ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ: ยุคทองของกลุ่มทุนใหญ่ สัญญาณฟื้นตัวที่กำลังก่อตัว
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครมาโดยตลอด ตลอด 10 ปีที่ผ่านมา ตลาดได้ผ่านช่วงเวลาที่คึกคัก มีการเปิดตัวโครงการใหม่จำนวนมาก และอัตราการเติบโตที่น่าประทับใจ แต่เมื่อมองมาที่ปี 2568 และทิศทางในปี 2569 สิ่งที่ปรากฏต่อสายตาคือภาพที่แตกต่างออกไปอย่างสิ้นเชิง ข้อมูลล่าสุดจาก Colliers ประเทศไทย ชี้ให้เห็นถึงปรากฏการณ์ “Low Supply Cycle” ที่เกิดขึ้นเป็นครั้งแรกในรอบ 17 ปี ซึ่งส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อภาพรวมตลาด
ภาพรวมตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2568: สัญญาณของการหดตัว
ปี 2568 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป เป็นปีที่ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ เผชิญกับสภาวะอุปทานที่จำกัดอย่างที่ไม่เคยมีมาก่อน ข้อมูลชี้ว่ามีการเปิดตัวโครงการใหม่เพียง 40 โครงการ คิดเป็นจำนวนยูนิตทั้งสิ้น 17,110 ยูนิต ซึ่งลดลงถึง 21.84% เมื่อเทียบกับปี 2567 มูลค่ารวมของโครงการใหม่ที่เปิดตัวอยู่ที่ประมาณ 70,368 ล้านบาท ลดลงกว่า 38.53% เมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยในอดีตที่อยู่ราว 1 แสนล้านบาท
การหดตัวนี้ส่วนใหญ่มาจากการปรับกลยุทธ์ของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ ซึ่งเป็นผู้เล่นหลักในตลาด โดย 14,323 ยูนิต หรือคิดเป็น 83.71% ของจำนวนยูนิตทั้งหมด มาจากแบรนด์อสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ขณะที่ผู้พัฒนาที่อยู่นอกตลาดหลักทรัพย์ฯ มีสัดส่วนเพียง 2,787 ยูนิต หรือ 16.29% เท่านั้น
เมื่อเปรียบเทียบกับค่าเฉลี่ยย้อนหลัง 10 ปี ที่มีการเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่เฉลี่ยปีละ 34,700 ยูนิต การเปิดตัวในปี 2568 ซึ่งเท่ากับประมาณครึ่งหนึ่งของค่าเฉลี่ย แสดงให้เห็นถึงภาวะตลาดที่ชะลอตัวอย่างชัดเจน
แนวโน้มตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569: การปรับสมดุลและโอกาสในกลุ่มบน
สำหรับทิศทางในปี 2569 คาดการณ์ว่าตลาดจะยังคงอยู่ในภาวะทรงตัว โดยคาดว่าจะมีโครงการใหม่เปิดตัวเพียง 15,000 ยูนิต ลดลงต่อเนื่องอีก 12.33% มูลค่ารวมประมาณ 60,000 ล้านบาท ผู้พัฒนาหลายรายเลือกที่จะชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ หรือเลื่อนแผนการเปิดตัวออกไป เพื่อประเมินสถานการณ์ตลาดอย่างรอบคอบ
กลยุทธ์การลงทุนจะมุ่งเน้นไปที่โครงการขนาดกลางถึงเล็กในทำเลที่มีศักยภาพสูง โดยเฉพาะอย่างยิ่งทำเลที่ตั้งอยู่ใกล้แนวรถไฟฟ้า และย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) นอกจากนี้ ตลาดคอนโดในเมืองท่องเที่ยว เช่น EEC และ ภูเก็ต ก็จะยังคงเป็นจุดที่น่าสนใจสำหรับการลงทุน
อย่างไรก็ตาม แม้ภาพรวมตลาดจะยังคงประคองตัว แต่การแข่งขันจะทวีความรุนแรงขึ้นอย่างมากในเซ็กเมนต์ระดับ ไฮเอนด์ และ ลักเซอรี่ ทำเลใจกลางเมือง ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่จะเร่งเปิดตัวโครงการระดับ “เรือธง” ในทำเลทองที่หาได้ยากยิ่ง เช่น สุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร, ราชดำริ-ลุมพินี และบริเวณ ริมแม่น้ำเจ้าพระยา เพื่อช่วงชิงกำลังซื้อของกลุ่ม High Net Worth และ Ultra High Net Worth ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีอำนาจซื้อสูงและไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจมากนัก
เราจะได้เห็นเทรนด์การเปิดพรีเซลโครงการใหม่ ที่มีการกำหนดราคาขายอย่างเป็นทางการสูงถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร โดยเฉพาะโครงการที่เป็น “Rare Item” มีจำนวนยูนิตจำกัด และตั้งอยู่ในทำเล Prime CBD ที่มีมูลค่าสูง
“เศรษฐี” แผลงฤทธิ์: โอกาสทองสำหรับผู้มองการณ์ไกล
จากสถานการณ์ที่เกิดขึ้น ผู้ประกอบการควรมองหาโอกาสและปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับสภาวะตลาด โดยมี 5 ประเด็นสำคัญที่ควรพิจารณา:
คอนโดหรูใจกลางเมือง (Luxury Condominium Bangkok): โอกาสในการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมระดับหรูในทำเล Super Prime ซึ่งมีซัพพลายใหม่จำกัด เหมาะสำหรับผู้ที่มีที่ดินในมือ หรือสามารถเข้าถึงทำเลศักยภาพสูง เพื่อพัฒนาโครงการระดับ Flagship ที่สามารถสร้างมูลค่าและภาพลักษณ์ในระยะยาวได้ การลงทุนใน คอนโดกรุงเทพฯ ราคาแพง ที่มีเอกลักษณ์เฉพาะตัว จะเป็นที่ต้องการของกลุ่มผู้ซื้อที่มองหาความพิเศษ
กำลังซื้อกลุ่ม High Net Worth: กลุ่ม High Net Worth Individuals และ Ultra High Net Worth Individuals ยังคงมีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูง และมองหา สินทรัพย์เพื่อรักษามูลค่า (Asset Preservation) พวกเขามีศักยภาพในการซื้อ คอนโดกรุงเทพฯ เพลินจิต หรือ คอนโดกรุงเทพฯ ราชดำริ ที่มีราคาตั้งแต่ 8 แสนบาท ถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากโครงการนั้นๆ มีการออกแบบที่โดดเด่น ฟังก์ชันที่ครบครัน และบริการที่เหนือระดับ
สร้าง New Price Benchmark: ต้นทุนที่ดินที่สูงขึ้นในย่าน CBD Bangkok และต้นทุนการพัฒนาโครงการในปัจจุบัน สนับสนุนให้เกิดการตั้งราคาสูงขึ้นสำหรับโครงการที่มีคุณสมบัติพิเศษ เช่น Rare Item Condominium, Low Density Condo และ Branded Residence การสร้าง ราคาคอนโดกรุงเทพฯ ใหม่ ที่สะท้อนถึงคุณค่าและความพิเศษของโครงการ จะเป็นกลยุทธ์ที่น่าสนใจ
การแข่งขันด้านคุณภาพ: แทนที่จะแข่งขันกันที่ปริมาณ ผู้พัฒนาควรมุ่งเน้นไปที่การยกระดับคุณภาพของผลิตภัณฑ์และบริการ การออกแบบที่สวยงามและตอบโจทย์การใช้งาน การบริการหลังการขาย (After-sales Service) และการมอบ ประสบการณ์การอยู่อาศัย (Living Experience) ที่เหนือกว่า จะเป็นปัจจัยสำคัญในการดึงดูดลูกค้า และลดแรงกดดันจากการแข่งขันด้านราคา
ตลาดเช่าในเมือง: ความต้องการเช่าจากกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ ผู้บริหารระดับสูง และ Expatriates ในเมืองใหญ่ยังคงมีอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะโครงการที่ตั้งอยู่ในทำเลใกล้ CBD Bangkok หรือแนวรถไฟฟ้า BTS Bangkok และ MRT Bangkok โครงการที่สามารถตอบโจทย์ได้ทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุน (Investment Property Bangkok) จะช่วยกระจายความเสี่ยงและสร้างผลตอบแทนที่ดี
ความท้าทายในปี 2569: ความเปราะบางทางเศรษฐกิจและปัจจัยภายนอก
อย่างไรก็ตาม ปี 2569 ยังคงมีความท้าทายที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญ ดังนี้:
การฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่ไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในกลุ่มตลาดกลางและตลาดล่างยังคงมีความเปราะบาง การตัดสินใจซื้อของลูกค้ากลุ่มนี้จะใช้เวลานานขึ้น ซึ่งส่งผลกระทบต่ออัตราการขายและความเร็วในการดูดซับอุปทานในตลาด
