เจาะลึกภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์: ถอดบทเรียนจากยักษ์ใหญ่ สู่กลยุทธ์รับมือความท้าทายปี 2026
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการพัฒนาที่ดินมานานกว่าทศวรรษ ผมเห็นความผันผวนของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ มาทุกรูปแบบ
ตั้งแต่วิกฤตจนถึงจุดรุ่งเรืองที่สุด แต่ต้องยอมรับว่าช่วงปี 2566 ต่อเนื่องมาถึงปัจจุบัน เป็นบททดสอบที่ “หิน” ที่สุดครั้งหนึ่งสำหรับดีเวลลอปเปอร์ไทย จากเดิมที่เราคาดหวังว่าการฟื้นตัวหลังโควิดจะนำพาธุรกิจทะยานขึ้น (Take-off) แต่ความเป็นจริงกลับกลายเป็นภาวะ “ซึมยาว” ที่ทำให้แม้แต่บริษัทระดับมหาชนยังต้องกุมขมับ
หากเราย้อนกลับไปวิเคราะห์ข้อมูลจาก 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ จะเห็นภาพสะท้อนที่ชัดเจนว่าความมั่งคั่งไม่ได้วัดกันแค่ “ยอดขาย” เสมอไป แต่อยู่ที่ “ความสามารถในการทำกำไร” และการปรับตัวภายใต้ปัจจัยลบที่ถาโถม ไม่ว่าจะเป็นอัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวในระดับสูง หนี้ครัวเรือนที่ฉุดรั้งการอนุมัติ สินเชื่อบ้าน และกำลังซื้อที่เปราะบางในกลุ่มฐานราก
กะเทาะเปลือกรายได้รวม: เมื่อยักษ์ใหญ่เริ่มขยับตัวยากขึ้น
ในปีที่ผ่านมา รายได้รวมของกลุ่มอสังหาฯ ทั้ง 41 บริษัทมียอดรวมอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งหากดูผิวเผินอาจจะเห็นว่าลดลงเพียงเล็กน้อยราว -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 แต่ถ้าเรา “Deep Dive” ลงไปในรายละเอียดรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 บริษัทที่รายได้ติดลบ นี่คือสัญญาณเตือนว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ กำลังเผชิญกับภาวะ Oversupply ในบาง Segment และ Underconsumption ในวงกว้าง
ที่น่าตกใจคือ บริษัทที่มีชื่อเสียงมาอย่างยาวนานและเคยเป็นผู้นำตลาดในกลุ่ม Mid-to-Low อย่าง แอล.พี.เอ็น. (LPN) กลับมีรายได้หดตัวลงกว่า 28% เช่นเดียวกับกลุ่ม บ้านเดี่ยวหรู และคอนโดระดับบนอย่าง ไรมอน แลนด์ ที่ติดลบไปถึง 26% สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นว่ากลุ่ม Real Demand เริ่มชะลอการตัดสินใจซื้อ และกลุ่มนักลงทุนเริ่มมองหาทางเลือกอื่นที่มีสภาพคล่องสูงกว่า
อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตย่อมมีผู้ชนะ “แสนสิริ” สามารถครองแชมป์รายได้รวมสูงสุดที่ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ท่ามกลางกระแสลบ โดยมีกลยุทธ์หลักคือการรุกตลาด บ้านเดี่ยวหรู และการสร้างแบรนด์ที่ตอบโจทย์ Lifestyle ยุคใหม่ ในขณะที่ “เอพี (ไทยแลนด์)” ตามมาเป็นอันดับ 2 อย่างกระชั้นชิดด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท แสดงให้เห็นว่าการบริหารพอร์ตโฟลิโอที่หลากหลาย (Diversification) คือกุญแจสำคัญในการประคองตัวใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ยุคปัจจุบัน
