ปี 2569: การปรับทัพของตลาดคอนโดกรุงเทพฯ – โอกาสทองของเศรษฐีที่มองการณ์ไกล
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มาตลอดทศวรรษ การวิเคราะห์แนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครในช่วงหัวเลี้ยวหัวต่อของปี 2569 นั้นมีความสำคัญอย่างยิ่ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาจากข้อมูลเชิงลึกที่บ่งชี้ถึงการเปลี่ยนแปลงของพลวัตตลาดอย่างมีนัยสำคัญ การมาถึงของศักราชใหม่ นำมาซึ่งข้อมูลเชิงปริมาณที่สะท้อนภาพตลาดอย่างชัดเจน
การหดตัวเชิงโครงสร้าง: สัญญาณเตือนที่ไม่อาจมองข้าม
ข้อมูลจาก “ภัทรชัย ทวีวงศ์” ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด เผยให้เห็นถึงภาพรวมการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในปี 2568 ที่มีจำนวนเพียง 40 โครงการ รวม 17,110 ยูนิต ซึ่งถือเป็นสถิติที่ต่ำที่สุดในรอบ 17 ปี หรือที่เรียกว่า “Low Supply Cycle” โดยจำนวนยูนิตลดลงถึง -21.84% เมื่อเทียบกับปี 2567 มูลค่าโครงการโดยรวมลดลงเหลือ 70,368 ล้านบาท เทียบกับค่าเฉลี่ยที่มักจะอยู่ในระดับแสนล้านบาท คิดเป็นการลดลงถึง -38.53%
ผู้เล่นหลักในตลาดนี้ยังคงเป็นกลุ่มผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ (บิ๊กแบรนด์) ซึ่งมีสัดส่วนการเปิดตัวถึง 83.71% หรือ 14,323 ยูนิต คิดเป็นมูลค่า 63,947 ล้านบาท ในขณะที่บริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ มีส่วนแบ่งอยู่ที่ 16.29% หรือ 2,787 ยูนิต มูลค่า 6,416 ล้านบาท
เมื่อเปรียบเทียบกับภาพรวม 10 ปีที่ผ่านมา ซึ่งมีการเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่รวมกว่า 347,650 ยูนิต เฉลี่ยปีละประมาณ 34,700 หน่วย การเปิดตัวในปี 2568 จึงเท่ากับการที่ตลาดหดตัวลงไปครึ่งหนึ่ง ซึ่งเป็นสัญญาณที่บ่งชี้ถึงภาวะการชะลอตัวของ ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ อย่างแท้จริง
ปี 2569: ทิศทางซัพพลายที่ปรับตัวลดลง แต่โอกาสในตลาดเฉพาะกลุ่ม
สำหรับแนวโน้มในปี 2569 การคาดการณ์ซัพพลายใหม่มีแนวโน้มลดลงต่อเนื่อง โดยคาดว่าจะเปิดขายใหม่เพียง 15,000 ยูนิต หรือลดลงอีก -12.33% มูลค่าโครงการรวมประมาณ 60,000 ล้านบาท กลยุทธ์ของผู้พัฒนาจะเน้นการปรับลดจำนวนโครงการ เลื่อนการเปิดตัวออกไป และกระจายตัวไปยังโครงการขนาดกลางถึงเล็กในทำเลที่มีศักยภาพชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่งบริเวณแนวรถไฟฟ้า และย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) นอกจากนี้ การลงทุนใน คอนโดกรุงเทพฯ ขายขาด ในเมืองท่องเที่ยว เช่น คอนโดกรุงเทพฯ ราคาถูก ในพื้นที่ EEC และภูเก็ต ก็จะเป็นอีกจุดที่น่าจับตา
