ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ: บทวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญในศักราชใหม่ 2569
สวัสดีครับ ผมในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ขอพาคุณเจาะลึกสถานการณ์ปัจจุบันและแนวโน้มอนาคตของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร ตลอดจนฉายภาพโอกาสที่ซ่อนเร้นอยู่ในภาวะตลาดที่กำลังปรับตัว โดยเฉพาะอย่างยิ่งการเปลี่ยนแปลงที่คาดว่าจะเกิดขึ้นในปี 2569 ซึ่งเป็นปีที่ศักยภาพของผู้ซื้อกลุ่มเศรษฐีจะเข้ามามีบทบาทสำคัญ
ภาพรวมตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2568: สถิติที่สะท้อนถึงวัฏจักรหดตัว
เริ่มต้นปี 2569 ด้วยการทบทวนข้อมูลสำคัญจากปีที่ผ่านมา (2568) ซึ่งสะท้อนภาพชัดเจนของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ จากข้อมูลเชิงลึกของ Colliers Thailand พบว่า ยอดการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในปี 2568 อยู่ที่ประมาณ 40 โครงการ หรือคิดเป็น 17,110 ยูนิตเท่านั้น ตัวเลขนี้ถือเป็นสถิติ Low Supply Cycle ที่ต่ำที่สุดในรอบ 17 ปี สอดคล้องกับการลดลงถึง 21.84% เมื่อเทียบกับปี 2567 มูลค่ารวมของโครงการใหม่ที่เปิดตัวลดลงอย่างมีนัยสำคัญ เหลือเพียง 70,368 ล้านบาท เมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยในรอบหลายปีที่อยู่ที่ราว 1 แสนล้านบาท คิดเป็นการลดลงถึง 38.53%
การหดตัวนี้มีปัจจัยหลักมาจากผู้พัฒนาโครงการรายใหญ่ หรือ “บิ๊กแบรนด์อสังหาริมทรัพย์” ที่มีสัดส่วนการเปิดตัวถึง 14,323 ยูนิต หรือ 83.71% ของมูลค่ารวม 63,947 ล้านบาท ขณะที่ผู้ประกอบการนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ มีส่วนแบ่งน้อยกว่าที่ 2,787 ยูนิต หรือ 16.29% ของมูลค่ารวม 6,416 ล้านบาท
เมื่อมองย้อนกลับไปในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา การเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่โดยเฉลี่ยต่อปีอยู่ที่ประมาณ 34,700 หน่วย การสรุปยอดเปิดตัวในปี 2568 ที่มีเพียง 17,110 ยูนิต จึงสะท้อนให้เห็นถึงภาวะตลาดที่หดตัวไปถึงครึ่งหนึ่งอย่างแท้จริง
แนวโน้มปี 2569: การปรับสมดุลและการเฟ้นหาโอกาสในตลาดคอนโดกรุงเทพฯ
สำหรับแนวโน้มในปี 2569 คาดการณ์ว่าภาพรวมของอุปทาน (Supply) คอนโดมิเนียมใหม่จะทรงตัวในระดับต่ำ โดยคาดว่าจะมีการเปิดตัวประมาณ 15,000 ยูนิต ซึ่งเป็นการลดลงต่อเนื่องอีก 12.33% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า มูลค่ารวมคาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 60,000 ล้านบาท
กลยุทธ์ของผู้พัฒนาโครงการจะเน้นการปรับลดจำนวนโครงการใหม่ เลื่อนการเปิดตัวออกไป และมุ่งเน้นไปที่โครงการขนาดกลางถึงเล็กในทำเลที่มีศักยภาพชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่งบริเวณแนวรถไฟฟ้า และย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) นอกจากนี้ ยังมีแนวโน้มที่จะเน้นการลงทุนในตลาดคอนโดมิเนียมและบ้านในเมืองท่องเที่ยวชั้นนำ โดยเฉพาะใน EEC (Eastern Economic Corridor) และ ภูเก็ต ซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพในการดึงดูดกำลังซื้อทั้งในและต่างประเทศ
