วิเคราะห์เจาะลึกตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ: ปี 2569 กับคลื่นกำลังซื้อใหม่ของผู้มีอันจะกิน
ในฐานะนักวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์ที่คลุกคลีอยู่ในวงการมากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ผ่านร้อนผ่านหนาวมานับไม่ถ้วน และปี 2569 นี้ เป็นอีกหนึ่งปีที่มีความน่าสนใจเป็นพิเศษ แม้ภาพรวมตลาดจะดูชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัดในแง่ของซัพพลายใหม่ที่เปิดตัว แต่กลับมีสัญญาณบ่งชี้ถึงการเปลี่ยนแปลงขั้วอำนาจกำลังซื้อที่จะเปลี่ยนมือไปสู่กลุ่มผู้มีอันจะกิน (High Net Worth Individuals – HNWIs) และผู้ที่มีความมั่งคั่งสูงยิ่งขึ้น (Ultra High Net Worth Individuals – UHNWIs)
ภาพรวมตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2568: สัญญาณเตือน “Low Supply Cycle”
จากข้อมูลเชิงลึกที่รวบรวมมา ยอดการเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่ในกรุงเทพฯ ตลอดปี 2568 อยู่ที่ประมาณ 17,110 ยูนิต จาก 40 โครงการ มูลค่ารวมราว 70,368 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการลดลงอย่างมีนัยสำคัญถึง -21.84% เมื่อเทียบกับปี 2567 และลดลงถึง -38.53% เมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยของอุตสาหกรรมที่ราว 1 แสนล้านบาทต่อปี ตัวเลขนี้สะท้อนถึงสภาวะ “Low Supply Cycle” ที่ต่ำที่สุดในรอบ 17 ปี
ผู้เล่นหลักในตลาดส่วนใหญ่ยังคงเป็นแบรนด์อสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ซึ่งมีสัดส่วนการเปิดตัวถึง 83.71% ของยูนิตทั้งหมด สะท้อนให้เห็นถึงความแข็งแกร่งและอำนาจการแข่งขันของกลุ่มทุนรายใหญ่ ในขณะที่บริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ มีบทบาทน้อยลงอย่างเห็นได้ชัด
เมื่อพิจารณาภาพรวม 10 ปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ เปิดตัวใหม่เฉลี่ยปีละกว่า 34,700 ยูนิต ดังนั้น การเปิดตัวเพียง 17,110 ยูนิตในปี 2568 จึงเท่ากับการหดตัวของตลาดลงไปเกือบครึ่งหนึ่ง
แนวโน้มปี 2569: ซัพพลายที่จำกัดและการปรับสมดุลของตลาดคอนโดกรุงเทพฯ
สำหรับปี 2569 คาดการณ์ว่าจำนวนยูนิตคอนโดมิเนียมใหม่ที่จะเปิดตัวจะทรงตัวอยู่ในระดับที่ต่ำต่อไป โดยมีตัวเลขประมาณการอยู่ที่ 15,000 ยูนิต ลดลงอีก -12.33% มูลค่ารวมประมาณ 60,000 ล้านบาท ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายรายปรับกลยุทธ์โดยการลดจำนวนโครงการ เลื่อนการเปิดตัวออกไป และเน้นไปที่โครงการขนาดกลางถึงเล็กในทำเลศักยภาพสูง โดยเฉพาะอย่างยิ่งบริเวณแนวรถไฟฟ้าและย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) นอกจากนี้ ยังมีแนวโน้มที่จะขยายการลงทุนไปยังเมืองท่องเที่ยวที่สำคัญอย่าง EEC-ภูเก็ต เพื่อกระจายความเสี่ยงและจับโอกาสจากกลุ่มกำลังซื้อที่แตกต่างกัน
สถานการณ์ปัจจุบันยังไม่ใช่ช่วงเวลาที่เหมาะสมสำหรับการเปิดตัวโครงการใหม่จำนวนมากนัก เนื่องจากกำลังซื้อทั้งจากนักลงทุนต่างชาติและผู้บริโภคชาวไทยยังคงชะลอตัว ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ จะค่อยๆ เข้าสู่ช่วงของการปรับสมดุลอย่างช้าๆ ไม่ใช่การฟื้นตัวแบบก้าวกระโดด แต่เป็นการประคองตัวไปพร้อมกับสัญญาณเชิงโครงสร้างบางประการที่เริ่มปรากฏขึ้น
