ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ: การปรับตัวสู่ยุคใหม่ในปี 2569 และโอกาสสำหรับนักลงทุนระดับสูง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครมาหลายยุคหลายสมัย แต่สถานการณ์ในปี 2569 นี้ มีความน่าสนใจเป็นพิเศษ ซึ่งผมขอสรุปและวิเคราะห์เจาะลึกถึงแนวโน้มและโอกาสที่อาจมองข้ามไปไม่ได้
ภาพรวมตลาดคอนโดกรุงเทพฯ: ตัวเลขที่สะท้อนความท้าทาย
เมื่อต้นปี 2569 ข้อมูลเชิงลึกจาก “ภัทรชัย ทวีวงศ์” ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด ได้นำเสนอภาพรวมของตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ในปี 2568 ที่ผ่านมา ซึ่งถือเป็นสัญญาณที่ชัดเจนของการปรับตัวอย่างมีนัยสำคัญ
อุปทานใหม่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ: ในปี 2568 มีการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่เพียง 40 โครงการ คิดเป็น 17,110 ยูนิต ซึ่งถือเป็นระดับต่ำสุดในรอบ 17 ปี โดยลดลงถึง 21.84% เมื่อเทียบกับปี 2567 มูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่รวมอยู่ที่ 70,368 ล้านบาท ลดลงถึง 38.53% จากค่าเฉลี่ยที่ราว 100,000 ล้านบาท
ผู้เล่นหลักยังคงเป็นแบรนด์ใหญ่: โครงการคอนโดมิเนียมใหม่ส่วนใหญ่ยังคงมาจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ (บิ๊กแบรนด์) คิดเป็น 83.71% ของจำนวนยูนิตทั้งหมด หรือ 14,323 ยูนิต ด้วยมูลค่ารวม 63,947 ล้านบาท ขณะที่บริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ มีสัดส่วนเพียง 16.29% หรือ 2,787 ยูนิต มูลค่า 6,416 ล้านบาท
ตลาดหดตัวกว่าครึ่ง: เมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ย 10 ปีที่ผ่านมา ซึ่งมีการเปิดขายคอนโดมิเนียมใหม่เฉลี่ยปีละ 34,700 ยูนิต (รวม 347,650 ยูนิตในช่วง 10 ปี) การเปิดตัวใหม่ในปี 2568 ถือว่าตลาดหดตัวลงเกือบครึ่งหนึ่ง
แนวโน้มปี 2569: การปรับสมดุลและการเน้นยุทธศาสตร์ที่เฉียบคม
สำหรับปี 2569 คาดการณ์ว่าตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ จะยังคงเผชิญกับความท้าทาย แต่ก็มีสัญญาณของการปรับตัวเพื่อเข้าสู่ช่วงของการฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป
อุปทานใหม่ทรงตัวในระดับต่ำ: คาดการณ์ว่าจะมีซัพพลายคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ราว 15,000 ยูนิต ลดลงต่อเนื่องอีก 12.33% มูลค่ารวมประมาณ 60,000 ล้านบาท ผู้พัฒนาจะปรับกลยุทธ์โดยลดจำนวนโครงการและเลื่อนการเปิดตัวออกไป
ทำเลเน้นยุทธศาสตร์: การพัฒนาโครงการใหม่มีแนวโน้มกระจุกตัวอยู่ในโครงการขนาดกลาง-เล็ก โดยเน้นทำเลที่มีศักยภาพชัดเจน เช่น แนวรถไฟฟ้า และย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) นอกจากนี้ ยังมีแนวโน้มการลงทุนในคอนโดมิเนียมในเมืองท่องเที่ยว โดยเฉพาะพื้นที่ EEC (Eastern Economic Corridor) และ ภูเก็ต
