ปี 2569: การพลิกโฉมตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ สู่ยุคทองของนักลงทุนกำลังซื้อสูง
ในฐานะผู้ที่คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ มาหลายครั้ง แต่ปี 2569 นี้กำลังจะสร้างประวัติศาสตร์หน้าใหม่ ด้วยการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างที่ชัดเจน ซึ่งจะส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อผู้พัฒนาโครงการและนักลงทุน
ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ปี 2568: สัญญาณชะลอตัวที่ไม่เคยปรากฏมาก่อน
ข้อมูลจาก Colliers ประเทศไทย ในช่วงต้นปี 2569 ชี้ให้เห็นถึงสภาวะที่น่าเป็นห่วงของตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ในปี 2568 โดยมีการเปิดตัวโครงการใหม่เพียง 40 โครงการ คิดเป็น 17,110 ยูนิต ซึ่งเป็นระดับอุปทานต่ำสุดในรอบ 17 ปี ลดลงถึง 21.84% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า มูลค่าโครงการรวมอยู่ที่ 70,368 ล้านบาท ลดลงถึง 38.53% จากค่าเฉลี่ยที่เคยสูงถึง 1 แสนล้านบาท
การลดลงของอุปทานนี้ ส่วนใหญ่มาจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ ที่เปิดตัวโครงการไป 14,323 ยูนิต คิดเป็น 83.71% ของมูลค่ารวม 63,947 ล้านบาท ขณะที่บริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ เปิดตัวเพียง 2,787 ยูนิต คิดเป็น 16.29% ของมูลค่ารวม 6,416 ล้านบาท
เมื่อพิจารณาจากค่าเฉลี่ยในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ซึ่งมีการเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่เฉลี่ยปีละ 34,700 ยูนิต การเปิดตัวเพียง 17,110 ยูนิตในปี 2568 ถือเป็นการหดตัวของตลาดไปเกือบครึ่งหนึ่ง ซึ่งสะท้อนถึงความระมัดระวังของผู้ประกอบการ ท่ามกลางภาวะกำลังซื้อที่อ่อนแอ
แนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ปี 2569: การปรับตัวและการหาโอกาสในตลาดเฉพาะกลุ่ม
สำหรับปี 2569 คาดการณ์ว่าจำนวนอุปทานใหม่จะยังคงทรงตัวในระดับต่ำ โดยคาดว่าจะเปิดตัวเพียง 15,000 ยูนิต ลดลงอีก 12.33% คิดเป็นมูลค่ารวม 60,000 ล้านบาท กลยุทธ์หลักของผู้พัฒนาโครงการจะมุ่งเน้นไปที่การลดจำนวนโครงการ เลื่อนการเปิดตัว และคัดเลือกทำเลที่มีศักยภาพชัดเจน โดยเฉพาะโครงการขนาดกลางถึงเล็กที่ตั้งอยู่ใกล้แนวรถไฟฟ้าและย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) นอกจากนี้ ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ และบ้านในเมืองท่องเที่ยวอย่าง EEC และภูเก็ต จะเป็นจุดสนใจสำคัญ
อย่างไรก็ตาม สิ่งที่น่าจับตาอย่างยิ่งในปี 2569 คือการแข่งขันที่ดุเดือดในกลุ่มคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์และลักเซอรี่ในทำเลใจกลางเมือง แม้จำนวนโครงการใหม่จะมีจำกัด แต่ผู้พัฒนารายใหญ่จะเร่งเปิดตัวโครงการระดับ “เรือธง” ในทำเล “Super Prime” ที่หาได้ยาก เช่น สุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร, ราชดำริ-ลุมพินี และริมแม่น้ำเจ้าพระยา เพื่อช่วงชิงกำลังซื้อของกลุ่ม High Net Worth (HNW) และ Ultra High Net Worth (UHNW) ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีอำนาจซื้อสูงและไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจมากนัก
เทรนด์ที่สำคัญอีกประการหนึ่งคือ การเห็นการเปิดตัว Pre-sale โครงการคอนโดมิเนียมพร้อมกำหนดราคาขายอย่างเป็นทางการที่ 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร ซึ่งจะเกิดขึ้นกับโครงการที่เป็น “Rare Item” มีจำนวนยูนิตจำกัด และตั้งอยู่ในทำเล Prime CBD ที่มีความต้องการสูง
“ได้เวลาเศรษฐีแผลงฤทธิ์”: โอกาสทองสำหรับกำลังซื้อระดับสูง
เมื่อผู้บริโภคทั่วไปกำลังเผชิญกับภาวะกำลังซื้อที่ชะลอตัว ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ในปี 2569 จะกลายเป็นสนามของ “เศรษฐี” ผู้ที่มีความพร้อมด้านการเงิน นี่คือ 5 ข้อเสนอแนะสำหรับผู้ประกอบการในการช่วงชิงโอกาสนี้:
โอกาสจากคอนโดหรูใจกลางเมือง: การมีอุปทานใหม่ในทำเล Super Prime ที่จำกัด เป็นโอกาสทองสำหรับผู้ที่มีที่ดินเก่าในมือ หรือสามารถจัดหาที่ดินที่มีศักยภาพสูง เพื่อพัฒนาโครงการระดับ “Flagship” ที่สามารถสร้างมูลค่าและภาพลักษณ์ของแบรนด์ในระยะยาว การสร้างคอนโดระดับลักเซอรี่ในทำเลหายากจึงเป็นกลยุทธ์ที่น่าสนใจ
ตอบสนองกำลังซื้อของกลุ่ม HNW และ UHNW: กลุ่มนี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงและสินทรัพย์เพื่อรักษามูลค่า พวกเขามีความสามารถในการจ่ายสำหรับคอนโดมิเนียมในราคา 8 แสนบาท ถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร การนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการเฉพาะตัวและความหรูหราจึงเป็นกุญแจสำคัญ
