ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569: ท่ามกลางความท้าทาย โอกาสทองสำหรับผู้มีกำลังซื้อสูง
เจาะลึกแนวโน้ม ซื้อ-ขาย อสังหาริมทรัพย์ปีใหม่ กับมุมมองผู้เชี่ยวชาญ 10 ปี
ปี 2569 ได้เริ่มต้นขึ้นพร้อมกับภาพรวมที่น่าสนใจของ ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ แม้สถิติการเปิดตัวโครงการใหม่ในปีที่ผ่านมาจะสะท้อนถึงภาวะ “Low Supply Cycle” ที่เห็นได้ชัดเจนที่สุดในรอบ 17 ปี แต่ในความเงียบสงบนั้น กลับแฝงไว้ด้วยโอกาสที่น่าจับตามองสำหรับผู้ที่มีกำลังซื้อสูง โดยเฉพาะกลุ่มเศรษฐีและนักลงทุนที่มองหา อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ คุณภาพเยี่ยม
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาแล้วหลายครั้ง และจากข้อมูลเชิงลึกที่เราวิเคราะห์มาตลอดปี 2568 ผมสามารถฉายภาพแนวโน้ม ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ 2025 ให้ทุกท่านเห็นภาพชัดเจนยิ่งขึ้น
สถิติปี 2568: สัญญาณเตือนจากตลาดคอนโดใหม่
เมื่อย้อนกลับไปดูสถิติปี 2568 ตลาด คอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ เปิดตัวใหม่เพียง 40 โครงการ คิดเป็น 17,110 ยูนิตเท่านั้น ซึ่งลดลงถึง -21.84% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า มูลค่าการลงทุนรวมอยู่ที่ประมาณ 70,368 ล้านบาท ลดลงถึง -38.53% เมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยที่แตะหลักแสนล้านบาทในปีก่อนๆ
สัดส่วนผู้เล่นหลักยังคงเป็นแบรนด์อสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ที่ครองส่วนแบ่งตลาดถึง 83.71% ในแง่ของจำนวนยูนิต สะท้อนให้เห็นถึงความต้องการในการรวมศูนย์ของผู้พัฒนาที่มีฐานทุนแข็งแกร่ง ในขณะที่บริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ มีส่วนแบ่งน้อยลงอย่างชัดเจน
หากพิจารณาในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมีการเปิดขายใหม่เฉลี่ยปีละประมาณ 34,700 ยูนิต ดังนั้น การเปิดตัวในปี 2568 จึงเทียบเท่ากับตลาดที่หดตัวลงถึงครึ่งหนึ่ง ซึ่งเป็นตัวเลขที่นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทุกรายต้องนำมาวิเคราะห์อย่างจริงจัง
แนวโน้มปี 2569: การปรับสมดุลและการโฟกัสทำเลศักยภาพ
สำหรับปี 2569 คาดการณ์ว่าจำนวน คอนโดเปิดใหม่กรุงเทพฯ จะทรงตัวในระดับต่ำ โดยคาดว่าจะเปิดตัวประมาณ 15,000 ยูนิต ลดลงต่อเนื่องอีก -12.33% มูลค่ารวมราว 60,000 ล้านบาท กลยุทธ์หลักของผู้พัฒนาจะเน้นการปรับลดจำนวนโครงการ เลื่อนการเปิดตัวออกไป และให้ความสำคัญกับการคัดเลือกทำเลที่มีศักยภาพสูงจริงๆ
ทำเลที่น่าจะได้รับความสนใจมากขึ้นคือโครงการขนาดกลางถึงเล็กในบริเวณ ใกล้รถไฟฟ้ากรุงเทพฯ และย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ที่มีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่อง นอกจากนี้ โครงการใน เมืองท่องเที่ยว โดยเฉพาะ EEC และ ภูเก็ต ก็จะยังคงเป็นจุดโฟกัสที่น่าจับตามอง
