ถอดรหัสสมรภูมิธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: เจาะลึกผลประกอบการและกลยุทธ์ผู้ชนะในยุคเปลี่ยนผ่านสู่ปี 2026
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มานานกว่า 10 ปี ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดที่ผ่านทั
้งจุดสูงสุดและจุดที่ท้าทายที่สุดมาหลายครั้ง แต่ต้องยอมรับว่าช่วงปี 2566 ต่อเนื่องมาจนถึงปัจจุบัน เป็นบททดสอบที่ “หิน” กว่าครั้งไหนๆ เดิมทีเราคาดการณ์กันว่าหลังจากผ่านพ้นวิกฤตโรคระบาด ตลาดจะเริ่ม “Take off” อย่างแข็งแกร่งด้วยแรงส่งจากปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับไม่ได้หอมหวานเช่นนั้น สภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และลากยาวมาจนถึงช่วงปี 2567-2568 ทำให้เราต้องกลับมาทบทวนกลยุทธ์การบริหารจัดการพอร์ตโฟลิโอใหม่ทั้งหมด เพื่อเตรียมพร้อมรับมือกับเทรนด์ในปี 2566 ที่กำลังจะมาถึง
จากการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ฯ ทั้ง 41 แห่ง เราพบสถิติที่น่าสนใจซึ่งสะท้อนถึงความเปราะบางและความแข็งแกร่งของยักษ์ใหญ่แต่ละรายใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ท่ามกลางปัจจัยลบทั้งเรื่องอัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวอยู่ในระดับสูง และความเข้มงวดในการปล่อย สินเชื่อบ้าน ของสถาบันการเงิน
ภาพรวมรายได้: เมื่อยักษ์ใหญ่ต้องเผชิญกับพายุเศรษฐกิจ
ในปี 2566 ที่ผ่านมา รายได้รวมของบริษัทอสังหาฯ ทั้ง 41 ราย อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท หากมองผิวเผินอาจดูเหมือนลดลงเพียงเล็กน้อย (-1.2%) เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า แต่ถ้าเรา “เจาะลึก” ลงไปในรายละเอียดจะพบความจริงที่น่าตกใจ เพราะมีถึง 25 บริษัทจาก 41 รายที่มียอดรายได้ติดลบ นี่คือสัญญาณเตือนว่าตลาดไม่ได้เอื้ออำนวยให้กับทุกคน
บริษัทที่มีรายได้ดิ่งลงอย่างเห็นได้ชัดในระดับ 20% ขึ้นไป ส่วนใหญ่เป็นบริษัทที่เน้นเซกเมนต์ระดับกลางถึงล่าง ซึ่งได้รับผลกระทบโดยตรงจากกำลังซื้อที่หดตัวและปัญหาหนี้ครัวเรือน ตัวอย่างเช่น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ และคันทรี่ กรุ๊ป ที่รายได้ลดลงกว่า 28% ขณะที่กลุ่มไฮเอนด์อย่าง ไรมอน แลนด์ ก็หนีไม่พ้นโดยติดลบไป 26% สิ่งนี้สะท้อนว่าแม้แต่การจับตลาดบนเพียงอย่างเดียวก็ไม่ใช่สูตรสำเร็จที่การันตีความรอดในยุคนี้
แม้แต่ “เบอร์ใหญ่” อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ที่ขึ้นชื่อเรื่องความมั่นคง ยังมียอดรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งนี้บอกอะไรเรา? มันบอกว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปัจจุบันไม่ได้สู้กันที่ชื่อเสียงเพียงอย่างเดียว แต่สู้กันที่ “ความคล่องตัว” และ “ความสามารถในการระบายสต็อก”
ศึกชิงบัลลังก์รายได้รวม: แสนสิริ ผงาดขึ้นเบอร์ 1
ปี 2566 คือปีทองของ แสนสิริ (SIRI) ในแง่ของรายได้รวม โดยสามารถคว้าอันดับ 1 ไปครองด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ท่ามกลางตลาดที่ซบเซา กลยุทธ์ที่ทำให้แสนสิริเหนือกว่าคู่แข่งคือการกระจายพอร์ตสินค้าที่ครอบคลุมตั้งแต่มหาเศรษฐีไปจนถึงคนรุ่นใหม่ และการทำ Branding ที่แข็งแกร่งจนสามารถสร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้ซื้อ คอนโดมิเนียมติดรถไฟฟ้า และบ้านเดี่ยวระดับลักชัวรี
