ปี 2567: ส่องทิศทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย – กลยุทธ์การเติบโตท่ามกลางความท้าทาย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงของตลาดมาแล้วหลายยุคหลายสมัย แต่ปี 2566 ที่ผ่านมาถือเป็นอีกหนึ่งปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับความผันผวนอย่างมีนัยสำคัญ แม้จะมีความคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งจากโมเมนตัมที่ดีของปี 2565 แต่ภาพที่ปรากฏกลับเป็นไปในทิศทางตรงกันข้าม ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างรวดเร็วก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานั้นยังคงต่อเนื่องมาจนถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยตามปกติในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นให้ตลาดกลับมาคึกคักได้อย่างที่ควรจะเป็น และแนวโน้มดังกล่าวก็ยังคงส่งต่อมายังต้นปี 2567 ซึ่งบ่งชี้ว่าเรากำลังเข้าสู่ช่วงเวลาที่ต้องประเมินสถานการณ์และปรับกลยุทธ์กันใหม่
ด้วยความตั้งใจที่จะนำเสนอภาพรวมที่ชัดเจนของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ในช่วงเวลาที่ท้าทายนี้ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลการดำเนินงานของบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ จำนวนทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับแรงกดดันของตลาดในปี 2566 ได้ดีเพียงใด และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างแท้จริง
ภาพรวมผลประกอบการปี 2566: การชะลอตัวที่ครอบคลุม
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่าบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนักในภาพรวม แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าสถานการณ์น่ากังวลกว่าที่คิด โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในวงกว้าง
กลุ่มบริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญ คือบริษัทที่มีรายได้รวมติดลบในระดับที่สูงกว่า 20% ได้แก่ LPN Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ที่มีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land ที่ติดลบ 26%, Lalin Property ที่ -23%, Major Development ที่ -22% และ Siamese Asset ที่ -21%
แม้แต่ผู้เล่นรายใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีปรากฏการณ์นี้ไปได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ยิ่งไปกว่านั้น การวิเคราะห์ Top 10 บริษัท ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่าถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses ที่กล่าวถึงไปแล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai ที่ -10%, Pruksa Holding ที่ -9% และ Origin Property ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
การแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์: ใครคือผู้นำในรายได้รวม?
เมื่อพิจารณาถึงบริษัทที่สร้างรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 แสนสิริ ได้ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยเฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) ที่ทำรายได้ไป 38,399 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด อันดับ 3 เป็นของ Supalai ที่ 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses ในอันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ในอันดับ 5 ที่ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation ด้วยรายได้ 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 เป็นของ U City (เดิมคือ Univentures) ที่ 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) ที่ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 Origin Property ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของการดำเนินงาน
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง ควรพิจารณาที่ รายได้จากการขาย เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดใน Top 10 หลายแห่ง อาจมีรายได้ที่มาจากแหล่งอื่นนอกเหนือจากการขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง การวิเคราะห์รายได้จากการขายจะให้ภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้นถึงความแข็งแกร่งของธุรกิจหลัก
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายประมาณ 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
สถานการณ์ที่น่าสังเกตคือ Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, LPN Development รายได้ขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ที่เป็นผู้นำด้านรายได้รวม ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงแค่รายใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ถึง 8 บริษัท กลับมีรายได้จากการขายลดลง
ผู้นำด้านรายได้จากการขาย: AP (Thailand) ทวงบัลลังก์
สำหรับ 10 อันดับแรกในส่วนของรายได้จากการขาย AP (Thailand) สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท ตามมาด้วย Sansiri ในอันดับ 2 ที่ 32,829 ล้านบาท โดย Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% อันดับ 3 คือ Supalai ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation เลื่อนขึ้นมาอยู่ใน Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตเป็นบวกถึง 13% อันดับ 5 ตกเป็นของ Pruksa Holding ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้ว่ารายได้จากการขายจะปรับตัวลดลงมาก แต่ Land and Houses ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property ที่แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 เป็นของ Property Perfect ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกบริษัทที่น่าจับตามองคือ Central Pattana ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ อย่างจริงจัง ในปี 2566 บริษัทสามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปีก่อนหน้า
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
แม้ว่าการสร้างรายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่ท้ายที่สุดแล้ว กำไรสุทธิ คือตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุดในการประเมินผลประกอบการที่ยั่งยืนของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถสร้างกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงโควิด และไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด แต่มีเงื่อนไข
Land and Houses ยังคงสามารถครองตำแหน่งบริษัทที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 ได้ที่ 7,495 ล้านบาท แม้จะมีรายได้รวมที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ เหตุผลหลักมาจากกำไรที่เกิดขึ้นจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน รวมมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการนี้ อันดับ 2 อย่าง Supalai ที่ทำกำไรไป 6,083 ล้านบาท ก็คงก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน
AP (Thailand) ตามมาในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท และ Sansiri ในอันดับ 4 ที่เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า
อันดับ 6 คือ SC Asset ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 Quality House ที่ทำกำไร 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property ติดอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
ปี 2567: ความท้าทายที่ต้องเผชิญและโอกาสในการปรับตัว
ภาพรวมผลประกอบการปี 2566 ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงต้องเผชิญในปี 2567 อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ สภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ยังคงไม่แน่นอน อัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวในระดับสูง และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังคงถูกกดดัน ล้วนเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลกระทบต่อตลาด
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีในวงการนี้ ผมมองว่าปี 2567 จะยังคงเป็นปีแห่งการปรับตัว และบริษัทที่จะสามารถยืนหยัดและเติบโตได้ จะต้องมี กลยุทธ์การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่แข็งแกร่งและยืดหยุ่น การให้ความสำคัญกับการบริหารต้นทุน การบริหารกระแสเงินสด และการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของตลาด จะเป็นหัวใจสำคัญ
สำหรับนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ นี่คือช่วงเวลาที่ต้องศึกษาข้อมูลอย่างรอบคอบ พิจารณาถึงปัจจัยพื้นฐานของแต่ละบริษัท ศักยภาพในการแข่งขัน และแนวโน้มการเติบโตในระยะยาว การลงทุนใน คอนโดมิเนียมราคาเหมาะสม หรือ บ้านพร้อมอยู่ ที่มีคุณภาพและอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพ อาจเป็นทางเลือกที่น่าสนใจ
หากท่านเป็นผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การทบทวนกลยุทธ์ การปรับแผนธุรกิจ และการแสวงหาพันธมิตรที่แข็งแกร่ง จะช่วยให้ท่านสามารถผ่านพ้นช่วงเวลาที่ท้าทายนี้ไปได้ และคว้าโอกาสในการเติบโตในอนาคต
หากท่านต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม หรือกำลังมองหาโซลูชันที่เหมาะสมสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของท่าน อย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อร่วมกันสร้างสรรค์อนาคตที่สดใสให้กับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย