เจาะลึกสมรภูมิธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: ถอดบทเรียนจากยักษ์ใหญ่ สู่กลยุทธ์การปรับตัวในปี 2026
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงการลงทุนและพัฒนาโครงการมานานกว่าทศวรรษ ผมเห็นความผันผวนของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย
์ มาหลายระลอก แต่ต้องยอมรับว่าช่วงปี 2566 ต่อเนื่องมาจนถึงปัจจุบัน เป็นบททดสอบที่ “หิน” ที่สุดครั้งหนึ่งของอุตสาหกรรม จากเดิมที่เราเคยวาดฝันว่าหลังพ้นวิกฤตโรคระบาด ตลาดจะกลับมาทะยานแบบ V-Shape แต่ความเป็นจริงกลับกลายเป็น K-Shape ที่ทิ้งห่างระหว่างผู้ชนะที่ปรับตัวเร็ว กับผู้แพ้ที่ยังติดหล่มกับโมเดลธุรกิจเดิมๆ
หากมองย้อนกลับไปในปี 2566 สัญญาณการชะลอตัวเริ่มชัดเจนตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และลากยาวมาจนถึงสิ้นปี แม้จะเป็นช่วงไฮซีซั่นอย่างไตรมาส 4 ที่ปกติยอดโอนจะคึกคัก แต่กลับพบว่าตัวเลขไม่ได้เป็นไปตามเป้า สภาวะดอกเบี้ยขาขึ้นและหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงกลายเป็น “กำแพงเหล็ก” ที่สกัดกั้นกำลังซื้อของผู้บริโภคระดับกลาง-ล่างอย่างรุนแรง ส่งผลให้ภาพรวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ต้องเผชิญกับรายได้รวมที่ลดลงเหลือประมาณ 371,560 ล้านบาท หรือติดลบ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565
กะเทาะเปลือกรายได้: ใครคือตัวจริงในตลาดขาย?
เมื่อเราพิจารณาเจาะลึกลงไปในไส้ในของงบการเงิน ความน่าสนใจไม่ได้อยู่ที่ “รายได้รวม” เพียงอย่างเดียว แต่ต้องดูที่ “รายได้จากการขาย” (Sales Revenue) เพราะนี่คือดัชนีชี้วัดความสามารถในการระบายสต็อกสินค้าและความต้องการของตลาดที่แท้จริง จากการสำรวจพบว่ามีถึง 30 บริษัทจาก 41 ราย ที่มีรายได้จากการขายลดลงอย่างน่าใจหาย
หนึ่งในเคสที่ต้องนำมาวิเคราะห์คือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) แม้จะยังครองแชมป์ในด้านกำไรสุทธิ แต่หากดูเฉพาะรายได้จากการขายกลับติดลบสูงถึง 38% ซึ่งเป็นสัญญาณว่าพอร์ตแนวราบที่เป็นจุดแข็งเริ่มเผชิญแรงเสียดทาน เช่นเดียวกับ แอล.พี.เอ็น. (LPN) ที่รายได้จากการขายดิ่งลงเกือบ 40% สะท้อนถึงวิกฤตในเซกเมนต์คอนโดมิเนียมระดับราคาประหยัดที่โดนผลกระทบจาก สินเชื่อบ้าน ที่ไม่อนุมัติ (Rejection Rate) พุ่งสูงเป็นประวัติการณ์
ในทางกลับกัน เอพี ไทยแลนด์ (AP) ยังคงแสดงให้เห็นถึงความเก๋าเกมด้วยการครองอันดับ 1 ในด้านรายได้จากการขายที่ 36,927 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อยเพียง 2% แต่การรักษาฐานรายได้ในระดับนี้ท่ามกลางมรสุมเศรษฐกิจถือว่าไม่ธรรมดา กลยุทธ์การกระจายพอร์ตสินค้าที่ครอบคลุมทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม และคอนโดมิเนียมในหลากหลายระดับราคา คือกุญแจสำคัญที่ทำให้ AP ยังคงเป็นเบอร์หนึ่งในแง่ของ Operation
