ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569: เมื่อกำลังซื้อระดับบนพลิกเกม สู่ยุคทองของผู้มีกำลังซื้อสูง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครมาหลายครั้ง แต่สำหรับปี 2569 นี้ สถานการณ์มีความน่าสนใจเป็นพิเศษ ข้อมูลเชิงลึกที่เราได้จากการวิเคราะห์ข้อมูล Big Data ล่าสุด ชี้ให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญ ซึ่งกำลังจะกำหนดทิศทางของตลาดคอนโดในอีกไม่นานข้างหน้านี้
ภาพรวมตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2568: สัญญาณแห่งการชะลอตัว
การเริ่มต้นศักราชใหม่ด้วยข้อมูลเชิงสถิติปี 2568 ทำให้เราเห็นภาพที่ชัดเจนของการปรับตัวลงอย่างมีนัยสำคัญในตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ข้อมูลจากคุณภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด ระบุว่า ตลอดปี 2568 มีการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่เพียง 40 โครงการ รวม 17,110 ยูนิต ซึ่งถือเป็น “Low Supply Cycle” ที่ต่ำที่สุดในรอบ 17 ปี คิดเป็นการลดลงถึง 21.84% เมื่อเทียบกับปี 2567 มูลค่ารวมของโครงการใหม่ที่เปิดตัวอยู่ที่ 70,368 ล้านบาท ลดลงถึง 38.53% จากค่าเฉลี่ยประมาณ 1 แสนล้านบาท
ผู้เล่นหลักในตลาดในปีที่ผ่านมายังคงเป็นแบรนด์อสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ โดยมีสัดส่วนการเปิดตัวถึง 83.71% ของจำนวนยูนิตทั้งหมด (14,323 ยูนิต) คิดเป็นมูลค่า 63,947 ล้านบาท ในขณะที่บริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ มีบทบาทน้อยลง โดยเปิดตัวเพียง 2,787 ยูนิต หรือ 16.29% มูลค่า 6,416 ล้านบาท
เมื่อเปรียบเทียบกับค่าเฉลี่ยย้อนหลัง 10 ปี ซึ่งมีการเปิดตัวคอนโดใหม่เฉลี่ยปีละ 34,700 ยูนิต (รวม 347,650 ยูนิต ในรอบทศวรรษ) การเปิดตัวในปี 2568 ซึ่งมีเพียง 17,110 ยูนิต เท่ากับว่าตลาดคอนโดกรุงเทพฯ หดตัวลงเกือบครึ่งหนึ่ง ซึ่งเป็นสัญญาณที่ชัดเจนว่าผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์กำลังประเมินสถานการณ์และปรับกลยุทธ์การลงทุนอย่างรอบคอบ
แนวโน้มตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569: การปรับสมดุลสู่ตลาดบน
สำหรับทิศทางในปี 2569 สถานการณ์คาดว่าจะยังคงอยู่ในภาวะทรงตัว โดยคาดการณ์ว่าจะมีจำนวนยูนิตคอนโดมิเนียมใหม่เปิดขายเพียงประมาณ 15,000 ยูนิต ลดลงต่อเนื่องอีก 12.33% มูลค่ารวมประมาณ 60,000 ล้านบาท กลยุทธ์หลักของผู้พัฒนาจะเน้นการลดจำนวนโครงการ เลื่อนการเปิดตัวออกไป และมุ่งเน้นโครงการขนาดกลางถึงเล็กในทำเลที่มีศักยภาพชัดเจน โดยเฉพาะตามแนวรถไฟฟ้าและย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) นอกจากนี้ ยังมีแนวโน้มที่จะขยายการลงทุนไปยังคอนโดมิเนียมและบ้านในเมืองท่องเที่ยวชั้นนำ เช่น “EEC” (Eastern Economic Corridor) และ “ภูเก็ต”
คุณภัทรชัยย้ำว่า “นี่ไม่ใช่ช่วงเวลาที่เหมาะสมที่สุดในการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่” เนื่องจากกำลังซื้อทั้งจากชาวไทยและชาวต่างชาติยังคงชะลอตัว การฟื้นตัวของตลาด “คอนโดกรุงเทพฯ 2025” จะเป็นการฟื้นตัวแบบค่อยเป็นค่อยไป ไม่ใช่การก้าวกระโดด แต่ก็มีสัญญาณบวกเชิงโครงสร้างที่เริ่มปรากฏให้เห็น
