เจาะลึกสมรภูมิ “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” ไทย: วิเคราะห์ผู้ชนะตัวจริงท่ามกลางวิกฤตซ้อนวิกฤต และทิศทางยุทธศาสตร์สู่ปี 2026
ในฐานะคนที่คลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์มานับทศวรรษ ผมเห็นความผันผวนมานับคร
ั้งไม่ถ้วน แต่ต้องยอมรับว่าช่วงปี 2566 ต่อเนื่องมาจนถึงปัจจุบัน เป็นบททดสอบที่ “หิน” ที่สุดครั้งหนึ่งของเหล่าดีเวลลอปเปอร์ หลายคนเคยมองว่าปี 2566 จะเป็นปีที่กราฟพุ่งทะยานหลังจากผ่านพ้นวิกฤตโรคระบาด แต่ความเป็นจริงกลับกลายเป็นหนังคนละม้วน เมื่อแรงส่งจากปี 2565 เริ่มแผ่วปลาย ตลาดที่เคยคิดว่าจะ Take off กลับกลายเป็นภาวะชะลอตัวลากยาว กระทบต่อความเชื่อมั่นของทั้งผู้ซื้อและผู้ประกอบการในวงกว้าง
หากเราจะถอดรหัสว่าใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมินี้ เราไม่สามารถดูเพียงแค่ยอดขายที่ฉาบฉวย แต่ต้องลงลึกไปถึงโครงสร้างรายได้ กำไรสุทธิ และความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนท่ามกลางปัจจัยลบที่ถาโถม ไม่ว่าจะเป็น อัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวอยู่ในระดับสูง ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่ฉุดรั้งการอนุมัติ สินเชื่อบ้าน ไปจนถึงความเข้มงวดของสถาบันการเงินที่ทำให้ Rejection Rate พุ่งสูงขึ้นเป็นประวัติการณ์
ภาพรวมรายได้: เมื่อยักษ์ใหญ่ต้องปรับตัวเพื่อความอยู่รอด
จากการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทในกลุ่ม ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ทั้งหมด 41 บริษัท พบตัวเลขที่น่าสนใจว่า รายได้รวมในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งหากเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท จะเห็นการถดถอยเล็กน้อยประมาณ 1.2% ฟังดูเหมือนไม่เยอะ แต่ถ้าเรา “ผ่าไส้ใน” ออกมาดู จะพบว่ามีถึง 25 บริษัทจาก 41 รายที่รายได้ติดลบ นี่คือสัญญาณเตือนภัยที่ชัดเจนว่าเค้กก้อนเดิมกำลังถูกแบ่งด้วยกติกาที่ยากขึ้น
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักจนรายได้วูบหายไปมากกว่า 20% มีอยู่หลายราย เช่น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), ไรมอน แลนด์ (RML), และลลิล พร็อพเพอร์ตี้ สะท้อนให้เห็นว่ากลุ่มเป้าหมายในเซกเมนต์ระดับกลาง-ล่าง ซึ่งเป็นกลุ่มที่พึ่งพาการขอ สินเชื่อบ้าน เป็นหลัก กำลังเผชิญกับปัญหาทางการเงินอย่างหนัก แม้แต่ยักษ์ใหญ่ที่เป็นขวัญใจนักลงทุนอย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ก็ยังหนีไม่พ้น โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% ซึ่งเป็นเรื่องที่สั่นสะเทือนวงการไม่น้อย
แชมป์รายได้รวม: การขับเคี่ยวของ “แสนสิริ” และ “เอพี”
หากถามว่าใครคือเบอร์ 1 ในแง่ของรายได้รวมในปีที่ผ่านมา ตำแหน่งนี้ตกเป็นของ แสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ท่ามกลางกระแสลมต้าน ผมมองว่ากุญแจสำคัญของแสนสิริคือการวางกลยุทธ์ Brand Positioning ที่แข็งแกร่ง และการรุกตลาดระดับ Luxury ที่กลุ่มลูกค้ามีกำลังซื้อสูงและได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่ากลุ่มอื่น
