วิเคราะห์เจาะลึกสมรภูมิ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปี 2567-2569: ถอดบทเรียนจากตัวเลขจริง ใครคือผู้ชนะในยุคดอกเบี้ยขาขึ้น?
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการ อสังหาริมทรัพย์ มานานกว่า 10 ปี ผ่านช่วงเวลาทั้งยุคทอ
งและยุคที่ตลาดซบเซาอย่างหนัก ผมบอกได้เลยว่าปี 2566 ที่ผ่านมาจนถึงต้นปี 2567 นี้ คือ “บททดสอบของจริง” สำหรับนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย หากเรามองย้อนกลับไปในช่วงปี 2565 เราต่างคาดหวังว่าโมเมนตัมการฟื้นตัวจะส่งผลให้ปี 2566 เป็นปีที่ตลาด “Take off” อย่างสง่างาม แต่ความเป็นจริงกลับไม่ได้เป็นเช่นนั้น
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทยต้องเผชิญกับปัจจัยลบที่ถาโถมเข้ามาอย่างต่อเนื่อง ทั้งสภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวก่อนการเลือกตั้งใหญ่ การเข้มงวดของสถาบันการเงินในการปล่อย สินเชื่อที่อยู่อาศัย และที่สำคัญที่สุดคือปัญหาหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงขึ้น จนทำให้กำลังซื้อของคนชั้นกลางถึงระดับล่างถูกแช่แข็ง แม้แต่ในช่วงไตรมาส 4 ซึ่งเป็นฤดูกาลขาย (High Season) ที่เราคาดหวังกันว่าจะมีการโหมแคมเปญเพื่อปิดยอด แต่ตัวเลขที่ออกมากลับสะท้อนถึงความเหนื่อยล้าของตลาดอย่างชัดเจน
สแกนรายได้รวม 41 บริษัทจดทะเบียน: ภาพรวมที่ดูนิ่งแต่ไส้ในระสับระส่าย
จากการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ในตลาดหลักทรัพย์ฯ ทั้งสิ้น 41 ราย พบว่ารายได้รวมในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท หากมองผิวเผินอาจจะดูเหมือนลดลงเพียงเล็กน้อย (-1.2%) เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า แต่ถ้าเราเจาะลึกเข้าไปในรายละเอียดจะพบว่า “สัญญาณอันตราย” เริ่มปรากฏ เพราะมีถึง 25 บริษัทจาก 41 รายที่มีรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทระดับบิ๊กแบรนด์ที่เคยเป็นดาวเด่นหลายแห่งกลับทำผลงานได้น่าผิดหวัง ตัวเลขรายได้ที่ติดลบมากกว่า 20% ของหลายบริษัท เช่น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ และ ไรมอน แลนด์ สะท้อนให้เห็นว่ากลุ่ม คอนโดมิเนียม ระดับกลาง-ล่าง และกลุ่ม Super Luxury บางส่วนกำลังเผชิญกับปัญหาการระบายสต็อกที่ล่าช้า แม้แต่พี่ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ที่ขึ้นชื่อเรื่องการบริหารจัดการที่เฉียบคม ก็ยังมีรายได้รวมลดลงถึง 18% ซึ่งเป็นตัวเลขที่ทำให้คนในวงการต้องหันมาทบทวนกลยุทธ์การ ลงทุนอสังหาฯ กันใหม่หมด
แชมป์รายได้รวมปี 2566: การขับเคี่ยวของยักษ์ใหญ่
เมื่อพิจารณาในแง่ของ “รายได้รวม” ผู้ที่ครองบัลลังก์อันดับ 1 คือ แสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ท่ามกลางวิกฤต ซึ่งต้องยอมรับว่าการตลาดของแสนสิรินั้นแข็งแกร่งมาก โดยเฉพาะการรุกตลาดบ้านระดับ High-end ที่กลุ่มลูกค้าไม่ได้รับผลกระทบจาก ดอกเบี้ยบ้าน มากนัก ตามมาติดๆ ด้วย เอพี ไทยแลนด์ (AP) ที่ทำรายได้ไป 38,399 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% แต่ก็ยังรักษามาตรฐานการเป็นผู้นำในตลาด บ้านจัดสรร แนวราบไว้อย่างเหนียวแน่น
10 อันดับแรกของบริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ได้แก่:
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท: 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์: 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้: 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท: 15,066 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมขอย้ำว่า “รายได้รวม” อาจไม่ใช่ตัวชี้วัดความเก่งกาจในการขายที่แท้จริง เพราะหลายบริษัทมีรายได้จากธุรกิจโรงแรม ธุรกิจเช่า หรือการขายสินทรัพย์เข้ากองทุนรวมอยู่ด้วย หากเราต้องการดูว่าใครคือ “เจ้าพ่อแห่งการขาย” เราต้องดูที่ รายได้จากการขาย (Sales Revenue) เป็นหลัก
รายได้จากการขาย: เมื่อหน้ากากถูกถอดออก ใครคือของจริง?