การพิจารณาสินเชื่อที่เข้มงวด: สถาบันการเงินยังคงมีมาตรการที่เข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อ ทำให้ผู้ซื้อบางกลุ่มเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ยาก ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อยอดการโอนกรรมสิทธิ์และกระแสเงินสดของโครงการ
ต้นทุนการพัฒนาที่สูง: ราคาที่ดินในทำเลใจกลางเมืองยังคงอยู่ในระดับสูง และต้นทุนการก่อสร้าง วัสดุ รวมถึงค่าแรง ยังคงทรงตัวในระดับสูงเช่นกัน ปัจจัยเหล่านี้กดดันอัตรากำไรของโครงการ
ความไม่แน่นอนจากการเปลี่ยนแปลงทางการเมือง: การเปลี่ยนแปลงทางการเมืองและนโยบายเศรษฐกิจที่อาจยังไม่ชัดเจนในระยะสั้น อาจส่งผลต่อการตัดสินใจลงทุนของนักลงทุนบางกลุ่ม จำเป็นต้องติดตามมาตรการด้านอสังหาริมทรัพย์ ภาษี และสินเชื่ออย่างใกล้ชิด
การบริหารจังหวะการเปิดโครงการ (Project Launch Timing): การเปิดตัวโครงการเร็วเกินไปอาจเผชิญกับตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ในขณะที่การเปิดตัวช้าเกินไปก็อาจพลาดโอกาสในทำเลทอง การบริหารจัดการจังหวะเวลาจึงเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง
กลยุทธ์สู่ความสำเร็จในตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569
จากข้อจำกัดและความท้าทายข้างต้น Colliers ประเทศไทย ได้นำเสนอข้อเสนอเชิงกลยุทธ์ที่สำคัญต่อผู้ประกอบการ ดังนี้:
เลือกทำเลและกลุ่มเป้าหมายอย่างแม่นยำ: มุ่งเน้นการลงทุนในโครงการที่มีทำเลศักยภาพสูง และมีกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน โดยเฉพาะ คอนโดกรุงเทพฯ ใจกลางเมือง ที่ตอบโจทย์ความต้องการของกลุ่มกำลังซื้อที่มีกำลังซื้อจริง
เจาะตลาดบนและลักเซอรี่: ให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการสำหรับกลุ่ม High Net Worth และ Ultra High Net Worth ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีความต้องการซื้อที่แท้จริง และมีกำลังซื้อสูง
ควบคุมขนาดโครงการและอัตราการลงทุน: บริหารจัดการขนาดของโครงการและการลงทุนให้เหมาะสมกับสภาวะตลาด เพื่อลดความเสี่ยง และเพิ่มความคล่องตัวในการดำเนินงาน
บริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสด: ให้ความสำคัญกับการบริหารจัดการสภาพคล่องทางการเงินและกระแสเงินสดเป็นหัวใจหลัก เพื่อให้ธุรกิจสามารถดำเนินต่อไปได้อย่างมั่นคง
ติดตามนโยบายรัฐบาลและปรับกลยุทธ์: ติดตามความเคลื่อนไหวของนโยบายภาครัฐอย่างใกล้ชิด และเตรียมพร้อมปรับเปลี่ยนกลยุทธ์การดำเนินธุรกิจให้มีความยืดหยุ่น เพื่อรับมือกับการเปลี่ยนแปลงที่อาจเกิดขึ้น
ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ กำลังอยู่ในช่วงของการปรับเปลี่ยนครั้งสำคัญ การเข้าใจถึงพลวัตของตลาด การมองเห็นโอกาสที่ซ่อนอยู่ในความท้าทาย และการปรับกลยุทธ์ให้เหมาะสม จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จสำหรับผู้ประกอบการในศักราชใหม่นี้
หากคุณเป็นนักลงทุน หรือกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ ปี 2569 อาจเป็นจังหวะที่ดีในการสำรวจศักยภาพของตลาด คอนโดกรุงเทพฯ ระดับไฮเอนด์ หรือ คอนโดกรุงเทพฯ ใกล้รถไฟฟ้า ที่ได้รับการคัดสรรมาอย่างดี และปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางแผนการลงทุนที่เหมาะสมกับเป้าหมายของคุณ.
