เจาะลึกสมรภูมิธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: ถอดบทเรียนจากวิกฤตซ้อนวิกฤต สู่ยุทธศาสตร์ผู้ชนะในปี 2026
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงการลงทุนและที่ปรึกษาด้านการพัฒนาโครงการมานานกว่าทศวรรษ ผมเห็นความผันผวนของ
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มาทุกรูปแบบ ตั้งแต่ยุคเฟื่องฟูหลังโควิดไปจนถึงช่วงที่ตลาดต้องเผชิญกับภาวะ “Stagflation” หรือภาวะข้าวยากหมากแพงที่สวนทางกับกำลังซื้อ หากมองย้อนกลับไปในช่วงปี 2566 จนถึงปัจจุบัน เราจะพบว่านี่คือช่วงเวลาที่ท้าทายที่สุดครั้งหนึ่งในประวัติศาสตร์อสังหาฯ ไทย
จากเดิมที่เราเคยคาดหวังว่าปี 2566 จะเป็นปีแห่งการ “Take off” หรือการพุ่งทะยานต่อจากแรงส่งในปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับกลายเป็นหนังคนละม้วน ตลาดอสังหาริมทรัพย์เริ่มส่งสัญญาณชะลอตัวอย่างรุนแรงตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และลากยาวมาจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงไตรมาส 4 ที่มักจะเป็นช่วงกอบโกยผลกำไร ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นการตัดสินใจของผู้ซื้อได้เท่าที่ควร บทความนี้ผมจะพาคุณไปผ่าทางตัน วิเคราะห์เจาะลึกผลประกอบการของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อค้นหาว่าใครคือ “ตัวจริง” ที่ยืนหยัดได้ท่ามกลางพายุเศรษฐกิจ และแนวโน้มในปี 2569-2570 นี้จะเป็นอย่างไร
ภาพรวมตลาด: เมื่อรายได้รวมไม่ใช่ตัวตัดสินความสำเร็จเสมอไป
จากการเก็บข้อมูลของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 รายใหญ่ พบว่ารายได้รวมในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งหากดูเผินๆ อาจจะเห็นว่าลดลงเพียงเล็กน้อยประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท แต่หากเรากะเทาะเปลือกนอกออกดูไส้ใน จะพบสถิติที่น่าตกใจว่ามีถึง 25 บริษัทจาก 41 รายที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
ปัจจัยลบที่กัดกิน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงที่ผ่านมาไม่ได้มีเพียงแค่เรื่องการเมือง แต่ยังรวมถึง อัตราดอกเบี้ยนโยบาย ที่ปรับตัวสูงขึ้น ส่งผลกระทบโดยตรงต่อ สินเชื่อบ้าน และกำลังซื้อของประชาชน หลายครอบครัวที่เคยวางแผนจะ กู้เงินซื้อบ้าน ต้องพับโครงการไป เพราะภาระหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงขึ้น ทำให้ธนาคารพาณิชย์เข้มงวดในการปล่อยกู้ หรือที่เราเรียกว่าอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ที่พุ่งสูงขึ้นเป็นประวัติการณ์
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักจนรายได้ติดลบมากกว่า 20% มีทั้งรายเล็กและรายใหญ่ เช่น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ และคันทรี่ กรุ๊ป ขณะที่บริษัทระดับพรีเมียมอย่าง ไรมอน แลนด์ หรือบริษัทมหาชนยอดนิยมอย่าง ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ และเมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ ก็ต่างเผชิญกับสถานการณ์รายได้หดตัวเช่นกัน แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ก็ยังมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สะท้อนให้เห็นว่าไม่มีใครหนีพ้นมรสุมนี้ได้ง่ายๆ
สมรภูมิรายได้: แสนสิริ ผงาดแชมป์ด้วยกลยุทธ์ Luxury & Branding