ในขณะที่ เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ตามมาติดๆ ในอันดับ 2 ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท แม้จะลดลงไม่ถึง 1% แต่ก็ยังถือว่ารักษาระดับได้ดีเยี่ยม ส่วน ศุภาลัย (SPALI) และ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) รั้งอันดับ 3 และ 4 ตามลำดับ โดยมี พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) ปิดท้าย Top 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
สิ่งที่น่าสังเกตสำหรับนักลงทุนคือ ในกลุ่ม Top 10 นี้ มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลง ซึ่งเป็นภาพสะท้อนว่าแม้แต่บริษัทที่มีระบบการจัดการดีเยี่ยม ก็ยังต้องเผชิญกับแรงต้านของสภาวะเศรษฐกิจมหภาค
รายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัดความเก่งกาจทางการตลาด
หากเราจะวัดกันว่าใคร “ขายเก่ง” ที่สุด เราต้องตัดรายได้พิเศษอื่นๆ ออก แล้วดูที่ “รายได้จากการขาย” (Sale Revenue) เพียงอย่างเดียว ซึ่งภาพที่ออกมาจะเปลี่ยนไปทันที ในภาพรวมทั้ง 41 บริษัท รายได้จากการขายลดลงถึง -11% เหลือเพียง 268,460 ล้านบาท โดยมีถึง 30 บริษัทที่มียอดขายตกต่ำลงจากปี 2565
ในเซกเมนต์นี้ เอพี (ไทยแลนด์) คือผู้ชนะตัวจริง ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อย 2% แต่ก็สามารถแซงแสนสิริขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้สำเร็จ แสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งของ Product Mix โดยเฉพาะโครงการแนวราบที่ยังเป็นหัวเจาะสำคัญใน ตลาดอสังหาฯ
ส่วนบริษัทที่ทำผลงานได้อย่างน่าทึ่งคือ เอสซี แอสเสท (SC) ที่ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท เติบโตขึ้น 13% ซึ่งเป็นผลมาจากการรุกตลาดบ้านเดี่ยวระดับพรีเมียมอย่างต่อเนื่อง และอีกหนึ่งดาวรุ่งที่ต้องจับตาคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวรายได้จากโครงการที่พักอาศัย โดยมียอดขายพุ่งกระโดดถึง 103% อยู่ที่ 5,835 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นว่าโมเดล Mixed-use ที่รวมห้างสรรพสินค้าและที่อยู่อาศัยเข้าด้วยกัน กำลังกลายเป็นเทรนด์หลักของ การลงทุนอสังหาฯ ในยุคหน้า
กำไรสุทธิ: ใครคือ “ตัวจริง” ในการบริหารจัดการต้นทุน?
ยอดขายที่สูงอาจไม่ได้หมายถึงกำไรที่มหาศาลเสมอไป ในโลกของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การบริหารต้นทุนค่าก่อสร้าง อัตราภาษี และดอกเบี้ยเงินกู้ คือตัวตัดสินผู้ชนะ ปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้งอุตสาหกรรมลดลง -11% โดยมีบริษัทที่เผชิญภาวะขาดทุนถึง 12 ราย
อันดับ 1 ในด้านกำไรยังคงเป็นของ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่ 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุไว้ว่า กำไรส่วนหนึ่งมาจากรายการพิเศษจากการขายโรงแรมเข้ากองทรัสต์ (REIT) หากตัดรายการนี้ออก ศุภาลัย จะกลายเป็นแชมป์กำไรทันทีด้วยตัวเลข 6,083 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนถึงการบริหารจัดการต้นทุนที่เป็นเลิศและอัตรากำไรขั้นต้น (Gross Profit Margin) ที่สูงกว่าค่าเฉลี่ยของตลาด
แสนสิริเองก็ไม่น้อยหน้า ทำกำไรเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42% มาอยู่ที่ 5,846 ล้านบาท ถือเป็นปีที่แสนสิริทำผลงานได้ “พีค” ที่สุดในรอบหลายปี สิ่งนี้ทำให้นักลงทุนหันมามอง หุ้นอสังหาฯ ตัวนี้ด้วยความสนใจมากขึ้น โดยเฉพาะในแง่ของเงินปันผลที่สม่ำเสมอ
