ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ: ความท้าทายและโอกาสสำหรับผู้ลงทุนในปี 2569
ในฐานะนักวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์กว่าทศวรรษในวงการ ผมได้เฝ้าสังเกตการณ์ความเคลื่อนไหวของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครมาอย่างใกล้ชิด และปี 2569 นี้ นำมาซึ่งพลวัตที่น่าสนใจ ท่ามกลางความท้าทายบางประการ ขณะเดียวกันก็เปิดประตูสู่โอกาสสำหรับผู้เล่นที่พร้อมปรับตัวและเข้าใจทิศทางตลาดอย่างถ่องแท้
ภาพรวมตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ในปี 2568: สัญญาณแห่งภาวะชะลอตัว
ข้อมูลล่าสุดจากบริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด โดยคุณภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร ชี้ให้เห็นภาพที่ชัดเจนของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ เมื่อปี 2568 ที่ผ่านมา สถิติการเปิดตัวโครงการใหม่มีเพียง 40 โครงการ จำนวน 17,110 ยูนิต ซึ่งถือเป็น “Low Supply Cycle” ที่ต่ำที่สุดในรอบ 17 ปี คิดเป็นการลดลงถึง 21.84% เมื่อเทียบกับปี 2567 มูลค่าการเปิดตัวรวมอยู่ที่ 70,368 ล้านบาท ลดลงอย่างมีนัยสำคัญถึง 38.53% จากค่าเฉลี่ยที่เคยสูงถึง 1 แสนล้านบาท
ผู้เล่นหลักในตลาดปี 2568 ยังคงเป็นแบรนด์อสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ โดยมีสัดส่วนการเปิดตัวถึง 83.71% หรือ 14,323 ยูนิต มูลค่ารวม 63,947 ล้านบาท ส่วนบริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ มีสัดส่วน 16.29% จำนวน 2,787 ยูนิต มูลค่า 6,416 ล้านบาท หากมองย้อนกลับไป 10 ปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ มีการเปิดขายใหม่เฉลี่ยปีละประมาณ 34,700 หน่วย ดังนั้น ตัวเลขในปี 2568 จึงสะท้อนให้เห็นถึงการหดตัวของตลาดที่รุนแรง
แนวโน้มตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569: ทรงตัวและปรับสมดุล
สำหรับปี 2569 คาดการณ์ว่าจำนวนโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ที่จะเปิดตัวจะอยู่ที่ประมาณ 15,000 ยูนิต ลดลงอีก 12.33% เมื่อเทียบกับปี 2568 ด้วยมูลค่ารวมประมาณ 60,000 ล้านบาท กลยุทธ์ของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะเน้นการปรับลดจำนวนโครงการ การเลื่อนการเปิดตัวออกไป และการเฟ้นหาทำเลที่มีศักยภาพชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่งตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า และย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) รวมถึงการขยายการลงทุนไปยังเมืองท่องเที่ยวที่มีศักยภาพ เช่น พื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) และภูเก็ต
คุณภัทรชัย ยังให้ทัศนะว่า “สถานการณ์ปัจจุบันยังคงไม่ใช่ช่วงเวลาที่เหมาะสมสำหรับการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่จำนวนมาก เนื่องจากกำลังซื้อทั้งจากลูกค้าชาวไทยและชาวต่างชาติยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว” ปี 2569 นี้ ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ มีแนวโน้มที่จะเข้าสู่ช่วงของการปรับสมดุลอย่างค่อยเป็นค่อยไป การฟื้นตัวอาจจะไม่ใช่แบบก้าวกระโดด แต่จะเป็นการฟื้นตัวแบบประคองตัว โดยมีสัญญาณบวกบางประการเริ่มปรากฏให้เห็นในเชิงโครงสร้าง
การแข่งขันระดับบน: โอกาสทองสำหรับคอนโดหรูใจกลางเมือง
แม้ภาพรวมตลาดจะยังคงเผชิญความท้าทาย แต่ในเซ็กเมนต์ระดับไฮเอนด์และลักเซอรี่ในทำเลใจกลางเมืองนั้น การแข่งขันจะดุเดือดเป็นพิเศษ ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่จะเร่งเปิดตัวโครงการระดับ “เรือธง” ในทำเลศักยภาพสูงที่หาได้ยาก เช่น สุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร, ราชดำริ-ลุมพินี และริมแม่น้ำเจ้าพระยา เพื่อช่วงชิงกำลังซื้อของกลุ่มลูกค้าที่มีความมั่งคั่งสูง (High Net Worth Individuals – HNWIs) และกลุ่มที่มีความมั่งคั่งสูงมาก (Ultra High Net Worth Individuals – UHNWIs) ซึ่งมีอำนาจในการตัดสินใจซื้อสูง
เราอาจจะได้เห็นการเปิดตัวโครงการใหม่ที่มีการตั้งราคาขายอย่างเป็นทางการในระดับ 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร โดยเฉพาะโครงการที่เป็น “Rare Item” มีจำนวนยูนิตจำกัด และตั้งอยู่ในทำเล Prime CBD ที่มีมูลค่าสูง
“เศรษฐีแผลงฤทธิ์”: เมื่อกำลังซื้อระดับสูงขับเคลื่อนตลาด
สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ การหันมามองกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูงคือกลยุทธ์ที่สำคัญ โดยมี 5 ข้อเสนอแนะดังนี้:
โอกาสคอนโดหรูใจกลางเมือง: ด้วยซัพพลายใหม่ในทำเล Super Prime ที่มีจำกัด โครงการที่พัฒนาในทำเลเหล่านี้จะเหมาะอย่างยิ่งสำหรับผู้ที่มีที่ดินรอการพัฒนา หรือสามารถจัดหาที่ดินศักยภาพสูงมาพัฒนาโครงการระดับ Flagship เพื่อสร้างมูลค่าและภาพลักษณ์ในระยะยาว
กำลังซื้อกลุ่ม High Net Worth และ Ultra High Net Worth: กลุ่มลูกค้าเหล่านี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพสูง และมองหาทรัพย์สินเพื่อรักษามูลค่า มีกำลังซื้อที่สามารถเข้าถึงคอนโดมิเนียมในราคา 8 แสนถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตรได้
สร้าง New Price Benchmark: ต้นทุนที่ดินและการพัฒนาในย่าน CBD สนับสนุนการตั้งราคาสูง ผลิตภัณฑ์ที่นำเสนอควรเป็นโครงการ Rare Item, Low Density (มีความหนาแน่นต่ำ) และ Branded Residence (โครงการที่ร่วมกับแบรนด์ระดับโลก)
เน้นคุณภาพมากกว่าปริมาณ: การแข่งขันจะอยู่ที่การออกแบบที่เหนือกว่า บริการหลังการขายที่เป็นเลิศ และประสบการณ์การอยู่อาศัยที่ดี เพื่อลดแรงกดดันจากการแข่งขันด้านราคา
โอกาสจากตลาดเช่าในเมือง: กลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ ผู้บริหารระดับสูง และชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงาน (Expats) ยังคงมีความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยในเมือง โครงการที่รองรับทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุนจะช่วยกระจายความเสี่ยง และทำเลใกล้ CBD และแนวรถไฟฟ้าหลักยังคงมีความต้องการอย่างต่อเนื่อง
ความท้าทายที่ต้องเผชิญในปี 2569
แม้จะมีโอกาสสำหรับตลาดบน แต่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายสำคัญ 5 ประการในปี 2569:
เศรษฐกิจฟื้นตัวไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในตลาดกลางและล่างยังคงเปราะบาง การตัดสินใจซื้อใช้เวลานานขึ้น ส่งผลต่ออัตราการขายและความเร็วในการดูดซับซัพพลายในตลาด
ภาคการเงิน: การพิจารณาสินเชื่อยังคงเข้มงวด ผู้ซื้อบางกลุ่มอาจเข้าถึงสินเชื่อได้ยาก ส่งผลกระทบต่อยอดโอนกรรมสิทธิ์และกระแสเงินสดของโครงการ
ต้นทุนการพัฒนาที่สูง: ราคาที่ดินใจกลางเมืองยังคงทรงตัวในระดับสูง ต้นทุนการก่อสร้าง วัสดุ และค่าแรง ยังไม่ลดลง ซึ่งเป็นปัจจัยกดดันอัตรากำไรของโครงการ
ความไม่แน่นอนจากการเมือง: การเปลี่ยนแปลงทางการเมืองและการกำหนดนโยบายเศรษฐกิจในระยะสั้น อาจส่งผลต่อความเชื่อมั่นของผู้ซื้อและนักลงทุน
การบริหารจังหวะเปิดโครงการ: การเปิดโครงการเร็วเกินไปอาจเผชิญตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัว ในขณะที่การเปิดช้าเกินไปอาจพลาดโอกาสในทำเลหายาก จำเป็นต้องมีการบริหารจัดการเวลา (Timing) ที่แม่นยำ
กลยุทธ์เชิงรุกสำหรับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์
เพื่อให้สามารถก้าวผ่านความท้าทายและคว้าโอกาสในปี 2569 ได้ คอลลิเออร์ส ประเทศไทย ขอเสนอแนวทางเชิงกลยุทธ์ดังนี้:
เลือกลงทุนเฉพาะโครงการที่มีทำเลและกลุ่มเป้าหมายชัดเจน: การวิเคราะห์ทำเลและความต้องการของตลาดเป้าหมายอย่างละเอียดเป็นสิ่งสำคัญที่สุด
เน้นตลาดบนและลักเซอรี่: มุ่งเป้าไปที่กลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อแท้จริง ซึ่งเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่า
ควบคุมขนาดโครงการและอัตราการลงทุนอย่างรอบคอบ: การบริหารจัดการต้นทุนและขนาดของโครงการให้เหมาะสมกับสภาวะตลาด
บริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสดเป็นหัวใจหลัก: การวางแผนทางการเงินที่รัดกุม เพื่อให้ธุรกิจสามารถดำเนินต่อไปได้อย่างราบรื่น
ติดตามนโยบายรัฐบาลใหม่อย่างใกล้ชิด และพร้อมปรับกลยุทธ์อย่างยืดหยุ่น: การปรับตัวตามการเปลี่ยนแปลงของนโยบายเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์
ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ในปี 2569 นี้ เป็นบททดสอบที่สำคัญสำหรับผู้ประกอบการทุกราย ความสำเร็จจะขึ้นอยู่กับความเข้าใจในพลวัตของตลาด การปรับตัวที่รวดเร็ว และการมุ่งเน้นกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับสภาวะการณ์ปัจจุบัน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การมองเห็นและคว้าโอกาสในตลาดระดับบนที่ยังคงมีศักยภาพในการเติบโต
หากคุณคือผู้ประกอบการ หรือนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ การทำความเข้าใจข้อมูลเชิงลึกเหล่านี้เป็นก้าวแรกที่สำคัญ หากต้องการทราบข้อมูลเพิ่มเติม หรือต้องการปรึกษาเกี่ยวกับการวางแผนกลยุทธ์การลงทุนที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดปัจจุบัน โปรดติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อที่เราจะได้ร่วมกันก้าวไปข้างหน้าอย่างมั่นคงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 นี้