ในส่วนของอันดับบริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 “แสนสิริ” สามารถก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ท่ามกลางวิกฤต เคล็ดลับของแสนสิริไม่ได้อยู่ที่การอัดโปรโมชั่นราคาถูก แต่อยู่ที่การจับตลาดกลุ่ม High-end และ Ultra Luxury ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีเงินเย็นและได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยที่สุด รวมถึงการบริหารจัดการแบรนด์ที่แข็งแกร่ง ทำให้เกิดความเชื่อมั่นในการ ลงทุนอสังหาฯ ระยะยาว
ตามมาติดๆ ในอันดับ 2 คือ “เอพี (ไทยแลนด์)” ที่ทำรายได้ไป 38,399 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% แต่เอพียังคงรักษาฐานลูกค้าในกลุ่มบ้านเดี่ยวและทาวน์โฮมไว้อย่างเหนียวแน่น ส่วนอันดับ 3 คือ ศุภาลัย (31,818 ล้านบาท) และอันดับ 4 คือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (30,170 ล้านบาท) ซึ่งทั้งสองรายยังคงเน้นประสิทธิภาพของการบริหารจัดการต้นทุนและการกระจายทำเลโครงการ
วิเคราะห์รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัด “ความต้องการจริง” ของผู้บริโภค
หากเราจะวัดฝีมือทางการตลาดและการบริหารโครงการใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ สิ่งที่ต้องพิจารณามากกว่า “รายได้รวม” คือ “รายได้จากการขาย” (Sale Revenue) เพราะรายได้รวมอาจรวมถึงการขายสินทรัพย์เข้ากองทุน หรือรายได้จากค่าเช่าและบริการ ซึ่งไม่ใช่สะท้อนถึงยอดโอนกรรมสิทธิ์บ้านและคอนโดมิเนียมโดยตรง
ตัวเลขรวมของทั้ง 41 บริษัททำรายได้จากการขายได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ยิ่งไปกว่านั้นมีถึง 30 บริษัทที่ยอดขายตกลง ซึ่งแสดงให้เห็นว่า “กำลังซื้อระดับแมส” กำลังมีปัญหาอย่างรุนแรง โดยเฉพาะโครงการในระดับราคาล่าง-กลางที่ต้องพึ่งพาการขอ สินเชื่อบ้าน จากธนาคารเป็นหลัก
ในหมวดนี้ “เอพี (ไทยแลนด์)” กลับมาชนะเป็นอันดับ 1 ด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึง Product Mix ที่หลากหลายและการเข้าถึงกลุ่มเป้าหมายในวงกว้าง ขณะที่แสนสิริตามมาเป็นอันดับ 2 ด้วยยอดขาย 32,829 ล้านบาท (โต 7%) ซึ่งถือว่าเก่งมากที่สามารถทำสวนกระแสตลาดได้ ส่วนบริษัทที่น่าจับตามองที่สุดคือ “เซ็นทรัลพัฒนา (CPN)” ที่ขยับมาลุยตลาดที่อยู่อาศัยอย่างเต็มตัว โดยทำยอดขายเติบโตขึ้นถึง 103% จากการใช้กลยุทธ์ Mixed-use เชื่อมโยงห้างสรรพสินค้าเข้ากับคอนโดมิเนียมและหมู่บ้านจัดสรร
กำไรสุทธิ: ใครคือผู้บริหารจัดการต้นทุนที่แท้จริง?
การทำยอดขายได้สูงไม่ได้หมายความว่าคุณจะมีกำไรมากเสมอไป ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทลดลงเหลือ 44,165 ล้านบาท (-11%) และมีบริษัทที่ประสบภาวะขาดทุนถึง 12 ราย ซึ่งส่วนใหญ่เป็นบริษัทที่ยังปรับตัวไม่ทันกับต้นทุนก่อสร้างที่พุ่งสูงขึ้นและภาระดอกเบี้ยจ่าย
แชมป์กำไรสุทธิยังคงเป็นหน้าเดิมคือ “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ที่กวาดกำไรไป 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุไว้ด้วยว่าส่วนหนึ่งมาจากกำไรพิเศษในการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทรัสต์ (REIT) หากตัดรายการพิเศษออก เราจะเห็น “ศุภาลัย” และ “เอพี” ที่เบียดกันมาด้วยกำไรระดับ 6,000 ล้านบาทเศษ สะท้อนถึงการเป็นบริษัทที่มีประสิทธิภาพในการบริหารอัตรากำไรขั้นต้น (Gross Profit Margin) ได้อย่างยอดเยี่ยม
สิ่งที่น่าสนใจมากคือ “แสนสิริ” ที่ทำกำไรเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42% แตะระดับ 5,846 ล้านบาท นี่คือบทพิสูจน์ว่าในยุคปัจจุบัน การขายของแพงที่มี Margin สูง ให้กับลูกค้าที่มีศักยภาพทางการเงิน คือทางรอดที่ยั่งยืนกว่าการสู้กันด้วยสงครามราคาในตลาดล่าง
