ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569: ท่ามกลางความท้าทาย โอกาสใหม่สำหรับผู้มีกำลังซื้อสูง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าติดตามพลวัตของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครมาโดยตลอด และปี 2569 นี้ กำลังจะกลายเป็นปีที่สะท้อนถึงการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญ จากข้อมูลเชิงลึกที่รวบรวมมา สถิติการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในปี 2568 ที่ผ่านมา ถือเป็นปรากฏการณ์ที่น่าจับตาอย่างยิ่ง ตัวเลขการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ สะท้อนถึงภาวะ “Low Supply Cycle” ที่เราไม่ค่อยได้เห็นมานานถึง 17 ปี
ภาพรวมตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2568: สัญญาณเตือนจากภาวะอุปทานที่หดตัว
ข้อมูลจาก “ภัทรชัย ทวีวงศ์” ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด ชี้ให้เห็นภาพที่ชัดเจนในปี 2568 มีการเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่เพียง 40 โครงการ รวม 17,110 ยูนิต ซึ่งลดลงถึง 21.84% เมื่อเทียบกับปี 2567 มูลค่ารวมของโครงการใหม่เหล่านี้ อยู่ที่ประมาณ 70,368 ล้านบาท เทียบกับค่าเฉลี่ยในอดีตที่มักจะแตะระดับแสนล้านบาท ถือเป็นการหดตัวถึง 38.53% กลุ่มผู้พัฒนาหลักยังคงเป็นผู้เล่นรายใหญ่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งคิดเป็นสัดส่วน 83.71% ของยูนิตทั้งหมด โดยมีมูลค่ารวม 63,947 ล้านบาท ในขณะที่บริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ มีสัดส่วน 16.29% มูลค่ารวม 6,416 ล้านบาท
เมื่อพิจารณาในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ มีการเปิดขายใหม่เฉลี่ยปีละประมาณ 34,700 หน่วย ตัวเลขการเปิดตัวในปี 2568 จึงถือเป็นการหดตัวลงครึ่งหนึ่ง ซึ่งบ่งชี้ถึงความท้าทายที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญ
แนวโน้มตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569: การปรับตัวสู่ภาวะสมดุลท่ามกลางความผันผวน
สำหรับปี 2569 ภาพรวมยังคงคาดการณ์ว่าจะมีซัพพลายเปิดขายใหม่ลดลงต่อเนื่อง โดยคาดการณ์ไว้ที่ประมาณ 15,000 ยูนิต หรือลดลงอีก 12.33% มูลค่ารวมอยู่ที่ประมาณ 60,000 ล้านบาท กลยุทธ์ของผู้พัฒนาจะเน้นไปที่การปรับลดจำนวนโครงการและการเลื่อนการเปิดตัวออกไป รวมถึงการเฟ้นหาทำเลศักยภาพสูงที่ชัดเจน เช่น แนวรถไฟฟ้า และย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) อย่างไรก็ตาม มีการกระจายตัวของโครงการขนาดกลางถึงเล็กมากขึ้น ขณะเดียวกัน การลงทุนในเมืองท่องเที่ยวอย่าง “EEC” และ “ภูเก็ต” ก็เป็นอีกจุดที่น่าจับตา
