ปี 2569: ท่ามกลางสมดุลใหม่ อสังหาริมทรัพย์ไทยต้องประคองตัวอย่างมีชั้นเชิง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาเกือบหนึ่งทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรตลาดขึ้นลงมาหลายครั้ง แต่สำหรับปี 2569 นี้ เป็นปีที่ท้าทายและต้องใช้ความเข้าใจอย่างลึกซึ้งในการนำพาธุรกิจให้รอดและเติบโตอย่างยั่งยืน หลังจากปี 2568 ที่ผ่านมาเต็มไปด้วยความผันผวนทางเศรษฐกิจ ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่สูง และความไม่แน่นอนต่างๆ นานา ซึ่งส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อภาพรวมเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ทิศทางเศรษฐกิจปี 2569: การฟื้นตัวอย่างระมัดระวังบนฐานที่เปราะบาง
การประเมินสถานการณ์เศรษฐกิจไทยในปี 2569 ชี้ให้เห็นถึงแนวโน้มการฟื้นตัวที่อาจจะยังไม่แข็งแกร่งเท่าที่ควร สถาบันการเงินต่างๆ เช่น ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) คาดการณ์การเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) อยู่ในอัตราที่ค่อนข้างต่ำ ประมาณ 1.5-1.8% ซึ่งเป็นการสะท้อนถึงความท้าทายที่เศรษฐกิจไทยยังคงเผชิญอยู่ ปัจจัยหลักที่กดดันการเติบโต ได้แก่:
กำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังอ่อนแอ: หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงต่อเนื่อง ทำให้ประชาชนมีความระมัดระวังในการใช้จ่าย และการตัดสินใจซื้อสินค้ามูลค่าสูงอย่างอสังหาริมทรัพย์ ย่อมได้รับผลกระทบโดยตรง
สถาบันการเงินที่เข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ: จากความกังวลเรื่องหนี้ครัวเรือนและภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่แน่นอน ธนาคารพาณิชย์หลายแห่งมีแนวโน้มที่จะพิจารณาอนุมัติสินเชื่ออย่างรอบคอบยิ่งขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีความเสี่ยงสูง
ความไม่แน่นอนทั้งภายในและภายนอกประเทศ: ปัญหาภูมิรัฐศาสตร์ ความผันผวนของเศรษฐกิจโลก และความไม่แน่นอนทางการเมืองภายในประเทศ ล้วนเป็นปัจจัยที่เพิ่มความเสี่ยงและส่งผลต่อความเชื่อมั่นของนักลงทุนและผู้บริโภค
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: ปีแห่งการประคับประคองและสมดุลใหม่
สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ผมมองว่าปี 2569 จะเป็นปีแห่งการ “ประคับประคอง” การฟื้นตัวอย่างช้าๆ บน “สมดุลใหม่” ไม่ใช่ปีที่จะกลับไปสู่ยุคเฟื่องฟูเหมือนในอดีตอีกต่อไป ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับตัวและเรียนรู้ที่จะอยู่กับความท้าทายเหล่านี้
ความท้าทายที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญ:
การแข่งขันด้านอุปทานที่ลดลง แต่การลงทุนยังต้องระมัดระวัง: แม้ว่าการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2568 จะมีแนวโน้มลดลงต่ำสุดในรอบหลายปี (โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล) ซึ่งอาจมองเป็นสัญญาณบวกในระยะสั้น เนื่องจากการแข่งขันด้านอุปทานอาจไม่รุนแรงเท่าที่เคย แต่ผู้ประกอบการยังคงต้องบริหารจัดการการลงทุนอย่างรอบคอบ การระดมทุนผ่านหุ้นกู้ก็อาจไม่ง่ายเหมือนเดิม นักลงทุนจะมีความเข้มงวดในการพิจารณามากขึ้น
การบริหารสภาพคล่องเป็นหัวใจสำคัญ: ในภาวะที่การปล่อยสินเชื่อจากสถาบันการเงินยังคงเป็นไปอย่างระมัดระวัง ผู้ประกอบการจำเป็นต้องมีสภาพคล่องทางการเงินที่ดีเยี่ยม การพึ่งพาการเงินจากภายนอกอาจเป็นไปได้ยากขึ้น ดังนั้น การบริหารกระแสเงินสด การจัดการต้นทุน และการวางแผนทางการเงินระยะยาวจึงเป็นสิ่งสำคัญยิ่ง
