ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ: ถอดรหัสกำลังซื้อปี 2569 สู่โอกาสทองของนักลงทุนอสังหาฯ ตัวจริง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและพลวัตของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครมาอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงต้นปี 2569 ที่ข้อมูลเชิงลึกจาก “บิ๊กดาต้า” ชี้ให้เห็นภาพรวมที่น่าสนใจและกำลังจะก่อให้เกิดการปรับเปลี่ยนครั้งใหญ่ในกลยุทธ์การลงทุน การทำความเข้าใจถึงแนวโน้มกำลังซื้อคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569 และโอกาสที่ซ่อนอยู่ จึงเป็นสิ่งสำคัญยิ่งสำหรับผู้ที่ต้องการประสบความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ภาพรวมตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2568: สัญญาณเตือนจาก “Low Supply Cycle”
ปี 2568 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ได้ทิ้งร่องรอยที่ชัดเจนถึงภาวะ “Low Supply Cycle” ในตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ โดยข้อมูลจาก คุณภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด บ่งชี้ว่า มีการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่เพียง 40 โครงการ คิดเป็น 17,110 ยูนิต ซึ่งถือเป็นตัวเลขที่ต่ำที่สุดในรอบ 17 ปี หรือลดลงถึง -21.84% เมื่อเทียบกับปี 2567 มูลค่าโครงการรวมอยู่ที่ 70,368 ล้านบาท ลดลงถึง -38.53% เมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยในอดีตที่ราว 1 แสนล้านบาท
สิ่งที่น่าสังเกตคือ การเปิดตัวโครงการใหม่ส่วนใหญ่ยังคงเป็นฝีมือของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ หรือ “บิ๊กแบรนด์” ซึ่งคิดเป็น 83.71% ของจำนวนยูนิตทั้งหมด และ 63,947 ล้านบาทของมูลค่าโครงการ ในขณะที่ผู้พัฒนาที่อยู่นอกตลาดหลักทรัพย์ฯ มีสัดส่วนที่น้อยกว่าอย่างชัดเจน แสดงให้เห็นถึงการรวมศูนย์อำนาจการพัฒนาและการเปิดตัวโครงการในมือของผู้เล่นรายใหญ่
เมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ย 10 ปีที่ผ่านมา ซึ่งมีการเปิดตัวคอนโดใหม่เฉลี่ยปีละ 34,700 ยูนิต การเปิดตัวในปี 2568 ถือว่าลดลงกว่าครึ่งหนึ่ง สะท้อนให้เห็นถึงความระมัดระวังของผู้พัฒนาในการลงทุนท่ามกลางสภาวะตลาดที่กำลังซื้อยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่
แนวโน้มปี 2569: การทรงตัวของซัพพลาย และการปรับกลยุทธ์การลงทุนอสังหาริมทรัพย์
สำหรับปี 2569 คาดการณ์ว่าภาวะการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่จะยังคงอยู่ในระดับทรงตัว โดยมีแนวโน้มที่จะเปิดตัวประมาณ 15,000 ยูนิตเท่านั้น ลดลงอีก -12.33% เมื่อเทียบกับปี 2568 มูลค่าโครงการรวมคาดการณ์อยู่ที่ 60,000 ล้านบาท
กลยุทธ์การลงทุนของผู้พัฒนาจะเน้นไปที่การปรับลดจำนวนโครงการ การเลื่อนการเปิดตัวออกไป และการเฟ้นหาทำเลที่มีศักยภาพสูงอย่างชัดเจน โดยเฉพาะโครงการขนาดกลางถึงเล็กที่ตั้งอยู่ใกล้แนวรถไฟฟ้า และในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) นอกจากนี้ ตลาดคอนโดในเมืองท่องเที่ยวอย่าง “EEC” (Eastern Economic Corridor) และ “ภูเก็ต” ก็จะกลายเป็นจุดโฟกัสสำคัญ
ผมมองว่า สถานการณ์ปัจจุบันยังไม่ใช่ช่วงเวลาที่เหมาะสมสำหรับการเปิดตัวโครงการใหม่ในปริมาณมาก เนื่องจากกำลังซื้อทั้งจากลูกค้าต่างชาติและคนไทยยังคงชะลอตัว อย่างไรก็ตาม ปี 2569 จะเป็นปีแห่งการปรับสมดุลของตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ภาพรวมจะไม่ใช่การฟื้นตัวแบบก้าวกระโดด แต่เป็นการฟื้นตัวแบบ “ประคองตัว” ซึ่งมีสัญญาณบวกเชิงโครงสร้างเริ่มปรากฏขึ้นอย่างชัดเจน
การแข่งขันในตลาดคอนโดระดับบน: โอกาสสำหรับ “เศรษฐี” และ “นักลงทุนคอนโด High Net Worth”
แม้ว่าภาพรวมตลาดคอนโดกรุงเทพฯ จะยังคงชะลอตัว แต่ในเซ็กเมนต์ระดับไฮเอนด์และลักเซอรี่ ทำเลใจกลางเมือง จะมีการแข่งขันที่ดุเดือดอย่างยิ่ง ผู้พัฒนารายใหญ่จะเร่งเปิดตัวโครงการระดับ “เรือธง” ในทำเลที่หาได้ยากยิ่ง เช่น สุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร, ราชดำริ-ลุมพินี และริมแม่น้ำเจ้าพระยา เพื่อช่วงชิงกำลังซื้อจากกลุ่ม “High Net Worth” (HNW) และ “Ultra High Net Worth” (UHNW) ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีอำนาจซื้อสูงและไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจมากนัก
เทรนด์ที่น่าจับตาคือการเปิดพรีเซลโครงการที่อาจกำหนดราคาขายเป็นทางการสูงถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร โดยเฉพาะอย่างยิ่งในโครงการที่เป็น “Rare Item” มีจำนวนยูนิตจำกัด และตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพระดับ “Prime CBD” (Central Business District) ซึ่งเป็นที่ต้องการอย่างมาก
“เศรษฐีแผลงฤทธิ์”: โอกาสทองในการลงทุนคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569
สำหรับผู้ประกอบการและนักลงทุนที่มีวิสัยทัศน์ ผมเห็นโอกาส 5 ประการสำคัญในช่วงปี 2569 ที่จะสามารถ “แผลงฤทธิ์” ได้อย่างเต็มที่:
คอนโดหรูใจกลางเมือง: การที่ซัพพลายใหม่ในทำเล “ซูเปอร์ไพรม” (Super Prime) มีจำกัด ถือเป็นโอกาสอันดีสำหรับผู้ที่มีที่ดินรอการพัฒนา (Landbank) อยู่แล้ว หรือสามารถหาที่ดินศักยภาพสูงได้ การพัฒนาโครงการระดับ “แฟลกชิป” (Flagship) จะสามารถสร้างมูลค่าและภาพลักษณ์ที่ดีในระยะยาวได้
กำลังซื้อกลุ่ม High Net Worth และ Ultra High Net Worth: กลุ่มนี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงที่สะท้อนถึงสถานะและเป็น “สินทรัพย์เพื่อรักษามูลค่า” (Store of Value) อย่างแท้จริง พวกเขามีอำนาจซื้อ “คอนโดตารางเมตรละ 8 แสนถึง 1 ล้านบาท” ได้อย่างสบายๆ
การสร้าง “New Price Benchmark”: ต้นทุนที่ดินที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในย่าน CBD และต้นทุนการพัฒนาที่เพิ่มขึ้น สนับสนุนการตั้งราคาสูงขึ้น การนำเสนอ “Rare Item”, โครงการ “Low Density” (จำนวนยูนิตน้อยต่อพื้นที่) และ “Branded Residence” (คอนโดที่ร่วมกับแบรนด์โรงแรมระดับโลก) จะสามารถสร้าง “Price Benchmark” ใหม่ในตลาดได้
การแข่งขันด้านคุณภาพ มิใช่ปริมาณ: ในเมื่อซัพพลายมีจำกัด การแข่งขันจะมุ่งเน้นไปที่ “คุณภาพ” มากกว่า “ปริมาณ” ผู้พัฒนาต้องให้ความสำคัญกับการออกแบบที่โดดเด่น, บริการหลังการขายที่เหนือระดับ และประสบการณ์การอยู่อาศัยที่มอบความพิเศษให้กับลูกบ้าน ซึ่งจะช่วยลดแรงกดดันจากการแข่งขันด้านราคาได้อย่างมีนัยสำคัญ
โอกาสจากตลาดเช่าในเมือง: ตลาดเช่าในกรุงเทพฯ ยังคงมีความต้องการสูงจากลูกค้าชาวต่างชาติ, ผู้บริหารระดับสูง และ “Expats” (ชาวต่างชาติที่ทำงานในประเทศ) โครงการที่สามารถตอบโจทย์ทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุน (Investment Property) จะช่วยกระจายความเสี่ยงได้ ทำเลที่ตั้งใกล้ CBD และแนวรถไฟฟ้าหลักยังคงมีความต้องการเช่าที่ต่อเนื่อง
ความท้าทายที่ต้องเผชิญ: การลงทุนคอนโดปี 2569 ท่ามกลางเศรษฐกิจที่ไม่แน่นอน
