เจาะลึกตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569: ยุคทองของผู้ซื้อกำลังซื้อสูง และกลยุทธ์ใหม่ของผู้ประกอบการ
บทวิเคราะห์จากมุมมองผู้เชี่ยวชาญ 10 ปีในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและความผันผวนของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในมหานครที่พลวัตสูงอย่างกรุงเทพมหานคร สำหรับต้นปี 2569 นี้ มีข้อมูลเชิงลึกที่น่าสนใจอย่างยิ่งจากรายงานล่าสุดเกี่ยวกับ ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมที่ค่อนข้างท้าทาย แต่ขณะเดียวกันก็แฝงไว้ด้วยโอกาสทองสำหรับกลุ่มผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อสูง และเป็นบทพิสูจน์ถึงความจำเป็นในการปรับกลยุทธ์ของผู้ประกอบการอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
ภาพรวมตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2568: สัญญาณเตือนจากอุปทานที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
ข้อมูลจาก Colliers Thailand ชี้ให้เห็นว่า ปี 2568 ที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ เผชิญกับภาวะอุปทานที่ลดลงอย่างมาก โดยมีการเปิดตัวโครงการใหม่เพียง 40 โครงการ คิดเป็น 17,110 ยูนิตเท่านั้น ซึ่งถือเป็นสถิติ Low Supply Cycle ที่ต่ำที่สุดในรอบ 17 ปี หรือลดลงถึง 21.84% เมื่อเทียบกับปี 2567 มูลค่ารวมของโครงการใหม่ที่เปิดตัวอยู่ที่ประมาณ 70,368 ล้านบาท ลดลงจากค่าเฉลี่ยในอดีตที่มักจะอยู่ที่ราว 1 แสนล้านบาท คิดเป็นการหดตัวถึง 38.53%
หากพิจารณาผู้เล่นหลักในตลาด จะพบว่าผู้ประกอบการรายใหญ่ที่เป็นที่รู้จักในวงการอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นกำลังสำคัญ โดยคิดเป็นสัดส่วน 83.71% ของยูนิตที่เปิดตัวทั้งหมด หรือ 14,323 ยูนิต มูลค่ารวม 63,947 ล้านบาท ในขณะที่บริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ มีสัดส่วนที่น้อยกว่าคือ 16.29% หรือ 2,787 ยูนิต มูลค่า 6,416 ล้านบาท
เมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยตลอด 10 ปีที่ผ่านมา ซึ่งมีการเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่เฉลี่ยปีละประมาณ 34,700 หน่วย การเปิดตัวในปี 2568 นี้จึงเท่ากับว่าตลาดมีการหดตัวลงไปเกือบครึ่งหนึ่ง นี่เป็นสัญญาณที่ชัดเจนว่าผู้ประกอบการหลายรายเริ่มชะลอการลงทุน และระมัดระวังในการเพิ่มปริมาณอสังหาริมทรัพย์เข้าสู่ตลาด
แนวโน้มตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569: การปรับฐานสู่สมดุลและการแข่งขันในเซ็กเมนต์บน
สำหรับแนวโน้มในปี 2569 คาดการณ์ว่าสถานการณ์อุปทานใหม่จะยังคงทรงตัวในระดับต่ำ โดยคาดการณ์ว่าจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ประมาณ 15,000 ยูนิต ซึ่งลดลงอีก 12.33% จากปีก่อนหน้า มูลค่ารวมคาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 60,000 ล้านบาท กลยุทธ์หลักของผู้ประกอบการจะมุ่งเน้นไปที่การปรับลดจำนวนโครงการ การเลื่อนการเปิดตัวออกไป และการคัดสรรทำเลที่มีศักยภาพสูงอย่างจริงจัง โดยเฉพาะโครงการที่ตั้งอยู่ใกล้แนวรถไฟฟ้า และในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) นอกจากนี้ ยังมีแนวโน้มที่จะเห็นการกระจุกตัวของการลงทุนในทำเลเมืองท่องเที่ยวสำคัญ เช่น EEC (Eastern Economic Corridor) และ ภูเก็ต