การแข่งขันในเซ็กเมนต์ไฮเอนด์และลักเซอรี่: เวทีของเหล่าเศรษฐี
แม้ว่าจำนวนโครงการใหม่จะจำกัด แต่เราจะได้เห็นการแข่งขันที่ดุเดือดอย่างยิ่งในเซ็กเมนต์ คอนโดมิเนียมหรูใจกลางเมือง (Luxury Condominium Bangkok) และ คอนโดมิเนียมระดับอัลตร้าลักเซอรี่ (Ultra Luxury Condominium Bangkok) ผู้พัฒนารายใหญ่จะเร่งเปิดตัวโครงการระดับ “เรือธง” ในทำเลทองที่หาได้ยากยิ่ง เช่น สุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร, ราชดำริ-ลุมพินี และริมแม่น้ำเจ้าพระยา เพื่อช่วงชิงกำลังซื้อจากกลุ่ม High Net Worth และ Ultra High Net Worth ที่มีอำนาจซื้อสูงอย่างแท้จริง
เทรนด์ที่น่าจับตาคือการเปิดพรีเซลโครงการที่กำหนดราคาขายอย่างเป็นทางการสูงถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร โดยเฉพาะอย่างยิ่งในโครงการที่เป็น “Rare Item” ที่มีจำนวนยูนิตจำกัด และตั้งอยู่ในทำเล Prime CBD อย่างแท้จริง การปรากฏการณ์นี้ชี้ให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงของนิยาม “ราคาคอนโดกรุงเทพฯ” ที่กำลังถูกกำหนดใหม่โดยกลุ่มทุนที่มีกำลังซื้อสูง
โอกาสทองสำหรับผู้ประกอบการ: เจาะตลาดบนและสร้างมูลค่าที่แตกต่าง
สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ การจะก้าวผ่านสภาวะตลาดที่ท้าทายนี้ได้ จำเป็นต้องมีกลยุทธ์ที่เฉียบคม โดยผมมอง 5 โอกาสสำคัญที่ควรพิจารณา:
โอกาสจากคอนโดหรูใจกลางเมือง: การจำกัดของซัพพลายใหม่ในทำเล Super Prime เหมาะอย่างยิ่งสำหรับผู้ที่มีที่ดินเปล่าในมือ หรือสามารถจัดหาที่ดินที่มีศักยภาพสูง เพื่อพัฒนาโครงการระดับ “แฟลกชิป” ที่สามารถสร้างมูลค่าและภาพลักษณ์ของแบรนด์ในระยะยาว นี่คือโอกาสในการสร้าง “Prime Location Condos Bangkok” ที่มีความต้องการสูง
กำลังซื้อของกลุ่ม High Net Worth และ Ultra High Net Worth: กลุ่มนี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูง ซึ่งไม่ใช่แค่ที่อยู่อาศัย แต่เป็น “Luxury Real Estate Investment” หรือสินทรัพย์ที่สามารถรักษามูลค่าได้ พวกเขามีความพร้อมที่จะจ่ายในราคา 8 แสนถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตรสำหรับยูนิตที่ตอบโจทย์ความต้องการได้อย่างสมบูรณ์แบบ
การสร้าง New Price Benchmark: ต้นทุนที่ดินที่สูงใน CBD ประกอบกับการพัฒนาโครงการที่เน้นความพิเศษ ทำให้มีศักยภาพในการตั้งราคาสูง โปรดักต์ที่นำเสนอควรเป็น “Exclusive Condominiums”, “Low Density Projects”, หรือ “Branded Residences” ที่สามารถสื่อสารคุณค่าและความพิเศษได้อย่างชัดเจน
การแข่งขันด้านคุณภาพ ไม่ใช่ปริมาณ: ในยุคที่ซัพพลายมีจำกัด การแข่งขันจะเปลี่ยนจากการเพิ่มจำนวนยูนิต มาเป็นการเน้นคุณภาพการออกแบบ, บริการหลังการขายที่เหนือระดับ, และประสบการณ์การอยู่อาศัยที่ประทับใจ ซึ่งจะช่วยลดแรงกดดันจากการแข่งขันด้านราคาได้อย่างมีประสิทธิภาพ
โอกาสจากตลาดเช่าในเมือง: กลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ, ผู้บริหารระดับสูง, และ Expatriates ยังคงมีความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยคุณภาพในทำเลใกล้ CBD และแนวรถไฟฟ้า โครงการที่สามารถรองรับทั้งการอยู่อาศัยและเป็น “Investment Property Bangkok” ที่มีศักยภาพในการปล่อยเช่าที่ดี จะช่วยกระจายความเสี่ยงและสร้างรายได้ที่มั่นคง
