บทวิเคราะห์เจาะลึก: ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ปี 2569 – โอกาสทองของผู้มีกำลังซื้อสูงท่ามกลางภาพรวมที่ทรงตัว
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองพัฒนาการของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครอย่างใกล้ชิด การเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นในแต่ละปีล้วนมีนัยสำคัญต่อกลยุทธ์ของผู้ประกอบการและโอกาสของผู้บริโภค โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อก้าวเข้าสู่ศักราชใหม่ “ปี 2569” ซึ่งมีข้อมูลเชิงลึกที่น่าสนใจอย่างยิ่งเกี่ยวกับทิศทางของตลาด คอนโดกรุงเทพ 2025 โดยเฉพาะอย่างยิ่งแนวโน้มการปรับตัวของกำลังซื้อและกลุ่มผู้เล่นหลักในตลาด
ภาพรวมตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2568: วงจรซัพพลายต่ำสุดในรอบ 17 ปี
ข้อมูลจากบริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด ชี้ให้เห็นภาพที่น่าประหลาดใจของการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในปี 2568 โดยมีการเปิดตัวเพียง 40 โครงการ รวม 17,110 ยูนิต ซึ่งถือเป็นระดับต่ำสุดในรอบ 17 ปี หรือที่เรียกว่า “Low Supply Cycle” ปริมาณซัพพลายที่ลดลงนี้ ส่งผลให้มูลค่ารวมของโครงการใหม่ลดลงเหลือ 70,368 ล้านบาท จากค่าเฉลี่ยที่เคยสูงถึง 1 แสนล้านบาท คิดเป็นการหดตัวถึง 38.53%
กลุ่มผู้พัฒนาหลักยังคงเป็นแบรนด์อสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ซึ่งคิดเป็นสัดส่วน 83.71% ของยูนิตที่เปิดตัวทั้งหมด แสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งและการควบคุมตลาดของผู้เล่นรายใหญ่ ในขณะที่บริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ มีสัดส่วนที่น้อยลง บ่งชี้ถึงการปรับตัวเข้าสู่ความเป็นมืออาชีพและความเข้มข้นของการแข่งขันในตลาด
หากพิจารณาภาพรวม 10 ปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ มีการเปิดตัวเฉลี่ยประมาณ 34,700 ยูนิตต่อปี ตัวเลขในปี 2568 จึงสะท้อนให้เห็นถึงภาวะตลาดที่หดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ เกือบครึ่งหนึ่งเมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยในอดีต
แนวโน้มปี 2569: การทรงตัวของซัพพลายและการมุ่งเน้นตลาดบน
สำหรับปี 2569 คาดการณ์ว่าปริมาณซัพพลายคอนโดมิเนียมใหม่จะยังคงทรงตัวในระดับต่ำ โดยคาดว่าจะมีการเปิดตัวประมาณ 15,000 ยูนิต หรือลดลงอีก 12.33% จากปีก่อนหน้า ด้วยมูลค่ารวมประมาณ 60,000 ล้านบาท กลยุทธ์ของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มที่จะปรับลดจำนวนโครงการ เลื่อนการเปิดตัวออกไป และเน้นการพัฒนาโครงการขนาดกลางถึงเล็กในทำเลที่มีศักยภาพชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่งบริเวณแนวเส้นทางรถไฟฟ้า และย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD)
นอกจากนี้ ยังมีแนวโน้มที่จะเห็นการลงทุนในตลาดคอนโดและบ้านในเมืองท่องเที่ยวที่ได้รับความนิยมสูง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในพื้นที่ EEC คอนโด และ คอนโดภูเก็ต ซึ่งเป็นจุดหมายปลายทางยอดนิยมสำหรับทั้งนักลงทุนและผู้ซื้อเพื่อการอยู่อาศัย
อย่างไรก็ตาม ในขณะที่ภาพรวมตลาดอาจยังไม่ฟื้นตัวอย่างก้าวกระโดด แต่สัญญาณเชิงโครงสร้างบางประการเริ่มปรากฏให้เห็นถึงการปรับสมดุลอย่างค่อยเป็นค่อยไป ตลาดคอนโดกรุงเทพ 2025 จึงไม่ใช่ช่วงเวลาที่เหมาะสำหรับการเปิดตัวโครงการใหม่จำนวนมาก เนื่องจากกำลังซื้อทั้งจากชาวต่างชาติและคนไทยยังคงชะลอตัว
การแข่งขันระดับไฮเอนด์และลักเซอรี่: โอกาสทองของเศรษฐี
