กรุงเทพฯ อสังหาริมทรัพย์คอนโดมิเนียม: ยุคทองของเศรษฐีที่กำลังจะมาถึงในปี 2569
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ข้าพเจ้าได้สังเกตเห็นถึงพลวัตที่น่าสนใจของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อมองไปยังภาพรวมของปี 2568 ที่ผ่านมา และแนวโน้มที่กำลังจะเกิดขึ้นในปี 2569 ซึ่งเป็นช่วงเวลาที่น่าจับตาเป็นพิเศษสำหรับกลุ่มกำลังซื้อระดับสูง
ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ปี 2568: สัญญาณแห่งการหดตัว
ข้อมูลล่าสุดจาก Colliers ประเทศไทย ชี้ให้เห็นถึงสถิติที่น่าตกใจของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ในปี 2568 ที่ผ่านมา มีโครงการคอนโดมิเนียมใหม่เปิดตัวเพียง 40 โครงการ รวม 17,110 ยูนิต ซึ่งถือเป็นระดับที่ต่ำที่สุดในรอบ 17 ปี คิดเป็นการลดลงถึง 21.84% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า มูลค่าการเปิดตัวโดยรวมอยู่ที่ 70,368 ล้านบาท ลดลงถึง 38.53% จากค่าเฉลี่ยกว่า 100,000 ล้านบาท
ผู้เล่นหลักในตลาดนี้ยังคงเป็นแบรนด์อสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ ซึ่งมีสัดส่วนถึง 83.71% ของยูนิตที่เปิดตัว คิดเป็นมูลค่า 63,947 ล้านบาท ในขณะที่บริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ มีสัดส่วนเพียง 16.29% หรือ 2,787 ยูนิต มูลค่า 6,416 ล้านบาท
เมื่อพิจารณาภาพรวม 10 ปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ มีการเปิดตัวโครงการใหม่เฉลี่ยปีละกว่า 34,700 ยูนิต ดังนั้น การเปิดตัวในปี 2568 ที่ผ่านมา จึงถือเป็นการหดตัวของตลาดอย่างมีนัยสำคัญ ถึงขั้นครึ่งหนึ่งของค่าเฉลี่ย
แนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ปี 2569: ทรงตัวพร้อมสัญญาณการฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป
สำหรับปี 2569 คาดการณ์ว่าจำนวนโครงการคอนโดมิเนียมใหม่จะยังคงทรงตัวในระดับต่ำ โดยจะมีการเปิดตัวประมาณ 15,000 ยูนิต คิดเป็นการลดลงต่อเนื่องอีก 12.33% มูลค่ารวมประมาณ 60,000 ล้านบาท กลยุทธ์หลักของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะมุ่งเน้นไปที่การปรับลดจำนวนโครงการ การเลื่อนการเปิดตัวออกไป และการเฟ้นหาทำเลศักยภาพสูงอย่างรอบคอบ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริเวณแนวรถไฟฟ้า และย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) นอกจากนี้ จะมีการกระจายการลงทุนไปยังโครงการบ้านและคอนโดมิเนียมในเมืองท่องเที่ยว โดยมีจุดโฟกัสที่ EEC-ภูเก็ต
สถานการณ์ปัจจุบันยังไม่เอื้ออำนวยต่อการเปิดตัวโครงการใหม่ เนื่องจากกำลังซื้อทั้งจากชาวต่างชาติและคนไทยยังคงชะลอตัว อย่างไรก็ตาม คาดว่าปี 2569 ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ จะค่อยๆ เข้าสู่ช่วงของการปรับสมดุล ภาพรวมตลาดจะไม่ใช่การฟื้นตัวแบบก้าวกระโดด แต่จะเป็นการฟื้นตัวในลักษณะประคองตัว โดยเริ่มมีสัญญาณเชิงโครงสร้างที่เป็นบวกปรากฏให้เห็นอย่างชัดเจน
การแข่งขันที่ทวีความเข้มข้นในตลาดบน: เมื่อเศรษฐีคือผู้กำหนดเกม
