กรุงเทพฯ ปี 2569: เทรนด์ตลาดคอนโดมิเนียมและการช่วงชิงกำลังซื้อระดับสูง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครมาหลายยุคหลายสมัย และเมื่อมองไปยังภาพรวมตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569 นี้ สิ่งหนึ่งที่ชัดเจนคือสภาวะที่ “ฝืดเคือง” ในบางเซ็กเมนต์ ขณะเดียวกันก็กำลังเตรียมพร้อมสำหรับการมาถึงของ “เศรษฐีแผลงฤทธิ์” หรือกลุ่มกำลังซื้อระดับสูงที่พร้อมจะขับเคลื่อนตลาด
ข้อมูลจากการวิเคราะห์ของ “ภัทรชัย ทวีวงศ์” ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด ชี้ให้เห็นถึงสถิติที่น่าสนใจในช่วงสิ้นปี 2568 ตัวเลขการเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่มีเพียง 40 โครงการ รวม 17,110 ยูนิต ซึ่งนับเป็น “Low Supply Cycle” ที่ต่ำที่สุดในรอบ 17 ปี ลดลงถึง 21.84% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า มูลค่ารวมของโครงการใหม่ลดลงจากค่าเฉลี่ย 1 แสนล้านบาท เหลือเพียง 70,368 ล้านบาท หรือลดลง 38.53%
กลุ่มผู้พัฒนาหลักยังคงเป็นแบรนด์อสังหาริมทรัพย์ยักษ์ใหญ่ที่ครองส่วนแบ่งการตลาดถึง 83.71% ของจำนวนยูนิต ขณะที่บริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ มีส่วนแบ่งลดลง สถิตินี้สะท้อนให้เห็นถึงการหดตัวของตลาดอย่างมีนัยสำคัญ หากพิจารณาว่าในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ มีการเปิดขายใหม่เฉลี่ยปีละประมาณ 34,700 หน่วย การเปิดตัวในปี 2568 จึงเท่ากับการลดลงเกือบครึ่งหนึ่ง
แนวโน้มตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569: การทรงตัวและการปรับสมดุล
สำหรับทิศทางในปี 2569 การคาดการณ์ซัพพลายคอนโดมิเนียมใหม่มีแนวโน้มลดลงต่อเนื่องอีกครั้ง โดยคาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 15,000 ยูนิต คิดเป็นการลดลงอีก 12.33% และมีมูลค่ารวมประมาณ 60,000 ล้านบาท ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่หลายรายได้ปรับกลยุทธ์โดยการลดจำนวนโครงการ เลื่อนการเปิดตัวออกไป และให้ความสำคัญกับการคัดเลือกทำเลที่มีศักยภาพชัดเจน โดยเฉพาะบริเวณแนวรถไฟฟ้าและย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD)
นอกจากนี้ ยังมีแนวโน้มที่จะเห็นการกระจุกตัวของโครงการขนาดกลางถึงขนาดเล็กในทำเลที่มีศักยภาพ พร้อมกับการขยายการลงทุนไปยังเมืองท่องเที่ยวชั้นนำอย่าง EEC (Eastern Economic Corridor) และภูเก็ต เพื่อตอบสนองความต้องการของตลาดที่อยู่อาศัยในเมืองเหล่านี้
โอกาสสำหรับนักลงทุนคอนโดกรุงเทพฯ และการช่วงชิงตลาดบน
“สถานการณ์ปัจจุบันยังคงไม่ใช่ช่วงเวลาที่เหมาะสมที่จะเปิดตัวคอนโดมิเนียมโครงการใหม่จำนวนมาก เนื่องจากกำลังซื้อทั้งจากลูกค้าต่างชาติและคนไทยยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว” คุณภัทรชัยให้มุมมอง “ปี 2569 ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ มีแนวโน้มเข้าสู่ช่วงของการปรับสมดุลอย่างค่อยเป็นค่อยไป ภาพรวมตลาดจึงไม่น่าจะเป็นการฟื้นตัวแบบก้าวกระโดด หากแต่เป็นการฟื้นตัวในลักษณะประคองตัว โดยมีสัญญาณบวกบางประการเริ่มปรากฏชัดขึ้นในเชิงโครงสร้าง”
