ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ: วงจรซัพพลายต่ำ สู่ยุคทองของนักลงทุนรายใหญ่ในปี 2569
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ที่คลุกคลีอยู่ในวงการมาตลอดทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพมหานครมาหลายครั้ง และปี 2569 นี้ ช่างเป็นปีที่น่าจับตามองเป็นพิเศษ ด้วยข้อมูลเชิงลึกจาก “ภัทรชัย ทวีวงศ์” ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด ที่ชี้ให้เห็นถึงสัญญาณอันชัดเจนของ ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ที่กำลังเข้าสู่ช่วงเปลี่ยนผ่านครั้งสำคัญ
สรุปภาพรวมปี 2568: วงจรซัพพลายต่ำสุดในรอบ 17 ปี
ปี 2568 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นจุดต่ำสุดของวงจรการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในกรุงเทพฯ ตลอด 17 ปีที่ผ่านมา ด้วยจำนวนโครงการใหม่ที่เปิดตัวเพียง 40 โครงการ รวม 17,110 ยูนิต ลดลงถึง 21.84% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า มูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ จากค่าเฉลี่ยกว่า 1 แสนล้านบาท เหลือเพียง 70,368 ล้านบาท คิดเป็นการลดลงถึง 38.53%
ภาพรวมนี้สะท้อนให้เห็นถึงกลยุทธ์ของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ ที่เน้นการเปิดตัวโครงการอย่างระมัดระวัง โดยเฉพาะผู้เล่นหลักที่เป็นแบรนด์ใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ ซึ่งมีสัดส่วนถึง 83.71% ของยูนิตเปิดตัวใหม่ทั้งหมด สะท้อนให้เห็นถึงการให้ความสำคัญกับการบริหารความเสี่ยงและรักษาสภาพคล่องในช่วงเวลาที่ตลาดมีความไม่แน่นอนสูง
ตลอด 10 ปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ มีอัตราการเปิดตัวเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 34,700 ยูนิตต่อปี ดังนั้น ตัวเลขการเปิดตัวใหม่ในปี 2568 จึงเท่ากับว่าตลาดได้หดตัวลงถึงครึ่งหนึ่ง ซึ่งเป็นสัญญาณบ่งชี้ถึงการปรับตัวของผู้พัฒนาเพื่อรับมือกับกำลังซื้อที่ชะลอตัว
แนวโน้มปี 2569: การปรับสมดุลและการเกิดขึ้นของ “คอนโดมิเนียมไฮเอนด์”
สำหรับปี 2569 นี้ คาดการณ์ว่าจำนวนซัพพลายคอนโดมิเนียมใหม่จะยังคงทรงตัวในระดับต่ำ โดยคาดการณ์ว่าจะเปิดตัวใหม่เพียง 15,000 ยูนิต ลดลงอีก 12.33% มูลค่ารวมอยู่ที่ประมาณ 60,000 ล้านบาท กลยุทธ์ของผู้พัฒนาจะยังคงเน้นการปรับลดจำนวนโครงการ เลื่อนการเปิดตัวออกไป และกระจุกตัวอยู่ในโครงการขนาดกลางถึงเล็ก ในทำเลที่มีศักยภาพชัดเจน เช่น แนวรถไฟฟ้าสายหลัก และย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) นอกจากนี้ ยังมีแนวโน้มที่จะเห็นการลงทุนใน คอนโดกรุงเทพ และบ้านในเมืองท่องเที่ยวที่สำคัญอย่าง EEC และภูเก็ต
อย่างไรก็ตาม สิ่งที่น่าสนใจอย่างยิ่งในปี 2569 คือการแข่งขันที่ดุเดือดในกลุ่ม คอนโดระดับไฮเอนด์ และ คอนโดลักเซอรี่ ในทำเลใจกลางเมือง แม้จำนวนโครงการเปิดขายใหม่จะมีจำกัด แต่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่จะเร่งเปิดตัวโครงการระดับเรือธง (Flagship Projects) ในทำเลหายาก เช่น สุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร, ราชดำริ-ลุมพินี และริมแม่น้ำเจ้าพระยา เพื่อช่วงชิงกำลังซื้อจากกลุ่ม High Net Worth (HNW) และ Ultra High Net Worth (UHNW) ที่มีอำนาจซื้อสูงและยังคงมีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูง
เราจะได้เห็นปรากฏการณ์ใหม่ของการเปิดพรีเซลโครงการ ที่กำหนดราคาขายเป็นทางการสูงถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร โดยเฉพาะอย่างยิ่งในโครงการที่เป็น “Rare Item” มีจำนวนยูนิตจำกัด และตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพระดับ Prime CBD ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงการสร้าง ราคาคอนโดกรุงเทพ ใหม่ (New Price Benchmark) ที่สะท้อนมูลค่าที่แท้จริงของทำเลและคุณภาพของโครงการ
“ได้เวลาเศรษฐีแผลงฤทธิ์”: โอกาสทองสำหรับนักลงทุนรายใหญ่
สถานการณ์ ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพ ในปี 2569 นี้ เหมาะอย่างยิ่งสำหรับกลุ่มนักลงทุนที่มีกำลังซื้อสูง และผู้ที่มองหาโอกาสในการลงทุนในสินทรัพย์ที่มีมูลค่าเพิ่มในระยะยาว
โอกาสคอนโดหรูใจกลางเมือง: การที่ซัพพลายใหม่ในทำเลซูเปอร์ไพรมมีจำกัด เป็นโอกาสทองสำหรับผู้ประกอบการที่มีแลนด์แบงก์เก่าในมือ หรือสามารถจัดหาแลนด์แบงก์ศักยภาพสูง เพื่อพัฒนาโครงการระดับแฟลกชิปที่สามารถสร้างมูลค่าและภาพลักษณ์ให้กับแบรนด์ในระยะยาว การลงทุนใน คอนโดติดรถไฟฟ้า ที่มีระดับย่อมได้รับการตอบรับที่ดี
กำลังซื้อกลุ่ม HNW และ UHNW: กลุ่มนี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงและสินทรัพย์เพื่อรักษามูลค่า (Store of Value) พวกเขามีความพร้อมที่จะจ่ายเพื่อคอนโดมิเนียมที่มีราคาตั้งแต่ 8 แสนบาทถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร หากโครงการนั้นตอบโจทย์ในเรื่องของทำเล คุณภาพการก่อสร้าง การออกแบบ บริการ และประสบการณ์การอยู่อาศัย
การสร้าง New Price Benchmark: ต้นทุนที่ดินที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในทำเล CBD ประกอบกับการพัฒนาโครงการที่เน้นความพิเศษและความเป็นเอกลักษณ์ (Rare Item, Low Density, Branded Residence) ทำให้ผู้พัฒนาสามารถสร้าง “ราคาคอนโดกรุงเทพ” ใหม่ ที่สะท้อนมูลค่าที่แท้จริงของสินทรัพย์ระดับลักเซอรี่ได้อย่างมีนัยสำคัญ
การแข่งขันด้านคุณภาพ: แทนที่จะแข่งขันกันที่ปริมาณ ผู้พัฒนาจะมุ่งเน้นไปที่การสร้างความแตกต่างด้านคุณภาพ การออกแบบที่โดดเด่น การบริการหลังการขายที่เป็นเลิศ และการมอบประสบการณ์การอยู่อาศัยที่เหนือระดับ ซึ่งจะช่วยลดแรงกดดันจากการแข่งขันด้านราคาได้อย่างมีประสิทธิภาพ
โอกาสจากตลาดเช่าในเมือง: การฟื้นตัวของเศรษฐกิจและการเดินทางที่สะดวกสบายขึ้น จะส่งผลให้ความต้องการเช่าคอนโดมิเนียมในเมืองเพิ่มสูงขึ้น โดยเฉพาะจากกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ ผู้บริหารระดับสูง และกลุ่ม Expatriates (Expats) โครงการที่สามารถตอบโจทย์ทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุน (Investment Property) จะช่วยกระจายความเสี่ยงและสร้างผลตอบแทนที่น่าสนใจ
ความท้าทายที่ต้องเผชิญในปี 2569
แม้จะมีโอกาสที่สดใสสำหรับกลุ่มกำลังซื้อระดับบน แต่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายสำคัญหลายประการในปี 2569
การฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่ไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในตลาดกลางและล่างยังคงเปราะบาง ส่งผลให้การตัดสินใจซื้อใช้เวลานานขึ้น และอาจส่งผลกระทบต่ออัตราการขายและการดูดซับซัพพลายในตลาดโดยรวม