สิ่งที่น่าจับตาในปี 2569 คือการแข่งขันที่ดุเดือดในเซ็กเมนต์ระดับไฮเอนด์และลักเซอรี่ แม้ว่าจำนวนโครงการเปิดขายใหม่จะมีจำกัด แต่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่จะเร่งเปิดตัวโครงการระดับ “เรือธง” ในทำเลที่หาได้ยาก เช่น สุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร, ราชดำริ-ลุมพินี และริมแม่น้ำเจ้าพระยา การรุกคืบนี้มีเป้าหมายหลักคือการช่วงชิงกำลังซื้อจากกลุ่ม High Net Worth และ Ultra High Net Worth ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีอำนาจซื้อสูงและมีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพเยี่ยม
เราอาจจะได้เห็นการตั้งราคาขายเป็นทางการในระดับ 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร สำหรับโครงการที่เป็น “Rare Item” มีจำนวนยูนิตจำกัด และตั้งอยู่ในทำเลระดับ Prime CBD ที่สุดของกรุงเทพมหานคร การเกิดขึ้นของ คอนโดหรู กรุงเทพ ในระดับราคานี้ จะเป็นการสร้าง “New Price Benchmark” ใหม่ให้กับตลาด
5 โอกาสสำคัญสำหรับผู้ประกอบการในปี 2569: เมื่อเศรษฐีคือผู้กำหนดทิศทาง
ในภาวะที่ตลาดโดยรวมยังคงเผชิญกับความท้าทาย ผู้ประกอบการที่มองเห็นโอกาสและสามารถปรับกลยุทธ์ได้อย่างเหมาะสม จะสามารถเติบโตได้อย่างยั่งยืน โดยเฉพาะอย่างยิ่งการมุ่งเน้นไปที่กลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง ผมขอชี้ให้เห็น 5 โอกาสสำคัญดังนี้:
โอกาสในตลาดคอนโดหรูใจกลางเมือง: ด้วยซัพพลายใหม่ในทำเลซูเปอร์ไพรม์ที่จำกัดอย่างยิ่ง การมีแลนด์แบงก์เก่าในมือ หรือความสามารถในการจัดหาที่ดินศักยภาพสูงในทำเลทอง จะเป็นแต้มต่อสำคัญในการพัฒนาโครงการระดับแฟลกชิป ที่ไม่เพียงแต่สร้างมูลค่าทางเศรษฐกิจ แต่ยังเสริมสร้างภาพลักษณ์ของแบรนด์ในระยะยาว การพัฒนา คอนโดสุขุมวิท หรือ คอนโดเพลินจิต ในระดับนี้ ต้องการวิสัยทัศน์ที่เฉียบคม
ตอบสนองความต้องการกลุ่ม High Net Worth และ Ultra High Net Worth: กลุ่มลูกค้ากลุ่มนี้ไม่ได้มองหาเพียงแค่ที่อยู่อาศัย แต่กำลังมองหา “สินทรัพย์เพื่อรักษามูลค่า” (Store of Value) ที่มีคุณภาพสูง การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ด้านดีไซน์ การก่อสร้าง วัสดุระดับพรีเมียม และบริการหลังการขายที่เหนือชั้น จะสามารถดึงดูดกลุ่มนี้ได้ ไม่ว่าจะเป็น คอนโดติดรถไฟฟ้า ในทำเลระดับ Top Tier หรือโครงการที่อยู่ในย่านธุรกิจชั้นนำ
สร้าง New Price Benchmark จากต้นทุนและการออกแบบ: ต้นทุนที่ดินใน CBD ที่สูงขึ้น ประกอบกับการพัฒนาโครงการที่เน้นความพิเศษเฉพาะตัว (Rare Item), ความเป็นส่วนตัว (Low Density) และการร่วมมือกับแบรนด์ระดับโลก (Branded Residence) จะเป็นปัจจัยสนับสนุนให้สามารถตั้งราคาสูงได้ การสร้างสรรค์ คอนโด Rare Item ที่ไม่เหมือนใครจึงเป็นกุญแจสำคัญ
เน้นการแข่งขันด้านคุณภาพ ไม่ใช่ปริมาณ: ในยุคที่การแข่งขันด้านปริมาณซัพพลายเริ่มแผ่วเบา ผู้พัฒนาควรหันมาให้ความสำคัญกับการแข่งขันด้านคุณภาพ การออกแบบที่โดดเด่น ฟังก์ชันการใช้งานที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์สมัยใหม่ บริการหลังการขายที่ยอดเยี่ยม และประสบการณ์การอยู่อาศัยที่เหนือระดับ คือสิ่งที่ผู้ซื้อในตลาดบนให้ความสำคัญ การสร้าง คอนโดเพื่อการลงทุน ที่มาพร้อมกับการบริหารจัดการที่ดีก็เป็นอีกทางเลือกที่น่าสนใจ
เจาะตลาดเช่าในเมือง: ความต้องการเช่าคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ยังคงมีอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะจากกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ ผู้บริหารระดับสูง และ Expats ที่เข้ามาทำงานในประเทศไทย การพัฒนาโครงการที่รองรับทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุน (Buy-to-Let) ในทำเลที่เดินทางสะดวก ใกล้ CBD และแนวรถไฟฟ้าหลัก จะช่วยกระจายความเสี่ยงและสร้างกระแสรายได้ที่มั่นคง
ความท้าทายที่ต้องเผชิญในปี 2569: เศรษฐกิจที่ฟื้นตัวไม่ทั่วถึงและปัจจัยภายนอก
แม้จะมีโอกาสที่น่าสนใจ แต่ผู้ประกอบการก็ยังต้องเผชิญกับความท้าทายที่สำคัญหลายประการในปี 2569:
การฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่ไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในตลาดระดับกลางถึงล่างยังคงเปราะบาง การตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคกลุ่มนี้จะใช้เวลานานขึ้น ซึ่งส่งผลกระทบต่ออัตราการขายและความเร็วในการดูดซับซัพพลายในตลาดโดยรวม
ภาคการเงินและการเข้าถึงสินเชื่อ: สถาบันการเงินยังคงมีนโยบายการพิจารณาสินเชื่อที่เข้มงวด ส่งผลให้ผู้ซื้อบางกลุ่มยังคงเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ยาก ปัจจัยนี้ส่งผลโดยตรงต่อยอดโอนและกระแสเงินสดของโครงการ
ต้นทุนการพัฒนาที่ยังคงสูง: ราคาที่ดินในทำเลใจกลางเมืองยังคงอยู่ในระดับสูงอย่างต่อเนื่อง ประกอบกับต้นทุนค่าก่อสร้าง วัสดุ และค่าแรงที่ยังไม่ลดลง เป็นแรงกดดันสำคัญต่ออัตรากำไรของผู้ประกอบการ
ความไม่แน่นอนจากการเปลี่ยนแปลงนโยบาย: ความไม่แน่นอนทางการเมือง โดยเฉพาะนโยบายเศรษฐกิจที่ยังไม่ชัดเจนในระยะสั้น หลังจากการเลือกตั้ง อาจส่งผลให้ผู้ซื้อและนักลงทุนบางกลุ่มชะลอการตัดสินใจลงทุน รวมถึงต้องจับตามาตรการด้านอสังหาริมทรัพย์ ภาษี และสินเชื่อที่อาจมีการเปลี่ยนแปลง
ความเสี่ยงในการบริหารจังหวะการเปิดโครงการ: การกำหนดจังหวะเวลาที่เหมาะสมในการเปิดตัวโครงการถือเป็นเรื่องที่ท้าทายอย่างยิ่ง หากเปิดเร็วเกินไปอาจเผชิญกับตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัว แต่หากเปิดช้าเกินไปก็อาจพลาดโอกาสในทำเลหายาก การบริหาร Timing อย่างแม่นยำจึงเป็นสิ่งจำเป็น
กลยุทธ์เชิงรุกสำหรับผู้ประกอบการ: สร้างความแข็งแกร่ง ท่ามกลางความผันผวน
จากแนวโน้มและปัจจัยต่างๆ ข้างต้น คอลลิเออร์ส ประเทศไทย ได้นำเสนอข้อเสนอเชิงกลยุทธ์ที่สำคัญสำหรับผู้ประกอบการ ดังนี้:
คัดสรรโครงการที่มีทำเลและกลุ่มเป้าหมายชัดเจน: การลงทุนเฉพาะในโครงการที่มีศักยภาพโดดเด่นในทำเลที่ตั้ง และสามารถตอบสนองความต้องการของกลุ่มเป้าหมายได้อย่างตรงจุด จะช่วยลดความเสี่ยงและเพิ่มโอกาสในการประสบความสำเร็จ
มุ่งเน้นตลาดบนและตลาดลักเซอรี่: ตลาดกลุ่มนี้มีความต้องการซื้อที่แท้จริง (Genuine Demand) และมีอำนาจซื้อสูงกว่า เมื่อเทียบกับตลาดระดับกลางและล่าง
ควบคุมขนาดโครงการและอัตราการลงทุนอย่างรอบคอบ: การบริหารจัดการขนาดของโครงการให้เหมาะสมกับกำลังซื้อและความต้องการของตลาด รวมถึงการควบคุมอัตราการลงทุน ไม่ให้สูงจนเกินไป จะช่วยให้การดำเนินงานมีความคล่องตัว
บริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสดคือหัวใจหลัก: ในภาวะที่ตลาดอาจมีความผันผวน การบริหารจัดการสภาพคล่องและกระแสเงินสดของบริษัทให้แข็งแกร่งเป็นสิ่งสำคัญยิ่งยวด เพื่อให้สามารถรับมือกับความไม่แน่นอนต่างๆ ได้
ติดตามนโยบายรัฐบาลใหม่อย่างใกล้ชิด และพร้อมปรับกลยุทธ์อย่างยืดหยุ่น: การเฝ้าระวังสภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจและการเมือง รวมถึงการปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ที่เปลี่ยนแปลงไป จะช่วยให้องค์กรสามารถก้าวข้ามความท้าทายและคว้าโอกาสที่เกิดขึ้นได้
ปี 2569 นี้ ถือเป็นอีกปีที่น่าจับตาสำหรับตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ หากคุณคือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในระดับ Premium การศึกษาข้อมูลเชิงลึกและวางแผนอย่างรอบคอบ คือกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จในตลาดที่กำลังเข้าสู่ยุคแห่งการปรับสมดุลนี้
หากท่านกำลังมองหาคำปรึกษาเชิงลึก หรือต้องการสำรวจโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในตลาดคอนโดกรุงเทพฯ หรือพื้นที่อื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง โปรดติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับคำแนะนำที่เหมาะสมกับความต้องการของท่าน.
