เจาะลึกสมรภูมิ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ และการปรับตัวของ 41 ยักษ์ใหญ่: บทเรียนจากอดีตสู่กลยุทธ์ทำกำไรในปี 2569
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมเห็นความเปลี่ยนแปลงของวัฏจัก
รเศรษฐกิจมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ต้องยอมรับว่าช่วงปีที่ผ่านมาจนถึงปัจจุบัน คือบทพิสูจน์ที่ท้าทายที่สุดครั้งหนึ่งสำหรับผู้ประกอบการไทย เดิมทีเราต่างคาดหวังว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ จะกลับมาผงาดได้อย่างเต็มภาคภูมิหลังจากวิกฤตการณ์โรคระบาดสงบลง โดยมีแรงส่งที่ดูดีจากปี 2565 เป็นทุนเดิม แต่ความเป็นจริงที่เกิดขึ้นกลับกลายเป็นหนังคนละม้วน เมื่อตัวเลขสรุปผลประกอบการของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ออกมาสะท้อนให้เห็นถึงภาวะ “ชะลอตัว” ที่กัดกินความเชื่อมั่นของทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย
ความผันผวนของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงปี 2566 ต่อเนื่องถึงต้นปี 2567 ไม่ได้เกิดจากปัจจัยเดียว แต่มันคือ Perfect Storm ที่รวมเอาทั้งการปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ยนโยบาย ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงจนกระทบต่อการพิจารณา สินเชื่อบ้าน ของธนาคารพาณิชย์ และความเข้มงวดของมาตรการ LTV (Loan-to-Value) สิ่งเหล่านี้ทำให้กำลังซื้อในตลาดหดตัวลงอย่างน่าตกใจ แม้แต่ในช่วงฤดูกาลขายหรือ High Season ที่เราเคยคาดหวัง ยอดขายกลับไม่เป็นไปตามเป้า ส่งผลให้ภาพรวมรายได้ของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ลดลงอย่างเห็นได้ชัด
วิเคราะห์รายได้รวม: ใครคือผู้ครองบัลลังก์ในวันที่ตลาดติดลบ?
เมื่อเราพิจารณาข้อมูลเชิงลึกจาก 41 บริษัทอสังหาฯ ที่โลดแล่นอยู่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ พบว่ารายได้รวมในปีที่ผ่านมาอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งหากเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท จะเห็นการหดตัวลงเล็กน้อยที่ -1.2% ฟังดูเหมือนไม่มากนัก แต่ถ้าเราเจาะลึกลงไปในรายละเอียดรายบริษัท จะพบความจริงที่น่ากังวลว่า มีถึง 25 บริษัทจาก 41 รายที่มีรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่มีรายได้ดิ่งลงมากกว่า 20% อย่าง แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ และคันทรี่ กรุ๊ป ต่างต้องเผชิญกับมรสุมการระบายสต็อกสินค้าที่ทำได้ยากขึ้น รวมถึง ไรมอน แลนด์ ที่เน้น คอนโดหรู ก็ได้รับผลกระทบจากกลุ่มลูกค้าต่างชาติที่ยังไม่กลับมาเต็มรูปแบบ แม้แต่ยักษ์ใหญ่ที่เคยเป็นความหวังอย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สะท้อนให้เห็นว่าในวันที่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซบเซา ไม่มีใครหลีกเลี่ยงผลกระทบนี้ได้พ้น
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางวิกฤตมักมี “ผู้ชนะ” เสมอ แสนสิริ (Siri) ก้าวขึ้นมาผงาดเป็นอันดับ 1 ในแง่ของรายได้รวมด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% โดยใช้กลยุทธ์การตลาดที่เฉียบคมและการรุกตลาดบ้านระดับลักชัวรีที่ผู้ซื้อได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจน้อยกว่า ตามมาด้วย เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำรายได้ไป 38,399 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% แต่ก็ยังรักษามาตรฐานการเป็นผู้นำตลาด บ้านจัดสรร ไว้ได้อย่างเหนียวแน่น
ยอดขาย vs รายได้: ตัวเลขที่บอกความจริงของความแข็งแกร่ง
ในฐานะที่ผมให้คำปรึกษาเรื่อง อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน มายาวนาน ผมมักจะบอกเสมอว่า “รายได้รวม” อาจเป็นตัวเลขที่ดูดี แต่ “รายได้จากการขาย” (Sale Revenue) คือตัวชี้วัดศักยภาพที่แท้จริงของทีมเซลล์และคุณภาพของโปรดักส์ เพราะรายได้รวมมักถูกผสมโรงด้วยรายได้พิเศษอื่นๆ เช่น การขายสินทรัพย์เข้ากองทรัสต์ หรือรายได้จากค่าเช่า
หากเรานับเฉพาะรายได้จากการขายเพียวๆ ตัวเลขรวมของทั้ง 41 บริษัทตกลงไปถึง -11% เหลือเพียง 268,460 ล้านบาท และที่น่าตกใจยิ่งกว่าคือ มีถึง 30 บริษัทที่ยอดขายลดลง เมื่อพิจารณาในจุดนี้ เอพี (ไทยแลนด์) กลายเป็นแชมป์ตัวจริงในด้านการขายด้วยรายได้ 36,927 ล้านบาท ซึ่งแสดงให้เห็นถึงพลังของ แบรนด์อสังหาริมทรัพย์ ที่สามารถครองใจผู้บริโภคได้แม้ในยามวิกฤต ขณะที่แสนสิริตามมาเป็นอันดับ 2 ด้วยยอดขาย 32,829 ล้านบาท แต่สิ่งที่น่าชื่นชมคือแสนสิริเป็นหนึ่งในไม่กี่รายที่ยอดขายยังเติบโตในแดนบวกที่ 7%
อีกหนึ่งบริษัทที่ต้องยกนิ้วให้คือ เอสซี แอสเสท (SC) ที่ก้าวกระโดดขึ้นมาติด Top 5 ด้วยยอดขาย 23,370 ล้านบาท เติบโตถึง 13% กลยุทธ์ของ SC คือการจับกลุ่มตลาดบนที่มีกำลังซื้อสูงและต้องการ ซื้อบ้าน เพื่ออยู่อาศัยจริง ไม่ใช่เพื่อการเก็งกำไร ซึ่งสอดคล้องกับเทรนด์ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในปัจจุบันที่เน้น Real Demand เป็นหลัก
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์การบริหารจัดการต้นทุนและการทำกำไร
การทำธุรกิจไม่ใช่แค่การมียอดขายถล่มทลาย แต่คือการที่เหลือเงินในกระเป๋าเท่าไหร่หลังจากหักค่าใช้จ่ายทั้งหมด ในปีที่ผ่านมา กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทลดลง -11% มาอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท และที่น่าตกใจคือมีถึง 12 บริษัทที่ประสบสภาวะขาดทุน บางรายขาดทุนสะสมต่อเนื่องมาตั้งแต่ช่วงโควิดและยังไม่สามารถฟื้นตัวได้
ตำแหน่ง “เจ้าแห่งกำไร” ยังคงเป็นของ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ที่ทำกำไรสุทธิได้สูงถึง 7,495 ล้านบาท แม้ยอดขายบ้านจะลดลง แต่ LH มีความเชี่ยวชาญในการบริหารพอร์ตโฟลิโอ โดยเฉพาะการขายโรงแรมเข้ากองทุน (REIT) ซึ่งสร้างกำไรก้อนโตถึง 2,500 ล้านบาท นี่คือบทเรียนสำคัญสำหรับผู้ที่สนใจ ลงทุนอสังหา ว่าการมีรายได้หลายทาง (Passive Income) คือเกราะป้องกันชั้นดีในยามที่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ผันผวน
ด้าน ศุภาลัย (SPALI) และ เอพี (ไทยแลนด์) ตามมาติดๆ ด้วยกำไรระดับ 6,000 ล้านบาท โดยศุภาลัยโดดเด่นมากในเรื่องการควบคุมต้นทุน (Cost Control) ทำให้มีอัตรากำไรที่ค่อนข้างเสถียร ส่วนแสนสิริเองก็ไม่น้อยหน้า ทำกำไรเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% มาอยู่ที่ 5,846 ล้านบาท ซึ่งส่วนใหญ่มาจากโครงการระดับไฮเอนด์ที่มี Margin สูง
เทรนด์อสังหาริมทรัพย์ปี 2568-2569: ก้าวต่อไปที่ต้องระวัง
จากประสบการณ์ของผม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงปี 2568 และก้าวเข้าสู่ปี 2566 จะไม่ใช่การเติบโตแบบหวือหวา (V-Shape) แตจะเป็นการฟื้นตัวแบบค่อยเป็นค่อยไป (K-Shape) โดยมีปัจจัยบวกและลบที่ต้องจับตามองดังนี้:
ดอกเบี้ยและการ รีไฟแนนซ์บ้าน: แม้ทิศทางดอกเบี้ยโลกอาจเริ่มทรงตัว แต่ดอกเบี้ยในประเทศยังคงอยู่ในระดับที่ผู้ซื้อต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ การส่งเสริมให้ลูกค้าเข้าถึง สินเชื่อบ้าน ที่มีเงื่อนไขพิเศษ หรือการให้คำแนะนำเรื่องการ รีไฟแนนซ์บ้าน จะเป็นเครื่องมือสำคัญที่ช่วยปิดการขายได้ง่ายขึ้น
การรุกตลาด Wellness และ Elder Care: สังคมผู้สูงอายุในประเทศไทยกำลังขยายตัวอย่างรวดเร็ว โครงการที่ออกแบบมาเพื่อรองรับการใช้ชีวิตของคนทุกวัย (Universal Design) จะได้รับความนิยมมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็น บ้านจัดสรร ที่มีระบบฟังก์ชันอัจฉริยะ หรือ คอนโดมิเนียม ที่มีบริการด้านสุขภาพครบวงจร