อย่างไรก็ตาม การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 ก็ยังมีความท้าทายที่ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ 5 ประการ:
การฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่ไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในตลาดระดับกลางถึงล่างยังคงเปราะบาง การตัดสินใจซื้อใช้เวลานานขึ้น ส่งผลต่อ “อัตราการขาย” (Absorption Rate) และความเร็วในการดูดซับซัพพลายในตลาด
ภาคการเงินที่เข้มงวด: การพิจารณาสินเชื่อยังคงเป็นประเด็นสำคัญ ผู้ซื้อบางกลุ่มอาจเข้าถึงสินเชื่อได้ยาก ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อ “ยอดโอน” (Transfer Value) และ “กระแสเงินสด” (Cash Flow) ของโครงการ
ต้นทุนการพัฒนาที่สูง: ราคาที่ดินในย่าน CBD ยังคงทรงตัวในระดับสูง ต้นทุนการก่อสร้าง, วัสดุ และค่าแรง ยังไม่มีแนวโน้มลดลง สิ่งเหล่านี้จะเป็นแรงกดดันต่อ “อัตรากำไร” (Profit Margin) ของโครงการ
ความไม่แน่นอนจากการเปลี่ยนรัฐบาล: การเลือกตั้งในช่วงต้นปี 2569 อาจส่งผลต่อความชัดเจนของนโยบายเศรษฐกิจในระยะสั้น เราต้องติดตามมาตรการด้านอสังหาริมทรัพย์, ภาษี และสินเชื่ออย่างใกล้ชิด ความไม่แน่นอนนี้อาจชะลอการตัดสินใจลงทุนของผู้ซื้อและนักลงทุนบางกลุ่ม
การบริหารจังหวะการเปิดโครงการ (Timing): การเปิดตัวโครงการเร็วเกินไปอาจเผชิญกับตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัว ในขณะที่การเปิดตัวช้าเกินไปอาจพลาดโอกาสในทำเลหายาก การบริหาร “Timing” จึงเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งยวด
กลยุทธ์เชิงรุกสำหรับการลงทุนคอนโดกรุงเทพฯ ในปี 2569
จากข้อมูลเชิงลึกและแนวโน้มตลาด ผมขอเสนอแนะกลยุทธ์เชิงรุกสำหรับการลงทุน “คอนโดกรุงเทพฯ” ในปี 2569 ดังนี้:
เลือกทำเลและกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน: มุ่งเน้นการลงทุนเฉพาะโครงการที่มี “ทำเลศักยภาพ” และ “กลุ่มเป้าหมาย” ที่แน่นอน ไม่กระจายการลงทุนไปในวงกว้าง
เจาะตลาดบนและลักเซอรี่: มุ่งเน้นตลาด “บน” และ “ลักเซอรี่” ซึ่งมี “ดีมานด์ซื้อแท้จริง” (Genuine Demand) ไม่ใช่อุปสงค์ที่เกิดจากการเก็งกำไร
ควบคุมขนาดโครงการและอัตราการลงทุน: บริหารจัดการ “ขนาดโครงการ” และ “อัตราการลงทุน” อย่างรอบคอบ เพื่อลดความเสี่ยงและเพิ่มประสิทธิภาพในการบริหารจัดการ
บริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสด: “สภาพคล่อง” และ “กระแสเงินสด” คือหัวใจหลักในการอยู่รอดและเติบโตในตลาดที่ผันผวนเช่นนี้
ติดตามนโยบายรัฐบาลอย่างใกล้ชิด: พร้อมปรับกลยุทธ์อย่างยืดหยุ่นตามสถานการณ์และนโยบายของรัฐบาลใหม่ เพื่อคว้าโอกาสและหลีกเลี่ยงความเสี่ยง
การลงทุนในตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569 นี้ ต้องการความเข้าใจอย่างลึกซึ้งถึงพลวัตของตลาด, การวิเคราะห์กำลังซื้อ และการมองเห็นโอกาสที่ซ่อนอยู่ท่ามกลางความท้าทาย หากท่านเป็นนักลงทุนที่มองหาโอกาสทองในตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับบน นี่คือจังหวะที่คุณจะได้แสดงฝีมืออย่างแท้จริง
หากท่านต้องการทราบข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม หรือปรึกษาแนวทางการลงทุนคอนโดกรุงเทพฯ ที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบัน โปรดติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมกันวางแผนสู่ความสำเร็จในอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 นี้