อย่างไรก็ตาม สภาวะตลาดปัจจุบันยังไม่ใช่ช่วงเวลาที่เหมาะสมที่สุดสำหรับการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ เนื่องจากกำลังซื้อทั้งจากลูกค้าชาวไทยและชาวต่างชาติยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว ปี 2569 นี้ ตลาดห้องชุดกรุงเทพฯ มีแนวโน้มที่จะเข้าสู่ช่วงของการปรับสมดุลอย่างค่อยเป็นค่อยไป ภาพรวมตลาดจึงไม่น่าจะเป็นการฟื้นตัวแบบก้าวกระโดด แต่จะเป็นการฟื้นตัวในลักษณะประคองตัว แม้ว่าจะมีสัญญาณบวกบางประการเริ่มปรากฏขึ้นในเชิงโครงสร้าง
สิ่งที่น่าจับตาเป็นพิเศษในปี 2569 คือ การแข่งขันที่ดุเดือดในเซ็กเมนต์ระดับ ไฮเอนด์ (High-End) และ ลักเซอรี่ (Luxury) ในทำเลใจกลางเมือง แม้จำนวนโครงการเปิดขายใหม่จะมีจำกัด แต่ผู้พัฒนารายใหญ่จะเร่งเปิดตัวโครงการระดับเรือธง (Flagship Projects) ในทำเลทองที่หาได้ยากยิ่ง เช่น สุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร, ราชดำริ-ลุมพินี รวมถึงพื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยา เพื่อช่วงชิงกำลังซื้อของกลุ่ม High Net Worth Individuals (HNWI) และ Ultra High Net Worth Individuals (UHNWI) ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีอำนาจซื้อสูงและมีความต้องการสินทรัพย์ที่มีคุณภาพอย่างต่อเนื่อง
เทรนด์ที่สำคัญอีกประการหนึ่งคือ เราจะได้เห็นอีเวนต์เปิดพรีเซล (Pre-sale) ที่กำหนดราคาขายอย่างเป็นทางการสูงถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร โดยเฉพาะอย่างยิ่งในโครงการที่เป็น Rare Item มีจำนวนยูนิตจำกัด และตั้งอยู่บนทำเลศักยภาพระดับ Prime CBD
ได้เวลาเศรษฐีแผลงฤทธิ์: โอกาสทองของผู้ซื้อกำลังซื้อสูง
สำหรับผู้ประกอบการที่กำลังมองหาทิศทางในการดำเนินธุรกิจในปี 2569 นี้ ผมมี 5 ข้อเสนอแนะเชิงกลยุทธ์ที่พิจารณาจากสถานการณ์ตลาด ดังนี้ครับ:
โอกาสคอนโดหรูใจกลางเมือง: ด้วยอุปทานใหม่ในทำเลซูเปอร์ไพรม์ (Super Prime Locations) ที่มีจำกัด ทำให้เป็นโอกาสที่ดีสำหรับผู้ประกอบการที่มีที่ดินแปลงสวยในมืออยู่แล้ว หรือสามารถจัดหาแลนด์แบงก์ศักยภาพสูง เพื่อพัฒนาโครงการระดับแฟลกชิป (Flagship Projects) ที่สามารถสร้างมูลค่าและภาพลักษณ์ของแบรนด์ในระยะยาว
กำลังซื้อกลุ่ม High Net Worth และ Ultra High Net Worth: กลุ่มนี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงและสินทรัพย์ที่สามารถรักษามูลค่าได้ (Store of Value) พวกเขามีกำลังซื้อเพียงพอที่จะควักเงินจ่ายสำหรับคอนโดมิเนียมที่มีราคาตั้งแต่ 8 แสนบาทไปจนถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตรได้อย่างสบาย
โอกาสในการสร้าง New Price Benchmark: ต้นทุนที่ดินและการพัฒนาในย่าน CBD ที่อยู่ในระดับสูง สนับสนุนการตั้งราคาขายที่สูงขึ้น โปรดักต์ที่นำเสนอควรเน้นความเป็น Rare Item, Low Density Living และ Branded Residences เพื่อสะท้อนถึงความพิเศษและคุณค่าที่เหนือกว่า
การแข่งขันด้านคุณภาพ มากกว่าปริมาณ: ในภาวะที่ตลาดชะลอตัว การแข่งขันด้านราคาอาจไม่ใช่ทางออกที่ดีที่สุด ผู้ประกอบการควรมุ่งเน้นที่การยกระดับคุณภาพของโครงการ โดยให้ความสำคัญกับการออกแบบสถาปัตยกรรมที่โดดเด่น, บริการหลังการขายที่เป็นเลิศ, และประสบการณ์การอยู่อาศัยที่สร้างความประทับใจ เพื่อลดแรงกดดันจากการแข่งขันด้านราคา
โอกาสจากตลาดเช่าในเมือง: ความต้องการเช่าที่พักอาศัยในกรุงเทพฯ ยังคงมีอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะจากกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ, ผู้บริหารระดับสูง, และกลุ่ม Expatriates (Expats) โครงการที่ออกแบบมาเพื่อรองรับทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุน (Investment & Lifestyle Property) จะช่วยกระจายความเสี่ยงและสร้างผลตอบแทนที่น่าสนใจ ทำเลที่ตั้งใกล้ CBD และแนวรถไฟฟ้าหลักยังคงเป็นที่ต้องการอย่างต่อเนื่อง