แม้ตลาดโดยรวมจะเผชิญกับความท้าทาย แต่ในทางกลับกัน เรากำลังจะได้เห็นการแข่งขันที่ดุเดือดอย่างยิ่งในเซ็กเมนต์ระดับไฮเอนด์และลักเซอรี่ในทำเลใจกลางเมือง แม้จำนวนโครงการเปิดขายใหม่จะจำกัด แต่ผู้พัฒนารายใหญ่จะเร่งเปิดตัวโครงการระดับ “เรือธง” (Flagship Projects) ในทำเลหายากและมีมูลค่าสูง เช่น สุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร, ราชดำริ-ลุมพินี และริมแม่น้ำเจ้าพระยา เพื่อช่วงชิงกำลังซื้อจากกลุ่ม High Net Worth (HNW) และ Ultra High Net Worth (UHNW) ที่มีอำนาจซื้อสูงอย่างไม่จำกัด
หนึ่งในเทรนด์สำคัญที่คาดว่าจะเกิดขึ้นในปี 2569 คือการได้เห็นงานเปิดพรีเซล (Presale) ของโครงการคอนโดมิเนียมที่กำหนดราคาขายเป็นทางการในระดับ “1 ล้านบาทต่อตารางเมตร” โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับโครงการที่เป็น “Rare Item” มีจำนวนยูนิตจำกัด และตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพระดับ Prime CBD (Central Business District) ซึ่งจะเป็นการสร้าง “New Price Benchmark” ใหม่ให้กับตลาด
กลยุทธ์ผู้ประกอบการคอนโดมิเนียม: เจาะตลาดบน สร้างมูลค่าระยะยาว
สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ การมองหาโอกาสในตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569 ควรพิจารณา 5 ประเด็นหลักดังนี้:
โอกาสจากคอนโดหรูใจกลางเมือง: ซัพพลายใหม่ในทำเล Super Prime มีจำกัดมาก การมีที่ดินเก่าในมือหรือการจัดหาแลนด์แบงก์ (Land Bank) ที่มีศักยภาพสูง จะเป็นแต้มต่อสำคัญในการพัฒนาโครงการระดับ Flagship ที่สามารถสร้างมูลค่าและภาพลักษณ์ให้กับแบรนด์ในระยะยาว
กำลังซื้อกลุ่ม High Net Worth และ Ultra High Net Worth: กลุ่มนี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงและสินทรัพย์เพื่อรักษามูลค่า (Store of Value) สูง พวกเขามีอำนาจในการซื้อคอนโดมิเนียมในระดับราคา 8 แสนบาทถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตรได้อย่างสบาย
การสร้าง New Price Benchmark: ต้นทุนที่ดินและการพัฒนาโครงการใน CBD สนับสนุนการตั้งราคาสูง การนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่เป็น “Rare Item,” โครงการที่มีความหนาแน่นต่ำ (Low Density), หรือ Branded Residence จะเป็นกุญแจสำคัญในการผลักดันราคาให้สูงขึ้น
การแข่งขันด้านคุณภาพ แทนปริมาณ: ในสภาวะตลาดที่ซัพพลายมีจำกัด การแข่งขันจะเปลี่ยนจากการชิงส่วนแบ่งตลาดด้วยจำนวนยูนิต มาเป็นการแข่งขันด้านคุณภาพการออกแบบ, บริการหลังการขาย, และประสบการณ์การอยู่อาศัย (Living Experience) ที่เหนือกว่า เพื่อลดแรงกดดันจากการแข่งขันด้านราคา
โอกาสจากตลาดเช่าในเมือง: กลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ, ผู้บริหารระดับสูง, และ Expats ยังคงมีความต้องการเช่าที่พักอาศัยคุณภาพดีในทำเลใกล้ CBD และแนวรถไฟฟ้า โครงการที่สามารถรองรับทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุน (Investment Property) จะช่วยกระจายความเสี่ยงและสร้างผลตอบแทนที่น่าสนใจ
ความท้าทายในตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569: เศรษฐกิจที่ฟื้นตัวไม่ทั่วถึง
แม้จะมีโอกาสสำหรับตลาดบน แต่ปี 2569 ก็ยังมีความท้าทายสำคัญที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญถึง 5 ด้าน:
การฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่ไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในตลาดกลางและตลาดล่างยังคงเปราะบาง การตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคกลุ่มนี้ใช้เวลานานขึ้น ซึ่งส่งผลต่ออัตราการขาย (Absorption Rate) และความเร็วในการดูดซับซัพพลายในตลาด