คุณภัทรชัย ยังให้มุมมองว่า สถานการณ์ปัจจุบันยังไม่ถือเป็นช่วงเวลาที่เหมาะสมที่สุดสำหรับการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ เนื่องจากกำลังซื้อทั้งจากชาวไทยและชาวต่างชาติยังคงชะลอตัว ตลาดห้องชุดในกรุงเทพฯ ปี 2569 มีแนวโน้มที่จะเข้าสู่ช่วงของการปรับสมดุลอย่างค่อยเป็นค่อยไป ซึ่งไม่ใช่การฟื้นตัวแบบก้าวกระโดด แต่เป็นการประคองตัว โดยมีสัญญาณบวกบางประการที่เริ่มปรากฏขึ้นในเชิงโครงสร้าง
เมื่อเศรษฐีแผลงฤทธิ์: โอกาสทองในตลาดคอนโดระดับบน
แม้ภาพรวมตลาดจะยังคงเผชิญความท้าทาย แต่ปี 2569 จะเป็นปีที่การแข่งขันในเซ็กเมนต์ระดับไฮเอนด์และลักเซอรี่ในทำเลใจกลางเมืองจะทวีความรุนแรงขึ้นอย่างมาก แม้จำนวนโครงการเปิดขายใหม่จะจำกัด แต่ผู้พัฒนารายใหญ่จะเร่งเปิดตัวโครงการระดับ “เรือธง” ในทำเลสุดพิเศษ อาทิ สุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร, ราชดำริ-ลุมพินี และพื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยา เพื่อช่วงชิงกำลังซื้อของกลุ่ม High Net Worth (HNW) และ Ultra High Net Worth (UHNW) ที่มีอำนาจซื้อสูงอย่างไม่จำกัด
เรากำลังจะได้เห็น “New Price Benchmark” ใหม่ในตลาด โดยเฉพาะโครงการที่เป็น “Rare Item” มีจำนวนยูนิตจำกัด และตั้งอยู่ในทำเล Prime CBD ราคาขายอาจแตะระดับ 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร ซึ่งถือเป็นเทรนด์สำคัญที่กำลังจะเกิดขึ้น
กลยุทธ์สำหรับผู้ประกอบการ: เจาะตลาดบน สร้างคุณค่าระยะยาว
จากแนวโน้มข้างต้น ผมขอเสนอแนวคิดเชิงกลยุทธ์สำหรับผู้ประกอบการ ดังนี้ครับ:
คว้าโอกาสคอนโดหรูใจกลางเมือง: ทำเลซูเปอร์ไพรม์ที่หาได้ยากยิ่ง เป็นโอกาสทองสำหรับผู้ที่มีที่ดินเดิมในมือ หรือสามารถจัดหาที่ดินศักยภาพสูง เพื่อพัฒนาโครงการระดับ “แฟลกชิป” ที่สามารถสร้างมูลค่าและภาพลักษณ์ที่ยั่งยืนได้ การลงทุนใน คอนโดกรุงเทพฯ ไฮเอนด์ จะเป็นกลยุทธ์ที่น่าสนใจ
เจาะกำลังซื้อกลุ่ม High Net Worth และ Ultra High Net Worth: กลุ่มนี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูง และมองหา “สินทรัพย์เพื่อรักษามูลค่า” (Store of Value) พวกเขามีกำลังซื้อในระดับ 8 แสนถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตรสำหรับ คอนโดระดับลักเซอรี่ กรุงเทพฯ
สร้าง New Price Benchmark: ต้นทุนที่ดินและการพัฒนาใน CBD ที่สูง สนับสนุนการตั้งราคาสูงขึ้น การนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่เป็น “Rare Item”, “Low Density” หรือ “Branded Residence” จะตอบโจทย์ความต้องการของตลาดบน
แข่งขันด้านคุณภาพ ไม่ใช่ปริมาณ: เน้นการออกแบบที่โดดเด่น, บริการหลังการขายที่เป็นเลิศ, และประสบการณ์การอยู่อาศัยที่เหนือระดับ เพื่อลดแรงกดดันจากการแข่งขันด้านราคา
มองหาโอกาสจากตลาดเช่า: กลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ, ผู้บริหารระดับสูง, และ “Expat” ในเมือง ยังมีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูง โครงการที่สามารถรองรับทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุน (Investment Property) จะช่วยกระจายความเสี่ยงได้ดี โดยเฉพาะทำเลใกล้ CBD และแนวรถไฟฟ้าหลัก
ความท้าทายที่ต้องเผชิญ: การฟื้นตัวที่ไม่ทั่วถึงและปัจจัยมหภาค
อย่างไรก็ตาม ปี 2569 ยังคงมีความท้าทายที่ผู้ประกอบการต้องตระหนักถึง 5 ประการหลัก:
การฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่ไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในกลุ่มตลาดกลางและล่างยังคงเปราะบาง ทำให้ระยะเวลาในการตัดสินใจซื้อนานขึ้น ส่งผลกระทบต่ออัตราการขายและความเร็วในการดูดซับซัพพลาย
ภาคการเงินที่เข้มงวด: สถาบันการเงินยังคงพิจารณาสินเชื่ออย่างรอบคอบ ทำให้ผู้ซื้อบางกลุ่มเข้าถึงสินเชื่อได้ยาก ซึ่งกระทบต่อยอดโอนและกระแสเงินสดของโครงการ
ต้นทุนการพัฒนาที่สูง: ราคาที่ดินใน CBD ยังคงอยู่ในระดับสูง ต้นทุนการก่อสร้าง วัสดุ และค่าแรง ยังคงเป็นแรงกดดันต่ออัตรากำไรของโครงการ
ความไม่แน่นอนทางการเมือง: การเปลี่ยนรัฐบาลและการกำหนดนโยบายเศรษฐกิจในระยะสั้น อาจส่งผลต่อความชัดเจนของมาตรการด้านอสังหาริมทรัพย์ ภาษี และสินเชื่อ ซึ่งอาจชะลอการตัดสินใจลงทุนของผู้ซื้อและนักลงทุนบางกลุ่ม
การบริหารจังหวะการเปิดโครงการ: การเปิดตัวเร็วเกินไปอาจเผชิญตลาดที่ยังไม่ฟื้น ในขณะที่การเปิดตัวช้าเกินไปอาจพลาดโอกาสในทำเลหายาก การบริหาร “Timing” จึงเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง
กลยุทธ์เชิงรุกสำหรับปี 2569
จากข้อมูลและการวิเคราะห์เชิงลึก คอลลิเออร์ส ประเทศไทย ได้เสนอแนะกลยุทธ์เชิงรุกสำหรับผู้ประกอบการ ดังนี้:
เลือกสรรโครงการที่มีศักยภาพ: มุ่งเน้นลงทุนเฉพาะโครงการที่มีทำเลที่ตั้งและกลุ่มเป้าหมายชัดเจน
โฟกัสตลาดบน: ให้ความสำคัญกับตลาดระดับบนและลักเซอรี่ ซึ่งมีความต้องการซื้อที่แท้จริง (Genuine Demand)
ควบคุมขนาดโครงการ: บริหารขนาดโครงการและอัตราการลงทุนอย่างรอบคอบ เพื่อลดความเสี่ยง
บริหารสภาพคล่อง: การบริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสด เป็นหัวใจหลักในการดำเนินธุรกิจ
ติดตามนโยบายรัฐบาล: เฝ้าติดตามนโยบายของรัฐบาลใหม่อย่างใกล้ชิด และพร้อมปรับกลยุทธ์ให้มีความยืดหยุ่น
ปี 2569 นี้ แม้ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ จะเผชิญกับความท้าทาย แต่ก็เป็นโอกาสอันดีสำหรับผู้ที่มีวิสัยทัศน์และเข้าใจพลวัตของตลาด โดยเฉพาะกลุ่มทุนที่มีกำลังซื้อสูง สำหรับผู้ประกอบการ การปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับความเปลี่ยนแปลง และการมุ่งเน้นสร้างคุณค่าที่เหนือกว่า จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จในยุคแห่งการเปลี่ยนแปลงนี้
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ที่มีศักยภาพ หรือต้องการคำแนะนำเชิงลึกเพื่อประกอบการตัดสินใจ โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมกันวางแผนเส้นทางสู่ความสำเร็จของคุณในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังเปลี่ยนแปลงนี้