แม้จำนวนโครงการคอนโดมิเนียมใหม่จะมีจำกัด แต่เราจะได้เห็นการแข่งขันที่ดุเดือดอย่างยิ่งในเซ็กเมนต์ระดับไฮเอนด์และลักเซอรี่ โดยเฉพาะในทำเลใจกลางเมือง ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่จะเร่งเปิดตัวโครงการระดับเรือธงในทำเลหายาก เช่น สุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร, ราชดำริ-ลุมพินี และริมแม่น้ำเจ้าพระยา เพื่อช่วงชิงกำลังซื้อจากกลุ่ม High Net Worth (HNW) และ Ultra High Net Worth (UHNW) ที่มีอำนาจซื้อสูง
เทรนด์สำคัญที่จะเห็นได้คือการเปิดพรีเซลโครงการพร้อมกับการกำหนดราคาขายที่เป็นทางการสูงถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร โดยเฉพาะโครงการที่เป็น “Rare Item” มีจำนวนยูนิตจำกัด และตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพระดับ Prime CBD การมาถึงของกลุ่มกำลังซื้อระดับบนนี้สะท้อนให้เห็นถึงโอกาสในการสร้าง “New Price Benchmark” ในตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ
5 โอกาสทองสำหรับผู้ประกอบการในยุคกำลังซื้อระดับสูง
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์มากว่า 10 ปี ข้าพเจ้าขอเสนอ 5 โอกาสสำคัญที่ผู้ประกอบการควรมองหาในปี 2569:
คอนโดมิเนียมหรูใจกลางเมือง: ด้วยซัพพลายใหม่ในทำเลซูเปอร์ไพรม์ที่จำกัด โครงการคอนโดมิเนียมระดับหรูในทำเลศักยภาพจึงเป็นที่ต้องการสูง เหมาะสำหรับผู้ที่มีที่ดินเดิมในมือ หรือสามารถจัดหาที่ดินที่มีศักยภาพสูงได้ เพื่อพัฒนาโครงการระดับแฟลกชิป ที่สามารถสร้างมูลค่าและภาพลักษณ์ในระยะยาว
ตอบสนองความต้องการของกลุ่ม HNW และ UHNW: กลุ่มผู้ที่มีความมั่งคั่งสูง มีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงและสินทรัพย์เพื่อรักษามูลค่า พวกเขามีความสามารถในการซื้อคอนโดมิเนียมในราคา 8 แสนบาท ถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นกำลังซื้อที่สำคัญและมีเสถียรภาพ
สร้าง New Price Benchmark ด้วยต้นทุนที่ดินและการพัฒนา: ต้นทุนที่ดินและการพัฒนาในย่าน CBD ที่สูง สนับสนุนการตั้งราคาสูงสำหรับผลิตภัณฑ์ที่นำเสนอ โดยเฉพาะโครงการที่เป็น Rare Item, Low Density (จำนวนยูนิตน้อยต่อพื้นที่) และ Branded Residence ที่สามารถดึงดูดกลุ่มลูกค้าเฉพาะและสร้างมูลค่าเพิ่มได้อย่างมีนัยสำคัญ
เน้นการแข่งขันด้านคุณภาพ ไม่ใช่ปริมาณ: ในสภาวะตลาดเช่นนี้ การแข่งขันด้านคุณภาพมีความสำคัญมากกว่าปริมาณ ผู้พัฒนาควรมุ่งเน้นการออกแบบที่โดดเด่น, บริการหลังการขายที่เป็นเลิศ, และประสบการณ์การอยู่อาศัยที่เหนือระดับ เพื่อลดแรงกดดันจากการแข่งขันด้านราคา และสร้างความแตกต่างให้กับโครงการ
โอกาสจากตลาดเช่าในเมือง: กลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ, ผู้บริหารระดับสูง, และ Expatriates ยังคงมีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงในเมือง โครงการที่สามารถรองรับทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุน (Rental Yield) จะช่วยกระจายความเสี่ยง และทำเลที่ตั้งใกล้ CBD กับแนวรถไฟฟ้าหลักยังคงมีความต้องการอย่างต่อเนื่อง
ความท้าทายที่ต้องเผชิญในปี 2569
แม้จะมีโอกาสมากมาย แต่ผู้ประกอบการก็ยังต้องเผชิญกับความท้าทายสำคัญ 5 ประการในปี 2569:
การฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่ไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในตลาดกลางและล่างยังคงเปราะบาง การตัดสินใจซื้อใช้เวลานานขึ้น ส่งผลต่ออัตราการขายและความเร็วในการดูดซับซัพพลายในตลาด
ภาคการเงินที่เข้มงวด: การพิจารณาสินเชื่อยังคงเข้มงวด ทำให้ผู้ซื้อบางกลุ่มเข้าถึงสินเชื่อได้ยาก ซึ่งส่งผลกระทบต่อยอดโอนและกระแสเงินสดของโครงการ
ต้นทุนการพัฒนาที่ยังสูง: ราคาที่ดินใจกลางเมืองยังคงทรงตัวในระดับสูง ต้นทุนการก่อสร้าง วัสดุ และค่าแรงยังไม่มีแนวโน้มลดลง เป็นปัจจัยกดดันอัตรากำไรของโครงการ
ความไม่แน่นอนจากการเปลี่ยนนโยบายรัฐบาล: การเลือกตั้งในช่วงต้นปี 2569 อาจส่งผลให้แนวนโยบายเศรษฐกิจยังไม่ชัดเจนในระยะสั้น ผู้ประกอบการต้องติดตามมาตรการด้านอสังหาริมทรัพย์ ภาษี และสินเชื่ออย่างใกล้ชิด และอาจเกิดการชะลอการตัดสินใจลงทุนจากนักลงทุนบางกลุ่ม
ความเสี่ยงในการกำหนดจังหวะเปิดโครงการ: การเปิดโครงการเร็วเกินไปอาจเผชิญกับตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัว ในขณะที่การเปิดช้าเกินไปอาจพลาดโอกาสในทำเลหายาก การบริหาร Timing จึงเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง
กลยุทธ์เชิงรุกสู่ความสำเร็จในตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ
จากประสบการณ์ในวงการอสังหาริมทรัพย์ การจะก้าวผ่านความท้าทายและคว้าโอกาสในปี 2569 ผู้ประกอบการควรมุ่งเน้นกลยุทธ์ดังต่อไปนี้:
การคัดเลือกทำเลและกลุ่มเป้าหมายอย่างชาญฉลาด: ลงทุนเฉพาะในโครงการที่มีทำเลศักยภาพสูงและกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน
มุ่งเน้นตลาดบนและลักเซอรี่: เจาะกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อจริงและมีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูง
ควบคุมขนาดโครงการและอัตราการลงทุน: บริหารจัดการขนาดโครงการและระดับการลงทุนให้สอดคล้องกับสภาวะตลาด เพื่อลดความเสี่ยง
บริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสด: การบริหารจัดการกระแสเงินสดให้มีประสิทธิภาพเป็นหัวใจหลักในการดำเนินธุรกิจ
ติดตามนโยบายรัฐบาลอย่างใกล้ชิด: พร้อมปรับกลยุทธ์ให้ยืดหยุ่นตามการเปลี่ยนแปลงของนโยบายภาครัฐ
ในปี 2569 ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ กำลังจะเข้าสู่ยุคใหม่ที่ผู้ที่มีกำลังซื้อระดับสูงจะเป็นผู้กำหนดทิศทาง การทำความเข้าใจความต้องการของกลุ่มเป้าหมายนี้อย่างลึกซึ้ง การสร้างสรรค์โครงการที่มีคุณภาพโดดเด่น และการบริหารจัดการธุรกิจอย่างชาญฉลาด จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับบนนี้
หากท่านคือหนึ่งในผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มองหาโอกาสในตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ปี 2569 นี่คือเวลาที่ท่านต้องวางแผนและเตรียมพร้อมเพื่อคว้าชัยในตลาดที่มีศักยภาพสูงนี้ ติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับคำปรึกษาเชิงลึกและวางกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับธุรกิจของท่าน.