ความท้าทายในปี 2569: เศรษฐกิจที่ฟื้นตัวไม่ทั่วถึงและปัจจัยภายนอก
อย่างไรก็ตาม ปี 2569 ก็ยังคงมีความท้าทายที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้:
เศรษฐกิจฟื้นตัวไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในตลาดระดับกลางถึงล่างยังคงเปราะบาง ทำให้ระยะเวลาในการตัดสินใจซื้อยาวนานขึ้น ส่งผลต่อ “Condo Absorption Rate” และความเร็วในการดูดซับซัพพลายในตลาด
ภาคการเงิน: การพิจารณาสินเชื่อยังคงเข้มงวด ทำให้ผู้ซื้อบางกลุ่มเข้าถึงสินเชื่อได้ยาก ซึ่งกระทบต่อยอดโอนกรรมสิทธิ์และกระแสเงินสดของโครงการ
ต้นทุนการพัฒนาที่สูง: ราคาที่ดินในทำเล CBD ยังคงอยู่ในระดับสูง บวกกับต้นทุนการก่อสร้าง วัสดุ และค่าแรงที่ยังไม่ลดลง เป็นปัจจัยกดดันอัตรากำไรของโครงการ “Real Estate Development Costs” ยังคงเป็นโจทย์สำคัญ
ความไม่แน่นอนจากการเปลี่ยนแปลงนโยบาย: การเปลี่ยนแปลงทางการเมืองและการบริหารประเทศ อาจส่งผลต่อนโยบายเศรษฐกิจระยะสั้นที่ยังไม่ชัดเจน จำเป็นต้องติดตามมาตรการที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์, ภาษี, และสินเชื่อ อย่างใกล้ชิด ซึ่งอาจทำให้นักลงทุนบางกลุ่มชะลอการตัดสินใจ
ความเสี่ยงในการกำหนดจังหวะเปิดโครงการ: การเปิดตัวโครงการเร็วเกินไปอาจเผชิญกับตลาดที่ยังไม่พร้อม หรือหากเปิดช้าเกินไปก็อาจพลาดโอกาสในทำเลทองที่หาได้ยาก การบริหาร “Project Launch Timing” จึงเป็นหัวใจสำคัญ
กลยุทธ์สู่ความสำเร็จในตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569
จากข้อมูลและการวิเคราะห์ข้างต้น คอลลิเออร์ส ประเทศไทย ขอเสนอข้อเสนอเชิงกลยุทธ์เพื่อให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์สามารถนำทางตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ในปี 2569 ไปสู่ความสำเร็จได้:
เลือกทำเลและกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน: มุ่งเน้นการลงทุนในโครงการที่มีทำเลโดดเด่นและเข้าใจกลุ่มเป้าหมายอย่างลึกซึ้ง
เจาะตลาดบนและลักเซอรี่: โฟกัสไปที่กลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อแท้จริง และมีความต้องการที่ชัดเจน
ควบคุมขนาดโครงการและอัตราการลงทุน: บริหารจัดการขนาดของโครงการให้เหมาะสมกับสภาวะตลาด และควบคุมอัตราการลงทุนอย่างรอบคอบ
บริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสด: ถือเป็นหัวใจสำคัญในการดำเนินธุรกิจช่วงที่ตลาดมีความผันผวน
ติดตามนโยบายรัฐบาลและปรับกลยุทธ์: พร้อมที่จะปรับเปลี่ยนแผนการดำเนินงานอย่างยืดหยุ่นตามสถานการณ์และนโยบายที่เปลี่ยนแปลงไป
ปี 2569 นี้ เป็นปีแห่งการปรับตัว และการคว้าโอกาสสำหรับผู้ที่เข้าใจตลาดอย่างถ่องแท้ หากท่านคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนคอนโดมิเนียมระดับ High-End หรือต้องการศึกษาข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับ “Bangkok Property Market Trends 2025” หรือ “Luxury Condo Investment Thailand” โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับคำปรึกษาเฉพาะบุคคล.
