อสังหาริมทรัพย์ 2026: บททดสอบแห่งการปรับตัว สู่สมดุลใหม่ในยุคเศรษฐกิจผันผวน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงมาหลายยุคหลายสมัย และเมื่อมองไปข้างหน้าถึงปี 2569 (2026) ภาพรวมเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับช่วงเวลาแห่งการ “ประคับประคองบนสมดุลใหม่” เป็นปีที่ท้าทาย แต่ก็เป็นโอกาสอันดีที่จะได้เห็นการปรับตัวและฟื้นตัวอย่างยั่งยืน
ตลอดปี 2568 เราได้เผชิญกับความผันผวนทางเศรษฐกิจ ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่ยังคงอยู่ในระดับสูง กำลังซื้อที่อ่อนแอ รวมถึงปัจจัยภายนอกที่คาดเดาได้ยาก ทั้งหมดนี้ส่งผลกระทบโดยตรงต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ ทำให้ผู้ประกอบการต้องดำเนินธุรกิจด้วยความรอบคอบและระมัดระวังเป็นพิเศษ
ภาพรวมเศรษฐกิจไทย ปี 2569: ทิศทางการฟื้นตัวที่ต้องอาศัยความอดทน
หลายสำนักคาดการณ์ว่าเศรษฐกิจไทยในปี 2569 จะยังคงเติบโตในอัตราที่ค่อนข้างต่ำ โดยประมาณการจากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) อยู่ที่ราว 1.5-1.8% ซึ่งถือเป็นการเติบโตที่ชะลอตัวลงเมื่อเทียบกับปี 2568 ที่คาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 2% การเติบโตที่ช้าเช่นนี้บ่งชี้ว่าเรายังคงต้องอาศัยมาตรการพยุงเศรษฐกิจจากภาครัฐอย่างต่อเนื่อง ควบคู่ไปกับการปรับตัวของผู้ประกอบการ
ปัจจัยกดดันสำคัญยังคงอยู่ที่ หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ซึ่งส่งผลต่อความสามารถในการจับจ่ายใช้สอยและการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ การเพิ่มขึ้นของค่าครองชีพก็เป็นอีกหนึ่งตัวแปรที่ทำให้กำลังซื้ออ่อนแอลง ปัญหาเหล่านี้ล้วนเป็นอุปสรรคต่อการฟื้นตัวของเศรษฐกิจโดยรวม
อย่างไรก็ตาม แม้ภาพรวมเศรษฐกิจจะดูท้าทาย แต่ก็ยังมีสัญญาณเชิงบวกบางประการที่น่าจับตามอง การลงทุนภาคเอกชนมีแนวโน้มที่ดีขึ้น โดยเฉพาะการขอรับบัตรส่งเสริมการลงทุนในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 ที่เติบโตขึ้นเกือบ 100% ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความเชื่อมั่นของภาคธุรกิจในการลงทุนระยะยาว
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปี 2569: การปรับตัวสู่ “สมดุลใหม่”
สำหรับตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย 2026 ผู้เชี่ยวชาญส่วนใหญ่มองไปในทิศทางเดียวกันว่าจะเป็นปีแห่งการประคับประคอง และเป็นการฟื้นตัวบนฐานที่ต่ำ แต่จะไม่สามารถกลับไปสู่สภาวะเดิมได้อีก การเปลี่ยนแปลงนี้เป็นผลมาจากปัญหาเชิงโครงสร้างที่ยังไม่ได้รับการแก้ไข และพฤติกรรมของผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป
ความท้าทายที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญ:
กำลังซื้ออ่อนแอ: ปัญหาหนี้ครัวเรือนและค่าครองชีพที่สูง ยังคงเป็นอุปสรรคสำคัญต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค การตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์จึงต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ
การปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวด: สถาบันการเงินยังคงดำเนินนโยบายปล่อยสินเชื่ออย่างระมัดระวัง โดยเฉพาะสินเชื่อที่อยู่อาศัย ทำให้ผู้ประกอบการและผู้ซื้อต้องเผชิญกับเงื่อนไขที่เข้มงวดมากขึ้น
