เจาะลึกสมรภูมิ “บริษัทอสังหาริมทรัพย์” ปี 2566-2569: ใครคือผู้ชนะตัวจริงในวันที่ตลาดผันผวน?
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงการลงทุนและคลุกคลีกับข้อมูลเชิงลึกของ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ มากว่าทศวรรษ ผม
กล้าพูดได้เต็มปากว่าช่วงปี 2566 ที่ผ่านมาจนถึงการก้าวเข้าสู่ปี 2569 คือช่วงเวลาที่ “หิน” ที่สุดครั้งหนึ่งในประวัติศาสตร์อสังหาริมทรัพย์ไทย หากเราย้อนกลับไปมองภาพรวมในปี 2565 หลายคนเคยวาดฝันว่าตลาดจะทะยานขึ้นอย่างรวดเร็ว (Take-off) หลังจากวิกฤตการณ์โลกเริ่มคลี่คลาย แต่ในความเป็นจริง ภาคอสังหาฯ กลับต้องเผชิญกับสภาวะชะลอตัวอย่างหนักก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานั้นยังลากยาวต่อเนื่องมาจนถึงปัจจุบัน
การวิเคราะห์ผลประกอบการของ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ไม่ได้เป็นเพียงการดูตัวเลขกำไรขาดทุนเท่านั้น แต่มันคือการสะท้อนถึงขีดความสามารถในการปรับตัวภายใต้ปัจจัยกดดันรอบด้าน ไม่ว่าจะเป็นอัตราดอกเบี้ยนโยบายที่ทรงตัวอยู่ในระดับสูง หนี้ครัวเรือนที่ฉุดรั้งกำลังซื้อ และเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดของสถาบันการเงิน วันนี้ผมจะพาคุณไปเจาะลึกแบบเจาะถุงหัวใจว่า ในสมรภูมินี้ ใครคือผู้อยู่รอด และใครคือผู้ที่คว้าชัยชนะไปครองอย่างแท้จริง
ภาพรวมรายได้: เมื่อยักษ์ใหญ่ต้องเผชิญลมต้าน
ในปี 2566 ที่ผ่านมา รายได้รวมของ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 ราย มีมูลค่ารวมกันอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งหากเปรียบเทียบกับปีก่อนหน้า พบว่าลดลงเล็กน้อยที่ 1.2% ฟังดูเหมือนจะไม่กระทบมากนัก แต่หากพิจารณาไส้ในจะพบข้อเท็จจริงที่น่าตกใจ เพราะมีถึง 25 บริษัทที่รายได้หดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ
โดยเฉพาะกลุ่มบริษัทที่มีรายได้ติดลบมากกว่า 20% เช่น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ (ESTAR) และคันทรี่ กรุ๊ป (CGD) ซึ่งกลุ่มนี้ได้รับผลกระทบจาก Segment ตลาดล่างและกลางที่กำลังซื้อเปราะบางที่สุด แม้แต่แบรนด์หรูอย่าง ไรมอน แลนด์ (RML) ก็ยังหนีไม่พ้นภาวะติดลบถึง 26% สิ่งนี้สะท้อนว่าการพัฒนา คอนโดมิเนียมหรู หรือ โครงการบ้านเดี่ยวราคาแพง เพียงอย่างเดียวอาจไม่ใช่คำตอบสุดท้ายหากบริหารกระแสเงินสดและช่วงเวลาการโอนกรรมสิทธิ์ไม่แม่นยำพอ
แม้แต่พี่ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ซึ่งเคยเป็นต้นแบบของความมั่นคง ยังมียอดรายได้รวมติดลบถึง 18% ขณะที่ในกลุ่ม Top 10 นั้น มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมถอยหลัง ซึ่งรวมถึง เอพี (ไทยแลนด์), ศุภาลัย, พฤกษา และออริจิ้น นี่คือสัญญาณเตือนว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2569 จะไม่ใช่การแข่งขันที่เน้นเพียงแค่ปริมาณอีกต่อไป แต่เป็นการแข่งขันด้านคุณภาพและ ความยั่งยืน (ESG) รวมถึงการปรับโมเดลธุรกิจไปสู่การสร้างรายได้ประจำ (Recurring Income)