ในขณะที่ เอพี ไทยแลนด์ (AP) ตามมาติดๆ เป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% แต่เอพียังคงรักษามาตรฐานการเป็น “เครื่องจักรทำเงิน” ที่มีพอร์ตสินค้าหลากหลาย ทั้งทาวน์โฮม บ้านเดี่ยว และคอนโดมิเนียม ทำให้สามารถกระจายความเสี่ยงได้ดี ส่วนอันดับ 3 คือ ศุภาลัย (SPALI) ที่ยังคงรักษาฐานที่มั่นได้อย่างเหนียวแน่นด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท
วิเคราะห์ “รายได้จากการขาย”: มาตรวัดความสามารถในการโอนกรรมสิทธิ์
สำหรับผมในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมักจะย้ำเสมอว่า “รายได้รวม” อาจมีตัวเลขอื่นมาผสม เช่น กำไรจากการขายสินทรัพย์ หรือรายได้ค่าเช่า แต่หากจะวัด “ฝีมือการขาย” จริงๆ ต้องดูที่ รายได้จากการขาย (Sales Revenue) ซึ่งเป็นตัวสะท้อนการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยที่เกิดขึ้นจริง
ตัวเลขรวมของทั้ง 41 บริษัทในส่วนของรายได้ขายอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่น่าตกใจคือมีถึง 30 บริษัทที่ยอดขายตกลง โดยเฉพาะกลุ่ม Top 10 ที่ส่วนใหญ่กอดคอกันติดลบ มีเพียงไม่กี่รายที่สามารถทำ “New High” ได้ในสภาวะเช่นนี้
ในเซกเมนต์นี้ เอพี ไทยแลนด์ ทวงคืนบัลลังก์อันดับ 1 ได้สำเร็จด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท นำหน้าแสนสิริที่ทำได้ 32,829 ล้านบาท สิ่งที่น่าจับตาคือ เอสซี แอสเสท (SC) ที่ก้าวขึ้นมาติดอันดับ 4 ของตารางรายได้ขาย ด้วยยอด 23,370 ล้านบาท เติบโตถึง 13% ซึ่งพิสูจน์ให้เห็นว่า “ความเชื่อมั่นในแบรนด์” และการเน้นสินค้าคุณภาพในระดับ High-end คือทางรอดของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในยุคที่ดอกเบี้ยขาขึ้น
อีกหนึ่งผู้เล่นที่มองข้ามไม่ได้คือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลกำไรจากธุรกิจที่อยู่อาศัยอย่างจริงจัง โดยปี 2566 มีรายได้จากการขายโตแบบก้าวกระโดดถึง 103% อยู่ที่ 5,835 ล้านบาท การใช้โมเดล Mixed-use ที่มีห้างสรรพสินค้าเป็นศูนย์กลางช่วยดึงดูดใจผู้ซื้อที่ต้องการความสะดวกสบายได้เป็นอย่างดี
บรรทัดสุดท้าย “กำไรสุทธิ”: ใครคือผู้บริหารจัดการเงินได้เฉียบคมที่สุด?
สุดท้ายแล้ว การทำธุรกิจไม่ใช่แค่ใครขายได้เยอะที่สุด แต่คือใครที่เหลือเงินในกระเป๋ามากที่สุด ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% โดยมีบริษัทที่เผชิญภาวะขาดทุนถึง 12 ราย ซึ่งบางรายเจ็บหนักต่อเนื่องมาตั้งแต่ช่วงโควิดและยังไม่สามารถฟื้นตัวได้
แชมป์กำไรสุทธิยังคงเป็นของ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ที่ 7,495 ล้านบาท แต่ถ้าเราวิเคราะห์เชิงลึก จะพบว่ากำไรส่วนหนึ่งมาจากการขายโรงแรมเข้ากองทรัสต์ (REITs) ประมาณ 2,500 ล้านบาท หากตัดรายการพิเศษนี้ออกไป ผู้ที่จะก้าวขึ้นมาเป็นเบอร์ 1 ในแง่ของกำไรจากการดำเนินงานจริงคือ ศุภาลัย และ เอพี ไทยแลนด์ ที่ทำกำไรได้ในระดับ 6,000 ล้านบาทเท่าๆ กัน
ที่น่าสนใจมากคือ แสนสิริ ที่ทำกำไรสุทธิพุ่งสูงถึง 5,846 ล้านบาท เติบโต 42% ถือเป็นปีทองในแง่ของ Profit Margin ซึ่งเกิดจากการบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพและการเน้นขายสินค้าที่มีกำไรต่อหน่วยสูง (High Margin)
อัปเดตเทรนด์ 2026: อนาคตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย
มองไปข้างหน้าจนถึงปี 2026 ผมคาดการณ์ว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะเข้าสู่ยุค “Quality over Quantity” หรือการเน้นคุณภาพมากกว่าปริมาณ ผู้ประกอบการจะไม่แข่งกันเปิดโครงการจำนวนมหาศาลเหมือนเมื่อก่อน แต่จะเน้นการเจาะกลุ่ม Niche Market มากขึ้น เช่น:
Wellness & Elderly Care: บ้านสำหรับผู้สูงอายุและคนรักสุขภาพจะกลายเป็นมาตรฐานใหม่ ไม่ใช่แค่ทางเลือก
Sustainability & Smart Home: การติดตั้ง Solar Cell และระบบ EV Charger จะกลายเป็นฟีเจอร์บังคับสำหรับการ ซื้อบ้าน ในระดับราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป
Real Estate Investment: สำหรับนักลงทุนที่มองหาผลตอบแทนสม่ำเสมอ การเลือก ลงทุนอสังหา ในทำเลแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงและสายสีชมพูที่เพิ่งเปิดใหม่ จะยังคงเป็นโอกาสที่น่าสนใจ แม้ต้องใช้ความระมัดระวังเรื่อง Supply ล้นตลาดในบางจุด
นอกจากนี้ ปัจจัยเรื่องความยั่งยืนหรือ ESG จะมีผลต่อการพิจารณา สินเชื่อบ้าน ของธนาคารในอนาคต หากโครงการใดมีแนวคิดประหยัดพลังงาน ผู้ซื้ออาจได้รับอัตราดอกเบี้ยพิเศษ ซึ่งจะเป็นการกระตุ้นตลาดได้อีกทางหนึ่ง
คำแนะนำสำหรับผู้ซื้อและนักลงทุน
หากคุณกำลังมองหาช่องทางในการ ขายบ้าน หรือมองหาจังหวะ ซื้อคอนโด เพื่ออยู่อาศัยเอง ผมแนะนำให้ใช้โอกาสในช่วงที่ผู้ประกอบการกำลังระบายสต็อก (Inventory) เพราะโปรโมชั่นในปีนี้และปีหน้าจะรุนแรงมาก เพื่อดึงกระแสเงินสดกลับเข้าบริษัท ส่วนใครที่สนใจด้านการตกแต่ง ผมแนะนำให้ศึกษาเรื่อง ตกแต่งภายใน สไตล์ Minimal Luxury ที่ยังคงเป็นเทรนด์หลักที่ช่วยเพิ่มมูลค่าให้กับที่อยู่อาศัยได้ในระยะยาว
สำหรับนักลงทุนที่เน้นเก็งกำไรระยะสั้น ผมอยากให้ระวังให้มาก เพราะสภาพคล่องในตลาดรอง (Resale) ยังไม่กลับมาคึกคักเท่าที่ควร การลงทุนในรูปแบบ Passive Income ผ่านการปล่อยเช่าในทำเลที่มี Real Demand เช่น ย่านสุขุมวิทตอนปลาย หรือเขตพื้นที่เศรษฐกิจพิเศษ (EEC) ยังคงเป็นตัวเลือกที่ปลอดภัยกว่า
บทสรุปจากมุมมองผู้เชี่ยวชาญ
วิกฤตในปี 2566 ได้คัดกรองให้เห็นแล้วว่าบริษัทที่มีสายป่านยาวและการบริหารจัดการที่ยืดหยุ่นเท่านั้นที่จะอยู่รอดใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ของไทย การเติบโตแบบยั่งยืนไม่ได้วัดกันที่ยอดจอง (Presale) แต่ดูที่ความสามารถในการโอนกรรมสิทธิ์และการบริหารหนี้สินต่อทุน (D/E Ratio)
ในฐานะที่ผมอยู่ในวงการนี้มานาน ผมเชื่อว่าอสังหาริมทรัพย์ไทยยังมีเสน่ห์และเป็นสินทรัพย์ที่มั่นคงเสมอ เพียงแต่กฎกติกาการเล่นเปลี่ยนไป ความเข้าใจในพฤติกรรมผู้บริโภคยุคใหม่ที่มองหามากกว่าแค่ที่ซุกหัวนอน แต่เป็น “พื้นที่ที่ตอบโจทย์ชีวิต” คือหัวใจสำคัญที่จะขับเคลื่อนอุตสาหกรรมนี้ให้ก้าวต่อไปสู่ปี 2026 ได้อย่างสง่างาม
หากคุณเป็นคนหนึ่งที่กำลังวางแผนจัดการสินทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับกลยุทธ์การลงทุนและอัปเดตโครงการใหม่ล่าสุดที่คุ้มค่าที่สุดในตอนนี้ อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดมือไปครับ
พร้อมที่จะยกระดับการลงทุนและค้นหาที่อยู่อาศัยในฝันแล้วหรือยัง? ติดต่อทีมผู้เชี่ยวชาญของเราวันนี้เพื่อรับบทวิเคราะห์ทำเลทองและสิทธิพิเศษในการเข้าชมโครงการก่อนใคร เพราะในโลกของอสังหาฯ ข้อมูลที่เร็วกว่าคือความได้เปรียบที่คุณสร้างได้!