สถานการณ์ปัจจุบันยังคงไม่ใช่ช่วงเวลาที่เหมาะสมที่สุดในการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ เนื่องจากกำลังซื้อทั้งจากลูกค้าชาวไทยและชาวต่างชาติยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว อย่างไรก็ตาม ปี 2569 มีแนวโน้มที่จะเข้าสู่ช่วงของการปรับสมดุลอย่างค่อยเป็นค่อยไป ภาพรวมตลาดจะไม่ใช่การฟื้นตัวแบบก้าวกระโดด แต่จะเป็นการฟื้นตัวในลักษณะของการประคองตัว โดยมีสัญญาณบวกบางประการเริ่มปรากฏชัดขึ้นในเชิงโครงสร้าง
การแข่งขันในตลาดระดับบน: โอกาสทองของนักลงทุนในคอนโดกรุงเทพฯ ระดับไฮเอนด์
แม้ว่าจำนวนโครงการใหม่โดยรวมจะลดลง แต่การแข่งขันในเซ็กเมนต์ระดับไฮเอนด์ (High-End) และลักเซอรี่ (Luxury) ในทำเลใจกลางเมืองคาดว่าจะดุเดือดอย่างยิ่ง ผู้พัฒนารายใหญ่จะเร่งเปิดตัวโครงการระดับเรือธง (Flagship Projects) ในทำเลหายาก อาทิ สุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร, และราชดำริ-ลุมพินี ริมแม่น้ำเจ้าพระยา เพื่อช่วงชิงกำลังซื้อของกลุ่ม High Net Worth (HNW) และ Ultra High Net Worth (UHNW) ที่มีอำนาจซื้อสูงและมีความต้องการที่อยู่อาศัยที่เป็นเลิศ
เทรนด์สำคัญที่จะได้เห็นในปี 2569 คือ การเปิดพรีเซลล์ (Pre-sale) โครงการที่กำหนดราคาขายเป็นทางการสูงถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับโครงการที่เป็น “Rare Item” ซึ่งมีจำนวนยูนิตจำกัดและตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพระดับ Prime CBD ซึ่งเป็นกลุ่ม “คอนโดขายขาด” ที่ผู้ซื้อต้องการเพื่อการลงทุนและเพื่อการอยู่อาศัย
“ได้เวลาเศรษฐีแผลงฤทธิ์” ในตลาดคอนโดกรุงเทพฯ
จากสถานการณ์ดังกล่าว สู่ข้อเสนอแนะเชิงกลยุทธ์สำหรับผู้ประกอบการและนักลงทุน โดยมอง 5 ประเด็นสำคัญที่เกี่ยวข้องกับ “คอนโดกรุงเทพฯ ราคาแพง” และโอกาสสำหรับ “เศรษฐีซื้อคอนโด”:
โอกาสจากคอนโดหรูใจกลางเมือง: ด้วยอุปทานใหม่ในทำเลซูเปอร์ไพรม์ (Super Prime Location) ที่มีจำกัด จึงเป็นโอกาสอันดีสำหรับผู้ที่มีที่ดินเดิมในมือ หรือสามารถจัดหาที่ดินศักยภาพสูง เพื่อพัฒนาโครงการระดับแฟลกชิปที่สามารถสร้างมูลค่าและภาพลักษณ์ระยะยาวได้
กำลังซื้อกลุ่ม High Net Worth และ Ultra High Net Worth: กลุ่มนี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงและสินทรัพย์ที่สามารถรักษามูลค่าได้ พวกเขามีความพร้อมที่จะจ่ายในราคา 8 แสนบาท ถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร สำหรับ “คอนโดหรูใจกลางเมือง” ที่ตอบโจทย์ความต้องการ
สร้าง New Price Benchmark: ต้นทุนที่ดินและการพัฒนาใน CBD สนับสนุนการตั้งราคาสูง ผลิตภัณฑ์ที่นำเสนอควรเน้นโครงการ “Rare Item”, “Low Density Condos” (โครงการที่มีจำนวนยูนิตน้อยต่อพื้นที่) และ “Branded Residences” (คอนโดที่ร่วมกับแบรนด์โรงแรมหรือดีไซเนอร์ระดับโลก) เพื่อสร้างมาตรฐานราคาใหม่
การแข่งขันด้านคุณภาพ มิใช่ปริมาณ: ผู้พัฒนาควรเน้นการออกแบบที่โดดเด่น, บริการหลังการขายที่เป็นเลิศ, และประสบการณ์การอยู่อาศัยที่เหนือระดับ เพื่อลดแรงกดดันจากการแข่งขันด้านราคา และสร้างความแตกต่างที่ชัดเจน
โอกาสจากตลาดเช่าในเมือง: กลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ, ผู้บริหารระดับสูง, และ Expatriates ยังคงมีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงในเมืองอย่างต่อเนื่อง โครงการที่สามารถรองรับทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุน (Investment Condos) จะช่วยกระจายความเสี่ยง และทำเลใกล้ CBD กับแนวรถไฟฟ้าหลักยังคงมีความต้องการสูง
