D0502299 อแม แต งสอน นอกน นเกาะล กก part2 | Delila Fee

เจาะลึกสมรภูมิ “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” บทเรียนจากปีแห่งความผันผวนสู่ทิศทางตลาดปี 2026: ใครคือนักรบที่แกร่งที่สุดในตลาดไทย? หากเรามองย้อนกลับไปในช่วงรอยต่อของทศวรรษที่ผ่านมา ไม่มีช่วงเวลาไหนที่ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ของประเทศไทยต้องเผชิญกับบททดสอบที่หนักหนาสาหัสเท่ากับปี 2566 อีกแล้ว ในฐานะคนที่คลุกคลีอยู่ในวงการนี้มากว่า 10 ปี ผมกล้าพูดได้เลยว่า ปีนั้นไม่ใช่แค่ปีที่ “น่าผิดหวัง” ธรรมดา แต่มันคือจุดเปลี่ยนสำคัญที่คัดกรอง “ตัวจริง” ให้อยู่รอดมาจนถึงปัจจุบัน จากความคาดหวังว่าตลาดจะ Take off หรือพ ุ่งทะยานต่อจากโมเมนตัมที่ดีในปี 2565 กลับกลายเป็นหนังคนละม้วน เมื่อภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว การเมืองที่เปลี่ยนผ่าน และหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงกดดันกำลังซื้ออย่างหนัก แม้แต่ช่วง High Season ในไตรมาสสุดท้ายที่ปกติจะมีการโอนกรรมสิทธิ์กันอย่างคึกคัก ก็ยังเงียบเหงาจนน่าใจหาย ส่งผลกระทบต่อเนื่องยาวนานข้ามปี วันนี้ ผมจะพาผู้อ่านทุกท่านไปชำแหละข้อมูลเชิงลึก (Deep Dive) จากผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ฯ ทั้ง 41 แห่ง เพื่อถอดรหัสว่า ใครคือผู้ที่ปรับตัวได้ดีที่สุด ท่ามกลางวิกฤตที่ผ่านมา และเราจะเรียนรู้อะไรได้บ้างเพื่อนำมาประยุกต์ใช้กับการ ลงทุนอสังหา หรือการเลือก ซื้อบ้าน ในยุคปัจจุบัน ภาพรวมตลาด: เมื่อรายได้ไม่ใช่คำตอบเดียวของความอยู่รอด ตัวเลขไม่เคยโกหกใคร จากการรวบรวมข้อมูลของ Property Mentor พบว่าบริษัทอสังหาฯ ทั้ง 41 ราย มีรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ดูเหมือนมหาศาล แต่เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า กลับลดลง -1.2% ซึ่งหากเจาะลึกลงไปในรายละเอียดจะพบความจริงที่น่าตกใจว่า มีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัทที่เผชิญกับภาวะรายได้หดตัว นี่คือสัญญาณเตือนภัยสำหรับนักลงทุนและผู้บริโภคที่กำลังมองหา สินเชื่อที่อยู่อาศัย หรือวางแผน กู้ซื้อบ้าน ว่าความมั่นคงของ Developer หรือผู้พัฒนาโครงการเป็นเรื่องสำคัญมาก ในปีดังกล่าว เราเห็นยักษ์ใหญ่หลายรายเพลี่ยงพล้ำ: แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ (LPN): รายได้ติดลบกว่า -28% สะท้อนถึงการแข่งขันในตลาดคอนโดมิเนียมระดับกลาง-ล่างที่รุนแรงและการปฏิเสธสินเชื่อของธนาคาร ไรมอน แลนด์ (Raimon Land): ติดลบ -26% จากจังหวะการรับรู้รายได้ของโครงการระดับลักชูรี แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH): พี่ใหญ่ของวงการที่รายได้รวมลดลงถึง -18% ความน่าสนใจอยู่ที่ Top 10 ของบริษัทที่ทำรายได้สูงสุด มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลง ไม่ว่าจะเป็น ศุภาลัย (-10%), พฤกษา