อย่างไรก็ตาม สถานการณ์อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ ในปัจจุบัน ยังไม่เอื้ออำนวยเท่าที่ควรสำหรับการเปิดตัวโครงการใหม่จำนวนมาก เนื่องจากกำลังซื้อทั้งจากชาวไทยและชาวต่างชาติยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว ปี 2569 จึงมีแนวโน้มที่จะเป็นการปรับสมดุลของตลาดอย่างค่อยเป็นค่อยไป ไม่ใช่การฟื้นตัวแบบก้าวกระโดด แต่จะเป็นการประคองตัวที่มีสัญญาณบวกเชิงโครงสร้างเริ่มปรากฏให้เห็น
การแข่งขันในกลุ่มบน: เมื่อเศรษฐีคือผู้กำหนดทิศทาง
แม้ภาพรวมตลาดจะยังไม่หวือหวา แต่ในเซ็กเมนต์ระดับ คอนโดไฮเอนด์กรุงเทพฯ และ คอนดูลักซ์ชัวรี่ โดยเฉพาะในทำเลใจกลางเมืองชั้นในอย่าง สุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร, ราชดำริ-ลุมพินี และริมแม่น้ำเจ้าพระยา การแข่งขันจะยังคงดุเดือด ผู้พัฒนารายใหญ่จะเร่งเปิดตัวโครงการระดับ “เรือธง” ในทำเลที่มีจำกัด เพื่อช่วงชิงกำลังซื้อของกลุ่ม High Net Worth และ Ultra High Net Worth ที่มีอำนาจซื้อสูงและมีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพระดับสูงสุด
เราจะได้เห็นปรากฏการณ์ ราคาคอนโด 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร ในโครงการที่เป็น “Rare Item” ซึ่งมีจำนวนยูนิตจำกัด ตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพระดับ Prime CBD ซึ่งถือเป็นการกำหนด “New Price Benchmark” ที่จะสะท้อนถึงมูลค่าที่แท้จริงของทำเลและคุณภาพของโครงการ
5 โอกาสทองสำหรับผู้ประกอบการและนักลงทุนในยุคใหม่
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมองเห็น 5 โอกาสสำคัญที่ผู้ประกอบการและนักลงทุนไม่ควรมองข้ามในปี 2569:
คอนโดหรูใจกลางเมือง (Luxury Condos in Prime Locations): ด้วยซัพพลายใหม่ที่จำกัดในทำเล “ซูเปอร์ไพรม์” โครงการเหล่านี้จะกลายเป็นสินทรัพย์ที่น่าลงทุนสำหรับผู้ที่มีที่ดินเดิมในมือ หรือสามารถจัดหาที่ดินศักยภาพสูง เพื่อพัฒนาโครงการระดับ “แฟลกชิป” ที่สามารถสร้างมูลค่าและภาพลักษณ์ในระยะยาว
ตอบโจทย์กำลังซื้อ High Net Worth & Ultra High Net Worth: กลุ่มคนเหล่านี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงและสินทรัพย์เพื่อการรักษามูลค่า พวกเขามีความพร้อมที่จะลงทุนใน คอนโดกรุงเทพฯ ราคาแพง ในระดับ 800,000 – 1,000,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นตลาดที่มีความต้องการแท้จริงและมีความอ่อนไหวต่อภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่า
สร้าง New Price Benchmark ด้วย Rare Item: ต้นทุนที่ดินและการพัฒนาในย่าน CBD สนับสนุนการตั้งราคาสูง การนำเสนอ คอนโด Rare Item, โครงการ Low Density Condos (โครงการที่มีจำนวนยูนิตน้อยต่อพื้นที่) หรือ Branded Residence (โครงการที่บริหารจัดการโดยแบรนด์โรงแรมหรือดีไซเนอร์ชื่อดัง) จะสามารถสร้างมูลค่าใหม่ให้กับตลาดได้
แข่งขันด้วยคุณภาพ ไม่ใช่ปริมาณ: ในยุคที่ซัพพลายใหม่มีจำกัด การเน้นคุณภาพของการออกแบบ, การบริการหลังการขายที่ยอดเยี่ยม และประสบการณ์การอยู่อาศัยที่เหนือระดับ จะเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยลดแรงกดดันจากการแข่งขันด้านราคา และสร้างความแตกต่างที่ชัดเจน