เจาะลึกเทรนด์ปี 2026: อนาคตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย
จากข้อมูลทั้งหมดที่กล่าวมา ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมองเห็นการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างที่กำลังจะเกิดขึ้นในปี 2026 ดังนี้:
การปรับตัวสู่สินเชื่อสีเขียว (Green Mortgage): ในอนาคต การจัดการอสังหาริมทรัพย์ จะไม่ได้มุ่งเน้นแค่ความสวยงาม แต่จะเน้นเรื่องความยั่งยืน (ESG) โครงการที่ติดตั้ง Solar Cell หรือมีระบบประหยัดพลังงานจะได้รับเงื่อนไขพิเศษจากสถาบันการเงินในการปล่อย สินเชื่อบ้าน ซึ่งจะเป็นแรงจูงใจสำคัญสำหรับผู้ซื้อ
การรุกตลาด Silver Age: สังคมผู้สูงอายุในไทยกำลังขยายตัวอย่างรวดเร็ว เราจะเห็นโครงการที่เน้น Universal Design และบริการด้านสุขภาพ (Wellness) เข้ามาเป็นส่วนหนึ่งของโครงการ คอนโดมิเนียม และบ้านจัดสรรมากขึ้น
ความท้าทายของอัตราดอกเบี้ยและหนี้ครัวเรือน: แม้แนวโน้มดอกเบี้ยอาจจะเริ่มทรงตัวหรือลดลงในปี 2026 แต่ความเข้มงวดของแบงก์ในการพิจารณา รีไฟแนนซ์บ้าน และเงินกู้ใหม่จะยังคงอยู่ ผู้ประกอบการจึงต้องหันมาทำ “Pre-approve” ลูกค้าตั้งแต่ช่วงเริ่มจองเพื่อลดอัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate)
การบริหารรายได้ประจำ (Recurring Income): จากกรณีของแลนด์แอนด์เฮ้าส์และเซ็นทรัลพัฒนา เราเห็นชัดว่าการมีรายได้จากค่าเช่า โรงแรม หรือห้างสรรพสินค้า ช่วยพยุงกำไรในช่วงที่ยอดขายที่อยู่อาศัยชะลอตัวได้ดีเพียงใด ดังนั้นผู้พัฒนาใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ยุคใหม่จะลดสัดส่วนการขายขาดและเพิ่มสัดส่วนการเช่าระยะยาวมากขึ้น
บทสรุปสำหรับนักลงทุนและผู้ซื้อบ้าน
สมรภูมิ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงปีที่ผ่านมาจนถึงปี 2026 คือบทเรียนราคาแพงที่สอนให้รู้ว่า “ขนาด” ไม่สำคัญเท่า “ความแกร่งของกระแสเงินสด” สำหรับผู้บริโภค ช่วงนี้ถือเป็นโอกาสทองในการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยในราคาที่คุ้มค่า เนื่องจากผู้ประกอบการมักจัดแคมเปญกระตุ้นยอดขายอย่างหนักเพื่อระบายสต็อก แต่ต้องคำนึงถึงความพร้อมทางด้านการเงินและการเลือกทำเลที่มีศักยภาพในการเติบโตของราคา (Appreciation) ในอนาคต
สำหรับนักลงทุน การเลือกหุ้นในกลุ่ม ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ควรเน้นไปที่บริษัทที่มีพอร์ตรายได้หลากหลาย มีหนี้สินต่อทุน (D/E Ratio) ต่ำ และมีความสามารถในการปรับตัวตามพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไปสู่ยุค Digital Nomad และสังคมผู้สูงอายุ
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนหรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับ การลงทุนอสังหาฯ ไม่ว่าจะเป็นการเลือกซื้อ คอนโดมิเนียมติดรถไฟฟ้า เพื่อเก็งกำไร หรือการบริหารพอร์ตบ้านเช่าให้ได้ผลตอบแทน (Yield) สูงสุด ผมพร้อมที่จะเป็นที่ปรึกษาให้คุณด้วยประสบการณ์กว่าทศวรรษในวงการ
อย่าปล่อยให้โอกาสในยุคตลาดหมีหลุดลอยไป เพราะประวัติศาสตร์บอกเราเสมอว่า “ผู้ที่กล้าตัดสินใจในวันที่ตลาดซบเซา คือผู้ที่จะได้ผลตอบแทนสูงสุดในวันที่ตลาดกลับมาเป็นขาขึ้น”
สนใจวางแผนการลงทุนหรือสอบถามข้อมูลตลาดอสังหาฯ เชิงลึก ติดต่อเราวันนี้เพื่อรับคำปรึกษาฟรีจากผู้เชี่ยวชาญ แล้วคุณจะรู้ว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังมีโอกาสซ่อนอยู่อีกมากมายสำหรับผู้ที่มองเห็น!