การผงาดของแสนสิริ และการปรับตัวของอสังหาฯ พ่วงรีเทล
หากพูดถึง “ผู้ชนะ” ในเชิงการสร้างแบรนด์และกระแสเงินสดในปีที่ผ่านมา ต้องยกให้ แสนสิริ (SIRI) ที่กวาดรายได้รวมสูงสุดเป็นอันดับ 1 ที่ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% และที่น่าสนใจยิ่งกว่าคือรายได้จากการขายที่โตสวนกระแสตลาดถึง 7% ความสำเร็จของแสนสิริไม่ได้มาเพราะโชคช่วย แต่มาจากการจับตลาดระดับบน (Luxury Segment) ที่ผู้ซื้อมีเงินสดและได้รับผลกระทบจากดอกเบี้ยน้อยกว่า รวมถึงการทำ Branding ที่แข็งแกร่งจนกลายเป็นสินทรัพย์ที่จับต้องได้
อีกหนึ่งผู้เล่นที่น่าจับตามองและผมมักจะหยิบยกมาสนทนาในวงสัมมนา การลงทุนอสังหา บ่อยครั้ง คือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวรายได้จากฝั่งโครงการเพื่อขาย (Residential) อย่างเป็นกอบเป็นกำ โดยในปี 2566 ทำรายได้จากการขายโตแบบก้าวกระโดดถึง 103% อยู่ที่ 5,835 ล้านบาท นี่คือโมเดล “Mixed-use” ที่สมบูรณ์แบบ เมื่อการมีห้างสรรพสินค้าเป็นแม่เหล็กดึงดูด ทำให้การขายที่อยู่อาศัยในทำเลเดียวกันกลายเป็นเรื่องง่ายและมีมูลค่าเพิ่มสูงขึ้น
ทำไม “กำไรสุทธิ” ถึงไม่ใช่คำตอบเดียวของความยั่งยืน?
นักลงทุนหลายท่านอาจมองว่า แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงเป็นที่หนึ่งด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แต่ในมุมมองของเอ็กซ์เปิร์ต เราต้องแยกให้ออกว่ากำไรนั้นมาจากไหน ในปี 2566 กำไรของ LH ส่วนหนึ่งกว่า 2,500 ล้านบาท มาจากการขายสินทรัพย์ประเภทโรงแรมเข้ากองทุน ซึ่งเป็นกำไรพิเศษ (Extra Gain) หากตัดส่วนนี้ออกไป เราจะเห็นว่า ศุภาลัย (SPALI) และ เอพี (AP) มีกำไรจากการดำเนินงานที่เบียดกันมาอย่างสูสี
ศุภาลัยยังคงเป็น “เจ้าพ่อแห่งการบริหารต้นทุน” ด้วยกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง 10% แต่ความสามารถในการรักษา Net Profit Margin ให้อยู่ในระดับสูง คือสิ่งที่ทำให้ SPALI ยังคงเป็นหุ้นขวัญใจนักลงทุนที่เน้นเงินปันผล และเป็นต้นแบบของการทำ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่ยั่งยืน
วิเคราะห์เทรนด์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2026: ยุคแห่งการเลือกข้าง (The Great Decoupling)
เมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2026 ภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิงจากเมื่อ 5 ปีก่อน ปัจจัยที่จะขับเคลื่อนตลาดไม่ใช่แค่เรื่องทำเล (Location) อีกต่อไป แต่คือ “Eco-system” และ “Financial Engineering”
การปรับตัวสู่ Green & Smart Building: อาคารที่ประหยัดพลังงานและมีนวัตกรรมเพื่อสุขภาพจะไม่ได้เป็นเพียง Option แต่เป็นมาตรฐานใหม่ โครงการที่ไม่มีระบบ Solar Cell หรือ EV Charger จะเริ่มเสียเปรียบในแง่ของการขอ สินเชื่อบ้าน เงื่อนไขพิเศษ (Green Loan) และความต้องการของผู้บริโภคยุคใหม่
