ปี 2569: ปีแห่งการประคับประคองอสังหาริมทรัพย์ไทย บนสมดุลใหม่ที่ท้าทาย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาหลายครั้ง แต่ปี 2569 นี้ มีสัญญาณที่บ่งชี้ถึงยุคสมัยที่แตกต่างออกไปอย่างชัดเจน เรากำลังก้าวเข้าสู่ปีแห่งการประคับประคอง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะไม่ได้เติบโตแบบก้าวกระโดดอีกต่อไป แต่จะเป็นการเดินทางบนสมดุลใหม่ ที่ต้องอาศัยความรอบคอบ ความยืดหยุ่น และความเข้าใจในบริบทเศรษฐกิจมหภาคที่เปลี่ยนแปลงไป
ภาพรวมเศรษฐกิจไทยปี 2569: โอกาสท่ามกลางความท้าทาย
ปี 2569 เศรษฐกิจไทยยังคงเผชิญกับแรงกดดันรอบด้าน ทั้งจากปัจจัยภายในประเทศ เช่น หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง กำลังซื้อที่อ่อนแอ และอัตราเงินเฟ้อที่ยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลกระทบต่อค่าครองชีพ ควบคู่ไปกับปัจจัยภายนอกที่คาดเดาได้ยาก เช่น ความผันผวนของเศรษฐกิจโลก ความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ และความไม่แน่นอนทางการเมือง
รายงานจากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ประเมินการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) อยู่ในช่วง 1.5-1.8% ซึ่งต่ำกว่าที่คาดการณ์ไว้ในปี 2568 ตัวเลขนี้สะท้อนให้เห็นว่า เศรษฐกิจไทยกำลังอยู่ในช่วงของการฟื้นตัวอย่างช้าๆ (slow recovery) ไม่ใช่การเติบโตแบบก้าวกระโดด (high growth) ผู้ประกอบการจึงต้องเตรียมพร้อมรับมือกับสภาวะที่อาจจะซบเซานี้
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: การประคับประคองบนฐานที่มั่นคง
จากสภาวะเศรษฐกิจดังกล่าว ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 จะไม่ต่างจากปี 2568 มากนัก เป็นปีที่ผู้ประกอบการต้องใช้ความ “อึด” และ “ทน” ในการดำเนินธุรกิจต่อไป
กำลังซื้อที่อ่อนแอและสินเชื่อที่เข้มงวด: ปัจจัยท้าทายหลัก
กำลังซื้อที่อ่อนแอถือเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ของประชาชน แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยอาจมีการปรับลดลงบ้าง แต่ก็ยังไม่เพียงพอที่จะกระตุ้นกำลังซื้อได้อย่างมีนัยสำคัญ สถาบันการเงินยังคงมีความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อ โดยเฉพาะสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (mortgage) ทำให้การขอสินเชื่อเป็นไปได้ยากขึ้น
การแข่งขันด้านอุปทานใหม่ที่ลดลง: โอกาสที่มาพร้อมความระมัดระวัง
หนึ่งในสัญญาณบวกที่น่าจับตาคือ การเปิดตัวโครงการใหม่ (new supply) ในกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในปี 2568 มีจำนวนต่ำสุดในรอบ 20 ปี ด้วยจำนวนประมาณ 40,000 หน่วยเท่านั้น ตัวเลขนี้สะท้อนให้เห็นว่า ผู้ประกอบการได้ปรับตัวและชะลอการลงทุนลงอย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งจะส่งผลให้การแข่งขันด้านอุปทานใหม่ในปี 2569 ไม่รุนแรงเท่ากับช่วงปี 2567-2568
อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการต้องบริหารจัดการการลงทุนอย่างรอบคอบ การพัฒนาโครงการต้องสอดคล้องกับกำลังซื้อที่แท้จริง (real purchasing power) ของตลาด ไม่ใช่ความคาดหวังเพียงอย่างเดียว
ปัญหาหนี้ครัวเรือน: ตัวแปรสำคัญที่ต้องจับตา
หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ยังคงเป็นปัญหาเชิงโครงสร้างที่ส่งผลกระทบต่อความสามารถในการผ่อนชำระของผู้บริโภค ทำให้การกู้ยืมเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์มีความเสี่ยงสูงขึ้น สถาบันการเงินจึงต้องเพิ่มความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ
ทิศทางการลงทุน: ต้องรอบคอบและบริหารสภาพคล่อง
สำหรับผู้ประกอบการ การลงทุนในปี 2569 ต้องมีความรอบคอบอย่างยิ่งยวด สภาพคล่อง (liquidity) ของบริษัทเป็นหัวใจสำคัญ การพึ่งพิงสินเชื่อจากสถาบันการเงินโดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการบางประเภท เช่น คอนโดมิเนียม ที่ต้องใช้เงินลงทุนสูง อาจเป็นไปได้ยากขึ้น เนื่องจากสถาบันการเงินมีความเข้มงวดมากขึ้น
หุ้นกู้: ความระมัดระวังที่เพิ่มขึ้น
การระดมทุนผ่านหุ้นกู้ (debentures) สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์อาจไม่ใช่ทางออกที่ง่ายนัก นักลงทุนในปัจจุบันมีความระมัดระวังมากขึ้น จะมีการแบ่งแยกชัดเจนระหว่างหุ้นกู้ของบริษัทที่มีความน่าเชื่อถือสูงและได้รับการตอบรับที่ดี กับบริษัทที่อาจมีผลประกอบการไม่ดีพอที่จะได้รับความเชื่อมั่นจากนักลงทุน
การนิยามปี 2569: “ม้าหงอย” สู่ “ม้าเดิน”
ผู้เชี่ยวชาญหลายท่านได้นิยามปี 2569 ไว้อย่างน่าสนใจ เช่น “ม้าหงอย” หรือ “ม้าป่วย” ที่ไม่สามารถใช้งานหนักได้ สะท้อนถึงสภาวะที่ตลาดจะค่อยๆ ฟื้นตัวอย่างช้าๆ เปรียบเสมือนม้าที่เพิ่งออกจากโรงพยาบาล และสามารถเดินได้แล้ว แต่ยังไม่สามารถวิ่งได้อย่างเต็มที่
แนวทางรับมือสำหรับผู้ประกอบการและภาครัฐ
เมื่อเผชิญกับความท้าทายที่กล่าวมาข้างต้น ทั้งผู้ประกอบการและภาครัฐต้องร่วมมือกันเพื่อประคับประคองตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งการปรับสมดุลนี้ไปให้ได้
สำหรับผู้ประกอบการ:
Upskill สู่การพัฒนาที่ยั่งยืน: ผู้ประกอบการทุกขนาดจำเป็นต้องยกระดับศักยภาพองค์กร (upskill) และปรับตัวสู่แนวทางการพัฒนาที่ยั่งยืน (sustainable development) โดยพัฒนาสินค้าและบริการที่ตอบโจทย์เทรนด์ Low Carbon Living ควบคู่ไปกับการบริหารจัดการเงินสดและสภาพคล่องอย่างเข้มงวด ชะลอการลงทุนที่ไม่จำเป็น และหลีกเลี่ยงความเสี่ยงที่เกินตัว
ยึดกำลังซื้อจริงเป็นเข็มทิศ: การพัฒนาโครงการต้องยึดรายได้จริงของประชาชนเป็นหลัก ปรับขนาดโครงการ ลดราคาต่อหน่วย และออกแบบที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับโครงสร้างครอบครัวและความสามารถในการผ่อนชำระในระยะยาว
บริหารจัดการหนี้สินอย่างมีประสิทธิภาพ: การบริหารสภาพคล่องที่ดี การลดภาระหนี้สิน และการบริหารความเสี่ยงเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง
มองหาโอกาสใหม่ๆ: แม้ตลาดโดยรวมจะชะลอตัว แต่ก็ยังมีโอกาสในตลาดเฉพาะกลุ่ม (niche market) เช่น อสังหาริมทรัพย์เพื่อผู้สูงอายุ (senior living) หรือที่พักอาศัยที่ตอบโจทย์เทรนด์ Work From Home (WFH)
สำหรับภาครัฐ:
นโยบายที่ตรงจุดและยั่งยืน: ภาครัฐควรสนับสนุนมาตรการที่ช่วยลดภาระผู้ซื้อและต้นทุนผู้ประกอบการอย่างตรงจุด เช่น การต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV (Loan to Value) และการสนับสนุนสินเชื่อบ้านหลังแรกสำหรับกลุ่มผู้เริ่มต้นสร้างครอบครัว
แก้ไขปัญหาเชิงโครงสร้าง: รัฐบาลใหม่ควรให้ความสำคัญกับการปรับโครงสร้างทางเศรษฐกิจสังคมทั้งระบบ โดยเฉพาะการแก้ไขปัญหาหนี้สินภาคครัวเรือนอย่างเป็นระบบ
