บทวิเคราะห์ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ปี 2569: กลยุทธ์เจาะตลาดไฮเอนด์ท่ามกลางความท้าทาย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ดิฉันได้เห็นวัฏจักรของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ มานับไม่ถ้วน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การเปลี่ยนแปลงของตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ที่มีความซับซ้อนและละเอียดอ่อน การก้าวเข้าสู่ปี 2569 นี้ ท่ามกลางการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจที่ยังคงไม่ทั่วถึง บิ๊กดาต้าล่าสุดได้เผยให้เห็นภาพที่ชัดเจนขึ้นเกี่ยวกับแนวโน้มและทิศทางที่น่าจับตาของคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ซึ่งจำเป็นต้องอาศัยการวิเคราะห์เชิงลึกเพื่อหาโอกาสท่ามกลางความท้าทาย
ภาพรวมปี 2568: สัญญาณชะลอตัวในซัพพลาย
จากข้อมูลของ “ภัทรชัย ทวีวงศ์” ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด ได้สรุปภาพรวมการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในปี 2568 ว่ามีจำนวนเพียง 40 โครงการ คิดเป็น 17,110 ยูนิต ซึ่งถือเป็นระดับซัพพลายที่ต่ำที่สุดในรอบ 17 ปี หรือที่เรียกว่า “Low Supply Cycle” โดยลดลงถึง 21.84% เมื่อเทียบกับปี 2567 มูลค่าโครงการรวมอยู่ที่ 70,368 ล้านบาท ลดลงถึง 38.53% จากค่าเฉลี่ยที่ผ่านมา ซึ่งอยู่ที่ราว 1 แสนล้านบาท
กลุ่มผู้เล่นหลักในตลาดปี 2568 ยังคงเป็นผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีชื่อเสียงในวงการอสังหาริมทรัพย์ โดยมีสัดส่วนถึง 83.71% ของยูนิตที่เปิดขาย หรือ 14,323 ยูนิต มูลค่ารวม 63,947 ล้านบาท ในขณะที่บริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ มีสัดส่วน 16.29% หรือ 2,787 ยูนิต มูลค่ารวม 6,416 ล้านบาท
หากพิจารณาจากภาพรวม 10 ปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ เคยมีการเปิดขายใหม่เฉลี่ยปีละกว่า 34,700 ยูนิต การที่ตัวเลขในปี 2568 ลดลงมาอยู่ที่กว่า 17,000 ยูนิต เท่ากับว่าตลาดได้หดตัวลงไปถึงครึ่งหนึ่ง ซึ่งเป็นสัญญาณที่ชัดเจนว่าผู้ประกอบการมีความระมัดระวังในการลงทุนและเปิดตัวโครงการใหม่
แนวโน้มปี 2569: การปรับสมดุลสู่ตลาดบน
สำหรับแนวโน้มในปี 2569 คาดการณ์ว่าจำนวนซัพพลายใหม่จะทรงตัวและอาจปรับลดลงต่อเนื่องอีก โดยคาดว่าจะมีการเปิดขายใหม่ประมาณ 15,000 ยูนิต หรือลดลงอีก 12.33% มูลค่ารวมประมาณ 60,000 ล้านบาท กลยุทธ์หลักของผู้ประกอบการในปีนี้จะเน้นการลดจำนวนโครงการ เลื่อนการเปิดตัวออกไป และปรับโฟกัสไปยังทำเลที่มีศักยภาพชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การพัฒนาโครงการขนาดกลางถึงเล็กตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสำคัญ และในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) นอกจากนี้ ยังมีแนวโน้มที่จะเห็นการลงทุนในคอนโดกรุงเทพฯ ราคาดี และบ้านในเมืองท่องเที่ยว เช่น คอนโดภูเก็ต และโครงการในพื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC)