แนวโน้มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ปี 2026: ยุทธศาสตร์สู่โลกยุคใหม่
ก้าวเข้าสู่ปี 2026 ตลาดไม่ได้ต่อสู้กันที่ “จำนวนยูนิต” อีกต่อไป แต่เป็นการต่อสู้กันด้วย “Data” และ “Lifestyle Integration” ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมขอมองเทรนด์ที่จะเกิดขึ้นและเป็นโอกาสในการสร้างผลกำไรดังนี้:
The Rise of Wellness & Aging Society: บ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมรุ่นใหม่ต้องมีฟังก์ชันรองรับสุขภาพและการใช้ชีวิตของผู้สูงอายุ ไม่ใช่แค่ทางลาดหรือราวจับ แต่ต้องเชื่อมต่อกับระบบ Telemedicine และการดูแลสุขภาพเชิงป้องกัน ซึ่งจะเป็นจุดตัดสินใจสำคัญในการซื้อบ้านของคนยุคนี้
Sustainability as a Standard: ปัจจุบันบ้านประหยัดพลังงานและการติดตั้ง Solar Cell ไม่ใช่ทางเลือก แต่เป็น “ภาคบังคับ” สำหรับผู้ประกอบการอสังหาฯ แบรนด์ชั้นนำ การพัฒนาโครงการในรูปแบบ Net Zero จะช่วยดึงดูดนักลงทุนต่างชาติและกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่ใส่ใจสิ่งแวดล้อม
Adaptive Mixed-Use: การพัฒนาโครงการที่ไม่ใช่แค่ที่อยู่อาศัยเพียวๆ แต่ต้องมีพื้นที่ Flexible Working Space, จุดรับส่งพัสดุอัจฉริยะ และคอมมูนิตี้มอลล์ที่เข้าถึงง่าย การรวมทุกอย่างไว้ในจุดเดียวจะช่วยเพิ่มมูลค่าให้กับ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ได้อย่างมหาศาล
Financial Resilience: สำหรับผู้บริโภค การเลือกซื้อบ้านในปี 2026 จะเน้นเรื่องความคุ้มค่าและความยืดหยุ่นทางการเงิน การมองหาโปรโมชั่นประเภท “ช่วยผ่อน” หรือการทำ รีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อลดภาระดอกเบี้ยจะยังคงเป็นหัวใจสำคัญ ดังนั้นบริษัทที่ร่วมมือกับสถาบันการเงินเพื่อออกแพ็กเกจสินเชื่อพิเศษจะมีความสิทธิชนะในตลาดสูงกว่า
คำแนะนำสำหรับนักลงทุนและผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย
หากคุณกำลังวางแผนจะซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมเพื่ออยู่เอง หรือต้องการ ลงทุนอสังหาฯ เพื่อผลกำไรในอนาคต ผมขอให้พิจารณาปัจจัย 3 ประการคือ “ทำเลที่มี Real Demand,” “ชื่อเสียงและความมั่นคงของโครงการ,” และ “อัตราผลตอบแทนจากการเช่า (Yield)” ที่สมเหตุสมผล
การเลือกทำเลในเขตกรุงเทพฯ ชั้นกลาง (New CBD) อย่างพระราม 9, รัชดา หรือพื้นที่เชื่อมต่อ EEC (Chonburi-Rayong) ยังคงเป็นตัวเลือกที่มีศักยภาพสูง แต่อย่าลืมพิจารณาเรื่อง ประกันชีวิต คุ้มครองสินเชื่อ (MRTA) และการเตรียมพร้อมเรื่องเครดิตบูโร เพื่อให้การขอ กู้เงินซื้อบ้าน เป็นไปอย่างราบรื่น
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในวันนี้ไม่ใช่เรื่องของการก่อสร้างอิฐหินปูนทรายเพียงอย่างเดียว แต่มันคือการบริหารความสุขและความมั่นคงของผู้คนในสังคม สำหรับผู้ประกอบการ นี่คือช่วงเวลาแห่งการคัดกรอง ใครที่ปรับตัวได้เร็ว มีกระแสเงินสดที่แข็งแกร่ง และเข้าใจ Customer Journey ยุคดิจิทัลอย่างแท้จริง ผู้นั้นจะได้ส่วนแบ่งทางการตลาดที่ใหญ่ที่สุดไปครอบครอง
หากคุณต้องการปรึกษาเจาะลึกเรื่องการวางแผนลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการข้อมูลโครงการที่คุ้มค่าที่สุดในทำเลศักยภาพปี 2026 สามารถติดต่อสอบถามข้อมูลเพิ่มเติมกับทีมผู้เชี่ยวชาญของเราได้ทันที เพื่อให้ทุกก้าวของการลงทุนของคุณเป็นก้าวที่มั่นคงและยั่งยืนที่สุด