กำลังซื้อยังอ่อนแรง: สภาวะปัจจุบันยังไม่ใช่ช่วงเวลาที่เหมาะสมที่สุดในการเปิดตัวคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ เนื่องจากกำลังซื้อทั้งจากลูกค้าชาวไทยและต่างชาติยังคงชะลอตัว ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ในปี 2569 มีแนวโน้มที่จะเข้าสู่ช่วงของการปรับสมดุลอย่างค่อยเป็นค่อยไป ภาพรวมตลาดจึงไม่น่าจะเห็นการฟื้นตัวแบบก้าวกระโดด แต่เป็นการฟื้นตัวแบบประคองตัว
สงครามชิงชัยตลาดบน: แม้จำนวนโครงการใหม่จะจำกัด แต่จะมีการแข่งขันที่ดุเดือดอย่างยิ่งในเซ็กเมนต์ระดับ ไฮเอนด์ (High-end) และ ลักเซอรี่ (Luxury) ในทำเลใจกลางเมือง ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่จะเร่งเปิดตัวโครงการระดับเรือธงในทำเลหายาก อาทิ สุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร, ราชดำริ-ลุมพินี และริมแม่น้ำเจ้าพระยา เพื่อช่วงชิงกำลังซื้อของกลุ่ม High Net Worth (HNW) และ Ultra High Net Worth (UHNW) ที่ยังมีอำนาจซื้อสูง
การเกิดขึ้นของ “New Price Benchmark” ในตลาดคอนโดกรุงเทพฯ
หนึ่งในเทรนด์ที่น่าจับตาอย่างยิ่งคือ การเกิดขึ้นของ “New Price Benchmark” หรือการกำหนดระดับราคาขายใหม่ ซึ่งอาจเห็นราคาขายอย่างเป็นทางการในระดับ 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร โดยเฉพาะอย่างยิ่งในโครงการที่เป็น Rare Item มียูนิตจำนวนจำกัด และตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพระดับ Prime CBD การเกิดขึ้นของราคาดังกล่าว สะท้อนให้เห็นถึงปัจจัยหลายประการ ทั้งต้นทุนที่ดินที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในทำเลทอง การเพิ่มขึ้นของต้นทุนการพัฒนาโครงการ รวมถึงการให้ความสำคัญกับ “Value Proposition” ที่เหนือกว่าของโครงการระดับลักเซอรี่
“ได้เวลาเศรษฐีแผลงฤทธิ์”: โอกาสทองสำหรับนักลงทุนระดับสูง
สถานการณ์ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ในปัจจุบันและแนวโน้มปี 2569 เปิดโอกาสให้กลุ่มนักลงทุนที่มีกำลังซื้อสูง หรือที่เรียกว่า “เศรษฐี” ได้เข้ามามีบทบาทสำคัญ
คอนโดหรูใจกลางเมืองคือโอกาส: ด้วยอุปทานใหม่ในทำเลซูเปอร์ไพรม์ที่จำกัด โครงการคอนโดมิเนียมหรูใจกลางเมืองจึงเป็นโอกาสที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่มีที่ดินเก่าอยู่ในมือ หรือสามารถจัดหาที่ดินศักยภาพสูงเพื่อพัฒนาโครงการระดับ แฟลกชิป (Flagship) ที่สามารถสร้างมูลค่าและภาพลักษณ์ในระยะยาวได้
กำลังซื้อกลุ่ม HNW และ UHNW คือเป้าหมาย: กลุ่ม High Net Worth และ Ultra High Net Worth มีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงที่เป็นสินทรัพย์เพื่อรักษามูลค่า (Store of Value) พวกเขามีกำลังซื้อที่พร้อมจะจับจ่ายในระดับราคา 8 แสนถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร
สร้าง New Price Benchmark: ต้นทุนที่ดินและการพัฒนาใน CBD (Central Business District) สนับสนุนการตั้งราคาสูง ผลิตภัณฑ์ที่นำเสนอควรเน้นความเป็น Rare Item, Low Density (มีความหนาแน่นต่ำ) และ Branded Residence (โครงการภายใต้แบรนด์ระดับโลก) เพื่อสร้างมูลค่าที่แตกต่าง
แข่งขันด้วยคุณภาพ ไม่ใช่ปริมาณ: ผู้พัฒนาควรเน้นการออกแบบที่โดดเด่น, บริการหลังการขายที่เป็นเลิศ, และประสบการณ์การอยู่อาศัยที่เหนือระดับ (Exceptional Living Experience) เพื่อลดแรงกดดันจากการแข่งขันด้านราคา