อย่างไรก็ตาม สถานการณ์ปัจจุบันยังไม่ถือเป็นช่วงเวลาที่เหมาะสมสำหรับการเปิดตัวโครงการใหม่จำนวนมาก เนื่องจากกำลังซื้อทั้งจากชาวต่างชาติและคนไทยยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ปี 2569 จะค่อยๆ เข้าสู่ช่วงของการปรับสมดุลอย่างค่อยเป็นค่อยไป การฟื้นตัวอาจไม่หวือหวา แต่จะเป็นลักษณะของการประคองตัว โดยมีสัญญาณเชิงโครงสร้างบางประการที่เริ่มบ่งชี้ถึงทิศทางที่เป็นบวก
การแข่งขันระดับไฮเอนด์: สนามของเศรษฐีตัวจริง
สิ่งที่น่าจับตาอย่างยิ่งในปี 2569 คือ การแข่งขันที่เข้มข้นในเซ็กเมนต์ระดับไฮเอนด์และลักเซอรี่ โดยเฉพาะในทำเลใจกลางเมือง แม้จำนวนโครงการใหม่จะมีจำกัด แต่ผู้พัฒนารายใหญ่จะเร่งเปิดตัวโครงการระดับ “เรือธง” (Flagship Projects) ในทำเลหายาก เช่น สุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร, ราชดำริ-ลุมพินี และริมแม่น้ำเจ้าพระยา เพื่อช่วงชิงกำลังซื้อของกลุ่มลูกค้าที่มีความมั่งคั่งสูง (High Net Worth) และมหาเศรษฐี (Ultra High Net Worth) ซึ่งมีอำนาจซื้อที่ยังคงแข็งแกร่ง
เราอาจจะได้เห็นการเปิดพรีเซลโครงการที่ตั้งราคาขายอย่างเป็นทางการสูงถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร โดยเฉพาะโครงการที่เป็น “Rare Item” มีจำนวนยูนิตจำกัด และตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพระดับ Prime CBD สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงของตลาดคอนโดหรู กรุงเทพฯ ที่กำลังก้าวไปสู่อีกระดับ
โอกาสทองสำหรับผู้ประกอบการ: เจาะลึกตลาดบน
สำหรับผู้ประกอบการที่ต้องการจะก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ ควรพิจารณา 5 โอกาสสำคัญ ดังนี้:
โอกาสคอนโดหรูใจกลางเมือง: การที่ซัพพลายใหม่ในทำเลซูเปอร์ไพรม์มีจำกัด ถือเป็นโอกาสทองสำหรับผู้ที่มีที่ดินแปลงสวยในมือ หรือสามารถจัดหาที่ดินศักยภาพสูงได้ การพัฒนาโครงการระดับแฟลกชิปจะสามารถสร้างมูลค่าเพิ่มและภาพลักษณ์ที่แข็งแกร่งในระยะยาว
กำลังซื้อกลุ่ม High Net Worth และ Ultra High Net Worth: กลุ่มนี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงและสินทรัพย์เพื่อรักษามูลค่า พวกเขามีความพร้อมที่จะจับจ่ายใช้สอยสำหรับคอนโดราคาสูง กรุงเทพฯ ในช่วงราคา 8 แสนบาทถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร
โอกาสในการสร้าง New Price Benchmark: ต้นทุนที่ดินและการพัฒนาในย่าน CBD ที่สูงอยู่แล้ว สนับสนุนการตั้งราคาสูง โปรดักต์ที่นำเสนอควรเน้นความเป็น “Rare Item”, โครงการที่มีความหนาแน่นต่ำ (Low Density) และ “Branded Residence” เพื่อสร้างความพิเศษและมูลค่า
การแข่งขันด้านคุณภาพเหนือปริมาณ: ผู้ประกอบการควรมุ่งเน้นการพัฒนาด้านคุณภาพ ไม่ว่าจะเป็นการออกแบบที่เหนือชั้น, บริการหลังการขายที่ประทับใจ, และประสบการณ์การอยู่อาศัยที่มอบความสุขและความสบาย การเน้นคุณภาพจะช่วยลดแรงกดดันจากการแข่งขันด้านราคา
โอกาสจากตลาดเช่าในเมือง: ลูกค้าชาวต่างชาติ, ผู้บริหารระดับสูง, และกลุ่ม Expatriates ยังคงมีความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยในเมืองสูง โครงการที่สามารถตอบโจทย์ทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุน (Investment Property Bangkok) จะช่วยกระจายความเสี่ยง และทำเลใกล้ CBD กับแนวรถไฟฟ้าหลักยังคงมีดีมานด์อย่างต่อเนื่อง
ความท้าทายที่ต้องเผชิญในปี 2569
นอกเหนือจากโอกาสแล้ว ผู้ประกอบการยังต้องเผชิญกับความท้าทายสำคัญอีก 5 ประการในปี 2569:
ภาพรวมเศรษฐกิจฟื้นตัวไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในตลาดระดับกลางและล่างยังคงเปราะบาง ทำให้ผู้บริโภคใช้เวลาในการตัดสินใจซื้อนานขึ้น ส่งผลต่ออัตราการขายและความเร็วในการดูดซับซัพพลายในตลาด
ภาคการเงินที่เข้มงวด: การพิจารณาสินเชื่อยังคงเป็นปัจจัยสำคัญ ผู้ซื้อบางกลุ่มอาจเข้าถึงสินเชื่อได้ยาก ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อยอดโอนกรรมสิทธิ์และกระแสเงินสดของโครงการ
ต้นทุนการพัฒนาที่อยู่ในระดับสูง: ราคาที่ดินในทำเลใจกลางเมืองยังคงอยู่ในระดับสูง ควบคู่ไปกับต้นทุนค่าก่อสร้าง, วัสดุ, และค่าแรงที่ยังไม่ลดลง ปัจจัยเหล่านี้ล้วนเป็นแรงกดดันต่ออัตรากำไรของโครงการ
ความไม่แน่นอนจากการเปลี่ยนนโยบาย: การเลือกตั้งที่อาจเกิดขึ้นในปี 2569 อาจส่งผลให้แนวนโยบายเศรษฐกิจในระยะสั้นยังไม่ชัดเจน โดยเฉพาะมาตรการที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์, ภาษี, และสินเชื่อ ซึ่งอาจทำให้นักลงทุนบางกลุ่มชะลอการตัดสินใจ
ความเสี่ยงด้านจังหวะการเปิดโครงการ: การเปิดตัวโครงการเร็วเกินไปอาจเผชิญกับตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัว ในขณะที่การเปิดตัวช้าเกินไปอาจพลาดโอกาสในทำเลที่หายาก ดังนั้น การบริหารจัดการ “Timing” จึงเป็นสิ่งสำคัญยิ่งยวด
กลยุทธ์เชิงรุกเพื่อความสำเร็จ
จากภาพรวมทั้งหมด คอลลิเออร์ส ประเทศไทย ขอเสนอข้อเสนอเชิงกลยุทธ์สำหรับผู้ประกอบการ ดังนี้:
เลือกเฟ้นทำเลและกลุ่มเป้าหมาย: มุ่งเน้นการลงทุนเฉพาะในโครงการที่มีทำเลที่ตั้งและกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่ชัดเจน
เน้นตลาดบนและลักเซอรี่: โฟกัสไปที่ตลาดบนและกลุ่มลูกค้าลักเซอรี่ที่มีกำลังซื้อแท้จริง และมีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูง
ควบคุมขนาดและอัตราการลงทุน: บริหารจัดการขนาดของโครงการและอัตราการลงทุนอย่างรอบคอบ เพื่อให้สอดคล้องกับสภาวะตลาด
บริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสด: การบริหารจัดการสภาพคล่องและกระแสเงินสดเป็นหัวใจหลักในการประคองธุรกิจในช่วงที่ตลาดมีความไม่แน่นอน
ติดตามนโยบายรัฐบาลอย่างใกล้ชิด: พร้อมปรับกลยุทธ์ให้ยืดหยุ่นตามการเปลี่ยนแปลงของนโยบายรัฐบาลใหม่
ในปี 2569 นี้ แม้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ กรุงเทพฯ จะเผชิญกับความท้าทาย แต่ก็ยังมีโอกาสทองสำหรับผู้ประกอบการที่เข้าใจตลาดอย่างถ่องแท้ และพร้อมปรับกลยุทธ์เพื่อคว้าโอกาส โดยเฉพาะการมุ่งเน้นไปที่กลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง และนำเสนอโครงการคุณภาพที่สามารถสร้างมูลค่าและความแตกต่างได้อย่างแท้จริง
หากท่านเป็นนักลงทุนหรือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ กรุงเทพฯ หรือต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อรับคำปรึกษาที่ตรงจุดและตอบโจทย์ความต้องการของท่านในปี 2569 นี้
