กรุงเทพฯ อสังหาฯ ทรงตัว: กลยุทธ์ใหม่สำหรับผู้ประกอบการคอนโดมิเนียมในปี 2569
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ดิฉันได้เห็นวัฏจักรของตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ มาแล้วหลายครั้ง แต่ปี 2569 นี้มีความพิเศษที่น่าจับตามองเป็นพิเศษ ข้อมูลล่าสุดจาก Colliers Thailand ชี้ให้เห็นถึงแนวโน้มที่ตลาด คอนโดกรุงเทพฯ กำลังเข้าสู่ช่วงแห่งการปรับฐานและทรงตัวอย่างชัดเจน ซึ่งไม่ใช่สัญญาณที่น่ากังวลหากผู้ประกอบการเข้าใจทิศทางและปรับกลยุทธ์ให้เท่าทัน
ภาพรวมตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2568: สัญญาณของอุปทานที่ลดลง
ปี 2568 ที่ผ่านมา ถือเป็นปีที่ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ เผชิญกับภาวะ “Low Supply Cycle” อย่างแท้จริง มีการเปิดตัวโครงการใหม่เพียง 40 โครงการ รวม 17,110 ยูนิต ซึ่งลดลงถึง 21.84% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า มูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญเหลือ 70,368 ล้านบาท ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยตลอด 10 ปีที่ผ่านมาที่อยู่ที่ราว 1 แสนล้านบาทถึง 38.53%
การหดตัวของอุปทานนี้ ส่วนใหญ่มาจากผู้ประกอบการรายใหญ่ที่เป็นบริษัทมหาชน โดย 14,323 ยูนิต หรือ 83.71% ของโครงการใหม่ทั้งหมด มาจากแบรนด์อสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ขณะที่อีก 16.29% มาจากบริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ
เมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยย้อนหลัง 10 ปี ซึ่งมีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่เฉลี่ยปีละ 34,700 ยูนิต ตัวเลขของปี 2568 เท่ากับว่าตลาดหดตัวไปถึงครึ่งหนึ่ง ซึ่งสะท้อนถึงความระมัดระวังของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในการเดินหน้าโครงการใหม่ๆ ท่ามกลางสภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่แน่นอน
แนวโน้มตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569: การทรงตัวและการปรับสมดุล
สำหรับปี 2569 นี้ คาดการณ์ว่าอุปทานใหม่จะยังคงทรงตัวในระดับต่ำ โดยประเมินว่าจะมีโครงการเปิดขายใหม่ประมาณ 15,000 ยูนิต ลดลงต่อเนื่องอีก 12.33% มูลค่ารวมประมาณ 60,000 ล้านบาท กลยุทธ์หลักของผู้พัฒนาจะเน้นการลดจำนวนโครงการ เลื่อนการเปิดตัวออกไป และมุ่งเน้นโครงการขนาดกลางถึงเล็กในทำเลที่มีศักยภาพชัดเจน โดยเฉพาะตามแนวรถไฟฟ้าและย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD)
นอกจากนี้ ยังมีแนวโน้มที่จะเห็นการลงทุนใน คอนโดในเมืองท่องเที่ยว อย่าง EEC และภูเก็ต ซึ่งเป็นตลาดที่มีเสน่ห์เฉพาะตัวและมีดีมานด์จากกลุ่มนักลงทุนและผู้ซื้อเพื่อการพักผ่อน
“สถานการณ์ปัจจุบันยังคงไม่ใช่ช่วงเวลาที่เหมาะสมที่สุดสำหรับการเปิดตัวคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ เนื่องจากกำลังซื้อทั้งจากลูกค้าต่างชาติและคนไทยยังคงชะลอตัว” ภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและสื่อสาร Colliers Thailand กล่าว “ปี 2569 ตลาด ห้องชุดกรุงเทพฯ มีแนวโน้มเข้าสู่ช่วงของการปรับสมดุลอย่างค่อยเป็นค่อยไป ภาพรวมตลาดจึงไม่น่าจะฟื้นตัวแบบก้าวกระโดด หากแต่เป็นการฟื้นตัวในลักษณะประคองตัว โดยมีสัญญาณบวกบางประการเริ่มปรากฏชัดขึ้นในเชิงโครงสร้าง”