อสังหาริมทรัพย์สีเขียว (Green Building): เทรนด์ความยั่งยืนไม่ใช่เรื่องไกลตัวอีกต่อไป ผู้ซื้อบ้านยุคใหม่ยินดีจ่ายแพงขึ้นเพื่อบ้านที่ประหยัดพลังงาน ติดตั้ง Solar Cell หรือมีระบบบำบัดน้ำเสียที่มีประสิทธิภาพ การปรับตัวในด้าน ESG (Environmental, Social, and Governance) จะช่วยให้บริษัทอสังหาฯ ได้รับความเชื่อมั่นจากนักลงทุนและผู้บริโภค
การใช้ AI และ Big Data ในการวิเคราะห์ ราคาประเมินที่ดิน: ในอนาคตอันใกล้ นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ และดีเวลลอปเปอร์จะหันมาใช้เทคโนโลยีเพื่อวิเคราะห์หาทำเลศักยภาพ (Location Analysis) ได้แม่นยำขึ้น การทราบ ราคาประเมินที่ดิน แบบ Real-time จะช่วยให้การวางแผนพัฒนาโครงการไม่พลาดเป้า
กลยุทธ์สำหรับผู้ซื้อและนักลงทุน: โอกาสในวิกฤต
สำหรับท่านที่กำลังมองหาช่องทาง ซื้อคอนโด หรือ ซื้อบ้าน ในปีนี้ ผมอยากให้มองว่านี่คือ “ตลาดของผู้ซื้อ” (Buyer’s Market) เนื่องจากหลายบริษัทต้องการระบายสต็อก ทำให้มีการออกโปรโมชั่น ลด แลก แจก แถม อย่างหนัก รวมถึงการอัดฉีดส่วนลดเงินสดและฟรีค่าธรรมเนียมโอน ซึ่งเป็นจังหวะที่ดีมากสำหรับผู้ที่มีความพร้อมทางการเงิน
หากคุณคือผู้ที่มองหา อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ผมแนะนำให้โฟกัสไปที่ คอนโดติดรถไฟฟ้า ในทำเลที่ยังมีการขยายตัวของแหล่งงาน หรือบ้านเดี่ยวในเขตปริมณฑลที่สามารถเดินทางเข้าเมืองได้สะดวก การวิเคราะห์ Yield หรือผลตอบแทนจากการเช่าต้องทำอย่างละเอียด โดยเฉพาะในยุคที่ การแข่งขันในตลาดเช่าสูงขึ้น
บทสรุปและมุมมองจากผู้เชี่ยวชาญ
ภาพรวม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ของไทยในปัจจุบันอาจดูเหมือนกำลังเดินอยู่บนทางที่ขรุขระ แต่หากพิจารณาจากศักยภาพพื้นฐานและการปรับตัวของเหล่าบิ๊กเพลเยอร์ทั้ง 41 บริษัท จะเห็นว่าธุรกิจนี้ยังคงเป็นเสาหลักสำคัญของเศรษฐกิจไทย การที่บริษัทอย่าง แสนสิริ, เอพี หรือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ยังคงทำผลงานได้ดีท่ามกลางมรสุม คือเครื่องยืนยันว่า “คุณภาพ” และ “การเข้าใจลูกค้า” คือกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
ในปี 2569 ที่กำลังจะถึงนี้ เราน่าจะได้เห็นการนำเทคโนโลยี PropTech เข้ามาใช้อย่างเต็มรูปแบบมากขึ้น การแข่งขันจะไม่ได้อยู่ที่ใครมีที่ดินมากกว่า แต่อยู่ที่ใครสามารถสร้าง “Value” และ “Lifestyle” ให้กับผู้พักอาศัยได้มากกว่ากัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ จะเปลี่ยนจากการขายสิ่งปลูกสร้าง ไปสู่การขายประสบการณ์การใช้ชีวิตอย่างแท้จริง
หากคุณเป็นคนหนึ่งที่กำลังวางแผนเรื่องที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเพื่ออยู่เองหรือเพื่อต่อยอดความมั่งคั่ง อย่าปล่อยให้ความกังวลเรื่องเศรษฐกิจมาปิดกั้นโอกาส เพราะในทุกช่วงเวลาที่ตลาดชะลอตัว มักจะมี “เพชรในตม” รอให้คุณค้นพบอยู่เสมอ เพียงแต่คุณต้องศึกษาข้อมูลให้รอบด้าน วิเคราะห์ สินเชื่อบ้าน ให้ดี และเลือกโครงการจากผู้พัฒนาที่มีฐานะทางการเงินแข็งแกร่งและมีประวัติที่น่าเชื่อถือ
ก้าวแรกสู่ความสำเร็จในอสังหาริมทรัพย์เริ่มต้นจากการตัดสินใจที่ชาญฉลาดในวันนี้ หากคุณต้องการปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับกลยุทธ์การเลือกซื้อโครงการที่คุ้มค่าที่สุด หรือต้องการวิเคราะห์ความเสี่ยงก่อนการลงทุนใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ยุคใหม่ อย่าลังเลที่จะติดต่อทีมงานมืออาชีพของเราเพื่อรับคำแนะนำแบบ Exclusive ที่จะช่วยให้ทุกการตัดสินใจของคุณมั่นคงและงอกเงยในระยะยาว!