การพัฒนาโครงการให้สอดคล้องกับกำลังซื้อจริง: การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยต้องคำนึงถึงกำลังซื้อที่แท้จริงของผู้บริโภคเป็นหลัก ไม่ใช่การคาดการณ์ที่อาจคลาดเคลื่อน การปรับขนาดโครงการ การลดราคาต่อหน่วย และการออกแบบที่ตอบโจทย์ความต้องการและกำลังผ่อนชำระของผู้บริโภคในยุคปัจจุบัน จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
การแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนและสินเชื่อ: ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่สูงส่งผลโดยตรงต่อความสามารถในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของประชาชน และอัตราการปฏิเสธสินเชื่อยังคงอยู่ในระดับสูง ซึ่งเป็นคอขวดสำคัญที่ส่งผลกระทบต่อทั้งผู้ซื้อและผู้ประกอบการ
กลยุทธ์สำคัญสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ปี 2569:
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ ผมขอเสนอแนวทางและกลยุทธ์สำคัญที่ผู้ประกอบการควรรีบนำไปปรับใช้ เพื่อให้สามารถรับมือกับสถานการณ์ปี 2569 ได้อย่างมีประสิทธิภาพ:
“อึด-ทน” และ “รอบคอบ” คือหัวใจ: ปี 2569 ไม่ใช่ปีที่จะต้องรีบร้อนขยายการลงทุนอย่างก้าวกระโดด แต่เป็นปีที่ต้องอาศัยความ “อึด-ทน” ต่อสภาวะตลาดที่อาจจะยังคงซึมๆ และต้อง “รอบคอบ” ในทุกการตัดสินใจ การลงทุนทุกบาททุกสตางค์ต้องได้รับการพิจารณาอย่างถี่ถ้วน และต้องแน่ใจว่ามีสภาพคล่องเพียงพอรองรับ
“พึ่งพาตนเอง” ให้มากที่สุด: การพึ่งพาสถาบันการเงินในการสนับสนุนโครงการ (Project Financing) อาจเป็นไปได้ยากขึ้น โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่ต้องสร้างทั้งอาคารในคราวเดียว ต่างจากบ้านจัดสรรที่สามารถแบ่งการพัฒนาเป็นเฟสได้ ผู้ประกอบการจึงต้องมีแผนสำรองและเตรียมพร้อมสำหรับการพึ่งพาตนเองให้มากที่สุด
“Upskill” สู่การพัฒนาที่ยั่งยืน: ยุคสมัยของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์กำลังเปลี่ยนไป ผู้ประกอบการทุกขนาดจำเป็นต้องยกระดับศักยภาพขององค์กร (Upskill) สู่แนวคิด Sustainable Development in Action การพัฒนาสินค้าและบริการที่ตอบโจทย์ Low Carbon Living ไม่ใช่เพียงแค่เทรนด์ แต่คือความจำเป็นที่จะสร้างความได้เปรียบทางการแข่งขันและตอบสนองต่อความต้องการของผู้บริโภคยุคใหม่ที่ใส่ใจสิ่งแวดล้อม
“กำลังซื้อจริง” คือเข็มทิศ: การพัฒนาโครงการจะต้องยึดรายได้จริงและความสามารถในการผ่อนชำระของประชาชนเป็นหลัก การทำความเข้าใจโครงสร้างครอบครัวที่เปลี่ยนแปลงไป และการออกแบบที่อยู่อาศัยที่สอดคล้องกับไลฟ์สไตล์และความต้องการที่แท้จริง จะเป็นกุญแจสำคัญในการเข้าถึงตลาด
“กลไกเสริม” แก้ปัญหาสินเชื่อ: เพื่อบรรเทาปัญหาการปล่อยสินเชื่อที่ยังเป็นคอขวด ควรมีกลไกเสริมต่างๆ เช่น Mortgage Guarantee เพื่อเพิ่มโอกาสให้ผู้ซื้อเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น, Consolidated Debt เพื่อช่วยลดภาระหนี้สินและเพิ่มความสามารถในการผ่อนชำระ, และ Risk-Based Interest ที่กำหนดอัตราดอกเบี้ยตามความเสี่ยงที่แท้จริง เพื่อความเป็นธรรมและส่งเสริมการเข้าถึงสินเชื่อ
“ภาครัฐ” พยุงตลาดอย่างตรงจุด: ภาครัฐมีบทบาทสำคัญในการพยุงตลาดอสังหาริมทรัพย์ แทนที่จะเป็นการกระตุ้นระยะสั้น ควรพิจารณามาตรการที่ช่วยลดภาระผู้ซื้อและต้นทุนผู้ประกอบการอย่างตรงจุด เช่น การต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง, การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV (Loan to Value), และการสนับสนุนสินเชื่อสำหรับผู้ที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยหลังแรก เพื่อให้กลุ่มผู้ที่เริ่มก่อร่างสร้างตัวสามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้