เมื่อเราตัดรายได้อื่นๆ ออกและโฟกัสเฉพาะการขายโครงการ อสังหาริมทรัพย์ เพียวๆ ตัวเลขรวมของทั้ง 41 บริษัทลดลงถึง -11% เหลือเพียง 268,460 ล้านบาท และมีถึง 30 บริษัทที่มียอดขายถดถอยลง สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นว่า “กำลังซื้อจริง” ใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ กำลังเผชิญกับภาวะชะงักงัน
ในเซกเมนต์นี้ เอพี (ไทยแลนด์) ผงาดขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริที่ทำได้ 32,829 ล้านบาท จุดที่น่าสนใจคือ เอสซี แอสเสท (SC) ที่สามารถทำรายได้จากการขายเติบโตสวนกระแสถึง 13% ขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ นี่คือข้อพิสูจน์ว่าหากคุณพัฒนาสินค้าได้ตรงใจกลุ่มเป้าหมายที่มีกำลังซื้อสูง (High Net Worth) คุณจะอยู่รอดในทุกสภาวะเศรษฐกิจ
ในขณะที่ยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ มียอดขายลดลงถึง 38% ซึ่งถือว่ารุนแรงมากสำหรับบริษัทระดับ Blue Chip สาเหตุส่วนหนึ่งมาจากกลยุทธ์การเน้นรักษาอัตรากำไร (Margin) มากกว่าการยอมลดราคาเพื่อระบายสต็อก ซึ่งเป็นทางเลือกที่เจ้าของโครงการต้องตัดสินใจระหว่าง “กระแสเงินสด” หรือ “กำไรสุทธิ”
กำไรสุทธิ: บรรทัดสุดท้ายที่บอกว่าใครคือผู้ชนะตัวจริง
ในโลกธุรกิจ “ยอดขายคือหน้าตา แต่กำไรคือเงินในกระเป๋า” ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทลดลง -11% เหลือเพียง 44,165 ล้านบาท โดยมีถึง 12 บริษัทที่ประสบสภาวะขาดทุน บางรายเจ็บหนักต่อเนื่องมาจากยุคโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้เนื่องจากโครงสร้างหนี้ที่สูงเกินไป
แต่สำหรับอันดับ 1 ในแง่ของกำไรสุทธิ ยังคงเป็นแชมป์เก่าผู้ไร้เทียมทานอย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ที่โกยกำไรไป 7,495 ล้านบาท แม้ยอดขายจะตกฮวบ แต่แลนด์แอนด์เฮ้าส์มีไม้ตายคือ “การบริหารพอร์ตโฟลิโอ” การขายโรงแรมเข้ากองทุนทรัสต์ (REIT) ทำให้ได้รับกำไรพิเศษเข้ามาพยุงงบการเงิน นี่คือบทเรียนสำคัญสำหรับการ ลงทุนอสังหาฯ ในยุคใหม่ ว่าการมี Asset ที่หลากหลายและสร้าง Passive Income ได้ คือเกราะป้องกันภัยชั้นยอด
อันดับ 2 และ 3 ตกเป็นของ ศุภาลัย (SPALI) 6,083 ล้านบาท และ เอพี (ไทยแลนด์) 6,054 ล้านบาท ซึ่งคู่นี้ขับเคี่ยวกันอย่างสูสีมาก ศุภาลัยขึ้นชื่อเรื่องการควบคุมต้นทุน (Cost Leadership) ทำให้แม้รายได้จะน้อยกว่า แต่กำไรสุทธิกลับสูงกว่าหลายๆ ราย
ที่ต้องปรบมือให้คือ แสนสิริ ที่ทำกำไรสุทธิได้ถึง 5,846 ล้านบาท เติบโตก้าวกระโดดถึง 42% ถือเป็นปีทองในแง่ของประสิทธิภาพการทำกำไร (Efficiency) ท่ามกลางปัจจัยลบเรื่อง ดอกเบี้ยขาขึ้น
ดาวรุ่งที่น่าจับตา: เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) กับการรุกคลาดที่อยู่อาศัย
อีกหนึ่งบริษัทที่ไม่พูดถึงไม่ได้คือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวรายได้จากการพัฒนาโครงการเพื่อขายอย่างเป็นล่ำเป็นสัน ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขายพุ่งถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตกว่า 103% นี่คือสัญญาณเตือนไปยัง Big 10 ในตลาดว่า ยักษ์ใหญ่ด้านรีเทลกำลังข้ามมาเขย่าบัลลังก์ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ อย่างเต็มตัว โดยใช้จุดแข็งเรื่องทำเลห้างสรรพสินค้าในการสร้างความได้เปรียบ
ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2567-2569: โอกาสและวิกฤตที่ต้องเตรียมรับมือ