ปริมาณสินค้าคงค้าง: ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังมีปริมาณสินค้าคงค้างอยู่พอสมควร ประกอบกับอัตราการดูดซับที่ยังไม่สูงมากนัก ทำให้ผู้ประกอบการต้องบริหารจัดการสต็อกอย่างมีประสิทธิภาพ
ต้นทุนที่ดินและค่าก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น: แม้ภาพรวมเศรษฐกิจจะชะลอตัว แต่ราคาที่ดิน โดยเฉพาะในทำเลที่มีศักยภาพ ยังคงมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น ส่งผลต่อต้นทุนการพัฒนาโครงการ
การปรับตัวของผู้ประกอบการ: กลยุทธ์สู่ความยั่งยืน
ภายใต้บริบทดังกล่าว ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์การดำเนินงานให้สอดคล้องกับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนไป ดังนี้:
ลงทุนอย่างรอบคอบและบริหารสภาพคล่อง: การตัดสินใจลงทุนโครงการใหม่ต้องพิจารณาอย่างถี่ถ้วน โดยคำนึงถึงกำลังซื้อที่แท้จริงของกลุ่มเป้าหมาย และบริหารจัดการสภาพคล่องของบริษัทให้ดี เพื่อให้พร้อมรับมือกับความไม่แน่นอน
พัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์กำลังซื้อจริง: ผู้ประกอบการต้องศึกษาความต้องการของตลาดอย่างลึกซึ้ง และพัฒนาโครงการที่สอดคล้องกับกำลังซื้อและโครงสร้างครอบครัวในปัจจุบัน รวมถึงความสามารถในการผ่อนชำระในระยะยาว การปรับขนาดโครงการและการตั้งราคาที่เหมาะสมจะเป็นกุญแจสำคัญ
Upskill สู่ Sustainable Development: การพัฒนาองค์กรให้มีความสามารถในการแข่งขันสูงขึ้น (Upskill) เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง โดยเฉพาะการมุ่งสู่ Sustainable Development in Action การพัฒนาสินค้าและบริการที่คำนึงถึง Low Carbon Living จะเป็นเทรนด์สำคัญที่จะช่วยสร้างมูลค่าเพิ่มและตอบโจทย์ผู้บริโภครุ่นใหม่
พึ่งพาตนเองและลดความเสี่ยง: การพึ่งพิงการจัดหาเงินทุนจากสถาบันการเงินอาจไม่ใช่ทางออกเดียว ผู้ประกอบการต้องมีความแข็งแกร่งด้านการเงินของตนเอง และบริหารความเสี่ยงจากการออกหุ้นกู้ให้ดี เนื่องจากตลาดนักลงทุนมีความระมัดระวังมากขึ้น
การร่วมมือกับภาครัฐ: รัฐบาลมีบทบาทสำคัญในการสนับสนุนตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้ฟื้นตัวอย่างยั่งยืน มาตรการที่ตรงจุด เช่น การลดภาระค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV (Loan to Value) และการสนับสนุนสินเชื่อสำหรับผู้ที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยหลังแรก จะช่วยกระตุ้นกำลังซื้อและลดต้นทุนผู้ประกอบการ
การคาดการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 จากมุมมองผู้เชี่ยวชาญ:
นายอธิป พีชานนท์ นายกกิติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปรียบปี 2569 ว่าเป็น “ม้าหงอย” หรือ “ม้าป่วย” ที่ยังใช้งานหนักไม่ได้ สะท้อนภาพเศรษฐกิจที่ยังซึมๆ และกำลังซื้อที่อ่อนแอ ผู้ประกอบการต้อง “อึด-ทน” และลงทุนอย่างรอบคอบ
นายอิสระ บุญยัง นายกกิติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร มองว่าปี 2569 เป็นปีที่ “ม้าเพิ่งลุกขึ้นเดินได้” เพราะตัวเลขซัพพลายใหม่ที่เปิดตัวลดลงต่ำสุดในรอบ 20 ปี และการโอนกรรมสิทธิ์ที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ สิ่งเหล่านี้จะทำให้การแข่งขันในปี 2569 ไม่รุนแรงเท่าปีก่อนๆ และคาดว่าธนาคารพาณิชย์จะเข้ามาแข่งขันปล่อยสินเชื่อมากขึ้น ซึ่งจะส่งผลให้การโอนกรรมสิทธิ์ปรับตัวดีขึ้น 5-10%
นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร นิยามปี 2569 ว่าเป็น “เศรษฐกิจฟื้นช้า อสังหาริมทรัพย์ประคองตัว สร้างฐานให้มั่นคง” เน้นย้ำถึงความสำคัญของการพัฒนาโครงการที่สอดคล้องกับกำลังซื้อจริง และเสนอแนวทางแก้ปัญหา “คอขวด” ด้านสินเชื่อ เช่น Mortgage Guarantee และ Consolidated Debt
นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย มองว่าปี 2569 คือ “ปีแห่งสมดุลใหม่” อสังหาริมทรัพย์จะกลับไปดีเหมือนเดิมไม่ได้อีกต่อไป ผู้ประกอบการต้องปรับตัวอยู่กับสภาวะนี้ โดยเน้นย้ำถึงความสำคัญของการปรับโครงสร้างเศรษฐกิจสังคมและการแก้ปัญหาหนี้สิน
นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ประเมินว่าปี 2569 จะเป็นปีที่ “ม้าไม่ดีทั้งปี” เนื่องจากยังคงได้รับผลกระทบจากปัจจัยภายนอก เช่น ความไม่แน่นอนทางการเมือง และปัญหาการค้าโลก
ปัจจัยขับเคลื่อนสำคัญในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569:
ราคาที่ดินตามแนวโครงข่ายคมนาคม: แม้ภาพรวมจะชะลอตัว แต่ราคาที่ดินบริเวณที่มีการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานคมนาคมอย่างต่อเนื่อง ยังคงมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น ซึ่งจะส่งผลต่อการพัฒนาโครงการในระยะยาว
การเมืองมีเสถียรภาพ: หากการเลือกตั้งและการจัดตั้งรัฐบาลใหม่เป็นไปตามกรอบเวลา จะช่วยสร้างความเชื่อมั่น และทำให้งบประมาณปี 2570 เข้าสู่การพิจารณาได้ทันเวลา นอกจากนี้ ยังช่วยให้การเร่งรัดการใช้งบประมาณปี 2569 มีประสิทธิภาพมากขึ้น
นวัตกรรมและเทคโนโลยี: การนำนวัตกรรมและเทคโนโลยีเข้ามาใช้ในการพัฒนาโครงการ การตลาด และการบริหารจัดการ จะเป็นเครื่องมือสำคัญในการสร้างความแตกต่างและเพิ่มประสิทธิภาพ
ความต้องการที่อยู่อาศัยระยะยาว: แม้กำลังซื้อระยะสั้นจะอ่อนแอ แต่ความต้องการที่อยู่อาศัยสำหรับการอยู่อาศัยระยะยาว ยังคงมีอยู่ โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อบ้านหลังแรก และกลุ่มที่ต้องการขยายครอบครัว
คำแนะนำสำหรับผู้บริโภค:
สำหรับผู้บริโภคที่กำลังวางแผนซื้ออสังหาริมทรัพย์ การศึกษาข้อมูลอย่างรอบด้าน การประเมินความสามารถทางการเงินของตนเองอย่างละเอียด และการพิจารณาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริง จะเป็นสิ่งสำคัญที่สุด การเลือกซื้อในช่วงที่ตลาดมีการปรับฐาน อาจเป็นโอกาสที่ดีในการได้อสังหาริมทรัพย์ในราคาที่เหมาะสม
บทสรุป: ก้าวสู่ปีแห่งการเรียนรู้และการปรับตัว
ปี 2569 จึงเป็นปีแห่งการ “ประคับประคองบนสมดุลใหม่” ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย เป็นบททดสอบสำคัญที่ผู้ประกอบการจะต้องใช้ประสบการณ์และความเชี่ยวชาญในการนำพาธุรกิจผ่านพ้นความท้าทายไปให้ได้ การปรับตัว การสร้างฐานธุรกิจให้มั่นคง และการพัฒนาที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริง คือหัวใจสำคัญที่จะทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์สามารถเติบโตได้อย่างยั่งยืนในอนาคต
หากคุณเป็นผู้ประกอบการที่กำลังมองหาแนวทางในการปรับกลยุทธ์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้สอดคล้องกับสภาวะตลาดในปี 2569 หรือกำลังพิจารณาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในช่วงเวลานี้ อย่าลังเลที่จะศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางแผนการตัดสินใจที่ถูกต้องเหมาะสมกับสถานการณ์ของคุณ.