เจาะลึกรายได้จากการขาย: สงครามราคาและกลยุทธ์ช่วงชิง Real Demand
หากเราต้องการวัด “ฝีมือ” ในการขายจริงๆ เราต้องแยกรายได้อื่น (Other Income) ออกไป แล้วพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น ข้อมูลที่น่าสนใจคือ รายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัทลดลงถึง -11% เหลือเพียง 268,460 ล้านบาท นี่คือตัวเลขที่สะท้อนความจริงว่าการระบายสต็อกโครงการเก่านั้นทำได้ยากยิ่ง
ในเซกเมนต์นี้ “เอพี (ไทยแลนด์)” คือผู้ชนะตัวจริงด้วยรายได้จากการขายสูงถึง 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริไปได้สำเร็จ กลยุทธ์ของเอพีคือการเน้น โครงการคอนโดใกล้รถไฟฟ้า และทาวน์โฮมที่ฟังก์ชันตอบโจทย์การ Work from Home ซึ่งยังคงเป็นที่ต้องการของคนเมือง
นอกจากนี้ เรายังเห็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดของ “เซ็นทรัลพัฒนา” (CPN) ในฝั่งที่อยู่อาศัย ซึ่งมีรายได้จากการขายพุ่งสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นกว่า 103% สิ่งนี้บ่งบอกเทรนด์สำคัญของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในอนาคต นั่นคือการพัฒนาโครงการแบบ Mixed-use ที่มีทั้งห้างสรรพสินค้า ออฟฟิศ และที่พักอาศัยอยู่ในที่เดียวกัน ซึ่งช่วยสร้าง Value Added ให้กับโครงการและดึงดูดผู้ที่ต้องการ ลงทุนคอนโดปล่อยเช่า ได้เป็นอย่างดี
กำไรสุทธิ: บรรทัดสุดท้ายที่ตัดสินผู้ชนะที่แท้จริง
ในโลกธุรกิจ “รายได้คือความภูมิใจ แต่กำไรคือเงินในกระเป๋า” ในปีที่ผ่านมา กำไรสุทธิรวมของกลุ่มอสังหาฯ ลดลงราว -11% โดยมีบริษัทถึง 12 รายที่ประสบภาวะขาดทุน แต่ผู้ที่ยังคงรักษาตำแหน่ง “King of Profit” ไว้ได้อย่างเหนียวแน่นคือ “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” (LH) ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท
คำถามคือ LH ทำได้อย่างไรในวันที่ยอดขายลดลงถึง 38%? คำตอบอยู่ที่การบริหารทรัพย์สินที่มีประสิทธิภาพ (Asset Management) การขายโรงแรมเข้ากองทุนทรัสต์ (REIT) คือกลยุทธ์ที่ช่วยเติม Cash Flow และสร้างกำไรพิเศษได้อย่างมหาศาล นี่คือบทเรียนสำคัญสำหรับนักลงทุนว่า การเลือกหุ้นหรือ การลงทุนอสังหา ในระยะยาว ไม่ควรดูเพียงยอดโอนกรรมสิทธิ์ แต่ต้องดูความแข็งแกร่งของงบแสดงฐานะทางการเงินและวิสัยทัศน์ของผู้บริหารด้วย
ส่วนอันดับรองลงมาอย่าง ศุภาลัย และ เอพี ยังคงรักษา Margin ได้ดีจากการควบคุมต้นทุนการก่อสร้างและการใช้เทคโนโลยีเข้ามาช่วยบริหารจัดการหน้างาน ซึ่งช่วยลดการสูญเสียและเพิ่มประสิทธิภาพในการส่งมอบบ้านที่มีคุณภาพให้กับผู้ซื้อ
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2026: เทรนด์ที่ต้องจับตามอง