ความท้าทายที่ต้องเผชิญ: เศรษฐกิจที่ฟื้นตัวไม่ทั่วถึงและปัจจัยภายนอก
แม้จะมีโอกาสในบางเซ็กเมนต์ แต่ปี 2569 ยังคงมีความท้าทายที่สำคัญที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญอยู่ 5 ประการ ดังนี้ครับ:
ภาพรวมเศรษฐกิจฟื้นตัวไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในตลาดระดับกลางและล่างยังคงเปราะบาง การตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคกลุ่มนี้จะใช้เวลานานขึ้น ซึ่งส่งผลโดยตรงต่ออัตราการขายและความเร็วในการดูดซับอุปทานในตลาด
ภาคการเงินเข้มงวด: สถาบันการเงินยังคงพิจารณาสินเชื่ออย่างเข้มงวด ทำให้ผู้ซื้อบางกลุ่มเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ยาก ซึ่งส่งผลกระทบต่อยอดการโอนกรรมสิทธิ์และกระแสเงินสดของโครงการ
ต้นทุนการพัฒนาอยู่ในระดับสูง: ราคาที่ดินในใจกลางเมืองยังคงทรงตัวในระดับสูง ประกอบกับต้นทุนการก่อสร้าง, วัสดุ, และค่าแรงที่ยังไม่ลดลง เป็นแรงกดดันสำคัญต่ออัตรากำไรของโครงการ
ความไม่แน่นอนทางการเมือง: การเปลี่ยนแปลงทางการเมืองที่อาจเกิดขึ้นในปี 2569 อาจส่งผลต่อความชัดเจนของนโยบายเศรษฐกิจในระยะสั้น ทำให้เกิดความไม่แน่นอนในการตัดสินใจลงทุนของผู้ซื้อและนักลงทุนบางกลุ่ม เราจำเป็นต้องติดตามมาตรการด้านอสังหาริมทรัพย์, ภาษี, และสินเชื่ออย่างใกล้ชิด
ความเสี่ยงด้านจังหวะเวลาในการเปิดโครงการ: การเปิดตัวโครงการเร็วเกินไปอาจทำให้เผชิญกับตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัว ขณะที่การเปิดตัวช้าเกินไปอาจพลาดโอกาสในทำเลหายาก การบริหารจัดการ Timing จึงเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งยวด
กลยุทธ์เชิงรุกสำหรับผู้ประกอบการ: การปรับตัวเพื่อความอยู่รอดและเติบโต
จากข้อมูลทั้งหมดนี้ Colliers Thailand ขอเสนอแนวทางเชิงกลยุทธ์สำหรับผู้ประกอบการในตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569 ดังนี้ครับ:
คัดสรรการลงทุนอย่างชาญฉลาด: เลือกลงทุนเฉพาะโครงการที่มีทำเลศักยภาพชัดเจน และมีกลุ่มเป้าหมายที่แน่นอน
เจาะตลาดบนและลักเซอรี่: มุ่งเน้นที่กลุ่มตลาดบนและลักเซอรี่ ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีความต้องการซื้อที่แท้จริง (Genuine Demand) และมีกำลังซื้อสูง
บริหารจัดการขนาดโครงการและต้นทุน: ควบคุมขนาดของโครงการและอัตราการลงทุนให้มีความรอบคอบ เพื่อลดความเสี่ยง
สภาพคล่องและกระแสเงินสดคือหัวใจหลัก: การบริหารจัดการสภาพคล่องและกระแสเงินสดให้มีประสิทธิภาพ ถือเป็นปัจจัยสำคัญยิ่งยวดสำหรับการดำเนินธุรกิจในภาวะเช่นนี้
ติดตามและปรับตัว: ติดตามนโยบายของรัฐบาลใหม่ๆ อย่างใกล้ชิด และพร้อมที่จะปรับเปลี่ยนกลยุทธ์การดำเนินงานให้มีความยืดหยุ่นตามสถานการณ์ของตลาด
ปี 2569 นี้ แม้จะมีความท้าทาย แต่ก็เป็นโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่มองเห็นโอกาสในการนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่มีคุณภาพ ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของตลาด และสามารถบริหารจัดการธุรกิจได้อย่างมีประสิทธิภาพ หากคุณคือผู้ประกอบการที่ต้องการเจาะลึกกลยุทธ์การลงทุนใน คอนโดกรุงเทพฯ หรือกำลังมองหา คอนโดหรู ราคาดี ในทำเลศักยภาพ อย่ารอช้า! การตัดสินใจที่ชาญฉลาดในวันนี้ คือรากฐานสู่ความสำเร็จในอนาคต ติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับคำปรึกษาและหาโอกาสที่ดีที่สุดสำหรับคุณ.
