การประเมินสถานการณ์ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ปี 2569: เมื่อศักยภาพผู้มั่งคั่งคือตัวขับเคลื่อนหลัก
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาเกือบหนึ่งทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรตลาดที่เปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ซึ่งเป็นดัชนีชี้วัดสุขภาพเศรษฐกิจและกำลังซื้อของผู้บริโภคได้อย่างดีเยี่ยม เมื่อก้าวเข้าสู่ศักราชใหม่ปี 2569 ข้อมูลเชิงลึกที่รวบรวมโดยผู้เชี่ยวชาญอย่าง ภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด ได้ฉายภาพที่น่าสนใจและท้าทายสำหรับผู้ประกอบการและนักลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์
ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ: สถิติปี 2568 ที่สะท้อนการหดตัว
ปี 2568 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป แสดงให้เห็นถึงการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในกรุงเทพฯ ที่ลดน้อยลงอย่างมีนัยสำคัญ โดยมีการเปิดตัวเพียง 40 โครงการ จำนวน 17,110 ยูนิต ซึ่งถือเป็นสถิติที่ต่ำที่สุดในรอบ 17 ปี หรือที่เรียกว่า “Low Supply Cycle” การลดลงนี้คิดเป็น 21.84% เมื่อเทียบกับปี 2567 ส่งผลให้มูลค่ารวมของโครงการใหม่ลดลงเหลือ 70,368 ล้านบาท จากค่าเฉลี่ยที่เคยสูงถึง 1 แสนล้านบาท ซึ่งเป็นการหดตัวถึง 38.53%
การหดตัวนี้ ส่วนใหญ่มาจากการชะลอตัวของการเปิดตัวโครงการจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ ที่แม้จะยังคงเป็นผู้เล่นหลัก โดยคิดเป็น 83.71% ของยูนิตที่เปิดตัว (14,323 ยูนิต มูลค่า 63,947 ล้านบาท) แต่ก็ปรับลดจำนวนลงอย่างชัดเจน ขณะที่ผู้พัฒนาที่อยู่นอกตลาดหลักทรัพย์ฯ มีสัดส่วนที่น้อยลงไปอีก (2,787 ยูนิต มูลค่า 6,416 ล้านบาท) หากพิจารณาจากค่าเฉลี่ยการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ซึ่งอยู่ที่ประมาณ 34,700 ยูนิตต่อปี การเปิดตัวเพียง 17,110 ยูนิตในปี 2568 จึงบ่งชี้ว่าตลาดได้หดตัวลงไปเกือบครึ่งหนึ่ง
แนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ปี 2569: ทรงตัวพร้อมสัญญาณฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป
สำหรับแนวโน้มปี 2569 คาดการณ์ว่าจำนวนโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ที่จะเปิดตัวจะทรงตัวอยู่ในระดับต่ำ โดยคาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 15,000 ยูนิต หรือลดลงต่อเนื่องอีก 12.33% คิดเป็นมูลค่ารวมประมาณ 60,000 ล้านบาท กลยุทธ์ของผู้พัฒนาหลักจะเน้นการปรับลดจำนวนโครงการและการเลื่อนการเปิดตัวออกไป เพื่อประเมินสถานการณ์ตลาดอย่างรอบคอบ