ภาคการเงินที่เข้มงวด: สถาบันการเงินยังคงพิจารณาสินเชื่ออย่างเข้มงวด ผู้ซื้อบางกลุ่มอาจเข้าถึงสินเชื่อได้ยาก ซึ่งอาจกระทบต่อยอดโอนกรรมสิทธิ์และกระแสเงินสดของโครงการ
ต้นทุนการพัฒนาที่ยังคงสูง: ราคาที่ดินในทำเล CBD ยังคงทรงตัวในระดับสูง ประกอบกับต้นทุนการก่อสร้าง วัสดุ และค่าแรงที่ยังไม่ลดลง เป็นปัจจัยกดดันอัตรากำไรของโครงการ
ความไม่แน่นอนจากการเปลี่ยนแปลงนโยบาย: การเปลี่ยนแปลงรัฐบาลและนโยบายเศรษฐกิจที่ยังไม่ชัดเจนในระยะสั้น อาจส่งผลต่อความเชื่อมั่นของนักลงทุน และการตัดสินใจลงทุนของผู้ซื้อบางกลุ่ม
การบริหารจังหวะการเปิดโครงการ: การเปิดตัวโครงการเร็วเกินไปอาจเผชิญกับตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัว ในขณะที่การเปิดตัวช้าเกินไปอาจพลาดโอกาสในทำเลทอง การบริหาร Timing จึงเป็นหัวใจสำคัญ
กลยุทธ์สู่ความสำเร็จในตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569
จากภาพรวมและความท้าทายที่กล่าวมา คอลลิเออร์ส ประเทศไทย ได้เสนอแนะกลยุทธ์เชิงรุกสำหรับผู้ประกอบการที่ต้องการประสบความสำเร็จใน ตลาดคอนโดกรุงเทพ ปี 2569 ดังนี้
เลือกทำเลและกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน: การลงทุนในโครงการที่มีทำเลศักยภาพสูงและเข้าใจความต้องการของกลุ่มเป้าหมายอย่างแท้จริง คือกุญแจสำคัญในการลดความเสี่ยง
เน้นตลาดบนและลักเซอรี่: มุ่งเน้นไปที่กลุ่มลูกค้าที่มีดีมานด์ซื้อแท้จริง และมีความพร้อมที่จะจ่ายในราคาที่สูงขึ้นสำหรับโครงการที่มีคุณภาพ
ควบคุมขนาดโครงการและอัตราการลงทุน: การบริหารจัดการขนาดของโครงการและการลงทุนอย่างรอบคอบ จะช่วยรักษาสภาพคล่องและลดความเสี่ยงจากการลงทุนที่มากเกินไป
บริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสด: ในสภาวะตลาดที่อ่อนไหว การบริหารจัดการสภาพคล่องและกระแสเงินสดให้แข็งแกร่ง คือหัวใจหลักของการอยู่รอดและเติบโต
ติดตามนโยบายรัฐบาลและปรับกลยุทธ์: การเฝ้าระวังและปรับตัวตามนโยบายของรัฐบาลใหม่ๆ อย่างยืดหยุ่น จะช่วยให้ผู้ประกอบการสามารถคว้าโอกาสและหลีกเลี่ยงความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นได้อย่างทันท่วงที
ปี 2569 นี้ จะเป็นปีที่พิสูจน์ความสามารถของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในการปรับตัว เข้าใจตลาด และสร้างสรรค์โครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของกลุ่มกำลังซื้อระดับบน ซึ่งกำลังมองหา คอนโดมิเนียมกรุงเทพ ที่ไม่ใช่แค่ที่อยู่อาศัย แต่เป็นสินทรัพย์ที่ทรงคุณค่าและเป็นเครื่องบ่งบอกถึงสถานะทางสังคม
หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสใน อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ หรือกำลังมองหา บ้านพร้อมอยู่กรุงเทพ ที่มีศักยภาพในปี 2569 นี้ การศึกษาข้อมูลเชิงลึกและการเลือกผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีความน่าเชื่อถือ คือก้าวแรกที่สำคัญที่สุดในการตัดสินใจลงทุนอย่างชาญฉลาด
หากคุณพร้อมที่จะก้าวเข้าสู่โอกาสทองของตลาดคอนโดมิเนียมระดับบนในปี 2569 นี้ การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อรับคำแนะนำที่ตรงจุดและเหมาะสมกับเป้าหมายการลงทุนของคุณ คือขั้นตอนต่อไปที่สำคัญที่สุด.
