้เหมาะสมกับกำลังซื้อของตลาด และการควบคุมอัตราการลงทุน จะช่วยลดความเสี่ยงทางการเงิน
บริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสดให้เป็นหัวใจหลัก: ในสภาวะตลาดที่ผันผวน การมีสภาพคล่องที่ดีและการบริหารกระแสเงินสดอย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นปัจจัยชี้ขาดความสำเร็จ
ติดตามนโยบายรัฐบาลใหม่อย่างใกล้ชิด และพร้อมปรับกลยุทธ์อย่างยืดหยุ่น: การปรับตัวตามการเปลี่ยนแปลงของนโยบายภาครัฐ เป็นสิ่งจำเป็น การมีแผนสำรองและพร้อมที่จะปรับเปลี่ยนกลยุทธ์อย่างรวดเร็ว จะช่วยให้ธุรกิจสามารถก้าวผ่านอุปสรรคและคว้าโอกาสที่คาดไม่ถึง
ปี 2569 เป็นปีแห่งการปรับตัวและการมองหาโอกาสใหม่ๆ ในตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ แม้ความท้าทายจะมีอยู่ แต่สำหรับผู้ที่มีวิสัยทัศน์ ความเข้าใจตลาดอย่างลึกซึ้ง และกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง โอกาสในการสร้างผลตอบแทนที่น่าพอใจยังคงมีอยู่เสมอ
หากท่านเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ระดับบนในทำเลศักยภาพของกรุงเทพฯ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับแนวโน้มตลาดและกลยุทธ์การลงทุนที่เหมาะสมกับสภาวะปัจจุบัน อย่ารอช้าที่จะติดต่อทีมผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับคำแนะนำที่ปรับให้เหมาะสมกับความต้องการเฉพาะของท่าน เราพร้อมที่จะเป็นพันธมิตรในการนำพาท่านไปสู่ความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีพลวัตนี้
