ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569: เมื่อโอกาสทองของเศรษฐีปรากฏท่ามกลางสมดุลใหม่
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ การประเมินทิศทางตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงปี 2569 ที่กำลังจะมาถึงนั้น เป็นเรื่องที่ต้องอาศัยการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกควบคู่ไปกับการมองเทรนด์ที่กำลังจะเกิดขึ้นอย่างแม่นยำ ข้อมูลล่าสุดที่สะท้อนภาพรวมตลาดในปี 2568 และแนวโน้มในปี 2569 ชี้ให้เห็นถึงการปรับตัวครั้งใหญ่ของตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ที่กำลังเข้าสู่ภาวะสมดุลใหม่ ท่ามกลางความท้าทายและโอกาสที่ซ่อนเร้นอยู่
ภาพรวมตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2568: สัญญาณแห่งภาวะหดตัว
ปี 2568 ถือเป็นปีที่ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ เผชิญกับสภาวะอุปทานที่น้อยที่สุดในรอบ 17 ปี จากข้อมูลของ “ภัทรชัย ทวีวงศ์” ผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด ได้สรุปภาพรวมไว้ว่า มีการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่เพียง 40 โครงการ จำนวน 17,110 ยูนิต ลดลงถึง 21.84% เมื่อเทียบกับปี 2567 มูลค่าโครงการรวมอยู่ที่ 70,368 ล้านบาท ซึ่งน้อยกว่าค่าเฉลี่ยในรอบ 10 ปี ที่อยู่ที่ประมาณ 1 แสนล้านบาท หรือลดลงถึง 38.53%
ในจำนวนยูนิตที่เปิดตัวไปนั้น ส่วนใหญ่มาจากผู้ประกอบการรายใหญ่ที่เป็นแบรนด์ชั้นนำในตลาดถึง 14,323 ยูนิต หรือคิดเป็น 83.71% ของมูลค่ารวม 63,947 ล้านบาท ขณะที่บริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ มีสัดส่วนที่น้อยกว่าอย่างเห็นได้ชัด คือ 2,787 ยูนิต หรือ 16.29% ของมูลค่ารวม 6,416 ล้านบาท
หากพิจารณาเฉลี่ยตลอด 10 ปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ มีการเปิดขายใหม่เฉลี่ยประมาณ 34,700 ยูนิตต่อปี ซึ่งจากตัวเลขในปี 2568 ที่ผ่านมา การเปิดตัวใหม่เพียง 17,110 ยูนิต ถือเป็นการหดตัวของตลาดอย่างมีนัยสำคัญ สะท้อนให้เห็นถึงความระมัดระวังของผู้ประกอบการในการเปิดตัวโครงการใหม่ ท่ามกลางกำลังซื้อที่ยังคงชะลอตัว
แนวโน้มตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569: สู่ยุคแห่งสมดุลและการปรับตัว
สำหรับแนวโน้มในปี 2569 คาดการณ์ว่าจะเห็นภาพการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ที่ทรงตัวในระดับต่ำ โดยประเมินว่าจะอยู่ที่ประมาณ 15,000 ยูนิต ซึ่งลดลงต่อเนื่องอีก 12.33% คิดเป็นมูลค่ารวมประมาณ 60,000 ล้านบาท กลยุทธ์หลักของผู้ประกอบการจะเน้นการปรับลดจำนวนโครงการ และเลื่อนการเปิดตัวออกไป เพื่อรอจังหวะที่เหมาะสม
ในด้านทำเล การพัฒนาโครงการใหม่มีแนวโน้มที่จะกระจุกตัวอยู่ในโครงการขนาดกลางถึงขนาดเล็ก ที่เน้นทำเลศักยภาพชัดเจน โดยเฉพาะตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า และย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) รวมถึงการมองหาโอกาสในตลาดคอนโดกรุงเทพฯ เช่า สำหรับนักลงทุน หรือโครงการในเมืองท่องเที่ยวที่มีศักยภาพ เช่น พื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) และจังหวัดภูเก็ต
“สถานการณ์ปัจจุบันยังคงไม่ใช่ช่วงเวลาที่เหมาะสมที่สุดในการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ เนื่องจากกำลังซื้อทั้งจากกลุ่มลูกค้าต่างชาติและคนไทยยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว” ภัทรชัย กล่าวเสริม “ปี 2569 ตลาดห้องชุดในกรุงเทพฯ มีแนวโน้มที่จะเข้าสู่ช่วงของการปรับสมดุลอย่างค่อยเป็นค่อยไป ภาพรวมตลาดจึงไม่น่าจะเห็นการฟื้นตัวแบบก้าวกระโดด แต่จะเป็นการฟื้นตัวในลักษณะประคองตัว โดยมีสัญญาณบวกบางประการเริ่มปรากฏชัดเจนขึ้นในเชิงโครงสร้าง”