จากประสบการณ์ของผม มองว่าในช่วงปี 2567 ไปจนถึงปี 2569 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ จะเข้าสู่ยุค “The Great Rebalance” หรือการปรับสมดุลครั้งใหญ่ ปัจจัยสำคัญที่จะกำหนดทิศทางมีอยู่ 3 ประการ:
สินเชื่อที่อยู่อาศัย และเกณฑ์ LTV: การที่แบงก์ชาติยังคงเข้มงวดกับเกณฑ์ LTV และยอดปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ที่พุ่งสูงกว่า 50% ในบางเซกเมนต์ จะทำให้ผู้ประกอบการต้องหันมาให้ความสำคัญกับการ “คัดกรองลูกค้า” ตั้งแต่ขั้นตอนการจอง ใครที่สามารถช่วยลูกค้าบริหารจัดการ กู้ซื้อบ้าน ได้สำเร็จจะมีโอกาสปิดการขายได้มากกว่า
การปรับตัวของดอกเบี้ย: แม้จะมีสัญญาณว่าดอกเบี้ยอาจจะเริ่มนิ่ง แต่การคงระดับดอกเบี้ยในระดับสูงย่อมส่งผลต่อการตัดสินใจ ซื้อบ้าน ของผู้บริโภค การจัดโปรโมชั่น “ช่วยผ่อน” หรือ “ดอกเบี้ยพิเศษ” จะยังคงเป็นเครื่องมือหลักทางการตลาด
เทรนด์ Wellness และ Sustainability: โครงการ อสังหาริมทรัพย์ ในอนาคตจะไม่ใช่แค่ที่อยู่อาศัย แต่ต้องตอบโจทย์เรื่องสุขภาพและการประหยัดพลังงาน บ้านที่ติดตั้ง Solar Cell หรือมีระบบฟอกอากาศจะกลายเป็นมาตรฐานใหม่ ไม่ใช่แค่ Option เสริม
คำแนะนำสำหรับนักลงทุนและผู้ที่กำลังจะซื้อบ้าน
หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหา หุ้นอสังหาฯ หรือต้องการ ลงทุนคอนโด เพื่อปล่อยเช่า ผมแนะนำให้โฟกัสไปที่บริษัทที่มี “กระแสเงินสดแข็งแกร่ง” และมี “สัดส่วนหนี้สินต่อทุน (D/E Ratio) ต่ำ” เพราะในยุคดอกเบี้ยสูง บริษัทเหล่านี้จะมีความเสี่ยงต่ำและสามารถจ่ายปันผลได้อย่างสม่ำเสมอ
สำหรับผู้บริโภคที่ต้องการ ซื้อบ้าน หรือ คอนโดมิเนียม เพื่ออยู่อาศัยเอง ช่วงปี 2567-2568 คือ “ตลาดของผู้ซื้อ” (Buyer’s Market) อย่างแท้จริง คุณจะมีอำนาจต่อรองสูงมาก ผู้ประกอบการพร้อมที่จะมอบส่วนลดและของแถมแบบจัดเต็มเพื่อระบายสต็อก แต่สิ่งที่ต้องระวังคือการตรวจสอบความพร้อมทางการเงินของตัวเอง การเลือก สินเชื่อบ้าน ที่มีเงื่อนไขยืดหยุ่นและการเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยจากหลายธนาคารจะช่วยให้คุณประหยัดเงินได้หลักแสนถึงหลักล้านในระยะยาว
บทสรุปจากมุมมองผู้เชี่ยวชาญ
ปี 2566 ที่ผ่านมาเป็นเพียงจุดเริ่มต้นของการคัดท้ายใครคือ “ตัวจริง” ใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ เราเห็นแล้วว่ารายได้ที่มหาศาลอาจไม่ใช่คำตอบเสมอไป แต่การบริหารกำไรและการปรับตัวให้ทันต่อพฤติกรรมผู้บริโภคต่างหากคือหัวใจสำคัญ ในช่วงปี 2567-2569 นี้ เราจะเห็นภาพการควบรวมกิจการ การร่วมทุน (Joint Venture) และการแตกไลน์ธุรกิจใหม่ๆ ของบริษัทอสังหาฯ มากขึ้น เพื่อสร้างรายได้ที่มั่นคง (Recurring Income)
หากคุณกำลังวางแผนที่จะก้าวเข้าสู่สมรภูมินี้ ไม่ว่าจะเป็นในฐานะผู้ซื้อ นักลงทุน หรือผู้ประกอบการ การติดตามข้อมูลข่าวสารอย่างใกล้ชิดและการวิเคราะห์ตัวเลขอย่างมีสติคือสิ่งที่จะช่วยให้คุณไม่เพลี่ยงพล้ำ
ต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับ การลงทุนอสังหาฯ หรือวางแผนกู้ซื้อบ้านให้ผ่านฉลุย?
อย่าปล่อยให้โอกาสทองหลุดมือไปในยุคที่ตลาดเป็นของผู้ซื้อ! หากคุณต้องการวิเคราะห์ทำเลศักยภาพ หรือมองหาโครงการที่มีอัตราการเติบโตสูง (Capital Gain) ในอนาคต ติดต่อเราวันนี้เพื่อรับบทวิเคราะห์เจาะลึกและคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญตัวจริงที่จะช่วยให้ทุกการตัดสินใจของคุณคุ้มค่าที่สุด!