โฮลดิ้ง (-9%) หรือ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (-4%) ปรากฏการณ์นี้สะท้อนให้เห็นว่า ขนาดขององค์กรไม่ได้การันตีการเติบโตเสมอไปใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ยุคใหม่ แต่ “ความคล่องตัว” และ “การกระจายความเสี่ยง” ต่างหากคือกุญแจสำคัญ บัลลังก์รายได้รวม: การเฉือนชนะของ “แสนสิริ” และการไล่ล่าของ “เอพี” ท่ามกลางกระแสเลือดสาด ก็ยังมีผู้ชนะที่โดดเด่นขึ้นมา ในปี 2566 แสนสิริ ผงาดขึ้นครองแชมป์รายได้รวมสูงสุดที่ 39,082 ล้านบาท เติบโตถึง 12% ตัวเลขนี้ไม่ได้มาเพราะโชคช่วย แต่เกิดจากการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่ง (Branding Power) และการเจาะกลุ่มลูกค้าตลาดบนที่มีกำลังซื้อจริง ไม่ต้องกังวลเรื่องการถูกปฏิเสธ สินเชื่อบ้าน จากธนาคารมากนัก อันดับ 2 ตกเป็นของคู่แข่งตลอดกาลอย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำรายได้ไป 38,399 ล้านบาท แพ้ไปอย่างเฉียดฉิวเพียงแค่หลักร้อยล้าน ตามมาด้วย ศุภาลัย (31,818 ล้านบาท), แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (30,170 ล้านบาท) และ พฤกษา โฮลดิ้ง (26,132 ล้านบาท) ตามลำดับ สิ่งที่น่าสังเกตสำหรับผู้ที่สนใจ ลงทุนคอนโด หรือหุ้นอสังหาฯ คือ กลุ่ม Top 5 นี้ครองส่วนแบ่งตลาดไปมหาศาล ทิ้งห่างอันดับ 6-10 อย่าง เอสซี แอสเสท, ยูนิเวนเจอร์, เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้, ออริจิ้น และ สิงห์ เอสเตท ค่อนข้างมาก แสดงให้เห็นถึงโครงสร้างตลาดแบบ “ปลาใหญ่กินปลาเล็ก” ที่ชัดเจนขึ้นเรื่อยๆ เจาะไส้ใน: ใครคือ “เจ้าตลาดที่อยู่อาศัย” ตัวจริง? (Real Sector Performance) ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การดูแค่ “รายได้รวม” อาจจะทำให้ภาพเบลอ เพราะหลายบริษัทมีรายได้จากการเช่า โรงแรม หรือธุรกิจอื่นเข้ามาปะปน หากเราต้องการรู้ว่าใครขาย บ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม หรือ คอนโดมิเนียม ได้เก่งที่สุด เราต้องดูที่ “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales) เพียวๆ เมื่อกางตัวเลขนี้ออกมา ภาพของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะเปลี่ยนไปทันที: รายได้จากการขายรวมของ 41 บริษัท อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท หายไปถึง -11% จากปีก่อนหน้า และมีถึง 30 บริษัทที่ยอดขายตก! นี่คือดัชนีชี้วัดว่ากำลังซื้อในประเทศเปราะบางเพียงใด โดยเฉพาะในกลุ่มลูกค้าที่ต้องพึ่งพา สินเชื่อที่อยู่อาศัย ไรมอน แลนด์: รายได้จากการขายลดลงฮวบฮาบถึง -78% แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: รายได้จากการขายลดลง -38% (นี่คือจุดที่น่าสนใจ เพราะ LH หันไปเน้นรายได้ทางอื่นมาโปะแทน) แอล.พี.