“ภัทรชัย” ชี้ให้เห็นว่า สถานการณ์ปัจจุบันยังไม่ใช่ช่วงเวลาที่เหมาะสมที่สุดสำหรับการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ เนื่องจาก กำลังซื้อคอนโดกรุงเทพฯ ทั้งจากกลุ่มลูกค้าต่างชาติและคนไทยยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว ตลาดห้องชุดในกรุงเทพฯ ปี 2569 มีแนวโน้มที่จะเข้าสู่ช่วงของการปรับสมดุลอย่างค่อยเป็นค่อยไป ไม่ใช่การฟื้นตัวแบบก้าวกระโดด แต่เป็นการฟื้นตัวแบบประคองตัว โดยมีสัญญาณบวกบางประการเริ่มปรากฏชัดขึ้นในเชิงโครงสร้าง
อย่างไรก็ตาม การแข่งขันที่เข้มข้นจะเกิดขึ้นอย่างแน่นอนในเซ็กเมนต์ระดับ คอนโดกรุงเทพฯ ไฮเอนด์ และ คอนโดกรุงเทพฯ ลักซัวรี ในทำเลใจกลางเมือง แม้จำนวนโครงการใหม่จะมีจำกัด แต่ผู้พัฒนารายใหญ่จะเร่งเปิดตัวโครงการระดับเรือธงในทำเลหายาก เช่น สุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร, ราชดำริ-ลุมพินี และริมแม่น้ำเจ้าพระยา เพื่อช่วงชิง กำลังซื้อ High Net Worth และ กำลังซื้อ Ultra High Net Worth ที่มีอำนาจซื้อสูง
เทรนด์ที่น่าสนใจคือการเปิดพรีเซลโครงการที่อาจกำหนดราคาขายเป็นทางการสูงถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร โดยเฉพาะโครงการที่เป็น Rare Item, ยูนิตมีจำนวนจำกัด และตั้งอยู่ในทำเล Prime CBD ซึ่งอาจถือเป็น ราคาคอนโดกรุงเทพฯ สูงสุด ในบางกรณี
เมื่อเศรษฐีคือผู้กำหนดทิศทาง: กลยุทธ์ที่ต้องปรับตาม
สำหรับผู้ประกอบการ การวิเคราะห์จากมุมมองของ “คอลลิเออร์ส” ชี้แนะ 5 โอกาสสำคัญที่ควรพิจารณา:
โอกาสในคอนโดหรูใจกลางเมือง: จากซัพพลายใหม่ในทำเลซูเปอร์ไพรม์ที่มีจำกัด เหมาะสำหรับผู้ที่มีที่ดินรอการพัฒนาในมือ หรือสามารถจัดหาที่ดินศักยภาพสูงได้ เพื่อพัฒนาโครงการระดับแฟลกชิป ที่สามารถสร้างมูลค่าและภาพลักษณ์ในระยะยาว
กำลังซื้อกลุ่ม High Net Worth และ Ultra High Net Worth: กลุ่มนี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงและสินทรัพย์เพื่อรักษามูลค่า พวกเขามี กำลังซื้อคอนโดระดับบน ที่สามารถจ่ายได้ในราคา 8 แสนบาท ถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร
โอกาสในการสร้าง New Price Benchmark: ต้นทุนที่ดินและการพัฒนาใน CBD สนับสนุนการตั้งราคาสูง กลุ่มเป้าหมายคือโครงการ Rare Item, Low Density และ Branded Residence ซึ่งเป็น คอนโดหรูทำเลดี
การแข่งขันด้านคุณภาพ แทนปริมาณ: เน้นการออกแบบที่โดดเด่น, บริการหลังการขายที่เป็นเลิศ และมอบประสบการณ์การอยู่อาศัยที่เหนือกว่า เพื่อลดแรงกดดันจากการแข่งขันด้านราคา
โอกาสจากตลาดเช่าในเมือง: โดยเฉพาะจากลูกค้าชาวต่างชาติ, ผู้บริหารระดับสูง และ Expats โครงการที่รองรับทั้งการอยู่อาศัยและลงทุน ช่วยกระจายความเสี่ยง และทำเลใกล้ CBD กับแนวรถไฟฟ้าหลักยังคงมีความต้องการต่อเนื่อง
ความท้าทายที่ต้องเผชิญ: การบริหารความเสี่ยงในภาวะเศรษฐกิจที่ไม่ทั่วถึง
แม้จะมีโอกาส แต่ปี 2569 ก็ยังคงมาพร้อมกับความท้าทาย 5 ด้านที่ผู้ประกอบการต้องเตรียมรับมือ:
ภาพรวมเศรษฐกิจฟื้นตัวไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในตลาดกลางและล่างยังคงเปราะบาง ส่งผลให้การตัดสินใจซื้อใช้เวลานานขึ้น ซึ่งกระทบต่อ อัตราการขายคอนโดกรุงเทพฯ และความเร็วในการดูดซับซัพพลาย