อย่างไรก็ตาม สิ่งที่น่าจับตาในปี 2569 คือการแข่งขันที่ดุเดือดในกลุ่ม “คอนโดไฮเอนด์” และ “คอนโดลักเซอรี่” ในทำเลใจกลางเมือง แม้จำนวนโครงการใหม่มีจำกัด แต่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่จะเร่งเปิดตัวโครงการระดับเรือธง (Flagship Projects) ในทำเลทองที่หาได้ยากยิ่ง เช่น สุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร, และราชดำริ-ลุมพินี รวมถึงริมแม่น้ำเจ้าพระยา เพื่อช่วงชิงกำลังซื้อของกลุ่ม “High Net Worth” (HNW) และ “Ultra High Net Worth” (UHNW) ซึ่งมีอำนาจซื้อสูงมาก
เราจะได้เห็นการเปิดตัวโครงการใหม่ในระดับราคาที่สูงขึ้น โดยเฉพาะโครงการที่เป็น “Rare Item” ยูนิตจำกัดจำนวน ตั้งอยู่ในทำเล “Prime CBD” ที่มีราคาขายเป็นทางการแตะระดับ 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร ซึ่งจะเป็นการสร้าง “New Price Benchmark” ใหม่ให้กับตลาด
“เวลาของเศรษฐี” : กลยุทธ์การเจาะตลาดกำลังซื้อระดับบน
จากสถานการณ์ที่เปลี่ยนไปนี้ ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับกำลังซื้อที่แท้จริง โดยมองโอกาสใน 5 ด้านหลัก:
โอกาสคอนโดหรูใจกลางเมือง: การที่ซัพพลายคอนโดหรูในทำเลซูเปอร์ไพรมมีจำกัด เป็นโอกาสทองสำหรับผู้ที่มีที่ดินเดิมในมือ หรือสามารถจัดหาที่ดินศักยภาพสูง เพื่อพัฒนาโครงการระดับแฟลกชิปที่สามารถสร้างมูลค่าและภาพลักษณ์ในระยะยาวได้ การลงทุนใน “คอนโดแบรนด์ดัง” หรือ “คอนโดหายาก” จะได้รับความสนใจเป็นพิเศษ
กำลังซื้อกลุ่ม HNW และ UHNW: กลุ่มนี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูง และมองหา “สินทรัพย์เพื่อการลงทุน” ที่สามารถรักษามูลค่าได้ พวกเขามีกำลังซื้อที่พร้อมจ่ายสำหรับคอนโดมิเนียมในราคา 8 แสนถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นกำลังซื้อที่แข็งแกร่งและมีเสถียรภาพ
สร้าง New Price Benchmark: ด้วยต้นทุนที่ดินที่สูงในทำเล CBD และต้นทุนการพัฒนาโครงการ ส่งผลให้การตั้งราคาสูงเป็นไปได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับโครงการประเภท “Rare Item”, “Low Density” (โครงการที่มีจำนวนยูนิตน้อยต่อพื้นที่) และ “Branded Residence” (โครงการที่ร่วมกับแบรนด์หรู) ซึ่งตอบโจทย์ความต้องการเฉพาะกลุ่ม
เน้นคุณภาพเหนือปริมาณ: การแข่งขันจะเปลี่ยนจากการแข่งขันด้านจำนวนยูนิต เป็นการแข่งขันด้านคุณภาพ การออกแบบที่โดดเด่น, บริการหลังการขายที่ยอดเยี่ยม, และประสบการณ์การอยู่อาศัยที่เหนือระดับ จะเป็นปัจจัยสำคัญในการดึงดูดผู้ซื้อ และช่วยลดแรงกดดันจากการแข่งขันด้านราคา
โอกาสจากตลาดเช่าในเมือง: กลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ, ผู้บริหารระดับสูง, และ Expats ยังคงมีความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยคุณภาพดีในทำเลใจกลางเมือง โครงการที่สามารถรองรับทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุน (Investment Property) จะช่วยกระจายความเสี่ยง และทำเลใกล้ CBD กับแนวรถไฟฟ้าหลักยังคงมีความต้องการเช่าอย่างต่อเนื่อง
ความท้าทายที่ต้องเผชิญในปี 2569: เศรษฐกิจที่ฟื้นตัวไม่ทั่วถึง
แม้จะมีโอกาสสำหรับตลาดบน แต่ก็ปฏิเสธไม่ได้ว่าปี 2569 ยังคงมีความท้าทายที่สำคัญอยู่หลายประการ:
การฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่ไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในตลาดระดับกลางและระดับล่างยังคงเปราะบาง การตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคจะใช้เวลานานขึ้น ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อ “อัตราการขาย” และ “ความเร็วในการดูดซับซัพพลาย” ในตลาด
ภาคการเงินที่เข้มงวด: การพิจารณาสินเชื่อยังคงเป็นปัจจัยสำคัญ ผู้ซื้อบางกลุ่มอาจประสบปัญหาในการเข้าถึงสินเชื่อ ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อ “ยอดโอนกรรมสิทธิ์” และ “กระแสเงินสด” ของโครงการ
ต้นทุนการพัฒนาที่สูง: ราคาที่ดินในทำเลใจกลางเมืองยังคงอยู่ในระดับสูง ประกอบกับการที่ต้นทุนการก่อสร้าง วัสดุ และค่าแรง ยังไม่ลดลง เป็นปัจจัยที่กดดัน “อัตรากำไร” ของผู้พัฒนา
ความไม่แน่นอนทางการเมือง: การเปลี่ยนแปลงทางการเมืองที่อาจเกิดขึ้นในช่วงต้นปี 2569 อาจส่งผลให้ “นโยบายเศรษฐกิจ” ยังไม่ชัดเจนในระยะสั้น โดยเฉพาะมาตรการที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์, ภาษี, และสินเชื่อ นักลงทุนบางกลุ่มอาจชะลอการตัดสินใจลงทุน
การบริหารจังหวะการเปิดโครงการ: การเปิดตัวโครงการเร็วเกินไปอาจเผชิญกับตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัว ในขณะที่การเปิดตัวช้าเกินไปก็อาจพลาดโอกาสในทำเลทองที่หายาก การบริหาร “Timing” ในการเปิดตัวโครงการจึงเป็นสิ่งสำคัญยิ่ง
กลยุทธ์เชิงรุกสำหรับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์
จากภาพรวมและแนวโน้มที่วิเคราะห์มา คอลลิเออร์ส ประเทศไทย ขอเสนอแนวทางเชิงกลยุทธ์สำหรับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อรับมือกับสถานการณ์ในปี 2569 ดังนี้:
เลือกทำเลและกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน: มุ่งเน้นการลงทุนเฉพาะในโครงการที่มีทำเลที่ตั้งโดดเด่น และเข้าใจกลุ่มเป้าหมายอย่างลึกซึ้ง
เจาะตลาดบนและลักเซอรี่: ให้ความสำคัญกับตลาด “Luxury Condominiums Bangkok” และกลุ่ม “High-End Property” ซึ่งมีดีมานด์การซื้อที่แท้จริงและมีกำลังซื้อสูง
ควบคุมขนาดโครงการและต้นทุน: บริหารจัดการขนาดของโครงการ และอัตราการลงทุนอย่างรอบคอบ เพื่อลดความเสี่ยง
บริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสด: การบริหาร “Cash Flow Management” และสภาพคล่องของบริษัท เป็นหัวใจหลักในการดำเนินธุรกิจช่วงนี้
ติดตามนโยบายรัฐบาลและปรับกลยุทธ์: ติดตาม “นโยบายรัฐบาลใหม่” และผลกระทบต่อภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างใกล้ชิด พร้อมที่จะปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ได้อย่างยืดหยุ่น เพื่อคว้าโอกาสท่ามกลางความท้าทาย
ปี 2569 จึงเป็นปีที่ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ จะเต็มไปด้วยความท้าทาย แต่ก็แฝงไปด้วยโอกาสที่สำคัญสำหรับผู้พัฒนาที่เข้าใจพลวัตของตลาดและสามารถปรับตัวให้เข้ากับกำลังซื้อระดับบนได้ ผู้ประกอบการที่พร้อมจะนำเสนอนวัตกรรม คุณภาพ และประสบการณ์ที่เหนือระดับ จะสามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างแข็งแกร่งในยุคใหม่นี้
หากคุณคือหนึ่งในผู้มองเห็นโอกาสในตลาดคอนโดมิเนียมระดับบน หรือกำลังมองหา “คอนโดพร้อมอยู่กรุงเทพฯ” ในทำเลศักยภาพ เราพร้อมที่จะเป็นที่ปรึกษาและนำทางคุณสู่การตัดสินใจลงทุนที่คุ้มค่าที่สุด ติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาเชิงลึกและค้นหาโอกาสที่ดีที่สุดสำหรับคุณวันนี้
