ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ: ท่ามกลางความท้าทาย ศักยภาพเศรษฐีคือโอกาสทองปี 2569
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ การวิเคราะห์แนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ สำหรับปี 2569 นำมาซึ่งมุมมองที่น่าสนใจยิ่ง แม้ข้อมูล ณ วันที่ 1 มกราคม 2569 บ่งชี้ถึงภาวะชะลอตัวของอุปทานใหม่ ซึ่งสะท้อนถึงความท้าทายในเชิงกำลังซื้อที่กำลังปรับฐาน แต่กลับเป็นสัญญาณบ่งชี้โอกาสทองสำหรับกลุ่มทุนชั้นนำ และผู้ประกอบการที่เข้าใจพลวัตของตลาดอย่างลึกซึ้ง
ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ปี 2568: สถิติสะท้อนความจริง
ข้อมูลจาก “ภัทรชัย ทวีวงศ์” ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด แสดงภาพที่ชัดเจนของการเปลี่ยนแปลงในตลาด คอนโดกรุงเทพ 2568 โดยมีการเปิดตัวโครงการใหม่เพียง 40 โครงการ รวม 17,110 ยูนิต ถือเป็นระดับต่ำสุดในรอบ 17 ปี หรือ Low Supply Cycle ซึ่งลดลงถึง 21.84% เมื่อเทียบกับปี 2567 มูลค่าโครงการโดยรวมอยู่ที่ 70,368 ล้านบาท ลดลง 38.53% จากค่าเฉลี่ยที่ควรจะเป็นราว 1 แสนล้านบาท
ผู้เล่นหลักในตลาดปี 2568 คือกลุ่มแบรนด์อสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ ที่มีสัดส่วนมากถึง 83.71% ของยูนิตที่เปิดตัว (14,323 ยูนิต) คิดเป็นมูลค่า 63,947 ล้านบาท ขณะที่บริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ มีสัดส่วนเพียง 16.29% (2,787 ยูนิต) มูลค่า 6,416 ล้านบาท
หากพิจารณาในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา โดยเฉลี่ยมีการเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่ปีละประมาณ 34,700 ยูนิต รวมกว่า 347,650 ยูนิต การเปิดตัวในปี 2568 ที่มีเพียง 17,110 ยูนิต จึงเท่ากับว่าตลาดหดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ
แนวโน้มคอนโดกรุงเทพ 2569: ท่ามกลางการปรับสมดุล
สำหรับปี 2569 คาดการณ์ว่าอุปทานใหม่จะยังคงทรงตัวในระดับต่ำ โดยคาดการณ์ว่าจะมีการเปิดตัวเพียง 15,000 ยูนิต ลดลงอีก 12.33% มูลค่ารวมประมาณ 60,000 ล้านบาท กลยุทธ์ของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะเน้นการปรับลดจำนวนโครงการ การเลื่อนการเปิดตัวออกไป และการเลือกทำเลที่มีศักยภาพชัดเจน โดยเฉพาะโครงการขนาดกลางถึงเล็กที่ตั้งอยู่ใกล้แนวรถไฟฟ้าและย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) นอกจากนี้ ยังมีแนวโน้มการลงทุนในตลาด เช่าคอนโดกรุงเทพ และบ้านในเมืองท่องเที่ยวสำคัญ เช่น เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) และภูเก็ต
“สถานการณ์ปัจจุบันยังคงไม่ใช่ช่วงเวลาที่เหมาะสมในการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ เนื่องจากกำลังซื้อทั้งจากลูกค้าชาวต่างชาติและคนไทยยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว ปี 2569 ตลาด ห้องชุดกรุงเทพ มีแนวโน้มเข้าสู่ช่วงของการปรับสมดุลอย่างค่อยเป็นค่อยไป ภาพรวมตลาดจึงไม่น่าจะเป็นการฟื้นตัวแบบก้าวกระโดด หากแต่เป็นการฟื้นตัวในลักษณะประคองตัว โดยมีสัญญาณบวกบางประการเริ่มปรากฏชัดขึ้นในเชิงโครงสร้าง” ภัทรชัย ทวีวงศ์ กล่าว
ตลาดคอนโดไฮเอนด์และลักเซอรี่: โอกาสสำหรับผู้มีกำลังซื้อสูง
แม้ภาพรวมตลาดจะชะลอตัว แต่ปี 2569 จะเห็นการแข่งขันที่ดุเดือดในเซ็กเมนต์ระดับไฮเอนด์และลักเซอรี่ โดยเฉพาะในทำเลใจกลางเมือง แม้จำนวนโครงการเปิดขายใหม่จะมีจำกัด แต่ผู้พัฒนารายใหญ่จะเร่งเปิดตัวโครงการระดับ “เรือธง” ในทำเลหายาก เช่น สุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร, และราชดำริ-ลุมพินี ริมแม่น้ำเจ้าพระยา เพื่อช่วงชิงกำลังซื้อของกลุ่ม High Net Worth และ Ultra High Net Worth ที่มีอำนาจซื้อสูง
เทรนด์สำคัญที่จะได้เห็นคือการเปิดพรีเซลโครงการที่ตั้งราคาขายเป็นทางการ 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร โดยเฉพาะโครงการที่เป็น “Rare Item” มีจำนวนยูนิตจำกัด และตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพระดับ Prime CBD แนวโน้มนี้สะท้อนถึงการเปลี่ยนแปลงของตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ ที่กำลังมุ่งสู่การสร้างมูลค่าเพิ่มในระดับสูงสุด
“ได้เวลาเศรษฐีแผลงฤทธิ์”: โอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่มองการณ์ไกล
สำหรับผู้ประกอบการที่ต้องการปรับกลยุทธ์ให้สอดรับกับสภาวะตลาดในปี 2569 มี 5 ประเด็นสำคัญที่ควรพิจารณา:
โอกาสคอนโดหรูใจกลางเมือง: การมีอุปทานใหม่ที่จำกัดในทำเลซูเปอร์ไพรม์ สร้างโอกาสให้ผู้ที่มีที่ดินรอการพัฒนา (Landbank) อยู่แล้ว หรือสามารถจัดหา Landbank ศักยภาพสูง เพื่อพัฒนาโครงการระดับแฟลกชิป (Flagship Project) ที่สามารถสร้างมูลค่าและภาพลักษณ์ในระยะยาวได้
กำลังซื้อกลุ่ม High Net Worth และ Ultra High Net Worth: กลุ่มนี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูง และมองหา “สินทรัพย์เพื่อรักษามูลค่า” (Store of Value) พวกเขามีศักยภาพในการซื้อ คอนโดราคา 1 ล้านต่อ ตร.ม. หรือสูงกว่านั้นได้อย่างไม่ลังเล
โอกาสในการสร้าง New Price Benchmark: ต้นทุนที่ดินและการพัฒนาใน CBD ที่สูง สนับสนุนการตั้งราคาสูงสำหรับผลิตภัณฑ์ที่นำเสนอ โดยเฉพาะโครงการที่เป็น Rare Item, Low Density, และ Branded Residence จะสามารถสร้างมูลค่าที่แตกต่างและดึงดูดนักลงทุนที่มองหาความพิเศษ
การแข่งขันด้านคุณภาพ มากกว่าปริมาณ: ในภาวะตลาดที่กำลังซื้อถูกจำกัด การเน้นการออกแบบที่เหนือกว่า, การบริการหลังการขายที่ยอดเยี่ยม, และประสบการณ์การอยู่อาศัยที่น่าประทับใจ จะสามารถลดแรงกดดันจากการแข่งขันด้านราคา และสร้างความแตกต่างให้กับโครงการได้อย่างมีประสิทธิภาพ
โอกาสจากตลาดเช่าในเมือง: กลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ, ผู้บริหารระดับสูง, และ Expatriates ยังคงมีความต้องการเช่าที่พักอาศัยในทำเลเมือง โดยเฉพาะโครงการที่รองรับทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุน สามารถช่วยกระจายความเสี่ยง และสร้างผลตอบแทนที่สม่ำเสมอ โดยเฉพาะโครงการที่ตั้งใกล้ CBD และแนวรถไฟฟ้าหลัก ยังคงมีความต้องการอย่างต่อเนื่อง