ในด้านทำเล จะเห็นการกระจุกตัวของโครงการใหม่ในกลุ่มขนาดกลางถึงเล็ก ที่ตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพสูงอย่างชัดเจน โดยเฉพาะบริเวณแนวรถไฟฟ้าสายสำคัญ และย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ของกรุงเทพฯ นอกจากนี้ ยังมีแนวโน้มที่จะเห็นการลงทุนในโครงการคอนโดมิเนียมและบ้านพักอาศัยในเมืองท่องเที่ยวที่น่าสนใจ โดยเฉพาะในพื้นที่ EEC (Eastern Economic Corridor) และ ภูเก็ต ซึ่งเป็นพื้นที่ที่ได้รับความสนใจจากการลงทุนภาคอสังหาริมทรัพย์
ผมมองว่าสถานการณ์ปัจจุบันยังไม่ใช่ช่วงเวลาที่เหมาะสมที่สุดสำหรับการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่จำนวนมาก เนื่องจากกำลังซื้อทั้งจากชาวไทยและชาวต่างชาติยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว ส่งผลให้ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ในปี 2569 จะเข้าสู่ช่วงของการปรับสมดุลอย่างค่อยเป็นค่อยไป แทนที่จะเป็นการฟื้นตัวแบบก้าวกระโดด อย่างไรก็ตาม สัญญาณบวกบางประการเริ่มปรากฏขึ้นในเชิงโครงสร้าง ซึ่งบ่งชี้ถึงศักยภาพในการฟื้นตัวในระยะต่อไป
การแข่งขันในตลาดระดับบน: เมื่อเศรษฐีคือตัวขับเคลื่อนสำคัญ
แม้ว่าภาพรวมตลาดจะยังคงอยู่ในภาวะทรงตัว แต่ในเซ็กเมนต์ตลาดระดับไฮเอนด์และลักเซอรี่ โดยเฉพาะในทำเลใจกลางเมือง กลับมีการแข่งขันที่ดุเดือดอย่างยิ่ง ผู้พัฒนารายใหญ่จะเร่งเปิดตัวโครงการระดับ “เรือธง” (Flagship Projects) ในทำเลทองที่หาได้ยาก อาทิ สุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร, ราชดำริ-ลุมพินี และริมแม่น้ำเจ้าพระยา การเปิดตัวโครงการเหล่านี้มีเป้าหมายเพื่อช่วงชิงกำลังซื้อของกลุ่ม High Net Worth (HNW) และ Ultra High Net Worth (UHNW) ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีอำนาจซื้อสูงและมีความต้องการที่อยู่อาศัยที่เหนือระดับ
เราอาจจะได้เห็น ราคาขายคอนโดมิเนียมระดับ 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร เป็นปรากฏการณ์ปกติ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในโครงการที่เป็น “Rare Item” มีจำนวนยูนิตจำกัด และตั้งอยู่ในทำเล Prime CBD ที่มีศักยภาพสูง ราคาที่สูงลิ่วนี้สะท้อนถึงต้นทุนที่ดินที่พุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ควบคู่ไปกับค่าใช้จ่ายในการพัฒนาโครงการที่มีคุณภาพระดับสากล
5 โอกาสทองสำหรับผู้ประกอบการในตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ปี 2569
ในฐานะผู้ที่มีประสบการณ์ในตลาดมานาน ผมมองเห็นโอกาสที่ชัดเจนสำหรับผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัวและมองเห็นเทรนด์การเปลี่ยนแปลงของตลาด ดังนี้ครับ
โอกาสในคอนโดมิเนียมหรูใจกลางเมือง: ด้วยจำนวนซัพพลายใหม่ในทำเล “ซูเปอร์ไพรม์” ที่มีจำกัด การพัฒนาโครงการระดับ “แฟลกชิป” (Flagship) ในทำเลเหล่านี้จึงเป็นโอกาสทองสำหรับผู้ที่มีที่ดินเก่าในมือ หรือสามารถจัดหาที่ดินศักยภาพสูงได้ การสร้างสรรค์โครงการที่โดดเด่นไม่เพียงแต่จะสร้างมูลค่าทางการเงิน แต่ยังเสริมสร้างภาพลักษณ์และความน่าเชื่อถือให้กับแบรนด์ในระยะยาว