โอกาสทองของเศรษฐี: เมื่อเซ็กเมนต์ตลาดบนบูม
แม้ภาพรวมตลาดจะยังอยู่ในช่วงของการปรับสมดุล แต่ปี 2569 คาดว่าจะเห็นการแข่งขันที่ดุเดือดอย่างยิ่งในเซ็กเมนต์ระดับไฮเอนด์ (High-End) และลักเซอรี่ (Luxury) ในทำเลใจกลางเมือง แม้จำนวนโครงการเปิดขายใหม่จะจำกัด แต่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่จะมุ่งเน้นการเปิดตัวโครงการระดับเรือธง (Flagship Projects) ในทำเลทองที่หาได้ยาก เช่น สุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร, ราชดำริ-ลุมพินี และริมแม่น้ำเจ้าพระยา
เป้าหมายหลักคือการช่วงชิงกำลังซื้อจากกลุ่มผู้ที่มีความมั่งคั่งสูง (High Net Worth Individuals – HNWIs) และผู้ที่มีความมั่งคั่งสูงมาก (Ultra High Net Worth Individuals – UHNWIs) ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีอำนาจซื้อสูงและมีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพเยี่ยม ประกอบกับเทรนด์ที่น่าจับตาคือการเปิดพรีเซลล์โครงการด้วยการกำหนดราคาขายอย่างเป็นทางการที่ 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับโครงการที่เป็น “Rare Item” คือมีจำนวนยูนิตจำกัด และตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพระดับ Prime CBD (Central Business District)
5 โอกาสทองสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์
จากแนวโน้มที่กล่าวมาข้างต้น ผู้ประกอบการควรพิจารณา 5 กลยุทธ์สำคัญเพื่อคว้าโอกาสในตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569:
คอนโดหรูใจกลางเมืองคือโอกาส: การที่ซัพพลายใหม่ในทำเลซูเปอร์ไพรม (Super Prime Location) มีจำกัด ถือเป็นโอกาสอันดีสำหรับผู้ที่มีที่ดินเดิมในทำเลศักยภาพ หรือสามารถหาที่ดินคุณภาพสูงมาพัฒนาโครงการระดับแฟลกชิป เพื่อสร้างมูลค่าและภาพลักษณ์ให้กับแบรนด์ในระยะยาว นี่คือกลยุทธ์การลงทุนคอนโดกรุงเทพฯ ที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนรายใหญ่
กำลังซื้อกลุ่ม HNWIs และ UHNWIs ที่แข็งแกร่ง: กลุ่มนี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูง และมองหาทรัพย์สินเพื่อรักษามูลค่า (Store of Value) ประกอบกับมีกำลังซื้อเพียงพอที่จะจ่ายในราคา 8 แสนบาท ถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการเฉพาะของกลุ่มนี้จึงเป็นกุญแจสำคัญ
การสร้าง New Price Benchmark: ต้นทุนที่ดินและการพัฒนาในย่าน CBD ที่อยู่ในระดับสูง สนับสนุนการตั้งราคาขายที่สูงขึ้น โครงการที่นำเสนอควรเน้นความเป็น “Rare Item”, มีความหนาแน่นต่ำ (Low Density) หรือเป็น “Branded Residence” เพื่อสร้างมูลค่าและความพิเศษ
การแข่งขันด้านคุณภาพเหนือปริมาณ: การแข่งขันในตลาดคอนโดกรุงเทพฯ จะเปลี่ยนจากการแข่งขันด้านปริมาณ มาเป็นการแข่งขันด้านคุณภาพ เน้นการออกแบบที่โดดเด่น, การบริการหลังการขายที่เป็นเลิศ, และประสบการณ์การอยู่อาศัยที่เหนือระดับ เพื่อลดแรงกดดันจากการแข่งขันด้านราคา
โอกาสจากตลาดเช่าในเมือง: กลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ, ผู้บริหารระดับสูง, และชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงาน (Expats) ยังคงมีความต้องการที่อยู่อาศัยในเมืองอย่างต่อเนื่อง โครงการที่สามารถตอบสนองทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุน (Rent-to-Invest) จะช่วยกระจายความเสี่ยงและสร้างผลตอบแทนที่น่าพอใจ โดยเฉพาะโครงการที่ตั้งอยู่ใกล้ CBD และแนวรถไฟฟ้าหลัก
ความท้าทายที่ต้องเผชิญในปี 2569
