ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569: สู่ยุคทองของเศรษฐี นักลงทุนตัวจริงต้องจับตา
ศักราชใหม่ 2569 นี้ ตลาดคอนโดมิเนียมในมหานครกรุงเทพฯ กำลังเผชิญกับการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญ ไม่ใช่เพียงแค่การปรับตัวตามสภาวะเศรษฐกิจ แต่ยังเป็นการส่งสัญญาณถึงการเปลี่ยนผ่านสู่ยุคทองสำหรับกลุ่มทุนที่มีกำลังซื้อสูง และนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่มองเห็นโอกาสในความท้าทาย
จากข้อมูลเชิงลึกของ “ภัทรชัย ทวีวงศ์” ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด สะท้อนภาพรวมตลาดที่น่าสนใจอย่างยิ่ง ในปี 2568 ที่ผ่านมา ตัวเลขการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่มีจำนวนเพียง 40 โครงการ รวม 17,110 ยูนิต ซึ่งถือเป็นสถิติที่ต่ำที่สุดในรอบ 17 ปี หรือที่เรียกว่า “Low Supply Cycle” โดยลดลงถึง 21.84% เมื่อเทียบกับปี 2567 มูลค่ารวมของโครงการใหม่ลดลงเหลือ 70,368 ล้านบาท เทียบกับค่าเฉลี่ยที่มักจะอยู่ที่ราว 1 แสนล้านบาท ลดลงถึง 38.53%
เมื่อเจาะลึกผู้เล่นในตลาด จะพบว่าผู้ประกอบการรายใหญ่ที่เป็นแบรนด์อสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ยังคงเป็นกำลังหลัก โดยมีสัดส่วนการเปิดตัวยูนิตคิดเป็น 83.71% มูลค่ารวม 63,947 ล้านบาท ในขณะที่บริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ มีสัดส่วนที่น้อยกว่าอย่างเห็นได้ชัด
หากมองย้อนกลับไปในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา การเปิดขายคอนโดมิเนียมใหม่เฉลี่ยต่อปีอยู่ที่ประมาณ 34,700 หน่วย ดังนั้น ตัวเลขในปี 2568 ที่เปิดตัวเพียงครึ่งหนึ่งของค่าเฉลี่ย สะท้อนให้เห็นถึงสภาวะตลาดที่หดตัวอย่างมีนัยสำคัญ
แนวโน้มคอนโดมิเนียมปี 2569: การปรับตัวสู่ความสมดุลและความท้าทายที่มาพร้อมโอกาส
สำหรับปี 2569 คาดการณ์ว่าจำนวนโครงการคอนโดมิเนียมใหม่จะทรงตัวในระดับต่ำ โดยคาดว่าจะเปิดขายใหม่เพียง 15,000 ยูนิต ลดลงต่อเนื่องอีก 12.33% คิดเป็นมูลค่ารวมประมาณ 60,000 ล้านบาท กลยุทธ์หลักของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ จะเน้นการปรับลดจำนวนโครงการ เลื่อนการเปิดตัวออกไป รวมถึงการเฟ้นหาทำเลศักยภาพสูงที่ชัดเจน เช่น แนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายหลัก และย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD)
นอกจากนี้ ยังมีแนวโน้มที่ผู้ประกอบการจะกระจายการลงทุนไปยังโครงการขนาดกลางถึงเล็ก ควบคู่ไปกับการมุ่งเน้นตลาดในเมืองท่องเที่ยวที่มีศักยภาพ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในพื้นที่ EEC (Eastern Economic Corridor) และ ภูเก็ต ซึ่งเป็นที่หมายตาของนักลงทุนทั้งในและต่างประเทศ
“สถานการณ์ปัจจุบันยังคงไม่ใช่ช่วงเวลาที่เหมาะสมที่สุดสำหรับการเปิดตัวคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ในวงกว้าง เนื่องจากกำลังซื้อทั้งจากลูกค้าต่างชาติและคนไทยยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว” ภัทรชัย กล่าว “ในปี 2569 ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ มีแนวโน้มที่จะเข้าสู่ช่วงของการปรับสมดุลอย่างค่อยเป็นค่อยไป ภาพรวมตลาดจึงไม่น่าจะเป็นการฟื้นตัวแบบก้าวกระโดด แต่จะเป็นการฟื้นตัวในลักษณะของการประคองตัว แม้จะยังมีความท้าทายอยู่มาก แต่ก็เริ่มมีสัญญาณบวกบางประการปรากฏขึ้นอย่างชัดเจนในเชิงโครงสร้าง”
