บทวิเคราะห์เจาะลึก: อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – ท่ามกลางความท้าทาย ใครคือผู้ยืนหยัด?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวง อสังหาริมทรัพย์ประเทศไทย มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและวัฏจักรของตลาดมานับไม่ถ้วน ปี 2566 ที่ผ่านมา เป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับผู้เล่นในอุตสาหกรรมนี้ แม้จะมีความหวังจากโมเมนตัมที่ดีในช่วงปลายปี 2565 แต่ภาพรวมตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด ส่งผลกระทบต่อรายได้และผลกำไรของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายราย บทความนี้จะพาไปเจาะลึกผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อวิเคราะห์สถานการณ์ที่เกิดขึ้น ใครคือผู้ที่สามารถปรับตัวและยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งท่ามกลางสภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวนนี้
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2566: ยอดรายได้รวมชะลอตัว แต่ใครคือผู้ชนะจริง?
ปี 2566 ถือเป็นปีแห่งการประเมินศักยภาพของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างแท้จริง จากการรวบรวมข้อมูลของ 41 บริษัท พบว่ารายได้รวมของกลุ่มบริษัทเหล่านี้อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำไว้ 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกลงไป จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้ลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงความท้าทายที่หลายองค์กรต้องเผชิญ
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนัก มีรายได้ลดลงเกิน 20% ได้แก่ L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ซึ่งแต่ละแห่งมีรายได้ลดลงราว 28% นอกจากนี้ Raimon Land ก็ไม่น้อยหน้า ติดลบไปถึง 26%, Lalin Property -23%, Major Development -22% และ Siamese Asset -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai -10%, Pruksa Holding -9% และ Origin Property ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
การแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์: ใครคือผู้นำด้านรายได้รวม?
เมื่อพิจารณาถึงบริษัท อสังหาริมทรัพย์ชั้นนำประเทศไทย ที่ทำรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 พบว่า:
Sansiri: 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand): 38,399 ล้านบาท
Supalai: 31,818 ล้านบาท
Land and Houses: 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding: 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation: 24,487 ล้านบาท
U City (เดิมคือ U Foundation): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 16,169 ล้านบาท
Origin Property: 15,157 ล้านบาท
Singha Estate: 15,066 ล้านบาท
ข้อมูลนี้แสดงให้เห็นว่า แม้จะมีบริษัทจำนวนมากที่รายได้ลดลง แต่ก็ยังมีผู้เล่นที่สามารถรักษาและเพิ่มส่วนแบ่งทางการตลาดได้ อย่าง Sansiri ที่สามารถแซงขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่งได้ แสดงถึงความแข็งแกร่งในการบริหารจัดการและการตอบสนองต่อความต้องการของตลาด
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แม่นยำยิ่งขึ้นของธุรกิจหลัก
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงธุรกิจหลักของบริษัท พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ อย่างแท้จริง จำเป็นต้องพิจารณา “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทหลายแห่งอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่รายได้จากการขายคือหัวใจสำคัญของการสร้างมูลค่าระยะยาว
ในปี 2566 รายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัท อยู่ที่ประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่ประสบปัญหาด้านรายได้จากการขายอย่างหนัก ได้แก่ Raimon Land ที่ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development เกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านนี้ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2%
ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดถึง 8 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า แสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่กระทบเป็นวงกว้างในอุตสาหกรรมนี้
ผู้นำด้านรายได้จากการขาย: ใครคือตัวจริง?
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย 10 อันดับแรกของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล รวมถึงหัวเมืองหลัก พบว่า:
AP (Thailand): 36,927 ล้านบาท (รักษาตำแหน่งผู้นำ)
Sansiri: 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai: 30,836 ล้านบาท (รักษาอันดับมั่นคง)
SC Asset Corporation: 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13% ขึ้น Top 5)
Pruksa Holding: 22,357 ล้านบาท
Land and Houses: 18,966 ล้านบาท (ยังคงติด Top 10 แม้รายได้ลดลง)
Frasers Property (Thailand): 10,019 ล้านบาท
Origin Property: 8,840 ล้านบาท (รายได้ลดลง 24% แต่ยังคงติด Top 10)
Quality Houses: 7,619 ล้านบาท
Property Perfect: 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ Central Pattana ซึ่งแสดงผลงานโดดเด่นด้วยรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปีก่อนหน้า สะท้อนถึงความสำเร็จของกลยุทธ์การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อขาย
ผลกำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของความสำเร็จทางธุรกิจ
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะทำรายได้ได้มากเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อย ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่ทำได้ 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรลดลงจากปี 2565
ผู้นำด้านกำไรสุทธิ: ใครคือ “ตัวจริง” ที่ทำเงินได้?
เมื่อพิจารณาถึงบริษัท อสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพในการทำกำไร สูงสุด 10 อันดับแรก พบว่า:
Land and Houses: 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมลดลง แต่กำไรสูงจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai: 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand): 6,054 ล้านบาท
Sansiri: 5,846 ล้านบาท (เติบโตแบบก้าวกระโดด 42%)
Origin Property: 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง 25%)
SC Asset: 2,525 ล้านบาท
Quality Houses: 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding: 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana: 1,610 ล้านบาท (กำไรก่อนหักภาษีประมาณ 1,975 ล้านบาท)
ข้อมูลนี้ชี้ให้เห็นว่า การบริหารจัดการต้นทุนและกลยุทธ์การขายที่สร้างผลกำไร เป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้บริษัทสามารถยืนหยัดได้ แม้ในสภาวะตลาดที่ซบเซา Land and Houses แสดงให้เห็นถึงความสามารถในการสร้างมูลค่าเพิ่มจากสินทรัพย์อื่น นอกเหนือจากธุรกิจหลัก
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
จากผลประกอบการของปี 2566 ชี้ให้เห็นว่า ปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับอุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์ไทย ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะต้องเผชิญกับปัจจัยต่างๆ เช่น ภาวะเศรษฐกิจโลกที่ผันผวน, อัตราดอกเบี้ยที่อาจทรงตัวในระดับสูง, พฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป, และการแข่งขันที่รุนแรง
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความท้าทายเหล่านี้ ยังมีโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว มีกลยุทธ์การตลาดที่แข็งแกร่ง และสามารถนำเสนอบิ๊วนที่ตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าได้อย่างตรงจุด การวิเคราะห์ผลประกอบการของปี 2566 นี้ เป็นเพียงการฉายภาพส่วนหนึ่งของภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทย
ถึงเวลาแล้วที่คุณจะก้าวไปข้างหน้า
หากคุณคือเจ้าของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ผู้ประกอบการที่กำลังมองหาโอกาสในการปรับกลยุทธ์ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเพื่อนำพาธุรกิจของคุณให้เติบโตอย่างยั่งยืน ท่ามกลางความผันผวนของตลาด ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ ที่มีประสบการณ์และเข้าใจตลาดอย่างแท้จริง เราพร้อมที่จะร่วมวางแผนและสร้างสรรค์โซลูชันที่เหมาะสมที่สุดสำหรับธุรกิจของคุณ เพื่อให้คุณสามารถคว้าโอกาสและก้าวข้ามทุกความท้าทายในปี 2567 นี้ไปได้อย่างมั่นคง.