ตอบสนองกำลังซื้อกลุ่ม HNW และ UHNW: กลุ่มลูกค้าที่มีความมั่งคั่งสูงเหล่านี้ไม่ได้มองหาเพียงแค่ที่อยู่อาศัย แต่กำลังมองหา “สินทรัพย์เพื่อรักษามูลค่า” (Store of Value) พวกเขามีความพร้อมที่จะจ่ายในราคา 8 แสนบาทถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร สำหรับคอนโดมิเนียมที่มีคุณภาพสูงสุด การทำความเข้าใจถึงความต้องการที่เฉพาะเจาะจงของพวกเขา ตั้งแต่การออกแบบ ฟังก์ชัน ไปจนถึงบริการหลังการขาย คือกุญแจสำคัญ
สร้าง “New Price Benchmark” ใหม่: ต้นทุนที่ดินใน CBD ที่สูงลิ่ว และต้นทุนการพัฒนาโครงการคุณภาพสูง ทำให้การตั้งราคาใหม่เป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ การนำเสนอโครงการที่เป็น “Rare Item”, “Low Density”, หรือ “Branded Residence” ที่มีเอกลักษณ์เฉพาะตัว สามารถสร้าง “Price Benchmark” ใหม่ในตลาดได้ การลงทุนในโครงการเหล่านี้ต้องคำนึงถึงความคุ้มค่าและความสามารถในการสร้างผลตอบแทนที่ยั่งยืน
แข่งขันด้านคุณภาพ ไม่ใช่ปริมาณ: ในยุคที่ซัพพลายใหม่มีจำกัด การแข่งขันจะเปลี่ยนจากการเพิ่มจำนวนโครงการ มาเป็นการยกระดับคุณภาพ การให้ความสำคัญกับการออกแบบที่สวยงาม ทันสมัย, บริการหลังการขายที่ยอดเยี่ยม, และประสบการณ์การอยู่อาศัยที่เหนือระดับ จะช่วยลดแรงกดดันจากการแข่งขันด้านราคา และสร้างความแตกต่างที่ชัดเจนให้กับแบรนด์
โอกาสจากตลาดเช่าในเมือง: ตลาดเช่าในกรุงเทพฯ ยังคงมีความต้องการสูง โดยเฉพาะจากกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ ผู้บริหารระดับสูง และ Expats ที่ทำงานในประเทศไทย โครงการที่สามารถรองรับทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุน (Investment Properties) จะช่วยกระจายความเสี่ยงให้กับนักลงทุนได้เป็นอย่างดี ทำเลที่ตั้งใกล้ CBD และสถานีรถไฟฟ้าหลัก ยังคงเป็นที่ต้องการอย่างต่อเนื่อง
ความท้าทาย 5 ประการในปี 2569 ที่ต้องเผชิญ
แม้จะมีโอกาส แต่ปี 2569 ก็ยังคงมีความท้าทายสำคัญที่ผู้ประกอบการต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ:
การฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่ไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในตลาดระดับกลางถึงล่างยังคงเปราะบาง ทำให้การตัดสินใจซื้อใช้เวลานานขึ้น ส่งผลต่ออัตราการขายและความเร็วในการดูดซับซัพพลายในตลาด การมุ่งเน้นไปที่กลุ่มเป้าหมายที่มีกำลังซื้อสูงจึงเป็นกลยุทธ์ที่หลีกเลี่ยงไม่ได้
ภาคการเงินที่เข้มงวด: การพิจารณาสินเชื่อยังคงเป็นปัจจัยสำคัญ ผู้ซื้อบางกลุ่มอาจประสบปัญหาในการเข้าถึงสินเชื่อ ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อยอดโอนกรรมสิทธิ์ และกระแสเงินสดของโครงการ ผู้ประกอบการจึงต้องวางแผนการเงินให้รัดกุม
ต้นทุนการพัฒนาที่อยู่ในระดับสูง: ราคาที่ดินใจกลางเมืองยังคงทรงตัวในระดับสูง ประกอบกับต้นทุนการก่อสร้าง วัสดุ และค่าแรงที่ยังไม่ลดลง เป็นปัจจัยกดดันอัตรากำไรของโครงการ ผู้ประกอบการต้องพิจารณาถึงประสิทธิภาพในการบริหารต้นทุน