ภาคการเงินที่เข้มงวด: การพิจารณาสินเชื่อยังคงมีความเข้มงวด ผู้ซื้อบางกลุ่มอาจเข้าถึงสินเชื่อได้ยาก ซึ่งส่งผลกระทบต่อยอดโอนและกระแสเงินสดของโครงการ
ต้นทุนการพัฒนาที่อยู่ในระดับสูง: ราคาที่ดินใจกลางเมืองยังคงทรงตัวในระดับสูง ต้นทุนการก่อสร้าง วัสดุ และค่าแรงยังไม่มีแนวโน้มลดลง ซึ่งเป็นแรงกดดันต่อ ผลกำไรโครงการคอนโด
ความไม่แน่นอนจากการเปลี่ยนรัฐบาล: การเลือกตั้งต้นปี 2569 อาจทำให้ นโยบายอสังหาริมทรัพย์ และนโยบายเศรษฐกิจยังไม่ชัดเจนในระยะสั้น จำเป็นต้องติดตามมาตรการด้านภาษี และสินเชื่อ การเปลี่ยนแปลงนี้อาจทำให้เกิดการชะลอการตัดสินใจลงทุนของผู้ซื้อและนักลงทุนบางกลุ่ม
ความเสี่ยงจากการกำหนดจังหวะเปิดโครงการ: การเปิดโครงการเร็วเกินไปอาจเผชิญกับตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัว ในขณะที่การเปิดช้าเกินไปอาจพลาดโอกาสในทำเลหายาก ดังนั้น การบริหาร Timing จึงเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง
กลยุทธ์สู่ความสำเร็จในตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569
จากข้อมูลและการวิเคราะห์ข้างต้น “คอลลิเออร์ส ประเทศไทย” ได้เสนอแนะกลยุทธ์เชิงรุกสำหรับผู้ประกอบการ ดังนี้:
เลือกลงทุนเฉพาะโครงการที่มีทำเลและกลุ่มเป้าหมายชัดเจน: การเจาะจงตลาดเป้าหมายที่ถูกต้องคือหัวใจสำคัญ
เน้นตลาดบนและลักเซอรี่: ตลาดกลุ่มนี้มี ดีมานด์ซื้อจริง ที่แข็งแกร่งและมีความสามารถในการซื้อสูง
ควบคุมขนาดโครงการและอัตราการลงทุนอย่างรอบคอบ: การบริหารจัดการทรัพยากรอย่างมีประสิทธิภาพเป็นสิ่งสำคัญในภาวะตลาดที่อ่อนไหว
บริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสดเป็นหัวใจหลัก: การมีสภาพคล่องที่แข็งแกร่งจะช่วยให้ธุรกิจสามารถผ่านพ้นช่วงเวลาที่ท้าทายไปได้
ติดตามนโยบายรัฐบาลใหม่อย่างใกล้ชิด และพร้อมปรับกลยุทธ์อย่างยืดหยุ่น: การปรับตัวให้เข้ากับสภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจและการเมืองที่เปลี่ยนแปลงไป จะช่วยเพิ่มโอกาสในการประสบความสำเร็จ
ปี 2569 อาจเป็นปีแห่งการท้าทายสำหรับตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ แต่ในขณะเดียวกันก็เป็นช่วงเวลาที่เปิดโอกาสให้แก่ผู้ที่มีวิสัยทัศน์และสามารถปรับกลยุทธ์ได้อย่างชาญฉลาด โดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มนักลงทุนและผู้พัฒนาที่เข้าใจพลวัตของ ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ และสามารถตอบสนองต่อความต้องการของ เศรษฐี ที่มองหาทั้งการลงทุนที่มั่นคงและที่อยู่อาศัยที่สะท้อนรสนิยมระดับสูง
หากท่านคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการคำแนะนำเชิงลึกเกี่ยวกับ คอนโดกรุงเทพฯ น่าลงทุน ในสภาวะตลาดเช่นนี้ การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์ คือก้าวแรกที่จะนำท่านไปสู่การตัดสินใจที่ถูกต้องและคุ้มค่าที่สุด.