อย่างไรก็ตาม ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ยังคงมีความท้าทายที่สำคัญหลายประการที่ผู้ประกอบการต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ:
การฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่ไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในตลาดระดับกลางและล่างยังคงเปราะบาง ทำให้การตัดสินใจซื้อใช้เวลานานขึ้น ส่งผลต่ออัตราการขายและความเร็วในการดูดซับอุปทานในตลาด
ภาคการเงินที่เข้มงวด: การพิจารณาสินเชื่อของสถาบันการเงินยังคงมีความเข้มงวด ทำให้ผู้ซื้อบางกลุ่มเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ยาก ซึ่งจะกระทบต่อยอดโอนและกระแสเงินสดของโครงการ
ต้นทุนการพัฒนาที่สูง: ราคาที่ดินในใจกลางเมืองยังคงอยู่ในระดับสูง ประกอบกับต้นทุนการก่อสร้าง วัสดุ และค่าแรงที่ยังไม่ลดลง เป็นปัจจัยกดดันอัตรากำไรของโครงการ
ความไม่แน่นอนจากการเมือง: การเปลี่ยนแปลงทางการเมืองที่อาจเกิดขึ้นในปี 2569 อาจส่งผลต่อความชัดเจนของนโยบายเศรษฐกิจในระยะสั้น ผู้ประกอบการต้องติดตามมาตรการด้านอสังหาริมทรัพย์, ภาษี, และสินเชื่ออย่างใกล้ชิด ซึ่งอาจชะลอการตัดสินใจลงทุนของผู้ซื้อและนักลงทุนบางกลุ่ม
ความเสี่ยงด้านจังหวะเวลา: การกำหนดจังหวะในการเปิดตัวโครงการเป็นสิ่งสำคัญ หากเปิดเร็วเกินไปอาจเผชิญกับตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัว แต่หากเปิดช้าเกินไปก็อาจพลาดโอกาสในทำเลหายาก ดังนั้น การบริหารจัดการเวลา (Timing) จึงเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง
กลยุทธ์เชิงรุกเพื่อความสำเร็จในตลาดคอนโดกรุงเทพฯ
จากมุมมองของคอลลิเออร์ส ประเทศไทย เราขอเสนอแนวทางเชิงกลยุทธ์สำหรับผู้ประกอบการที่ต้องการประสบความสำเร็จในตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569 ดังนี้:
เลือกทำเลและกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน: มุ่งเน้นการลงทุนในโครงการที่มีศักยภาพของทำเลและกลุ่มลูกค้าที่ชัดเจน เพื่อลดความเสี่ยงและเพิ่มโอกาสในการประสบความสำเร็จ
เจาะตลาดบนและลักเซอรี่: ให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการเพื่อตอบสนองความต้องการที่แท้จริงของกลุ่มตลาดบนและลักเซอรี่ ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูงและมีความต้องการซื้ออย่างต่อเนื่อง
ควบคุมขนาดโครงการและอัตราการลงทุน: การบริหารจัดการขนาดของโครงการและการลงทุนอย่างรอบคอบ จะช่วยให้การดำเนินงานมีประสิทธิภาพและสอดคล้องกับสภาวะตลาด
บริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสด: ในสภาวะตลาดที่มีความผันผวน การบริหารจัดการสภาพคล่องและกระแสเงินสดให้แข็งแกร่ง ถือเป็นหัวใจหลักในการดำเนินธุรกิจ
ติดตามนโยบายรัฐบาลและปรับกลยุทธ์: ติดตามความเคลื่อนไหวของนโยบายรัฐบาลใหม่ๆ อย่างใกล้ชิด และเตรียมพร้อมที่จะปรับเปลี่ยนกลยุทธ์การตลาดและธุรกิจให้มีความยืดหยุ่น เพื่อตอบสนองต่อการเปลี่ยนแปลงของตลาดได้อย่างทันท่วงที
ปี 2569 คือปีแห่งการปรับสมดุลและโอกาสใหม่ๆ สำหรับตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ผู้ประกอบการที่สามารถเข้าใจถึงพลวัตของตลาด, กำลังซื้อที่เปลี่ยนแปลงไป, และสามารถปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับเทรนด์ จะเป็นผู้ที่สามารถคว้าโอกาสทองในยุคที่กำลังซื้อของเศรษฐีกลับมามีบทบาทสำคัญอีกครั้ง
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับตลาดคอนโดกรุงเทพฯ โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมกันวางแผนและสร้างสรรค์อนาคตการลงทุนที่มั่นคงและยั่งยืน.