ความไม่แน่นอนทางการเมือง: การเปลี่ยนผ่านทางการเมือง โดยเฉพาะการเลือกตั้งที่อาจเกิดขึ้น อาจส่งผลต่อความชัดเจนของนโยบายเศรษฐกิจในระยะสั้น ผู้ประกอบการต้องติดตามมาตรการด้านอสังหาริมทรัพย์ ภาษี และสินเชื่ออย่างใกล้ชิด ซึ่งอาจมีผลต่อการตัดสินใจลงทุนของผู้ซื้อและนักลงทุนบางกลุ่ม
ความเสี่ยงจากการกำหนดจังหวะการเปิดโครงการ: การเปิดตัวโครงการเร็วเกินไปอาจเผชิญกับตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัว ในขณะที่การเปิดตัวช้าเกินไป อาจพลาดโอกาสในทำเลทองที่หายาก การบริหาร “Timing” ของการเปิดโครงการจึงเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งยวด
กลยุทธ์เชิงรุกจาก Colliers ประเทศไทย
จากสถานการณ์ที่กล่าวมา Colliers ประเทศไทย ได้นำเสนอข้อเสนอเชิงกลยุทธ์ที่สำคัญสำหรับผู้ประกอบการ ดังนี้:
เลือกทำเลและกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน: การลงทุนควรเน้นเฉพาะโครงการที่มีศักยภาพในทำเลที่พิสูจน์แล้ว และมีกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน เพื่อลดความเสี่ยง
มุ่งเน้นตลาดบนและลักเซอรี่: ตลาดเหล่านี้มี “ดีมานด์ซื้อแท้จริง” (Genuine Demand) ที่แข็งแกร่ง และมีความสามารถในการจ่ายที่สูงกว่า
ควบคุมขนาดโครงการและอัตราการลงทุน: การบริหารขนาดโครงการให้เหมาะสมกับกำลังซื้อในแต่ละทำเล และการควบคุมอัตราการลงทุนให้สอดคล้องกับสภาวะตลาดเป็นสิ่งสำคัญ
บริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสด: ในภาวะตลาดที่ผันผวน การบริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสดให้แข็งแกร่ง คือหัวใจสำคัญของการอยู่รอดและความสำเร็จ
ติดตามนโยบายรัฐบาลและปรับกลยุทธ์: การติดตามความเคลื่อนไหวของนโยบายรัฐบาลใหม่ๆ และเตรียมพร้อมที่จะปรับกลยุทธ์ได้อย่างยืดหยุ่น จะช่วยให้ธุรกิจสามารถก้าวข้ามความท้าทายและคว้าโอกาสที่เกิดขึ้นได้
สรุป:
ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ในปี 2569 จะเป็นปีแห่งการปรับตัวและเน้นคุณภาพ ท่ามกลางความท้าทายด้านกำลังซื้อที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ กลุ่มผู้มั่งคั่งจะเป็นตัวขับเคลื่อนสำคัญของตลาด โดยเฉพาะในเซ็กเมนต์ระดับไฮเอนด์และลักเซอรี่ ผู้ประกอบการที่มีวิสัยทัศน์ กลยุทธ์ที่เฉียบคม และความเข้าใจในความต้องการของตลาด จะสามารถก้าวผ่านช่วงเวลานี้ไปได้ และสร้างความสำเร็จที่ยั่งยืน
หากท่านเป็นนักลงทุน หรือผู้ประกอบการที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ การทำความเข้าใจในแนวโน้มเหล่านี้คือจุดเริ่มต้นที่สำคัญ ติดต่อผู้เชี่ยวชาญเพื่อรับคำปรึกษาและวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับเป้าหมายของท่านได้แล้ววันนี้ เพื่อให้ท่านไม่พลาดโอกาสสำคัญในการลงทุนในปี 2569 นี้.