เอ็น.: ลดลงเกือบ -40% ผู้ชนะในสมรภูมิการขาย: อันดับ 1 ต้องยกให้ เอพี (ไทยแลนด์) คือ “King of Sales” ตัวจริง ด้วยยอดรับรู้รายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท แซงหน้า แสนสิริ ที่ตามมาเป็นอันดับ 2 (32,829 ล้านบาท) กลยุทธ์ของ AP ที่เน้นบุกหนักทั้ง บ้านเดี่ยว และ ทาวน์โฮม ในทุกทำเลศักยภาพ (Prime Location) หรือที่เรามักค้นหาว่าเป็น อสังหากรุงเทพ ทำเลทอง ทำให้พวกเขาสามารถกระจายสินค้าและเข้าถึงลูกค้าได้ครอบคลุมที่สุด แม้เศรษฐกิจจะแย่ แต่คนยังต้องการบ้าน และ AP ตอบโจทย์นั้นได้ตรงจุดที่สุด ส่วน เอสซี แอสเสท (SC Asset) ก็เป็นอีกหนึ่งม้ามืดที่น่าจับตามอง ด้วยการเติบโตถึง 13% ขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ กลยุทธ์ “บ้านหรู” ของ SC ยังคงทำงานได้ดีเยี่ยม เพราะกลุ่มลูกค้า Wealth แทบไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจเลย และที่ต้องพูดถึงเป็นกรณีศึกษาคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) แม้จะเป็นหน้าใหม่ในวงการขายที่อยู่อาศัย แต่ด้วยความได้เปรียบของการมีศูนย์การค้าเป็นแม่เหล็ก ทำให้โครงการคอนโดและบ้านติดห้างของพวกเขาเติบโตระเบิดระเบ้อถึง 103% กวาดรายได้ไป 5,835 ล้านบาท นี่คือเทรนด์ “Mixed-use” ที่จะมาแรงต่อเนื่องจนถึงปี 2026 และอนาคต บรรทัดสุดท้าย: กำไรสุทธิ (Net Profit) คือความจริงเพียงหนึ่งเดียว ในโลกธุรกิจ “ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความจริง” (Sales is vanity, Profit is sanity) ต่อให้คุณขายบ้านได้หมื่นล้าน แต่ถ้าบริหารต้นทุนไม่ดี หรือขาดทุนจากการดำเนินงาน ก็ถือว่าสอบตก ปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้งกลุ่มอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% และมีบริษัทขาดทุนถึง 12 แห่ง! บางรายขาดทุนสะสมต่อเนื่องมาตั้งแต่ยุคโควิด-19 ซึ่งเป็นสัญญาณอันตรายสำหรับใครที่คิดจะซื้อโครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จจากบริษัทที่มีความเสี่ยงเหล่านี้ Top 5 บริษัทที่ทำกำไรสูงสุด: แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (7,495 ล้านบาท): นี่คือความเก๋าเกมของพี่ใหญ่ แม้รายได้จากการขายบ้านจะลดลงมหาศาล แต่ LH ใช้วิธี “ขายสินทรัพย์เข้ากองทุน” (Divestment) โดยขายโรงแรม 2 แห่ง ฟันกำไรพิเศษเข้ากระเป๋าไป 2,500 ล้านบาท ทำให้ยังยืนหนึ่งเรื่องกำไรได้ ศุภาลัย (6,083 ล้านบาท): ราชาแห่งการบริหารต้นทุน (Cost Control) ยังคงรักษามาร์จิ้นได้ดีเยี่ยมเสมอ เอพี (ไทยแลนด์) (6,054 ล้านบาท): ตามมาติดๆ ด้วยปริมาณการขายที่มหาศาล แสนสิริ (5,846 ล้านบาท): กำไรโตกระโดดถึง 42% ถือเป็นปีทองของแสนสิริอย่างแท้จริง ทั้งยอดขายและกำไร ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (3,160 ล้านบาท): แม้กำไรจะลดลง แต่โมเดลธุรกิจแบบ Joint Venture ช่วยพยุงตัวไว้ได้ดี บทวิเคราะห์เจาะอนาคต: ทิศทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ สู่ปี 2026 จากข้อมูลทั้งหมดนี้ เราเห็นอะไรบ้างที่จะส่งผลมาถึงปัจจุบันและอนาคต? การปรับตัวของดอกเบี้ยและสินเชื่อ: อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ที่สูงในปี 2566 บีบให้ Developer ต้องหันมาจับกลุ่มลูกค้าระดับบน (Luxury & Super Luxury) มากขึ้น ดังนั้นในปีต่อๆ ไป เราจะเห็นโครงการราคาแพงเปิดตัวมากกว่าโครงการราคาถูก ซึ่งเป็นความท้าทายของผู้ที่มีรายได้ปานกลางที่ต้องการ กู้ซื้อบ้าน การกระจายความเสี่ยง (Diversification): โมเดลของ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ และ เซ็นทรัลพัฒนา พิสูจน์แล้วว่า การมีรายได้จากค่าเช่า (Recurring Income) หรือธุรกิจโรงแรม ช่วยพยุงบริษัทได้ในยามที่ตลาดที่อยู่อาศัยซบเซา Developer เจ้าอื่นจึงเริ่มหันมาทำธุรกิจโรงแรม โรงพยาบาล และคลังสินค้ามากขึ้น บ้านประหยัดพลังงานและเทคโนโลยี: เทรนด์ Green Building ไม่ใช่ทางเลือกอีกต่อไป แต่เป็นทางรอด ผู้ซื้อบ้านยุคใหม่และปี 2026 มองหาบ้านที่ติดตั้ง Solar Roof, รองรับ EV Charger และระบบ Smart Home เพื่อลดค่าใช้จ่ายระยะยาว ซึ่งบริษัทอย่าง แสนสิริ และ เอสซี แอสเสท กำลังมุ่งไปทางนี้อย่างหนัก ทำเลศักยภาพใหม่: การขยายตัวของรถไฟฟ้าสายสีต่างๆ ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ทำให้เกิดทำเล บ้านจัดสรร และ ทาวน์โฮม ใหม่ๆ ที่น่าสนใจและราคาจับต้องได้มากขึ้น เป็นโอกาสดีสำหรับการ ลงทุนอสังหา ในโซนส่วนต่อขยาย สรุป: ใครคือผู้ชนะ? และคุณควรทำอย่างไร? ถ้าถามว่าใครคือผู้ชนะตัวจริงในสมรภูมิ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ปี 2566? ในแง่ของ “กลยุทธ์การเงิน” ต้องยกให้ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ในแง่ของ “การเติบโตและการสร้างแบรนด์” ผู้ชนะคือ แสนสิริ ในแง่ของ “เจ้าตลาดที่อยู่อาศัย” ผู้ครองแชมป์คือ เอพี (ไทยแลนด์) สำหรับผู้บริโภคอย่างเรา ไม่ว่าคุณกำลังมองหา บ้านเดี่ยว เพื่อสร้างครอบครัว หรือต้องการ สินเชื่อบ้าน เพื่อเติมเต็มความฝัน บทเรียนจากอดีตสอนให้เรารู้ว่า “ความมั่นคงของผู้พัฒนาโครงการ” เป็นปัจจัยที่สำคัญที่สุดในการตัดสินใจซื้อ อย่าดูแค่ความสวยงามของห้องตัวอย่าง แต่ให้ดูที่สุขภาพทางการเงินและประวัติการส่งมอบงานของบริษัทนั้นๆ ด้วย ตลาดอสังหาฯ ในวันนี้และอนาคตปี 2026 ยังคงเต็มไปด้วยโอกาสสำหรับผู้ที่มีความพร้อม หากคุณวางแผนการเงินดี ศึกษาข้อมูลรอบด้าน และเลือกโครงการจาก Developer ที่ “สอบผ่าน” วิกฤตมาได้ คุณจะได้สินทรัพย์ที่มีคุณภาพและมูลค่าเพิ่มในอนาคตอย่างแน่นอน พร้อมหรือยังที่จะเป็นเจ้าของบ้านในฝันอย่างชาญฉลาด? หากคุณกำลังมองหาคำแนะนำเชิงลึกเกี่ยวกับการเลือกทำเลศักยภาพ หรือต้องการเปรียบเทียบโปรโมชั่น สินเชื่อที่อยู่อาศัย ดอกเบี้ยพิเศษจากธนาคารชั้นนำ อย่ารอช้าที่จะปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางแผนก้าวสำคัญในชีวิตของคุณ เริ่มต้นค้นหาบ้านที่ใช่ ในราคาที่คุ้มค่าที่สุดได้แล้ววันนี้!