แชมป์รายได้รวม: แสนสิริ ผงาดเหนือคู่แข่ง
หากวัดกันที่ “รายได้รวม” (Total Revenue) ตำแหน่งแชมป์ในปีล่าสุดตกเป็นของ แสนสิริ (SIRI) ที่ทำตัวเลขพุ่งทะยานถึง 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ท่ามกลางวิกฤต กลยุทธ์ที่ทำให้แสนสิริครองใจผู้ซื้อคือการรุกตลาด Luxury และ Super Luxury อย่างต่อเนื่อง รวมถึงการทำ Branding ที่แข็งแกร่งจนสามารถปิดการขายโครงการระดับบนได้อย่างรวดเร็ว
เบียดอันดับ 2 อย่าง เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ไปเพียงนิดเดียว โดยเอพีทำรายได้รวมไป 38,399 ล้านบาท ตามมาด้วย ศุภาลัย (SPALI) ในอันดับ 3 ที่ 31,818 ล้านบาท แม้รายได้ของศุภาลัยจะลดลง 10% แต่ด้วยการบริหารต้นทุนที่เป็นเลิศ ทำให้พวกเขายังคงเป็นคู่แข่งที่น่ากลัวในทุกสนาม
รายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัดความเก่งที่แท้จริง
ในการวิเคราะห์ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ เราไม่สามารถดูแค่รายได้รวมได้ เพราะบางบริษัทมีรายได้พิเศษจากการขายสินทรัพย์หรือกำไรจากการลงทุนมาช่วยพยุง ตัวเลขที่สะท้อน “ฝีมือการขาย” จริงๆ คือรายได้จากการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย
เมื่อมัดรวมทั้ง 41 บริษัท รายได้จากการขายลดลงถึง 11% เหลือเพียง 268,460 ล้านบาท ซึ่งมีถึง 30 บริษัทที่มียอดขายตกต่ำลงอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 38% ซึ่งเป็นตัวเลขที่นักลงทุนต้องหันกลับมาพิจารณาโครงสร้างพอร์ตสินค้าใหม่
อย่างไรก็ตาม ในฝั่งของรายได้จากการขาย เอพี (ไทยแลนด์) ยังคงครองอันดับ 1 อย่างเหนียวแน่นด้วยยอด 36,927 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งของพอร์ต บ้านเดี่ยว และ ทาวน์โฮม ที่ตอบโจทย์ Real Demand ได้อย่างตรงจุด ส่วนแสนสิริตามมาเป็นอันดับ 2 และที่น่าจับตาคือ เอสซี แอสเสท (SC) ที่ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ด้วยรายได้จากการขายที่โตสวนกระแสถึง 13% ซึ่งเป็นอานิสงส์จากการเจาะกลุ่มตลาดบ้านระดับ High-end ที่ไม่ได้รับผลกระทบจากปัญหาหนี้ครัวเรือน
การรุกคืบของ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ในเซกเมนต์ที่อยู่อาศัยก็น่าสนใจไม่น้อย ด้วยการเติบโตของยอดขายกว่า 103% ในปีเดียว เป็นการพิสูจน์ว่าโมเดลการพัฒนาโครงการ Mixed-use ที่มีห้างสรรพสินค้าเป็นจุดศูนย์กลาง ยังคงเป็นแม่เหล็กดึงดูดใจผู้ซื้อในยุคปัจจุบันได้ดีที่สุด
กำไรสุทธิ: ใครคือเครื่องจักรทำเงินที่ทรงพลังที่สุด?
“ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความอยู่รอด” คำนี้ยังคงเป็นจริงเสมอ ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่งทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% และมีบริษัทที่ต้องเผชิญกับภาวะขาดทุนถึง 12 แห่ง ซึ่งส่วนใหญ่เป็นบริษัทขนาดกลางและเล็กที่ขาดสภาพคล่องและไม่สามารถระบายสต็อกสินค้าเก่าออกไปได้
ตำแหน่งแชมป์กำไรสูงสุดยังคงเป็นของ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ที่ทำได้ 7,495 ล้านบาท แต่ถ้าเรามองแบบนักวิเคราะห์ กำไรก้อนนี้มี “รายการพิเศษ” จากการขายโรงแรมเข้ากองทรัสต์ (REIT) ถึง 2,500 ล้านบาท หากหักส่วนนี้ออกไป ศุภาลัย (SPALI) ที่ทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท จะกลายเป็นแชมป์ในแง่ของประสิทธิภาพการดำเนินงานทันที เพราะศุภาลัยมีอัตรากำไรสุทธิที่สูงกว่าค่าเฉลี่ยของอุตสาหกรรมมาโดยตลอด
ที่น่าทึ่งคือ แสนสิริ ที่ทำกำไรสุทธิโตถึง 42% อยู่ที่ 5,846 ล้านบาท สะท้อนถึงการปรับกระบวนการทำงานภายในและการลดค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการได้อย่างมีประสิทธิภาพ ในขณะที่ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) แม้จะมีกำไรลดลง แต่ยังสามารถรักษาอันดับ 5 ไว้ได้ด้วยตัวเลข 3,160 ล้านบาท
เทรนด์อสังหาริมทรัพย์ 2567-2569: โอกาสและการปรับตัว
จากประสบการณ์ของผม กลยุทธ์ที่จะทำให้ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ อยู่รอดได้ในปี 2569 และอนาคต คือการมองข้ามช็อตไปที่พฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง 3 ประเด็นหลักที่ทุกบริษัทต้องทำคือ:
Digital Transformation & PropTech: การนำเทคโนโลยีมาใช้ไม่ใช่เรื่องเพ้อฝันอีกต่อไป ทั้งการใช้ AI วิเคราะห์ทำเลที่ตั้ง การทำ Virtual Tour ที่สมจริงเพื่อลดระยะเวลาการตัดสินใจของผู้ซื้อ และการบริหารจัดการนิติบุคคลผ่านแอปพลิเคชัน เพื่อสร้าง Loyalty ในระยะยาว
Sustainability & Green Building: ผู้ซื้อรุ่นใหม่ให้ความสำคัญกับ บ้านประหยัดพลังงาน และอาคารที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม การติดตั้ง EV Charger, โซล่าร์เซลล์ และการใช้วัสดุก่อสร้างที่ลด Carbon Footprint จะกลายเป็นมาตรฐานใหม่ ไม่ใช่แค่ตัวเลือกเสริม
Aging Society: ประเทศไทยเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุโดยสมบูรณ์ การออกแบบฟังก์ชันบ้านที่รองรับ Universal Design และการจับมือกับพันธมิตรด้านการแพทย์ (Healthcare) จะเป็นคีย์หลักในการดึงดูดกำลังซื้อกลุ่มมั่งคั่ง
บทสรุปสำหรับนักลงทุนและผู้ซื้อบ้าน
หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหา หุ้นอสังหาริมทรัพย์ หรือนักเก็งกำไรที่ต้องการผลตอบแทนจาก ส่วนต่างราคา (Capital Gain) และ เงินปันผล (Dividend Yield) การเลือก บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ที่มีโครงสร้างทางการเงินที่แข็งแกร่ง (D/E Ratio ต่ำ) และมี Backlog หรือยอดขายรอโอนที่ชัดเจนคือสิ่งสำคัญที่สุด
สำหรับผู้ที่กำลังมองหา บ้านเดี่ยว หรือ คอนโดมิเนียม เพื่ออยู่อาศัยเอง ช่วงปี 2567-2569 ถือเป็น “ตลาดของผู้ซื้อ” (Buyer’s Market) อย่างแท้จริง เพราะผู้ประกอบการต่างออกมาตรการกระตุ้นการตัดสินใจ ทั้งส่วนลดเงินสด ของแถม และข้อเสนอทางการเงินที่จูงใจ เพื่อเร่งระบายสต็อกสินค้า แต่คุณต้องพิจารณาถึงความมั่นคงของแบรนด์และการบริการหลังการขายให้ดีก่อนทำสัญญา
ในท้ายที่สุด ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์คือการวิ่งมาราธอน ไม่ใช่การวิ่งเร็ว ผู้ชนะที่แท้จริงในสมรภูมินี้ไม่ใช่แค่คนที่มียอดขายสูงสุด แต่คือคนที่มีสายป่านยาวพอ มีนวัตกรรมที่ล้ำหน้า และเข้าใจหัวใจของผู้อยู่อาศัยอย่างแท้จริง
หากคุณต้องการรับข้อมูลวิเคราะห์เชิงลึกเกี่ยวกับทำเลทอง หรือคำปรึกษาด้านการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบเจาะลึก พร้อมรับสิทธิพิเศษและดีลลับจากโครงการชั้นนำก่อนใคร อย่ารอช้า! ติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราวันนี้ เพื่อวางแผนความมั่งคั่งของคุณให้เติบโตอย่างยั่งยืนในโลกอสังหาริมทรัพย์ยุคใหม่