ภาคการเงินที่ยังเข้มงวด: การพิจารณาสินเชื่อ (Credit Approval) ยังคงเป็นปัจจัยกดดัน ทำให้ผู้ซื้อบางกลุ่มเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ยาก ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อยอดโอนและกระแสเงินสดของโครงการ
ต้นทุนการพัฒนาที่สูง: ราคาที่ดินในทำเลใจกลางเมืองยังคงทรงตัวในระดับสูง ประกอบกับต้นทุนการก่อสร้าง วัสดุ และค่าแรงที่ยังไม่ลดลง เป็นปัจจัยกดดันอัตรากำไร (Profit Margin) ของโครงการใหม่ๆ
ความไม่แน่นอนจากการเมือง: การเปลี่ยนแปลงทางการเมืองและนโยบายเศรษฐกิจที่อาจยังไม่ชัดเจนในระยะสั้น อาจส่งผลต่อการตัดสินใจลงทุนของผู้ซื้อและนักลงทุนบางกลุ่ม ทำให้ต้องติดตามมาตรการด้านอสังหาริมทรัพย์, ภาษี, และสินเชื่ออย่างใกล้ชิด
การบริหารจังหวะการเปิดโครงการ: การเปิดตัวโครงการเร็วเกินไปอาจเผชิญกับตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัว ในขณะที่การเปิดตัวช้าเกินไปอาจพลาดโอกาสในทำเลหายาก การบริหาร Timing (Timing Management) จึงเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งยวด
ข้อเสนอเชิงกลยุทธ์สำหรับนักลงทุนคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ
จากข้อมูลและการวิเคราะห์แนวโน้มตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569 ทาง Colliers (Thailand) ขอเสนอแนะกลยุทธ์เชิงรุกดังนี้:
การเลือกทำเลและกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน: มุ่งเน้นการลงทุนในโครงการที่มีทำเลศักยภาพสูงและมีกลุ่มเป้าหมายที่แน่นอน เพื่อลดความเสี่ยง
การเจาะตลาดบนและตลาดลักเซอรี่: ให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการที่ตอบสนองความต้องการซื้อที่แท้จริงของกลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูง
การควบคุมขนาดโครงการและอัตราการลงทุน: บริหารจัดการขนาดโครงการและวงเงินลงทุนให้เหมาะสมกับสภาวะตลาด เพื่อความคล่องตัว
การบริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสด: ให้ความสำคัญกับการบริหารจัดการสภาพคล่องและกระแสเงินสดเป็นหัวใจหลักของธุรกิจ
การติดตามนโยบายรัฐบาลและการปรับกลยุทธ์: จับตาดูนโยบายของรัฐบาลใหม่ๆ อย่างใกล้ชิด และพร้อมที่จะปรับกลยุทธ์ทางธุรกิจให้มีความยืดหยุ่นเพื่อรับมือกับการเปลี่ยนแปลง
ปี 2569 นี้ ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ กำลังอยู่ในช่วงเปลี่ยนผ่านที่น่าจับตา ผู้ประกอบการที่สามารถมองเห็นโอกาสท่ามกลางความท้าทาย และปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับเทรนด์ตลาด โดยเฉพาะการมุ่งเน้นไปที่กลุ่มกำลังซื้อระดับสูง จะเป็นผู้ที่สามารถสร้างความสำเร็จและขับเคลื่อนตลาดได้อย่างแท้จริง.
หากคุณคือหนึ่งในนักลงทุนหรือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดคอนโดกรุงเทพฯ การทำความเข้าใจในพลวัตของตลาด การวิเคราะห์แนวโน้ม และการวางแผนกลยุทธ์ที่รอบคอบ จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจลงทุนที่ถูกต้องและประสบความสำเร็จ. เริ่มต้นศึกษาข้อมูลเชิงลึกและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ เพื่อคว้าโอกาสทองของคุณในปี 2569 นี้.