ความท้าทายที่ต้องเผชิญ: ปัจจัยฉุดรั้งตลาดคอนโดกรุงเทพฯ
แม้จะมีโอกาสในตลาดบน แต่ผู้ประกอบการและนักลงทุนยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายที่สำคัญในปี 2569 อีก 5 ด้าน:
การฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่ไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในตลาดกลางและล่างยังคงเปราะบาง ส่งผลให้การตัดสินใจซื้อใช้เวลานานขึ้น กระทบต่ออัตราการขายและความเร็วในการดูดซับอุปทานในตลาดโดยรวม
ภาคการเงินที่เข้มงวด: การพิจารณาสินเชื่อยังคงเป็นปัจจัยสำคัญ ผู้ซื้อบางกลุ่มอาจเข้าถึงสินเชื่อได้ยาก ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อยอดโอนกรรมสิทธิ์และกระแสเงินสดของโครงการ
ต้นทุนการพัฒนาที่สูง: ราคาที่ดินในใจกลางเมืองยังคงอยู่ในระดับสูง ขณะที่ต้นทุนการก่อสร้าง วัสดุ และค่าแรงยังไม่ลดลง เป็นปัจจัยที่กดดันอัตรากำไรของโครงการ
ความไม่แน่นอนจากการเมือง: การเปลี่ยนแปลงทางการเมือง อาจส่งผลต่อความชัดเจนของนโยบายเศรษฐกิจในระยะสั้น โดยเฉพาะมาตรการด้านอสังหาริมทรัพย์ ภาษี และสินเชื่อ ซึ่งอาจทำให้นักลงทุนบางกลุ่มชะลอการตัดสินใจ
การบริหารจังหวะการเปิดโครงการ: การเปิดตัวโครงการเร็วเกินไปอาจเผชิญกับตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัว ขณะที่การเปิดตัวช้าเกินไปอาจพลาดโอกาสในทำเลหายาก การบริหาร “Timing” ในการเปิดโครงการจึงเป็นเรื่องสำคัญอย่างยิ่ง
ข้อเสนอเชิงกลยุทธ์สำหรับตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ในปี 2569
เพื่อนำทางตลาดที่กำลังปรับตัวนี้ Colliers Thailand ขอเสนอข้อเสนอเชิงกลยุทธ์ ดังนี้:
เลือกสรรโครงการอย่างชาญฉลาด: มุ่งเน้นลงทุนในโครงการที่มีทำเลและกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน
เจาะตลาดบนและลักเซอรี่: ให้ความสำคัญกับกลุ่มลูกค้าที่มีดีมานด์ซื้อแท้จริง
ควบคุมขนาดและอัตราการลงทุน: บริหารจัดการขนาดโครงการและอัตราการลงทุนให้เหมาะสมกับสภาวะตลาด
บริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสด: นี่คือหัวใจสำคัญของการดำเนินธุรกิจในสภาวะตลาดปัจจุบัน
ติดตามนโยบายรัฐบาลและปรับกลยุทธ์: เตรียมพร้อมรับมือกับการเปลี่ยนแปลง และมีความยืดหยุ่นในการปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับสถานการณ์
สรุปแล้ว ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ในปี 2569 อาจเผชิญกับความท้าทาย แต่ก็เต็มไปด้วยโอกาสสำหรับผู้ประกอบการและนักลงทุนที่มีวิสัยทัศน์และวางแผนกลยุทธ์อย่างรอบคอบ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การมุ่งเน้นไปที่ตลาดระดับบนที่มีกำลังซื้อสูง การสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริง และการบริหารจัดการความเสี่ยงอย่างมืออาชีพ
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่มองเห็นโอกาสนี้ และต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการลงทุนใน “คอนโดกรุงเทพฯ” หรือต้องการสำรวจ “คอนโดราคาดี” ในทำเลศักยภาพ “ซื้อคอนโดกรุงเทพ” หรือแม้กระทั่งมองหา “คอนโดมือสองกรุงเทพ” ที่คุ้มค่า โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมกันก้าวข้ามความท้าทายและคว้าโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังพัฒนาอย่างไม่หยุดยั้ง.