เมื่อมองไปข้างหน้าจนถึงปี 2026 ผมคาดการณ์ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ จะไม่ได้เคลื่อนที่แบบเส้นตรงอีกต่อไป แต่จะมีการเปลี่ยนผ่าน (Transformation) ใน 3 มิติหลัก ดังนี้:
Green & Sustainable Living: บ้านประหยัดพลังงานที่ติดตั้ง Solar Rooftop และระบบ EV Charger จะไม่ใช่ทางเลือกอีกต่อไป แต่เป็น “มาตรฐานบังคับ” โครงการที่สามารถพิสูจน์ได้ว่าช่วยลดค่าใช้จ่ายรายเดือนให้กับผู้อยู่อาศัยได้จริง จะมีแต้มต่อในตลาดสูงมาก
Silver Economy: การก้าวเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุโดยสมบูรณ์ของไทย ทำให้ความต้องการบ้านที่เป็น Universal Design เพิ่มสูงขึ้น ดีเวลลอปเปอร์ที่หันมาทำโครงการ Wellness Residence หรือคอนโดที่มีบริการดูแลสุขภาพส่วนกลาง จะสามารถเจาะกลุ่มกำลังซื้อสูง (High Net Worth) ได้อย่างแม่นยำ
PropTech & AI Integration: การใช้ AI ในการวิเคราะห์พฤติกรรมผู้ซื้อและการทำ Dynamic Pricing จะเข้ามามีบทบาทมากขึ้น รวมถึงการนำเทคโนโลยี BIM มาใช้เพื่อลดต้นทุนและระยะเวลาในการก่อสร้าง ซึ่งจะเป็นตัวตัดสินว่าใครจะสามารถคุม Margin ได้ดีกว่ากัน
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการ ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ หรือมองหาช่องทาง ลงทุนคอนโด ในช่วงปี 2024-2026 นี้ ผมแนะนำให้โฟกัสไปที่โครงการในทำเลที่มี Real Demand ชัดเจน เช่น ใกล้แหล่งงานขนาดใหญ่ หรือใกล้สถานศึกษาที่มีอัตราการเช่าสูง และที่สำคัญที่สุดคือต้องพิจารณาเงื่อนไข สินเชื่อบ้าน จากสถาบันการเงินที่ให้ดอกเบี้ยคงที่ยาวๆ เพื่อป้องกันความเสี่ยงจากความผันผวนของนโยบายการเงิน
บทสรุปสำหรับนักลงทุนและผู้ซื้อบ้าน
ภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ จากสถิติ 41 บริษัทมหาชน สอนให้เราเห็นว่าความมั่นคงที่แท้จริงไม่ได้มาจากขนาดของบริษัท แต่มาจากความยืดหยุ่น (Resilience) และการมองขาดในความต้องการของตลาด ยักษ์ใหญ่ที่ปรับตัวช้าอาจพ่ายแพ้ให้กับผู้เล่นหน้าใหม่ที่เข้าใจ Lifestyle ของคนรุ่นใหม่มากกว่า
หากคุณเป็นผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง ช่วงเวลานี้คือ “โอกาสทอง” ในการต่อรอง เพราะดีเวลลอปเปอร์หลายรายพร้อมจะมอบโปรโมชั่นและส่วนลดเพื่อระบายสต็อก แต่หากคุณคือนักลงทุน การเลือกทรัพย์สินที่เปี่ยมไปด้วยศักยภาพในทำเลเติบโตคือหัวใจสำคัญของการสร้างความมั่งคั่งในระยะยาว
หากท่านกำลังมองหาที่ปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์แบบครบวงจร หรือต้องการข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับโครงการบ้านและคอนโดที่ตอบโจทย์ความต้องการเฉพาะตัว อย่ามัวแต่รอช้าครับ ท่ามกลางตลาดที่ผันผวน การมีข้อมูลที่ถูกต้องและผู้เชี่ยวชาญที่ไว้ใจได้คือเข็มทิศที่ดีที่สุด ติดต่อเราวันนี้เพื่อเริ่มต้นวางแผนอนาคตที่มั่นคงในโลกแห่งอสังหาริมทรัพย์ไปพร้อมกัน