โอกาสจากตลาดเช่าในเมือง: กลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ, ผู้บริหารระดับสูง, และ Expatriates ยังคงมีความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยคุณภาพดีในทำเลใกล้ CBD และแนวรถไฟฟ้า โครงการที่สามารถตอบโจทย์ทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุน (Rental Yield) จะช่วยกระจายความเสี่ยงและสร้างผลตอบแทนที่มั่นคง
ความท้าทายที่ต้องเผชิญ: เศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวทั่วถึง
แม้จะมีโอกาส แต่ความท้าทายในปี 2569 ก็ยังคงมีอยู่หลายประการที่ผู้ประกอบการต้องบริหารจัดการอย่างรอบคอบ:
เศรษฐกิจฟื้นตัวไม่ทั่วถึง (Uneven Economic Recovery): กำลังซื้อในตลาดระดับกลางและล่างยังคงเปราะบาง ทำให้ระยะเวลาในการตัดสินใจซื้อยาวนานขึ้น ส่งผลต่ออัตราการขายและความเร็วในการดูดซับซัพพลาย
ภาคการเงินเข้มงวด: การพิจารณาสินเชื่อของสถาบันการเงินยังคงเข้มงวด ทำให้ผู้ซื้อบางกลุ่มเข้าถึงสินเชื่อได้ยาก ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อยอดโอนกรรมสิทธิ์และกระแสเงินสดของโครงการ
ต้นทุนการพัฒนาสูง: ราคาที่ดินในทำเล CBD ยังคงทรงตัวในระดับสูง ควบคู่ไปกับต้นทุนการก่อสร้าง วัสดุ และค่าแรงที่ยังไม่ลดลง ปัจจัยเหล่านี้ล้วนเป็นแรงกดดันต่ออัตรากำไรของโครงการ
ความไม่แน่นอนทางการเมือง: การเปลี่ยนผ่านทางการเมืองที่อาจเกิดขึ้นในปี 2569 อาจส่งผลต่อความชัดเจนของนโยบายเศรษฐกิจในระยะสั้น โดยเฉพาะมาตรการที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ ภาษี และสินเชื่อ ซึ่งอาจชะลอการตัดสินใจลงทุนของนักลงทุนบางกลุ่ม
การบริหารจังหวะการเปิดโครงการ: การเปิดตัวโครงการเร็วเกินไปอาจเผชิญกับตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัว ในขณะที่การเปิดตัวช้าเกินไปอาจพลาดโอกาสในทำเลหายาก การบริหาร “Timing” จึงเป็นสิ่งสำคัญยิ่งยวด
กลยุทธ์สู่ความสำเร็จในตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569
จากประสบการณ์และข้อมูลที่วิเคราะห์มา คอลลิเออร์ส ประเทศไทย ขอเสนอแนวทางเชิงกลยุทธ์เพื่อนำทางผู้ประกอบการและนักลงทุนสู่ความสำเร็จในปี 2569 ดังนี้:
คัดเลือกทำเลและกลุ่มเป้าหมายอย่างแม่นยำ: มุ่งเน้นเฉพาะโครงการที่มีทำเลที่ตั้งโดดเด่นและกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน
เจาะตลาดบนและลักเซอรี่: ให้ความสำคัญกับกลุ่มลูกค้าที่มีดีมานด์ซื้อที่แท้จริงและกำลังซื้อสูง
บริหารขนาดโครงการและอัตราการลงทุนอย่างรอบคอบ: ควบคุมขนาดโครงการให้เหมาะสมกับสภาวะตลาดและระดับการลงทุน
สภาพคล่องและกระแสเงินสดคือหัวใจหลัก: บริหารจัดการการเงินให้แข็งแกร่ง เพื่อพร้อมรับมือกับความผันผวน
ติดตามนโยบายรัฐบาลอย่างใกล้ชิด: พร้อมปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ได้อย่างยืดหยุ่นตามสถานการณ์
ปี 2569 ถือเป็นปีแห่งการปรับสมดุลของ ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ซึ่งเต็มไปด้วยความท้าทาย แต่ในขณะเดียวกัน ก็เป็นช่วงเวลาที่ผู้มีวิสัยทัศน์และกำลังซื้อสูง จะสามารถคว้าโอกาสทองในการลงทุน อสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์ และสร้างผลตอบแทนที่น่าพอใจ
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน คอนโดกรุงเทพฯ 2025 หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อร่วมสร้างสรรค์อนาคตที่มั่นคงไปด้วยกัน