ความท้าทายที่ต้องเผชิญในปี 2569
แม้จะมีโอกาส แต่ปี 2569 ยังคงมีความท้าทายสำคัญที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญ 5 ประการ:
ภาพรวมเศรษฐกิจฟื้นตัวไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในตลาดระดับกลางและล่างยังคงเปราะบาง ส่งผลให้ระยะเวลาในการตัดสินใจซื้อยาวนานขึ้น กระทบต่ออัตราการขายและความเร็วในการดูดซับอุปทานในตลาด
ภาคการเงินและการอนุมัติสินเชื่อ: การพิจารณาสินเชื่อยังคงเข้มงวด ผู้ซื้อบางกลุ่มอาจเข้าถึงสินเชื่อได้ยาก ส่งผลโดยตรงต่อยอดโอนและกระแสเงินสดของโครงการ
ต้นทุนการพัฒนาที่อยู่ในระดับสูง: ราคาที่ดินใจกลางเมืองยังคงทรงตัวในระดับสูง ประกอบกับต้นทุนก่อสร้าง วัสดุ และค่าแรงที่ยังไม่ลดลง เป็นปัจจัยกดดันอัตรากำไรของโครงการ
ความไม่แน่นอนจากการเมือง: การเปลี่ยนแปลงทางการเมือง นโยบายเศรษฐกิจที่อาจยังไม่ชัดเจนในระยะสั้น โดยเฉพาะมาตรการด้านอสังหาริมทรัพย์ ภาษี และสินเชื่อ อาจทำให้นักลงทุนบางกลุ่มชะลอการตัดสินใจ
ความเสี่ยงด้านจังหวะเวลาการเปิดโครงการ: การเปิดโครงการเร็วเกินไปอาจเผชิญตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัว ขณะที่การเปิดช้าเกินไปอาจพลาดโอกาสในทำเลหายาก การบริหารจัดการ “Timing” จึงเป็นสิ่งสำคัญยิ่ง
กลยุทธ์เชิงรุกสำหรับผู้ประกอบการ
จากข้อมูลและแนวโน้มข้างต้น คอลลิเออร์ส ประเทศไทย ขอเสนอแนะกลยุทธ์เชิงรุกดังนี้:
เลือกทำเลและกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน: มุ่งเน้นการลงทุนในโครงการที่มีทำเลศักยภาพและกลุ่มเป้าหมายที่แน่นอน เพื่อลดความเสี่ยง
เจาะตลาดบนและลักเซอรี่: เน้นตอบสนองความต้องการซื้อที่แท้จริง (Genuine Demand) ของกลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูง
ควบคุมขนาดโครงการและอัตราการลงทุน: บริหารจัดการขนาดของโครงการและอัตราการลงทุนให้เหมาะสมกับสภาวะตลาด เพื่อรักษาสภาพคล่อง
บริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสด: ถือเป็นหัวใจสำคัญในการดำเนินธุรกิจ ท่ามกลางความผันผวนของตลาด
ติดตามนโยบายรัฐบาลอย่างใกล้ชิด: พร้อมปรับกลยุทธ์ให้ยืดหยุ่นตามการเปลี่ยนแปลงของนโยบาย และสภาวะเศรษฐกิจ
ปี 2569 อาจเป็นปีแห่งความท้าทายสำหรับตลาด คอนโดมิเนียมในกรุงเทพ แต่สำหรับนักลงทุนที่มีวิสัยทัศน์ มองเห็นโอกาสในความยากลำบาก และเข้าใจในพลวัตของตลาดระดับบน คอนโด High-end และ คอนโด Ultra-luxury จะเป็นสินทรัพย์ที่สร้างผลตอบแทนที่น่าพึงพอใจ การตัดสินใจลงทุนในช่วงเวลาที่ตลาดกำลังปรับฐาน อาจเป็นการมองการณ์ไกลที่จะนำมาซึ่งผลตอบแทนอันงดงามในอนาคต
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน คอนโดหรูใจกลางเมือง หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2569 ที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมให้คำแนะนำ เพื่อช่วยให้คุณสามารถคว้าโอกาสทองนี้ไว้ได้.