“ความร่วมมือ” คือหนทางสู่การฟื้นตัวที่ยั่งยืน: การฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างยั่งยืน จะเกิดขึ้นได้ก็ต่อเมื่ออาศัยความร่วมมืออย่างจริงจังระหว่างภาครัฐ สถาบันการเงิน และภาคเอกชน ในการค่อยๆ ประคองตลาดให้ฟื้นตัวบนฐานที่แข็งแกร่ง
การนิยามปี 2569 จากมุมมองผู้เชี่ยวชาญ:
นายอธิป พีชานนท์ นายกกิติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปรียบปี 2569 ว่าเป็น “ม้าหงอย – ม้าป่วย” ที่ยังใช้งานหนักไม่ได้ อาจต้องพาไปเดินรับนักท่องเที่ยวเบาๆ สะท้อนถึงภาวะที่ต้องดำเนินไปอย่างระมัดระวัง
นายอิสระ บุญยัง นายกกิติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร มองว่าปี 2569 เป็น “ม้าวิ่งไม่ได้ ม้าเพิ่งเข้าเฝือก” หรือ “ม้าเพิ่งลุกขึ้นเดินได้” แต่ไม่ใช่ปีที่จะ “ม้ากระโดด” การฟื้นตัวจะมาจากฐานที่ต่ำ
นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร นิยามว่าปี 2569 คือ “เศรษฐกิจฟื้นช้า อสังหาริมทรัพย์ประคองตัว สร้างฐานให้มั่นคง” เน้นย้ำถึงความจำเป็นในการปรับตัวและสร้างความแข็งแกร่งในระยะยาว
นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย ชี้ว่าปี 2569 คือ “ปีแห่งสมดุลใหม่” ที่อสังหาริมทรัพย์จะกลับไปดีเหมือนเดิมไม่ได้อีก ผู้ประกอบการต้องอยู่และปรับตัวกับมันให้ได้
นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย มองว่าปี 2569 “ไม่ดีทั้งปี” และยังมีความกังวลต่อผลกระทบจากปัจจัยภายนอกต่างๆ
แนวโน้มตลาดเฉพาะกลุ่มและข้อควรพิจารณาเพิ่มเติม:
ราคาที่ดินและรูปแบบโครงการ: การเพิ่มขึ้นของราคาที่ดิน โดยเฉพาะตามแนวโครงข่ายคมนาคมที่กำลังก่อสร้างแล้วเสร็จ จะส่งผลให้โครงการทาวน์เฮ้าส์ในระดับราคา 1.5 ล้านบาทต่อหน่วยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล อาจค่อยๆ หายไป และคอนโดมิเนียมในย่านชานเมืองจะเข้ามามีบทบาทมากขึ้น ในขณะที่ภูมิภาคต่างๆ จะมีการฟื้นตัวที่แตกต่างกันไป
การเมืองและนโยบายภาครัฐ: การเลือกตั้งตามกรอบเวลา การจัดตั้งรัฐบาลใหม่ และการเร่งเบิกจ่ายงบประมาณปี 2570 จะเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อทิศทางเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์ การที่รัฐบาลใหม่จะสามารถปรับโครงสร้างเศรษฐกิจสังคมทั้งระบบ และแก้ปัญหาหนี้สินได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นตัวกำหนดทิศทางในระยะยาว
หุ้นกู้และการระดมทุน: ความระมัดระวังของนักลงทุนในการซื้อหุ้นกู้จะชัดเจนขึ้น ผู้ประกอบการรายใหญ่ที่สามารถออกหุ้นกู้ได้อาจเปรียบเสมือนการ “ตั้งวงแชร์ใหม่” ซึ่งต้องระมัดระวังผลกระทบหากเศรษฐกิจสะดุดและไม่สามารถระดมทุนได้ จะส่งผลต่อบริษัทรายเล็กได้
มองไปข้างหน้า: การปรับตัวคือหนทางสู่การอยู่รอด
ปี 2569 เป็นปีที่พิสูจน์ความสามารถในการปรับตัวของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง แม้จะเต็มไปด้วยความท้าทาย แต่ก็ยังมีโอกาสสำหรับผู้ที่เข้าใจบริบทของตลาดอย่างลึกซึ้ง และพร้อมที่จะลงทุนอย่างมีกลยุทธ์ การสร้างฐานที่มั่นคง การพัฒนาสินค้าและบริการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริง และการบริหารจัดการความเสี่ยงอย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นกุญแจสำคัญในการนำพาธุรกิจฝ่าฟันช่วงเวลาแห่งการเปลี่ยนแปลงนี้ไปให้ได้
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการปรับกลยุทธ์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้สอดคล้องกับทิศทางของตลาดในปี 2569 การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญและศึกษาข้อมูลเชิงลึกเป็นสิ่งจำเป็น เราพร้อมที่จะร่วมเป็นส่วนหนึ่งในการขับเคลื่อนอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ก้าวต่อไปอย่างแข็งแกร่งบนสมดุลใหม่นี้