สร้าง New Price Benchmark: ด้วยต้นทุนที่ดินและการพัฒนาที่สูงในย่าน CBD รวมถึงการนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่เป็น “Rare Item”, “Low Density”, และ “Branded Residence” ผู้พัฒนาสามารถตั้งราคาสูงใหม่ได้ และสร้างการยอมรับในตลาดสำหรับคอนโดระดับพรีเมียม
เน้นคุณภาพเหนือปริมาณ: การแข่งขันจะเปลี่ยนจากการเน้นจำนวนยูนิต เป็นการแข่งขันด้านคุณภาพ การออกแบบที่โดดเด่น บริการหลังการขายที่เป็นเลิศ และประสบการณ์การอยู่อาศัยที่เหนือระดับ จะช่วยลดแรงกดดันจากการแข่งขันด้านราคา และสร้างความแตกต่างให้กับโครงการ
ใช้ประโยชน์จากตลาดเช่าในเมือง: มีดีมานด์ต่อเนื่องจากลูกค้าชาวต่างชาติ ผู้บริหารระดับสูง และ Expatriates ที่ทำงานในกรุงเทพฯ โครงการที่สามารถรองรับทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุน (Rent-to-Own หรือ Investment Rental) จะช่วยกระจายความเสี่ยง และยังคงได้รับประโยชน์จากทำเลใกล้ CBD และแนวรถไฟฟ้าหลัก
ความท้าทายในปี 2569: เศรษฐกิจที่ฟื้นตัวไม่ทั่วถึงและปัจจัยภายนอก
แม้จะมีโอกาสในตลาดบน แต่ผู้พัฒนาโครงการยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายหลายประการในปี 2569:
เศรษฐกิจฟื้นตัวไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในตลาดกลางและล่างยังคงเปราะบาง ส่งผลให้ระยะเวลาการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคยาวนานขึ้น กระทบต่ออัตราการขายและการดูดซับอุปทานในตลาด
ภาคการเงินที่เข้มงวด: การพิจารณาสินเชื่อยังคงเป็นอุปสรรคสำหรับผู้ซื้อบางกลุ่ม ทำให้การเข้าถึงสินเชื่อยากขึ้น ส่งผลกระทบต่อยอดโอนและกระแสเงินสดของโครงการ
ต้นทุนการพัฒนาที่สูง: ราคาที่ดินในใจกลางเมืองยังคงสูงอย่างต่อเนื่อง ต้นทุนการก่อสร้าง วัสดุ และค่าแรง ยังคงอยู่ในระดับสูง ซึ่งเป็นแรงกดดันต่ออัตรากำไรของโครงการ
ความไม่แน่นอนทางการเมือง: การเลือกตั้งที่อาจเกิดขึ้นในช่วงต้นปี 2569 อาจส่งผลต่อความชัดเจนของนโยบายเศรษฐกิจในระยะสั้น การติดตามมาตรการด้านอสังหาริมทรัพย์ ภาษี และสินเชื่อ จะเป็นสิ่งสำคัญ และอาจเกิดการชะลอการตัดสินใจลงทุนของผู้ซื้อและนักลงทุนบางกลุ่ม
การบริหารจังหวะการเปิดโครงการ: การเปิดตัวโครงการเร็วเกินไปอาจเผชิญกับตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัว แต่หากเปิดช้าเกินไป ก็อาจพลาดโอกาสในทำเลหายาก การบริหาร Timing จึงมีความสำคัญอย่างยิ่ง
กลยุทธ์เชิงรุกสู่ความสำเร็จในตลาดคอนโดมิเนียมปี 2569
จากภาพรวมที่กล่าวมา Colliers ประเทศไทย ขอเสนอแนวทางเชิงกลยุทธ์สำหรับผู้ประกอบการ ดังนี้:
เลือกทำเลและกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน: มุ่งเน้นการลงทุนในโครงการที่มีทำเลศักยภาพและกลุ่มเป้าหมายที่แน่นอน เพื่อลดความเสี่ยง
เจาะตลาดบนและลักเซอรี่: เน้นกลุ่มลูกค้าที่มีดีมานด์ซื้อแท้จริงและกำลังซื้อสูง ซึ่งเป็นกลุ่มที่จะขับเคลื่อนตลาดในปีนี้
ควบคุมขนาดโครงการและอัตราการลงทุน: บริหารขนาดโครงการให้เหมาะสมกับกำลังซื้อของตลาด และควบคุมอัตราการลงทุนอย่างรอบคอบ
บริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสด: การบริหารจัดการด้านการเงินอย่างมีประสิทธิภาพ คือหัวใจสำคัญในการดำเนินธุรกิจท่ามกลางความผันผวน
ติดตามนโยบายรัฐบาลและปรับกลยุทธ์: เตรียมพร้อมรับมือกับการเปลี่ยนแปลงของนโยบายภาครัฐ และมีความยืดหยุ่นในการปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับสถานการณ์
ปี 2569 นี้ ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ กำลังก้าวเข้าสู่ยุคแห่งการเปลี่ยนแปลง การเข้าใจถึงพลวัตของตลาด การตระหนักถึงกำลังซื้อที่แท้จริง และการปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับแนวโน้ม จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จสำหรับผู้ที่อยู่ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์
หากคุณเป็นนักลงทุนที่มองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพ หรือเป็นผู้พัฒนาโครงการที่ต้องการปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับทิศทางตลาดปัจจุบัน การศึกษาข้อมูลเชิงลึกและการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ ถือเป็นก้าวแรกที่สำคัญในการตัดสินใจที่ถูกต้องและสร้างผลตอบแทนที่น่าพอใจ.