ยุคทองของตลาดบน: เมื่อเศรษฐีตัวจริง “แผลงฤทธิ์”
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางสภาวะตลาดที่ท้าทาย ตลาดคอนโดระดับ ไฮเอนด์ (High-End) และ ลักเซอรี่ (Luxury) ในทำเลใจกลางเมือง กลับมีการแข่งขันที่ดุเดือดอย่างยิ่ง ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่จะเร่งเปิดตัวโครงการระดับ “เรือธง” ในทำเลที่หาได้ยากยิ่ง เช่น สุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร, ราชดำริ-ลุมพินี และริมแม่น้ำเจ้าพระยา โดยมีเป้าหมายในการช่วงชิงกำลังซื้อจากกลุ่ม High Net Worth (HNW) และ Ultra High Net Worth (UHNW) ซึ่งเป็นกลุ่มทุนที่มีอำนาจซื้อสูง และมองหาอสังหาริมทรัพย์ที่สะท้อนถึงสถานะและเป็นสินทรัพย์ที่สามารถรักษามูลค่าได้ในระยะยาว
เทรนด์ที่น่าจับตาในปีนี้ คือ การประกาศราคาขายอย่างเป็นทางการในอีเวนต์เปิดพรีเซล (Pre-sale) ที่แตะระดับ 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับโครงการที่เป็น “Rare Item” ที่มีจำนวนยูนิตจำกัด และตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพระดับ Prime CBD (Central Business District) ซึ่งถือเป็นการสร้าง New Price Benchmark ใหม่ให้กับตลาดคอนโดในกรุงเทพฯ
กลยุทธ์แห่งโอกาสสำหรับผู้ประกอบการ: มองให้ไกลกว่าคู่แข่ง
สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่มีวิสัยทัศน์กว้างไกล การมองเห็นโอกาสในช่วงเวลาที่ตลาดกำลังปรับฐานเป็นสิ่งสำคัญยิ่ง “ภัทรชัย” ได้เสนอแนะ 5 แนวทางสำคัญ ดังนี้
โอกาสจากคอนโดหรูใจกลางเมือง: ด้วยซัพพลายใหม่ในทำเล Super Prime ที่มีจำกัด โครงการคอนโดหรูระดับ Super Luxury Condo Bangkok ในทำเลทอง จึงเป็นโอกาสทองสำหรับผู้ที่มีที่ดินเดิมในมือ หรือสามารถหา Land Bank ที่มีศักยภาพสูงได้ การพัฒนาโครงการระดับ Flagship Project จะสามารถสร้างมูลค่าเพิ่มและภาพลักษณ์ที่แข็งแกร่งในระยะยาว
เจาะกำลังซื้อกลุ่ม HNW และ UHNW: กลุ่มทุนเหล่านี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูง และมองหา Luxury Property Investment Thailand ที่สามารถเป็นสินทรัพย์รักษามูลค่าได้ พวกเขามีอำนาจซื้อสูงพอที่จะจับจ่าย Million Baht Per Square Meter Condo ในทำเลที่ตอบโจทย์ความต้องการได้อย่างแท้จริง
สร้าง New Price Benchmark ผ่านต้นทุนและดีไซน์: ต้นทุนที่ดินและการพัฒนาในย่าน CBD ที่สูง สนับสนุนการตั้งราคาขายในระดับที่สูงขึ้น ผลิตภัณฑ์ที่นำเสนอควรเป็น Rare Item Properties, Low Density Condominiums, และ Branded Residences ที่มอบประสบการณ์การอยู่อาศัยเหนือระดับ
แข่งขันด้วยคุณภาพ ไม่ใช่ปริมาณ: ในภาวะที่ซัพพลายมีจำกัด การเน้นที่คุณภาพของการออกแบบ, การบริการหลังการขายที่ประทับใจ, และ Exclusive Living Experience จะช่วยลดแรงกดดันจากการแข่งขันด้านราคา และสร้างความแตกต่างให้กับแบรนด์
โอกาสจากตลาดเช่าในเมือง: ด้วยจำนวนชาวต่างชาติ, ผู้บริหารระดับสูง, และ Expatriate in Bangkok ที่ยังคงมีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงในทำเลใกล้ CBD และแนวรถไฟฟ้า โครงการที่สามารถรองรับทั้งการอยู่อาศัยและ Rental Yield Investment จะช่วยกระจายความเสี่ยงและสร้างผลตอบแทนที่น่าพอใจ