ยุคทองของ Property Fund และ REIT: เนื่องจากการพัฒนาโครงการใหม่มีความเสี่ยงสูงขึ้น บริษัทอสังหาฯ จะหันมาใช้กลยุทธ์ Asset-Light มากขึ้น โดยการขายสินทรัพย์เข้ากองทุน REIT เพื่อนำเงินมาหมุนเวียนและลดภาระหนี้สิน (D/E Ratio) ซึ่งจะช่วยให้งบการเงินดูสะอาดและน่าเชื่อถือในสายตานักลงทุน
การรุกคืบของอสังหาฯ เพื่อสุขภาพ (Wellness Real Estate): ด้วยโครงสร้างประชากรไทยที่ก้าวสู่สังคมผู้สูงอายุอย่างเต็มรูปแบบ เราจะเห็นโครงการที่พักอาศัยที่มีบริการทางการแพทย์พ่วงเข้ามามากขึ้น ซึ่งให้ผลตอบแทนจากการเช่า (Yield) ที่สูงกว่าคอนโดมิเนียมทั่วไป
สงครามรีไฟแนนซ์และกลยุทธ์ทางการเงิน: ในยุคที่ดอกเบี้ยยังคงทรงตัวในระดับสูง ผู้ประกอบการจะต้องเข้ามามีบทบาทในการช่วยลูกค้าบริหารจัดการหนี้มากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นการทำโปรโมชั่นช่วยผ่อน หรือความร่วมมือกับสถาบันการเงินเพื่อทำแพ็กเกจ รีไฟแนนซ์บ้าน ตั้งแต่วันแรก เพื่อจูงใจให้เกิดการตัดสินใจซื้อ
คำแนะนำสำหรับผู้ประกอบการและนักลงทุน
สำหรับผู้ประกอบการรายย่อย “เงินสดคือพระเจ้า” (Cash is King) ในช่วงเวลานี้การเร่งระบายสต็อกเดิมสำคัญกว่าการเปิดโครงการใหม่ในทำเลที่มี Supply ล้นตลาด คุณต้องโฟกัสที่การทำ Digital Marketing ที่แม่นยำและการวิเคราะห์ Data เพื่อหา Real Demand ในพื้นที่ให้เจอ
ส่วนในฝั่งของนักลงทุน การลงทุนอสังหา ในปี 2026 ควรเน้นไปที่โครงการที่มีความแตกต่าง (Niche Market) เช่น คอนโดมิเนียมที่เลี้ยงสัตว์ได้ (Pet-Friendly) หรือบ้านเดี่ยวในทำเลที่ใกล้รถไฟฟ้าสายสีใหม่ๆ และเขตเศรษฐกิจพิเศษอย่าง EEC ซึ่งยังมีโอกาสในการเติบโตของราคาประเมินที่ดินสูงกว่าค่าเฉลี่ย
บทสรุป: ก้าวต่อไปในโลกอสังหาฯ ที่เปลี่ยนไป
สรุปแล้ว ปี 2566-2567 อาจเป็นปีที่น่าผิดหวังในแง่ของตัวเลขรายได้รวมที่ลดลง แต่ในมุมมองของผม มันคือปีแห่งการ “ล้างไพ่” เพื่อให้บริษัทที่แข็งแกร่งและมีวิสัยทัศน์ได้ครองตลาดอย่างแท้จริง การแข่งขันหลังจากนี้จะไม่ใช่แค่ใครมีที่ดินมากกว่ากัน แต่คือใครสามารถตอบโจทย์การใช้ชีวิตที่เปลี่ยนแปลงไปได้ดีกว่ากัน
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการขยับขยายธุรกิจ หรือต้องการปรึกษาเรื่องการบริหารพอร์ตอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้สอดรับกับเทรนด์ปี 2026 และมาตรการภาษีที่ดินใหม่ๆ อย่าปล่อยให้เวลาล่วงเลยไปจนเสียโอกาสทางการแข่งขัน
ร่วมวางแผนอนาคตธุรกิจของคุณไปกับทีมผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์ตรง ติดต่อเราวันนี้เพื่อรับคำปรึกษาเชิงลึกและการวิเคราะห์ทำเลศักยภาพที่ตอบโจทย์การลงทุนที่คุ้มค่าที่สุดสำหรับคุณ