ส่งเสริมการลงทุนและการจ้างงาน: การกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นหนึ่งในเครื่องยนต์สำคัญของการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ การมีมาตรการกระตุ้นที่เหมาะสมจะช่วยสร้างการจ้างงานและรายได้ให้กับประชาชน
การร่วมมือระหว่างภาครัฐและเอกชน (PPP): รัฐบาลควรรับฟังเสียงสะท้อนจากภาคเอกชน และพิจารณาแนวทางการร่วมมือในโครงการโครงสร้างพื้นฐานต่างๆ ซึ่งจะเป็นประโยชน์ต่อการพัฒนาเศรษฐกิจในระยะยาว
แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์เชิงลึก (Deep Dive into Real Estate Trends)
เมื่อพิจารณาลงรายละเอียดในตลาดอสังหาริมทรัพย์ จะเห็นความแตกต่างของแนวโน้มในแต่ละเซ็กเมนต์:
บ้านจัดสรร (Single House and Townhouse): การพัฒนาโครงการบ้านจัดสรร โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ และปริมณฑลระดับราคา 1.5 ล้านบาทต่อหน่วย จะค่อยๆ หายไป เนื่องจากราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้น ส่งผลให้ต้นทุนการพัฒนาโครงการสูงขึ้นตามไปด้วย คอนโดมิเนียมอาจเข้ามาทดแทนในย่านชานเมือง
คอนโดมิเนียม (Condominium): แม้จะมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อคอนโดมิเนียม แต่หากผู้ประกอบการสามารถนำเสนอโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดในราคาที่เหมาะสม และอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพ ก็ยังคงมีโอกาสทางการตลาด
การฟื้นตัวในภูมิภาค: การฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในแต่ละภูมิภาคจะมีความแตกต่างกันอย่างชัดเจน ปัจจัยขับเคลื่อนหลักจะขึ้นอยู่กับศักยภาพทางเศรษฐกิจของแต่ละจังหวัด การลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน และกำลังซื้อของประชากรในพื้นที่
ราคาที่ดิน: ราคาที่ดินยังคงมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น โดยเฉพาะในบริเวณที่มีการก่อสร้างโครงข่ายคมนาคมที่สำคัญ ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญในการกำหนดราคาอสังหาริมทรัพย์
บทสรุป: ก้าวสู่ปีแห่งสมดุลใหม่
ปี 2569 จะเป็นปีแห่งการประคับประคองบนสมดุลใหม่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะไม่ได้กลับไปดีเหมือนเดิมในอดีตอีกต่อไป แต่จะเป็นการปรับตัวเข้าสู่สภาวะที่ท้าทายมากขึ้น ซึ่งต้องอาศัยการบริหารจัดการที่รอบคอบ การปรับกลยุทธ์ที่ยืดหยุ่น และความร่วมมือจากทุกภาคส่วน
ในฐานะผู้ประกอบการ ผมเชื่อมั่นว่า ด้วยประสบการณ์และความเข้าใจในตลาด เราสามารถฝ่าฟันความท้าทายนี้ไปได้ แต่สิ่งสำคัญคือ เราต้องไม่หยุดนิ่งที่จะเรียนรู้ ปรับตัว และพัฒนานวัตกรรมใหม่ๆ เพื่อตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป
หากท่านเป็นผู้ที่กำลังวางแผนลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือมองหาที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมกับยุคสมัยนี้ การศึกษาข้อมูลอย่างละเอียด การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ และการวางแผนทางการเงินอย่างรอบคอบ คือกุญแจสำคัญที่จะนำท่านไปสู่การตัดสินใจที่ถูกต้อง ท่ามกลางภูมิทัศน์ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังเปลี่ยนแปลงนี้.