ความท้าทายที่ต้องเผชิญ: การบริหารจัดการท่ามกลางความไม่แน่นอน
แม้จะมีสัญญาณบวกสำหรับตลาดบน แต่ปี 2569 ก็ยังคงมี Challenges in Bangkok Property Market ที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญอีก 5 ด้าน ดังนี้
เศรษฐกิจฟื้นตัวไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในตลาดระดับกลางและล่างยังคงเปราะบาง ทำให้การตัดสินใจซื้อใช้เวลานานขึ้น ส่งผลกระทบต่ออัตราการขายและความเร็วในการดูดซับซัพพลายของโครงการ
ภาคการเงินและการปล่อยสินเชื่อ: สถาบันการเงินยังคงพิจารณาการปล่อยสินเชื่ออย่างเข้มงวด ทำให้ผู้ซื้อบางกลุ่มเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ยาก ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อยอดการโอนกรรมสิทธิ์และกระแสเงินสดของโครงการ
ต้นทุนการพัฒนาที่สูง: ราคาที่ดินในทำเลใจกลางเมืองยังคงทรงตัวในระดับสูง ประกอบกับต้นทุนการก่อสร้าง วัสดุ และค่าแรงที่ยังไม่ลดลง เป็นปัจจัยกดดันอัตรากำไรของโครงการ
ความไม่แน่นอนจากการเมือง: การเปลี่ยนผ่านทางการเมือง อาจส่งผลต่อความชัดเจนของนโยบายเศรษฐกิจในระยะสั้น โดยเฉพาะมาตรการด้านอสังหาริมทรัพย์ ภาษี และสินเชื่อ ซึ่งอาจทำให้นักลงทุนบางกลุ่มชะลอการตัดสินใจ
การบริหารจังหวะเวลาในการเปิดโครงการ: การเปิดตัวโครงการเร็วเกินไปอาจเผชิญกับตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัว ในขณะที่การเปิดตัวช้าเกินไปอาจพลาดโอกาสในทำเลทองที่หายาก การบริหาร Project Launch Timing จึงเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง
กลยุทธ์เชิงรุกสู่ความสำเร็จในปี 2569
จากภาพรวมและแนวโน้มดังกล่าว คอลลิเออร์ส ประเทศไทย ได้นำเสนอข้อเสนอเชิงกลยุทธ์ที่ผู้ประกอบการควรพิจารณา เพื่อรับมือกับความท้าทายและคว้าโอกาสที่ซ่อนอยู่:
เลือกสรรทำเลและกลุ่มเป้าหมาย: มุ่งเน้นลงทุนเฉพาะโครงการที่มีทำเลที่ตั้งและกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่ชัดเจนและมีความต้องการซื้อที่แท้จริง
เจาะตลาดบนและลักเซอรี่: ให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการที่ตอบสนองความต้องการของกลุ่ม High Net Worth Individuals และ Affluent Buyers ที่มีกำลังซื้อสูง
บริหารขนาดโครงการและอัตราการลงทุน: ควบคุมขนาดของโครงการให้เหมาะสมกับสภาพตลาด และบริหารอัตราการลงทุนอย่างรอบคอบ เพื่อลดความเสี่ยง
สภาพคล่องและกระแสเงินสดคือหัวใจ: การบริหารจัดการสภาพคล่องและกระแสเงินสดให้แข็งแกร่ง เป็นปัจจัยสำคัญที่สุดในการประคับประคองธุรกิจในสภาวะตลาดที่ผันผวน
ติดตามนโยบายรัฐอย่างใกล้ชิด: พร้อมปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ให้มีความยืดหยุ่นตามการเปลี่ยนแปลงของนโยบายภาครัฐและปัจจัยภายนอก
สำหรับนักลงทุนที่มองหาโอกาสในตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ปี 2569 ถือเป็นปีแห่งการคัดสรรและมองหาคุณค่าที่แท้จริง หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่มองเห็นโอกาสในสภาวะตลาดที่เปลี่ยนไป และต้องการไขว่คว้าอสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียมในทำเลศักยภาพ หรือกำลังมองหาคำปรึกษาเพื่อการลงทุนที่ชาญฉลาด เราพร้อมเป็นพันธมิตรเคียงข้างคุณ