การแข่งขันในเซ็กเมนต์บน: “เศรษฐีแผลงฤทธิ์” ในตลาดคอนโดระดับไฮเอนด์
แม้ว่าตลาดโดยรวมจะทรงตัว แต่ในเซ็กเมนต์ระดับไฮเอนด์และลักเซอรี่ โดยเฉพาะในทำเลใจกลางเมือง จะเห็นการแข่งขันที่ดุเดือดอย่างมาก ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่จะเร่งเปิดตัวโครงการระดับ “เรือธง” ในทำเลทองที่หาได้ยาก เช่น สุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร, ราชดำริ-ลุมพินี รวมถึงริมแม่น้ำเจ้าพระยา เพื่อช่วงชิงกำลังซื้อของกลุ่ม High Net Worth และ Ultra High Net Worth Individuals ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีอำนาจซื้อสูงและไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจมากนัก
เทรนด์ที่น่าสนใจคือ การเกิดขึ้นของ คอนโดราคาแพง ที่อาจตั้งราคาขายอย่างเป็นทางการในระดับ 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร โดยเฉพาะในโครงการที่เป็น “Rare Item” ซึ่งมีจำนวนยูนิตจำกัด และตั้งอยู่ในทำเล Prime CBD ที่เป็นที่ต้องการอย่างสูง
โอกาสสำหรับผู้ประกอบการ: กลยุทธ์สู่ความสำเร็จในตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ที่เปลี่ยนแปลง
สำหรับผู้ประกอบการแล้ว นี่คือ 5 โอกาสสำคัญที่ควรพิจารณา:
คอนโดหรูใจกลางเมือง (Luxury Condos in Prime Locations): ด้วยอุปทานใหม่ในทำเล “ซูเปอร์ไพรม์” ที่มีจำกัด โครงการระดับ “แฟลกชิป” ที่พัฒนาบนที่ดินศักยภาพสูง จะสามารถสร้างมูลค่าและภาพลักษณ์ที่แข็งแกร่งในระยะยาว เหมาะสำหรับผู้ที่มีที่ดินเดิมในมือ หรือมีความสามารถในการจัดหาที่ดินที่มีศักยภาพสูง
กำลังซื้อของกลุ่ม High Net Worth และ Ultra High Net Worth: กลุ่มนี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงที่เป็นสินทรัพย์เพื่อรักษามูลค่า และมีกำลังซื้อเพียงพอสำหรับ คอนโดมิเนียมราคา 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร หรือสูงกว่านั้น
สร้าง New Price Benchmark: ต้นทุนที่ดินและการพัฒนาใน CBD สนับสนุนการตั้งราคาสูง โครงการประเภท Rare Item, Low Density, หรือ Branded Residences จะสามารถกำหนด “ราคาขายคอนโดใหม่” ในระดับที่ไม่เคยมีมาก่อน
การแข่งขันด้านคุณภาพ เหนือปริมาณ: ผู้พัฒนาควรมุ่งเน้นการออกแบบที่เหนือชั้น, บริการหลังการขายที่เป็นเลิศ, และประสบการณ์การอยู่อาศัยที่น่าประทับใจ เพื่อลดแรงกดดันจากการแข่งขันด้านราคา
ตลาดเช่าสำหรับชาวต่างชาติและผู้บริหาร: กลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ, ผู้บริหารระดับสูง, และ Expat ยังคงมีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงในเมือง โดยเฉพาะทำเลใกล้ CBD และแนวรถไฟฟ้า โครงการที่รองรับทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุนสามารถช่วยกระจายความเสี่ยงได้
ความท้าทายในปี 2569: ปัจจัยที่ต้องจับตาอย่างใกล้ชิด
อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการควรมองถึงความท้าทาย 5 ประการในปี 2569 ที่อาจส่งผลกระทบต่อตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ:
การฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่ไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในตลาดกลางและล่างยังคงเปราะบาง การตัดสินใจซื้อใช้เวลานานขึ้น ส่งผลต่ออัตราการขายและความเร็วในการดูดซับอุปทาน
ภาคการเงินที่เข้มงวด: การพิจารณาสินเชื่อยังคงเป็นอุปสรรคสำคัญ ทำให้ผู้ซื้อบางกลุ่มเข้าถึงสินเชื่อได้ยาก กระทบต่อยอดโอนและกระแสเงินสดของโครงการ
ต้นทุนการพัฒนาที่สูง: ราคาที่ดินในทำเล CBD ยังคงสูงต่อเนื่อง ต้นทุนก่อสร้าง วัสดุ และค่าแรงยังไม่ลดลง ซึ่งเป็นปัจจัยกดดันอัตรากำไรของโครงการ
ความไม่แน่นอนทางการเมือง: การเปลี่ยนแปลงรัฐบาลและการกำหนดนโยบายเศรษฐกิจในระยะสั้น อาจส่งผลต่อนโยบายด้านอสังหาริมทรัพย์ ภาษี และสินเชื่อ ซึ่งอาจทำให้นักลงทุนบางกลุ่มชะลอการตัดสินใจ
การบริหารจังหวะการเปิดโครงการ: การเปิดโครงการเร็วเกินไปอาจเผชิญกับตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัว ขณะที่การเปิดช้าเกินไปอาจพลาดโอกาสในทำเลทอง การบริหาร Timing จึงมีความสำคัญอย่างยิ่ง
ข้อเสนอเชิงกลยุทธ์จาก Colliers Thailand
เพื่อให้ผู้ประกอบการสามารถนำทางตลาด คอนโดกรุงเทพฯ ที่มีความท้าทายนี้ได้อย่างมีประสิทธิภาพ Colliers Thailand ขอเสนอ 5 กลยุทธ์หลัก:
เลือกโครงการที่มุ่งเน้นทำเลและกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน: ระบุกลุ่มลูกค้าเป้าหมายและทำเลที่มีศักยภาพโดดเด่นอย่างแท้จริง
เจาะตลาดบนและลักเซอรี่: มุ่งเน้นกลุ่มลูกค้าที่มีดีมานด์ซื้อแท้จริงและมีกำลังซื้อสูง
ควบคุมขนาดโครงการและอัตราการลงทุนอย่างรอบคอบ: ประเมินความเสี่ยงและวางแผนการลงทุนอย่างรัดกุม
บริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสดเป็นหัวใจหลัก: สร้างความมั่นคงทางการเงินให้กับธุรกิจ
ติดตามนโยบายรัฐบาลใหม่อย่างใกล้ชิด และพร้อมปรับกลยุทธ์อย่างยืดหยุ่น: เตรียมพร้อมรับมือกับการเปลี่ยนแปลงและปรับแผนธุรกิจให้สอดคล้องกับสถานการณ์
ในปี 2569 นี้ ตลาด คอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ อาจไม่บูมเหมือนในอดีต แต่ก็มีโอกาสที่ซ่อนอยู่สำหรับผู้ประกอบการที่เข้าใจตลาดอย่างถ่องแท้ มองเห็นเทรนด์ที่กำลังจะมาถึง และพร้อมปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ให้เข้ากับ “กำลังซื้อเศรษฐี” ที่ยังคงเป็นกลไกสำคัญของตลาดระดับบน
หากคุณคือผู้ประกอบการที่กำลังมองหาแนวทางการลงทุนที่แม่นยำและปรับตัวให้เข้ากับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลง การทำความเข้าใจในข้อมูลเชิงลึกเหล่านี้ และการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์จะเป็นก้าวสำคัญที่จะนำพาธุรกิจของคุณไปสู่ความสำเร็จในอนาคต ติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเราวันนี้ เพื่อวางแผนกลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมกับคุณที่สุด.