โอกาสจากตลาดเช่า: ความต้องการเช่าในเมืองยังคงสูงจากลูกค้าชาวต่างชาติ, ผู้บริหารระดับสูง, และ Expatriates (Expats) โครงการที่สามารถรองรับทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุน (Investment Property) จะช่วยกระจายความเสี่ยงได้ ทำเลใกล้ CBD และแนวรถไฟฟ้าหลักยังคงเป็นที่ต้องการ
ความท้าทายที่ต้องเผชิญในปี 2569
แม้จะมีโอกาส แต่ผู้ประกอบการและนักลงทุนก็ยังต้องเผชิญกับความท้าทายหลายประการในปี 2569
การฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่ไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในตลาดกลางและตลาดล่างยังคงเปราะบาง การตัดสินใจซื้อใช้เวลานานขึ้น ส่งผลกระทบต่ออัตราการขายและความเร็วในการดูดซับอุปทานในตลาด
ภาคการเงินที่ยังเข้มงวด: การพิจารณาสินเชื่อยังคงมีความเข้มงวด ทำให้ผู้ซื้อบางกลุ่มเข้าถึงสินเชื่อได้ยาก ซึ่งส่งผลกระทบต่อยอดโอนกรรมสิทธิ์และกระแสเงินสดของโครงการ
ต้นทุนการพัฒนาที่อยู่ในระดับสูง: ราคาที่ดินในทำเลใจกลางเมืองยังคงทรงตัวในระดับสูง ประกอบกับต้นทุนการก่อสร้าง วัสดุ และค่าแรงที่ยังไม่ลดลง เป็นปัจจัยกดดันอัตรากำไรของโครงการ
ความไม่แน่นอนทางการเมือง: การเปลี่ยนผ่านทางการเมืองและนโยบายเศรษฐกิจที่อาจยังไม่ชัดเจนในระยะสั้น อาจส่งผลต่อความเชื่อมั่นของนักลงทุนและผู้ซื้อบางกลุ่ม
การบริหารจังหวะการเปิดโครงการ: การเปิดโครงการเร็วเกินไปอาจเผชิญกับตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัว ในขณะที่การเปิดช้าเกินไปอาจพลาดโอกาสในทำเลหายาก การบริหาร Timing จึงมีความสำคัญอย่างยิ่ง
กลยุทธ์เชิงรุกเพื่อความสำเร็จในตลาดคอนโดกรุงเทพฯ
จากมุมมองของคอลลิเออร์ส ประเทศไทย เรามีข้อเสนอแนะเชิงกลยุทธ์ดังนี้:
เลือกทำเลและกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน: มุ่งเน้นเฉพาะโครงการที่มีทำเลที่ตั้งโดดเด่นและมีกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน
เน้นตลาดบนและลักเซอรี่: เจาะกลุ่มตลาดที่มีกำลังซื้อสูงและมีความต้องการซื้อแท้จริง (Genuine Demand)
ควบคุมขนาดโครงการและอัตราการลงทุน: บริหารจัดการขนาดของโครงการและอัตราการลงทุนให้เหมาะสมกับสภาวะตลาด
บริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสด: การบริหารจัดการสภาพคล่องและกระแสเงินสดให้แข็งแกร่งคือกุญแจสำคัญ
ติดตามนโยบายรัฐบาลอย่างใกล้ชิด: พร้อมปรับกลยุทธ์ให้ยืดหยุ่นตามการเปลี่ยนแปลงของนโยบายและทิศทางเศรษฐกิจ
สำหรับนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ปี 2569 นี้ ถือเป็นปีแห่งการปรับตัวที่น่าจับตา แต่ก็เต็มไปด้วยโอกาสสำหรับผู้ที่มีวิสัยทัศน์และกลยุทธ์ที่เฉียบคม หากคุณกำลังพิจารณาถึงการลงทุนที่คุ้มค่าและมีความยั่งยืนในตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับ คอนโดราคาล้านบาทต่อตรม., การลงทุนคอนโดกรุงเทพฯ 2569, หรือ อสังหาริมทรัพย์หรูสุขุมวิท โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมกันค้นหาและคว้าโอกาสที่ดีที่สุดสำหรับพอร์ตการลงทุนของคุณ.
